7f10f97d

當車子變成可居住的空間，你會開始用全新的角度看世界 ft.躲貓無痕車宿 Aken

Thu, 06 Aug 2026 13:44:32 GMT

自住購屋攻略

當車子變成可居住的空間，你會開始用全新的角度看世界 ft.躲貓無痕車宿 Aken

一次「糟糕的睡眠」，開啟了他把車變成家的契機

多數人想到車宿，會浮現荒野、星空、自由的浪漫畫面。

但對 躲貓無痕車宿 Aken 而言，他踏上這條路的起點可一點也不浪漫。

疫情期間無法出國，他和太太決定到山上拍銀河。

拍完後兩人累倒，直接在車上鋪塊床墊入睡。

結果那一夜荒謬到讓他一輩子記得：

車子傾斜，睡到半夜整個人往前滑
車內亂成一團，翻身會撞到雜物
椅背不平、睡姿痛苦，醒來覺得自己像露宿街頭

隔天早上，Aken 看著滿車凌亂道具，忍不住苦笑：

「我們到底在折磨什麼？」

而就在那瞬間，他突然想到—— 家裡做鋁合金系統櫃做了 40 年，

如果能把這套穩固又可組裝的技術搬進車裡，是否能讓車宿真正「住得舒服」？

這個念頭，成為之後整個車宿品牌的雛型。

系統櫃概念搬進車裡：模組化，讓車變成一個能生活的空間

Aken 的家族擅長鋁合金結構，那種像積木般能任意拼裝、堅固又輕量的特性，正是車宿最缺的條件。

因此他用模組化方式打造車內設備：

抽屜、料理檯、置物空間像方塊自由堆疊
每個模組都能根據個人習慣重新排列
鋁合金材質耐重、耐用、好清理
整體重量輕，女生也能自己搬弄
還能搭配氣氛燈、桌板、收納組，做出居家感

Aken 很重視美感與生活品質，他說：

「車宿不該是將就，應該是擁有選擇的生活方式。」

他相信：車只是一個殼，但裡面是你的生活態度。

從自用到替人打造：每一台車都是客人生活方式的延伸

原本只是為自己設計，沒想到需求愈來愈多，

來找他的車友種類非常廣：

在夜市擺攤，希望能把所有道具固定放在車上的
想煮飯、想沖咖啡、想辦公的自由工作者
有小孩、需要完整洗手台的家庭
喜歡攝影、常跑外景、希望有「行動工作室」的人

Aken 不急著賣產品，他會先問：

「你旅遊的習慣是什麼？你最討厭什麼？你想要車子幫你完成哪件事？」

然後用 3D 圖建構每位車主的生活動線。

這也是為什麼 Aken 的改裝不是「裝備疊加」，而是「生活方式解決方案」。

300 多台車，讓他看見「誰最適合車宿」

Aken 累積超過三百台車宿案例，他歸納出三大族群：

① 想要重新掌握人生節奏的退休族群

小孩大了、工作淡了，旅行不想再被住宿時間綁住，車宿讓他們能「想停就停」。

② 年輕家庭：想省旅費又想兼顧品質

露營太累、住宿太貴，車宿剛好介於兩者之間，又能讓孩子更親近自然。

③ 男生負責熱血，女生負責最後決策

許多男性一聽到車宿就熱血沸騰，但最後拍板的，常常是太太。

只要太太覺得這套系統「美觀、實用、不浪費」── 這台車就會開啟它的第二人生。

車宿的浪漫，不是地點，而是自由

Aken 曾把車運去澎湖，五天四夜跑遍島上大大小小的角落。

原本規劃好的行程，全被即興取代。

他說：

「車宿最大的魅力，就是不需要被計畫綁住。」

你可以：

因為一條海岸停下來待一下午
因為一陣風改變今天想去哪
因為喜歡某段路，就在那裡過夜

旅行也不再是跑景點，而是找感覺。

而這塊「隨時調整」的自由，是飯店永遠給不了的。

車宿不是每個人都適合，因此 Aken 會先叫客人「去外面睡一晚」

Aken 非常誠實，他說：

「如果你沒辦法接受半夜走出去上廁所，車宿真的不適合。」

因此他規定所有有興趣的客人：

先開著車出去睡一晚，才能談改裝。

因為車宿終究是「旅行方式」，不是買設備就能適應的生活。

Aken 甚至拒絕過一些案子：

「看得出來他會後悔，那我寧願不收錢。」

他相信：真正適合車宿的人，會在第一天就愛上它。

車宿門檻低？其實真正的門檻在「生活彈性」

✔ 台灣補給方便，設備反而不是問題

洗澡到營區或公共澡堂
補水、補冰到便利商店
車上廁所不是必備（反而占空間）

✔ 真正需要調整的是旅行心態

車宿不是「去住別的地方」，而是把家縮小、跟著你一起移動。

你必須能接受：

天氣有時不如意
車位有時不完美
行程不一定照著走

但你換到的，是日常生活換不到的自由。

Aken 的三大選車原則：找到適合你的，不是適合別人的

在挑車宿車時，他給三個最務實的原則：

① 空間一定要能平整鋪床

沒有比睡不好更能毀掉體驗的事。

② 車型要跟你的旅行方式匹配

例如：

不越野的人不用四驅
不住山上不用大車型
想靈活就不要買太巨大的車

③ 你真的要喜歡那台車

車宿是生活的一部分，不是為了裝備而買車。

車宿的本質：為可預期的人生，留一段不可預期的路

Aken 說過一句非常動人的比喻：

「旅館是去完成行程，車宿是讓行程自己長出來。」

你永遠不知道下一個停下來的地點會發生什麼，而正是這份未知，讓旅行重新變得有生命力。

結語

車宿不是躲避現實，而是用另一種方式擁抱生活。

它讓你：

從節奏中抽身
用最貼近自然的方式旅行
擁有「隨時離開、隨時停下」的權利

Aken 做了三百多台車後，愈來愈確定：

「車宿不是睡車上，而是把自由放進生活裡。」

回到專欄文章

從20坪到100坪，不只是搬家！真正改變的，是你開始相信自己的事業能走得更遠

Wed, 05 Aug 2026 14:31:17 GMT

專欄文章

從20坪到100坪，不只是搬家！真正改變的，是你開始相信自己的事業能走得更遠

創業初期，很多人都希望先把成本壓低。

租小一點的空間、自己一人包辦大小事，只要能順利開始，就已經很滿足。

但隨著事業慢慢成長，有一天你會發現，限制你繼續往前的，不再是能力，而是空間。

占星師又希最近做了一個很多創業者都會面臨的重要決定——從原本約20坪的工作室，搬到100坪的大型商業空間。

這看起來像是一次搬遷，實際上卻是重新定義整個品牌未來的開始。

在《愛莉說好室》中，又希分享，這次搬家並不是因為「想要更漂亮的地方」，而是因為她終於看見，自己的事業已經走到必須升級的階段。

一開始，她也只想先有一個可以工作的地方

回想兩年前剛創業時，又希坦言，自己和大多數創業者一樣，心中充滿熱情。

當時，她租下一間約20坪的空間。

對那時候的她而言，這已經足夠完成所有工作。

她可以提供占星諮詢、錄製內容，也能慢慢累積自己的學生。

但真正開始營運之後，她才發現，理想和現實之間仍有很大的差距。

因為空間，不只是工作的地方，它還會決定你的服務能做到什麼程度。

空間不夠，不只是擠，而是開始限制事業成長

隨著課程越來越多、合作老師增加，又希開始發現，原本的20坪越來越不夠用。

瑜伽課需要更大的場地。

講座需要更多座位。

Podcast錄製需要獨立空間。

一對一諮詢又需要安靜的環境。

甚至連員工開會、接待學員，都開始互相影響。

很多時候，不是沒有客人，而是沒有地方可以服務更多人。

那一刻，她才真正意識到，空間已經開始限制公司的發展。

她不是先找空間，而是先決定未來想成為什麼樣的品牌

又希分享，決定搬家之前，她並不是先上網找店面。

反而先問自己一個問題：

五年後，我希望這家公司變成什麼樣子？

如果未來想與更多老師合作。

想舉辦大型活動。

想建立完整的療癒平台。

那麼，現在的空間就必須能支撐這些規劃。

因此，新據點的每一個區域，都不是隨便規劃，而是從未來的服務內容一路往回推算。

每一個空間，都有它存在的理由

新的100坪空間裡，又希沒有把所有地方都做成教室。

而是依照不同服務需求，規劃出各自獨立的功能。

大型瑜伽教室。

可以彈性合併的活動空間。

Podcast錄音區。

一對一諮詢室。

美容與身體療癒空間。

甚至連倉庫大小，都經過反覆計算。

因為她知道，每一坪租金都是真正的成本，每一個空間，都必須創造價值。

原來最大的問題，不是教室，而是倉庫

談到規劃過程，又希笑說，自己最後最常討論的竟然不是教室，而是收納。

例如活動需要的瑜伽墊、桌椅、音療設備、床墊，都占據大量空間。

光是椅子，就必須計算收納厚度、堆疊方式，以及需要多少坪數才能放下。

這些細節，看似不起眼，卻直接影響整體動線與使用效率。

也是她以前從來沒有想過的事情。

一個好的商業空間，應該保留未來成長的可能

又希認為，新空間最大的價值，不只是現在夠用。

更重要的是，未來還能持續擴充。

因此，她特別設計了可以彈性調整的隔間。

平常可以作為不同課程使用。

需要舉辦大型活動時，又能快速打通，容納更多人。

這樣的規劃，也讓空間能隨著品牌發展，不斷調整用途。

她想打造的，不只是教室，而是一個療癒平台

很多人認識又希，是因為占星。

但她希望未來提供的，不只是占星課程。

她期待建立一個整合性的療癒空間。

除了占星之外，也有瑜伽、冥想、聲音療癒、頌缽、水晶缽、身體放鬆，以及不同身心靈課程。

她希望，每一位來到這裡的人，都能找到真正適合自己的療癒方式，而不是只能跟著某一位老師學習。

她更想建立一個值得信任的品牌

又希觀察，目前許多身心靈產業，大家習慣追隨的是老師，而不是品牌。

學生認識某一位老師，就跟著老師上課。

但她希望改變這件事。

她想建立的是一個大家願意信任的平台。

即使第一次接觸某位老師，只要是平台推薦，就願意安心體驗。

因此，她也開始建立顧問制度，希望協助每位學員找到最適合自己的療癒方向。

找空間之前，她先做好大量市場研究

又希分享，真正開始尋找新據點之前，她花了很長時間研究國內外相關產業。

觀察別人的空間怎麼規劃。

服務流程怎麼安排。

不同課程如何共用教室。

甚至連國外療癒中心的動線設計，她都仔細研究。

因為她相信，看得越多，越能知道自己的品牌真正需要什麼，而不是一味複製別人的做法。

創業最大的課題，是開始變得務實

又希笑說，兩年前創業時，自己比較感性。

看到漂亮的空間，就很容易心動。

但這一次完全不同。

她開始計算坪數、租金、人流、交通、消防、裝修、未來收益，以及所有可能發生的成本。

因為她知道，創業不能只靠熱情。

真正能讓公司長久經營的，是理性的規劃能力。

新空間，是品牌下一個十年的開始

除了目前的療癒服務，又希也開始規劃新的占星學院。

希望建立更完整的占星教育系統。

讓學生不只是學到片段知識，而是真正建立完整能力。

未來，也會陸續加入更多合作老師，形成完整的身心靈學習生態。

對她而言，100坪不是終點，而是一個能承載更多夢想的新起點。

結語：真正需要升級的，不只是空間，而是你對未來的想像

很多人以為，搬到更大的地方，是因為公司變大了。

但對又希來說，真正先改變的，其實是思維。

當她開始清楚知道自己想服務誰、想提供什麼價值，也知道未來五年想把品牌帶到哪裡，新的空間自然成為下一步。

創業的每一次搬遷，都不只是換一個地址，而是在告訴自己：現在的你，已經準備好迎接更大的舞台。

回到專欄文章

商業空間不只是裝潢得漂亮！真正重要的是，它能不能承接你的品牌與未來

Wed, 05 Aug 2026 14:06:56 GMT

專欄文章

商業空間不只是裝潢得漂亮！真正重要的是，它能不能承接你的品牌與未來

對創業者來說，工作空間從來不只是辦公的地方。

它會影響每天的工作效率、團隊如何合作、顧客進門後的第一感受，甚至決定一個品牌未來能走到哪裡。

占星師又希即將從原本約20坪的工作室，搬進約100坪的新商業空間。

上一階段，她思考的是：「需要多大的地方，才能放進想做的服務？」

進入裝修與營運階段後，她開始面對另一個更深的問題：

這個空間，究竟要讓人感受到什麼？

在《愛莉說好室》中，又希分享，商業空間的價值並不是坪數變大，而是能不能把品牌理念、顧客體驗、團隊文化與未來事業目標，真正放進同一個場域裡。

空間不足，最先消耗的其實是工作專注力

又希坦言，原本約20坪的工作室，已經很難容納現在的團隊與工作內容。

教室正在上課時，員工沒有固定位置。

團隊需要討論事情，也找不到可以獨立開會的空間。

她在處理需要高度專注的工作時，身邊又不斷有人詢問問題，工作節奏很容易被打斷。

這並不是同事做錯了什麼，而是原本的環境沒有提供清楚的工作界線。

當所有人都集中在同一個區域，每個人的聲音、走動與臨時需求，都可能影響其他人的效率。

因此，新空間不只是增加座位，而是重新建立適合團隊工作的秩序。

搬到更大的空間後，她先替自己留下安靜的位置

在新據點的規劃中，又希特別安排了一間獨立辦公室。

她也提前和團隊溝通，未來進入辦公室前，希望大家先告知，而不是隨時直接進來詢問事情。

這樣的安排並不是要拉開老闆與員工的距離，而是讓每個人都能保有完整工作的時間。

當她需要專注處理品牌、課程、合作或營運決策時，可以擁有不被打斷的環境。

需要討論時，大家再安排適合的時間集中溝通。

清楚的空間界線，也讓工作流程更有效率。

空間設計，應該從顧客走出電梯的那一刻開始

又希非常在意顧客進入新空間時的第一印象。

新據點位於一層樓內較深的位置，從電梯出來後，還需要經過一段走廊。

對她而言，這條走廊並不是單純的通道，而是顧客體驗的起點。

從燈光、招牌、牆面到入口的視線安排，都要讓人逐漸進入品牌所營造的氛圍。

她希望來訪者在真正推門之前，就開始產生期待。

不是讓人感到神祕、難以親近，而是感覺自己正走進一個明亮、穩定，又能放鬆下來的地方。

好看的設計，不等於適合品牌的設計

在設計過程中，又希曾多次退回設計稿。

不是因為設計師能力不好，而是有些版本雖然漂亮，卻沒有呈現出她真正想傳達的感受。

她希望空間有療癒感，卻不能太過飄渺。

要有質感，但不能讓人覺得遙不可及。

需要穩定與安全感，同時又要保留光線、透明與輕盈的感覺。

最後，接待區加入了發光招牌、曲面設計與玻璃磚等元素。

玻璃磚具有透明感，可以讓整體視覺不顯得厚重；燈光則協助營造明亮但不刺眼的氛圍。

這些選擇看似只是美學，實際上都在回答同一件事：

品牌希望顧客感受到什麼？

商業空間的每個細節，都會影響顧客是否認同品牌

又希認為，顧客對品牌的感受，不會只來自一堂課或一位老師。

他看到的招牌、聞到的氣味、接觸到的光線，以及在空間裡行走時的情緒，最後都會累積成品牌印象。

有些東西，顧客不一定能具體說出來。

他可能只會覺得：「我喜歡這裡。」

或者覺得：「這裡讓我很安心。」

這些無法立即用語言描述的感受，其實正是空間設計、服務流程與品牌細節共同創造的結果。

因此，商業空間不只是裝潢，而是一場完整的體驗設計。

從20坪變成100坪，施工時間不能用原本經驗估算

又希原本的20坪工作室，裝修時間大約一個半月。

因此一開始規劃新空間時，她直覺認為，兩個月左右應該可以完成。

真正進入工程後才發現，100坪商業空間涉及的項目完全不同。

光是裝修工程，就從3月持續到7月，前後接近四個月。

空間面積增加後，隔間、機電、消防、照明、材料、設備與各種細節，都會跟著變得更複雜。

每一項工程也可能彼此牽動。

因此，坪數變成五倍，並不只是把原本工期乘以五，而是整個專案的管理難度都會重新增加。

一個真正有價值的空間，不能只適合拍照

現在許多品牌空間都很重視社群曝光。

漂亮的牆面、打卡區與特殊造景，確實能在開幕初期吸引注意。

但又希認為，如果一個場地只有拍照功能，新鮮感很快就會消失。

第一次來覺得漂亮，第二次可能還有感覺，到了第三次之後，視覺效果就不再是吸引人回來的理由。

她更在意的是，顧客能不能在每一次進入空間時，都獲得不同的經驗。

可能是一場課程。

一次療癒活動。

一段與老師的交流。

或者透過藝術作品、燈光、香氣與故事，再次產生新的感受。

真正能讓人反覆回訪的，不只是美，而是體驗是否持續發生。

品牌厚度，來自一個又一個細節累積

新空間中，有些設計會與不同創作者合作。

例如教室裡的布幕，可能由日本設計師或藝術家共同完成。

對又希而言，這些合作不只是裝飾。

當學員看見一道光穿過布料，覺得畫面很美時，團隊可以進一步分享這件作品背後的故事。

誰設計了它？

為什麼選擇這個材質？

它與整個空間理念有什麼關聯？

這些細節都會成為品牌的內容。

空間不再只有一個漂亮畫面，而是多了一層可以被理解、被記住的故事。

當故事持續累積，品牌自然會產生厚度。

她希望把傳統智慧，用年輕人更容易理解的方式呈現

又希在規劃未來合作內容時，也希望引進太極、《易經》、東方哲學、芳療等不同領域。

她提到，很多年輕人其實對傳統智慧有興趣，只是不一定找得到適合自己的入口。

過去有些課程的老師年齡、溝通方式或場地風格，可能與年輕族群有距離。

知識本身很有價值，但呈現方式不一定容易接近。

因此，她希望透過較年輕的品牌語言、空間與課程設計，讓這些原本看似古老或艱深的內容，重新與現代人的生活產生連結。

重點不是把傳統文化變得膚淺，而是降低接觸門檻。

平台的價值，是讓老師專注教學

又希也分享，許多專業老師其實非常會教課，但不擅長處理行銷、招生、付款、客服與活動流程。

例如芳療老師可能有完整的專業能力，也擁有自己的產品與配方。

但當他需要一邊教學，一邊回覆訊息、經營社群、設計銷售流程，很容易感到負擔。

新平台希望承接這些老師不擅長的部分。

老師可以專注在內容與教學。

中心則負責行銷、學員溝通、課程安排與後續合作。

雙方也能進一步開發聯名商品或新的體驗內容。

對平台來說，可以增加優質服務；對老師而言，也能降低自己從零開始經營的成本。

療癒中心真正的核心，不是硬體，而是團隊

雖然新空間投入大量時間與預算，但又希認為，真正讓整個品牌能夠運作的，仍然是團隊。

尤其是顧問角色非常重要。

顧問需要了解每位學員的背景、需求、偏好與目前遇到的問題，再從平台提供的不同服務中，給出適合的建議。

學員仍然擁有最後的選擇權。

顧問不是要求他一定要參加哪堂課，而是協助他減少摸索與試錯。

當平台持續引進新的老師與療癒方法，團隊也需要不斷更新自己的資訊。

未來甚至能主動通知學員，最近增加了哪些課程、哪些老師可能符合他的需求。

這樣的陪伴，才是平台與一般教室最大的不同。

空間放大後，團隊的工作方式也必須一起升級

又希目前的核心團隊人數不多，但隨著新空間啟用，仍計畫持續增加人力。

對小型企業來說，每一位員工往往都需要具備多工能力。

不只負責單一任務，也可能同時管理專案、協調外包、接洽老師、服務學員與處理行政流程。

因此，團隊成員不能只是執行者，也必須逐漸具備整合與溝通能力。

部分專業工作可以交由外部團隊協助，但內部仍需要有人負責對接與管理。

空間從20坪變成100坪後，真正需要擴張的，不只是人數，還包括整個團隊的能力。

讓不同服務互相連結，而不是各自獨立存在

新的身心靈平台會同時提供占星、瑜伽、音療、太極、芳療與其他活動。

但又希不希望這些內容只是各自在不同教室發生。

她希望學員原本因為一堂占星課進入空間後，也能有機會認識其他服務。

除了顧問介紹之外，空間中也會設計文宣牆。

上面可以呈現品牌理念、占星學院的學習路徑、不同老師的介紹，以及近期課程與活動資訊。

療癒日也會透過不同主題，讓參與者一次接觸多種體驗。

如此一來，學員不只是來完成一堂課，而是逐漸看見更多可能適合自己的方式。

高質感，不代表只服務高消費族群

新空間的裝潢具有一定質感，因此不少人會好奇，品牌未來是否只想服務高端客戶。

又希表示，這並不是她的目標。

她希望身心靈療癒能被更多人認識，而不是只屬於少數有高預算的人。

因此，課程與活動會設計不同的價格層級。

可能有較低門檻的體驗活動、公益內容，也有進階、長期或更完整的課程。

初次接觸的人，可以先用較低的成本了解老師與內容。

確定自己真正有興趣之後，再考慮參加長期方案。

提供選擇，才能讓不同需求與預算的人都找到適合的入口。

理想必須能營運，才能真正服務更多人

又希坦言，自己本質上仍然是一個重視美感、療癒與創造的人。

但近年參加商業課程後，她更加理解，理想不能只停留在想像。

品牌需要收入。

空間需要支付租金。

老師、顧問與員工也需要合理的報酬。

只有商業模式能夠長期運作，平台才有能力持續引進老師、開發活動，並服務更多人。

商業並不是療癒的對立面。

反而是讓好的理念能夠走得更遠的重要支持。

五年後，她希望品牌走出固定空間

除了新據點，又希也開始規劃未來的展覽與策展活動。

她希望品牌未來不只停留在固定的教室裡，也能走進華山等大型場地，接觸更多原本不熟悉身心靈療癒的人。

團隊也正在思考品牌角色、公仔、娃娃與其他IP內容。

透過更有趣、更容易接近的方式，把陪伴、療癒與自我探索帶進大眾生活。

對她來說，身心靈產業目前仍然相對小眾。

未來真正想完成的，是讓這些內容不只被原本就有興趣的人看見，也能走進更多人的世界。

結語：空間真正承載的，是你想成為什麼樣的品牌

從20坪搬到100坪，表面上是一場空間擴張。

但在又希的規劃中，真正被放大的，是品牌的服務能力、團隊角色與未來想像。

空間是否漂亮固然重要。

更重要的是，它能不能讓員工好好工作，讓老師專心教學，讓顧客感受到被理解，也讓不同的療癒方法在其中產生連結。

當一個人開始重新思考自己的空間，其實也是在重新回答：

我想創造什麼？

我想服務哪些人？

我希望未來成為什麼樣的人？

真正適合的空間，不只是容納現在的工作，而是能夠支持你，一步一步走向想要的未來。

回到專欄文章

裝潢預算總是越做越高？真正讓預算失控的，往往不是工班，而是屋主自己

Thu, 30 Jul 2026 12:32:46 GMT

自住購屋攻略

裝潢預算總是越做越高？真正讓預算失控的，往往不是工班，而是屋主自己

不少人準備裝潢時，都會先設定一個預算。

例如八十萬、一百萬，甚至兩百萬。

心裡想著，只要按照規劃施工，應該就不會有太大落差。

但真正開始裝修後，卻發現追加費用一筆接著一筆，工期也不斷往後延

最後不只預算失控，連入住時間都一再延後。

到底裝潢為什麼這麼容易超支？

《愛莉說好室》邀請屋研所創辦人 Joe 分享

其實真正讓裝修變得不可控的，不一定是施工，而是很多屋主在過程中，不斷改變自己的想法。

裝潢最容易超支的原因，其實不是材料漲價

Joe分享，多數人第一個想到的原因，都是建材變貴或工資上漲。

但以新成屋來說，真正讓預算一路增加的，通常是屋主自己。

許多人在確認設計圖後，施工才剛開始，又看到新的裝潢案例。

今天想多做一個收納抽屜。

明天想改成另一種櫃體設計。

後天又看到社群平台的新流行，希望家裡也能加進去。

每一次看似只是小修改，但工廠已經開始製作、材料已經下單，任何變更都代表重新調整成本。

因此，一個不斷改變需求的屋主，往往才是預算失控的最大原因。

合約不是只有看總價，更重要的是確認施工內容

Joe提醒，簽約前最重要的，不只是確認總金額，而是把每一項施工內容講清楚。

例如：

使用哪一種板材？

是否有指定品牌？

哪些設備由設計公司負責？

哪些需要屋主自行採購？

如果沒有事先約定好，施工過程中很容易因為認知不同而產生誤會。

尤其不少屋主會覺得：「這個應該可以順便幫我裝吧？」

但對施工團隊而言，每增加一項工作，都代表新的工序與責任。

因此，越早把責任分工講清楚，後續合作就越順利。

好的合作，建立在彼此都有共同目標

Joe認為，一旦雙方開始斤斤計較，很容易失去原本合作的初衷。

如果屋主一直懷疑施工單位，而施工團隊也開始凡事照價計算，整個合作氣氛自然會變得緊張。

反之，當雙方都希望把房子做好，每一個討論都會更有效率。

因此，他認為，一開始建立清楚的共識，比事後一直修改更重要。

不用天天監工，但一定要知道施工做到哪裡

許多第一次裝潢的人，都會擔心是不是每天都要到工地查看。

Joe笑說，其實沒有必要。

但也不能完全不聞不問。

比較好的方式，是依照施工進度安排幾個重要的確認時間點。

了解目前完成哪些工程、下一步準備做什麼。

如此一來，不僅能掌握整體進度，也能避免最後才發現和自己期待不同。

樣品屋，比3D效果圖更容易想像未來的家

Joe分享，屋研所一直希望降低屋主與設計之間的落差。

因此，比起只看3D渲染圖，他們更希望客戶直接走進實際完成的展示空間。

因為真正站在裡面，才能知道：

4000元一坪的天花板做起來是什麼感覺。

系統櫃的質感是否符合期待。

家具、燈光、空間比例是否適合自己的生活。

很多原本抽象的想像，只要親身體驗一次，就會變得具體許多。

裝修不是只有設計，更重要的是使用的人有沒有參與

Joe提到，實務上最容易出問題的情況，就是真正入住的人沒有參與討論。

例如父母替子女決定裝潢。

或是夫妻其中一方全程沒有參與。

等到施工開始後，真正居住的人才提出新的需求，自然就容易產生修改。

因此，他認為，每一個空間，都應該由實際使用者一起參與規劃。

畢竟，真正每天生活的人，最清楚自己的需求。

一站式規劃，可以減少許多溝通成本

Joe表示，很多人裝修最大的困擾，就是每樣東西都要自己找。

設計找一家。

家具找一家。

燈具找一家。

家電再找另一家。

最後風格不一致，尺寸也常常搭不起來。

因此，一站式規劃最大的優勢，不只是方便，而是能讓整體風格、尺寸、顏色與配置彼此一致，也減少屋主來回溝通的時間。

裝潢不是比創意，而是找到真正適合自己的配置

很多人以為，模組化方案就代表每個家都長一樣。

但Joe認為，真正可以調整的，其實是生活方式。

同樣一組系統櫃。

有人想增加鞋櫃。

有人需要更多衣櫃。

有人則完全不需要電視櫃，希望改成閱讀空間。

重點從來不是固定樣式，而是依照每個家庭不同的需求重新配置。

因此，即使使用相同方案，每個家的樣貌依然可以截然不同。

裝修流程安排，比價格便宜更重要

Joe也提醒，很多屋主為了省幾千元，選擇不同工班各自施工。

看起來單項費用比較低，但最後卻因為彼此時間無法配合，導致整體工期拉長。

例如冷氣沒有先安裝，天花板就不能施工。

天花板沒完成，後面的工程也得跟著等待。

結果看似便宜，卻因為延誤入住，多付了幾個月房貸與生活成本。

因此，評估裝修成本時，不應只看單一價格，更要把整體時間一起算進去。

輕裝修，不代表適合每一個人

Joe認為，輕裝修並不是唯一答案。

如果這間房子只是未來五到十年的過渡住宅，希望以合理預算打造舒適生活，那麼輕裝修確實非常適合。

但如果已經確定這是人生最後一間房，也就是所謂的終身宅。

那麼就值得花更多時間與設計師深入討論。

包括生活動線、收納習慣、未來年齡變化，甚至身體狀況，都可以提前納入設計考量。

因為真正好的設計，不只是現在住得舒服，更是讓未來十年、二十年依然方便生活。

結語：好的裝潢，不是花最多錢，而是讓未來每天住得舒服

裝潢真正困難的地方，從來不是挑選哪一種木地板，也不是決定油漆顏色。

而是在有限的預算裡，找到最適合自己的生活方式。

當需求明確、預算合理、流程清楚，裝修就不再是一場充滿焦慮的工程，而是一個慢慢把理想生活實現的過程。

畢竟，房子不是完成裝潢就結束，而是未來每天都要生活的地方。

真正值得投入的，不只是漂亮的設計，而是一個能讓自己長久住得自在、住得安心的家。

回到專欄文章

新成屋不用大裝潢？真正花得值得的，不是裝修，而是預算分配

Thu, 23 Jul 2026 13:04:54 GMT

自住購屋攻略

新成屋不用大裝潢？真正花得值得的，不是裝修，而是預算分配

許多人拿到新成屋的鑰匙時，心情總是特別興奮。

以為最困難的事情已經結束，接下來只要開始裝潢，就能順利入住新家。

但真正開始規劃後才發現，房子的花費才正要開始。

天花板、冷氣、窗簾、系統櫃、家具、家電，每增加一項需求，預算就不斷往上堆疊，最後甚至比原本預估多出好幾十萬元。

到底哪些錢一定要花？哪些地方其實可以省？

在《愛莉說好室》中，屋研所創辦人 Joe 分享，許多人不是裝潢預算不夠，而是一開始就把錢花錯地方。如果懂得重新分配預算，即使預算有限，也能打造舒適又耐住的新家。

很多首購族最大的問題，不是買不起房，而是裝不起房

Joe表示，這幾年接觸最多的客戶，就是剛買新成屋的首購族。

不少人花了多年存下頭期款，也順利貸到房貸，卻在交屋後才發現，真正的挑戰才剛開始。

因為房子買好了，不代表就能直接入住。

裝修、家具、家電、窗簾、冷氣，每一筆都是新的支出。

尤其不少人買房後，存款幾乎歸零，只剩下有限的裝修預算。

因此，他們最需要的其實不是豪華設計，而是知道怎麼把有限的預算花在最重要的地方。

很多人天天看裝潢美圖，卻忘了自己的房子長什麼樣

Joe笑著說，許多人從買預售屋開始，就會每天收藏各種室內設計照片。

廚房想做中島。

客廳想要飯店風。

主臥希望有更衣室。

但真正交屋後才發現，自己的房子根本放不下這些配置。

他認為，很多裝潢失敗的原因，不是審美不好，而是忽略了空間本身的限制。

設計再漂亮，都應該建立在實際坪數與生活需求之上，而不是照著網路照片直接複製。

交屋後第一個容易漏算的，其實不是家具

談到裝修預算，Joe提到一項許多人完全沒想到的支出。

那就是保護工程。

新成屋施工時，為了避免公共區域受損，社區通常要求住戶先完成公共空間保護。

從電梯、梯廳到走廊，都需要鋪設保護材料。

工程完成後還得拆除、清運，再進行除膠清潔。

這些費用全部加起來，往往就是好幾萬元。

偏偏這些東西最後都不會留在家裡，因此很多屋主完全沒有把它列進預算。

新成屋真的需要找設計師嗎？

Joe認為，答案其實沒有一定。

如果屋主本身對空間、美感有一定概念，也願意花時間挑選家具，其實未必需要做完整室內設計。

現在許多品牌都提供完整的家具搭配方案，只要完成必要的基礎工程，再透過家具、燈具與軟裝，就能營造出舒服的居家氛圍。

因此，比起花大筆預算打造複雜裝潢，不如把資源放在真正會每天使用的地方。

什麼是輕裝修？不是省錢，而是少做沒必要的工程

Joe分享，屋研所一直提倡的「輕裝修」，並不是簡單裝潢，而是重新思考裝修的必要性。

他的核心概念很簡單：

盡量不更動格局。

減少固定式裝修。

增加未來調整的彈性。

如此一來，不但能降低預算，也能避免房子住幾年後因需求改變，又得重新拆除施工。

對首次購屋族來說，這樣的方式通常更符合現實需求。

基礎工程做好，比華麗設計更重要

在輕裝修的規劃中，Joe認為，有幾項工程幾乎不能省。

包括：

天花板、空調設備、燈光配置、系統收納、木地板。

完成這些基礎之後，再透過家具與家電慢慢補齊生活需求，通常就能打造一個兼具機能與舒適度的居住空間。

與其一次投入大量預算做造型，不如先把每天都會接觸到的生活品質做好。

裝潢不用追求一次到位

很多人裝修時，都希望一次完成所有夢想。

但Joe反而提醒，真正適合居住的房子，不需要第一天就全部完成。

因為入住之後，生活習慣還會一直改變。

哪些收納不夠？

哪些家具尺寸不適合？

哪些地方根本很少使用？

只有真正住過，答案才會慢慢浮現。

因此，他建議把預算保留一些彈性，未來再依照生活需求慢慢調整，比一次做滿更實際。

小坪數最常見的錯誤，就是把舊家的東西全部搬進來

Joe觀察到，小宅裝修最容易犯的錯，就是沒有重新整理自己的生活。

很多人從三十幾坪搬到二十坪的新家，卻還想保留原本所有家具與物品。

結果收納越做越多，空間反而越來越擁擠。

他提醒，現在雙北每一坪房價都非常昂貴。

如果花了數百萬元，只是替很少使用的東西打造收納空間，其實相當可惜。

真正該留下的，是每天都會用到、真正需要的物品。

高櫃做越多，不一定越實用

不少屋主喜歡把櫃子一路做到天花板，希望增加收納空間。

但Joe認為，高櫃未必等於高效率。

因為超過一般人伸手高度的位置，大多需要踩椅子才能拿到。

久而久之，那些空間往往變成一年只會打開一次的儲藏區。

如果放進去的東西幾乎不會再拿出來，那是不是代表，它原本就不一定需要跟著搬進新家？

很多流行設計，入住後才發現不好照顧

Joe也分享幾個自己最常勸退屋主的設計。

像是玄關花磚。

雖然拍照很好看，但鞋底的灰塵、泥沙很容易卡進縫隙，日後清潔十分麻煩。

還有大量間接照明。

剛完成時確實很有氣氛，但時間一久，上方累積大量灰塵，卻很少有人真的會定期清潔。

因此，他認為，設計除了好看，更應該考慮未來的維護成本。

預算有限時，錢應該優先花在哪裡？

Joe提出一個很有趣的觀念。

很多人把大部分預算都花在「看的地方」。

例如石材、造型牆、天花板。

卻忽略真正每天會接觸的東西。

他建議，裝修預算應該預留約三成給家具與家電。

因為真正影響生活體驗的，往往是：

一張好睡的床。

一張舒服的沙發。

一台安靜又省電的冷氣。

以及每天都會使用的家電設備。

畢竟，家不是展示間，而是真正生活的地方。

結語：好的裝潢，不是花最多錢，而是每分預算都花得值得

裝修沒有標準答案。

有人喜歡華麗設計，也有人偏愛極簡生活。

但對大多數首購族來說，真正重要的不是把房子裝得多漂亮，而是讓有限的預算，換來最大的生活品質。

當你懂得區分「想要」和「需要」，把資源優先放在每天都會使用的地方，你會發現，一間真正舒服的家，未必需要昂貴的裝潢，而是來自每一個符合生活需求的選擇。

回到專欄文章

房貸帶來壓力還是動力？真正的安全感在於相信自己能夠創造未來，而非房子。

Thu, 16 Jul 2026 11:33:16 GMT

自住購屋攻略

房貸帶來壓力還是動力？真正的安全感在於相信自己能夠創造未來，而非房子。

很多人認為，買房之後最大的改變，就是每個月開始背負房貸。

有人因此感到壓力倍增，也有人因為有了固定目標，反而比以前更努力工作。

同樣都是房貸，為什麼每個人的感受會這麼不同？

在《愛莉說好室》節目中，牛奶分享，買房之後，她最大的體會不是房貸有多辛苦，而是開始真正理解「現金流」的重要，也因為這間房子，重新思考自己的工作、事業，甚至未來想成為什麼樣的人。

真正開始背房貸後，她才知道銀行看的不只是存款

牛奶回憶，當初準備申請房貸時，她原本以為，只要存款足夠，貸款就不會有太大的問題。

沒想到真正接觸銀行後才發現，銀行除了看資產，更重視的是每個月是否有穩定的收入來源。

由於她從事啦啦隊與舞者工作，收入屬於接案性質，沒有固定薪資轉帳紀錄，因此貸款評估比一般上班族更具挑戰。

她跑了不少銀行，也比較了不同方案，最後才找到相對符合自己條件的貸款方式。

這段經驗也讓她第一次意識到，原來收入型態，也會直接影響買房能力。

如果重新來一次，她一定會提早準備銀行需要的資料

回頭看整個購屋過程，牛奶認為自己最大的收穫，就是提早了解銀行的審核邏輯。

她坦言，當時完全沒有概念，不知道哪些資料需要事先準備，因此一路摸索，花了不少時間。

現在如果再次申請房貸，她一定會提前建立完整的收入紀錄。

例如將現金收入固定存入銀行，留下穩定的金流資料，而不是像以前一樣直接把現金收起來。

她也發現，銀行重視的不一定是工作型態，而是是否能清楚證明自己的還款能力。

買房之後，她開始把「現金流」放在第一順位

有了房貸後，牛奶最大的改變，就是開始更重視每個月收入是否穩定。

過去，她主要依靠啦啦隊與舞者工作接案。

但現在，她開始思考：

如果有一天工作量減少，收入是否還能維持？

因此，她積極拓展更多合作機會，也開始規劃屬於自己的品牌，希望慢慢建立不完全依賴接案的收入模式。

對她而言，真正重要的不只是多賺一點，而是建立能持續累積的收入來源。

房貸沒有讓她停下來，反而成了努力的理由

有了房貸後，牛奶最大的改變，就是開始更重視每個月收入是否穩定。

過去，她主要依靠啦啦隊與舞者工作接案。

但現在，她開始思考：

如果有一天工作量減少，收入是否還能維持？

因此，她積極拓展更多合作機會，也開始規劃屬於自己的品牌，希望慢慢建立不完全依賴接案的收入模式。

對她而言，真正重要的不只是多賺一點，而是建立能持續累積的收入來源。

有壓力的時候，不是房貸，而是所有帳單一起來

談到買房後是否曾經感到焦慮，牛奶笑說，真正有感的其實不是房貸本身。

而是每個月固定支出集中出現的時候。

像是：

房貸
保險費
車貸
信用卡帳單

當所有費用同時扣款，帳戶裡的數字快速減少，難免還是會有壓力。

尤其碰上工作淡季，收入減少時，更容易感受到現金流的重要。

緊急預備金，是她最重要的安全網

面對收入波動，牛奶一直保留一筆緊急預備金。

她表示，只要動用到這筆錢，心裡就會立刻提高警覺。

因為這代表目前的收入已經不足以支應當月開銷。

這時候，她就會提醒自己要更積極尋找新的工作機會，或重新安排支出。

對她而言，緊急預備金不只是存款，更是一個提醒自己調整節奏的重要機制。

安全感，不是有人可以依靠，而是自己有能力解決問題

節目中，牛奶分享了自己對安全感的理解。

她認為，真正的安全感並不是把希望寄託在別人身上。

因為無論家人、朋友或伴侶，都可能因為人生不同階段而改變。

唯有自己有能力面對問題，才能真正安心。

因此，她習慣自己處理事情，也希望讓自己保有選擇的能力，而不是因為依賴他人而失去主導權。

買了房之後，她反而更理性看待感情

很多人認為，有了房子之後，下一步就是結婚。

但牛奶的想法卻恰恰相反。

她表示，買房並沒有讓她急著進入婚姻，反而讓她更清楚知道自己真正想要的是什麼。

她希望未來的另一半，不一定要和自己一樣買房，但至少要有明確的人生目標，願意持續成長，也願意為自己的理想努力。

因為她相信，一段長久的關係，比起條件，更需要彼此擁有相近的價值觀。

一段感情，曾經讓她離自己的目標越來越遠

牛奶也坦率分享，自己曾因為一段感情，暫時放慢了工作步調。

由於另一半缺乏安全感，希望她減少部分工作，因此她推掉不少合作機會。

結果收入明顯下降，原本設定好的換屋計畫也因此延後。

更重要的是，那段時間，她發現自己變得越來越不像原本的自己，甚至因為長期壓力影響身心狀態。

後來重新回到工作軌道後，她才更加確定，真正適合自己的關係，應該是彼此支持，而不是彼此限制。

她開始學著讓資產慢慢成長，而不是只是存錢

除了努力工作之外，牛奶也開始接觸投資理財。

過去，她習慣把錢放在銀行。

但後來，她嘗試透過房屋增貸，將部分資金投入風險相對穩健的基金。

當然，她沒有急著追求高報酬，而是花時間研究基金投資內容、過去績效以及風險，再做出適合自己的選擇。

她認為，投資最重要的不是跟風，而是先理解自己投入的是什麼。

如果再有一筆資金，她更想投資自己

當被問到，如果現在手上多了一筆資金，會選擇再買一間房，

還是投入其他規劃時，牛奶毫不猶豫地回答：

她會優先發展自己的品牌。

因為她相信，當事業持續成長，未來自然有更多機會完成下一次換屋目標。

因此，現階段比起增加房產，她更希望打造屬於自己的品牌價值，讓收入來源更加穩定，也讓未來擁有更多可能。

結語：房貸真正帶來的，不只是責任，而是重新認識自己

回顧買房之後的人生，牛奶認為，最大的改變並不是每個月固定要繳多少房貸。

真正改變的，是她開始認真規劃未來。

她學會管理現金流、建立緊急預備金、發展多元收入，也更清楚知道自己想成為什麼樣的人。

房子帶來的不只是居住空間，更像是一個提醒。

提醒自己，每一個選擇，都會一步一步形塑未來的人生。

而真正讓人安心的，從來不是房貸繳完的那一天，而是相信自己無論遇到什麼挑戰，都有能力走向想要的未來。

回到專欄文章

年輕就買房真的比較好嗎？真正改變人生的，不只是房子，而是獨立生活的開始

Thu, 09 Jul 2026 11:57:06 GMT

自住購屋攻略

年輕就買房真的比較好嗎？真正改變人生的，不只是房子，而是獨立生活的開始

對許多年輕人來說，買房似乎是一件很遙遠的事。

有人還在努力存第一桶金，有人覺得房價太高，只能先租屋，也有人認為應該等收入更穩定再考慮。

但《愛莉說好室》來賓牛奶，卻在二十多歲時就做出了一個影響人生的重要決定——買下屬於自己的第一間房。

她坦言，當初做這個決定，並不是因為房價看漲，也不是為了投資，而是因為她想真正開始過自己的人生。

買房的起點，不是理財規劃，而是渴望真正獨立

牛奶分享，自己從小受到家人的保護，也因此生活中的許多事情，習慣由父母替她安排或做決定。

雖然知道家人的出發點是關心，但隨著年紀漸漸增長，她開始希望能自己做選擇、自己承擔結果。

她認為，很多事情如果沒有親身經歷，就永遠無法真正理解。

因此，買房對她而言，不只是搬離原生家庭，更是一個象徵——代表自己開始為人生負責。

如果為什麼沒有選擇租房，而是直接買房？

當時牛奶其實也認真評估過租屋。

但她發現，如果想租到符合自己需求的房子，每個月租金其實並不便宜。

與其把一筆固定支出付給房東，她更希望把這筆錢投入自己的資產。

當然，最大的問題還是頭期款。

她並沒有充裕的預算，因此只能不停找尋符合自己能力範圍的物件。

那段時間，她幾乎每天都在搜尋中古屋資訊，一間一間比較價格、地點與條件，希望找到最適合自己的選擇。

第一間房，不一定要一步到位

牛奶回憶，當時她一開始就知道，自己的預算有限。

因此，她並沒有把目標放在新成屋或高總價產品，而是選擇中古屋。

她認為，第一間房子的重點不是一次買到理想中的樣子，而是先擁有屬於自己的空間。

未來如果人生需求改變，再透過換屋慢慢調整即可。

這樣的思考，也讓她在有限的預算下，更容易做出決定。

家人的反對，反而讓她更確定自己的選擇

真正讓牛奶印象深刻的，不是找房的辛苦，而是家人的反應。

她直到完成交屋後，才正式告訴父母自己已經買房。

當時父親非常生氣，認為這麼重要的人生大事，應該和家人討論。

但牛奶並沒有因此否定父母的想法。

她知道，家人的擔心來自愛與保護。

只是她也相信，每個人終究要學會替自己的人生負責。

唯有真正踏出去，才能累積屬於自己的經驗。

真正開始花錢時，才知道買房只是開始

完成購屋後，牛奶才發現，最大的挑戰其實才剛開始。

除了頭期款之外，還有裝潢、家具、家電，以及各種入住前的支出。

過去買東西，可能只是幾千元、幾萬元。

但買房後，每一筆支出幾乎都是以十萬元為單位。

這種落差，讓她第一次真實感受到資金壓力。

也因此，她更提醒自己，一定要留下足夠的緊急預備金，而不是把所有資金一次投入裝潢。

為了省預算，她幾乎成了自己的工地主任

由於預算有限，牛奶並沒有選擇統包，而是自己尋找各種工班。

從拆除、水電、泥作、木工到地板施工，每一項工程都由她自行安排。

她笑說，那段時間最大的工作，不是在裝潢，而是在協調。

每位師傅都有自己的施工時間，也有不同的施工習慣。

只要其中一個環節延誤，後面的工序就得全部重新調整。

雖然比預期辛苦許多，但也因為親自參與，她開始了解裝修流程，累積不少實戰經驗。

買房之後，她對工作的態度也完全不同了

牛奶坦言，擁有房子後，最大的改變並不是生活品質，而是工作心態。

以前，只要收入足夠生活就好。

現在，她開始思考如何建立更多收入來源。

只要有新的合作機會，她都願意積極嘗試。

因為她知道，每增加一項收入，就代表自己未來能有更多選擇。

買房讓她更重視「開源」，而不只是節省支出。

存錢固然重要，但生活也需要平衡

牛奶分享，為了存頭期款，她曾經過著非常節制的生活。

每天除了工作還是工作，很少聚會，也很少旅行。

雖然存款逐漸增加，但生活卻失去了平衡。

後來她才慢慢體會，努力賺錢固然重要，但也要適時讓自己休息。

因為只有身心狀態穩定，工作表現才會更好，也更有能力創造收入。

因此現在的她，更重視工作與生活之間的平衡，而不是一味追求存錢速度。

擁有自己的家，最大的收穫是安心

談到買房後最大的改變，牛奶認為並不是房價上漲，而是心理上的穩定。

以前租屋，總會擔心租約到期、房東收回房子，甚至需要重新適應新的環境。

但有了自己的家之後，那份漂泊感消失了。

每天回到熟悉的空間，都能真正放鬆下來。

她認為，這種安心感，是租屋很難取代的。

對她而言，房子也是一份面對人生的底氣

節目中，牛奶也笑著分享一個很多女生都很有共鳴的想法。

她認為，擁有自己的房子，也代表擁有更多選擇。

即使未來遇到感情問題，或人生出現變化，自己仍然有一個可以安心回去的地方。

這份底氣，不只是來自房子本身，而是來自經濟獨立帶來的安全感。

當一個人有能力照顧自己時，做任何選擇都會更有自信。

買房前，先想清楚自己想過什麼樣的生活

牛奶最後也提醒正在考慮買房的人，不要只因為別人說該買就急著做決定。

真正重要的是先問自己幾個問題：

現在的財務狀況是否能承擔房貸？

未來希望過什麼樣的生活？

買房是否符合自己現階段的人生規劃？

當這些問題都有答案之後，再決定是否進場，才比較不容易後悔。

結語：買房不是人生終點，而是開始學會為自己負責

牛奶的故事讓人發現，年輕買房最大的收穫，未必是資產增加。

真正改變她的，是因為這個決定，開始學會獨立思考、規劃財務，也開始對自己的人生負責。

房子或許不能解決所有問題，但它確實能成為人生的重要支點。

當你願意承擔責任，也願意一步一步打造自己想要的生活時，房子帶來的，不只是居住空間，更是一份屬於自己的安全感與底氣。

回到專欄文章

買房只看地段夠嗎？未來真正決定房子價值的，可能是你看不見的結構安全

Thu, 02 Jul 2026 12:14:12 GMT

自住購屋攻略

買房只看地段夠嗎？未來真正決定房子價值的，可能是你看不見的結構安全

談到買房，多數人的注意力通常放在幾件事情上：

地段好不好？
房價有沒有增值空間？
格局適不適合居住？

但很少人會問：

這棟房子到底是怎麼蓋出來的？

在《愛莉說好室》節目中，結構技師戴雲發分享，房子的安全其實不只是設計圖上的計算，更重要的是現場施工能否真正落實。也正因為看見傳統工法長期存在的問題，他花了超過20年的時間投入建築安全改革，希望從根本改善台灣房屋的耐震品質。

一個疑問，改變了他後來二十多年的方向

戴雲發回憶，自己剛開業成為結構技師時，曾經到工地巡視施工狀況。

當時他發現現場鋼筋綁紮方式與結構設計要求不同，於是上前提醒施工師傅。

沒想到得到的回應卻是：

「設計這樣畫沒錯，但現場根本不好做。」

這件事情讓他非常震撼。

因為在學校學到的結構安全原則，到了工地現場卻可能因為施工困難而被簡化。

而真正讓他感觸更深的，是後來準備買房時，連自己都不知道該如何替家人挑選真正安全的房子。

因為設計可以把關，但施工品質卻未必完全透明。

為什麼建築安全最困難的，其實是施工階段

很多人以為房子安全與否，關鍵在建築師或結構技師。

但戴雲發認為，真正的挑戰其實在施工。

因為傳統鋼筋工法需要大量人工綁紮。

而現場施工品質又受到許多因素影響：

師傅經驗
工地環境
人力不足
工程進度壓力
氣候條件

尤其近年缺工問題愈來愈嚴重，願意投入工地工作的年輕人越來越少。

在高溫曝曬下進行繁複施工，本來就是一件極度辛苦的工作。

因此，再好的設計，如果施工難度太高，也容易產生品質落差。

他想解決的，不是人的問題，而是工法本身的問題

戴雲發後來開始思考：

如果施工容易出錯，那能不能從源頭改變施工方式？

於是他投入多年研究，發展出後來廣為人知的 Alpha Safe 工法。

核心概念其實很簡單：

把原本需要現場大量人工綁紮的複雜鋼筋結構，提前在加工廠完成標準化製作。

當材料送到工地後，施工人員只需要依照規劃進行組裝。

就像拼積木一樣。

這樣不僅能降低施工誤差，也能提高整體結構品質。

一個創新工法，最難的其實不是發明

很多人以為研發新工法最困難。

但戴雲發認為，真正困難的是推廣。

因為剛開始幾乎沒有建商願意嘗試。

大家都擔心：

從來沒有人這樣蓋房子，風險太高。

於是最早的幾個案子，幾乎都是他親自投入、親自參與施工。

甚至從加工廠培訓到工班教育，都必須一步一步建立。

他形容，那不只是發明一套工法，而是在重新打造整個產業流程。

二十多年來，他做的不只是工法改革

除了技術研發之外，戴雲發投入大量時間在教育與推廣。

因為他發現：

如果消費者不了解建築安全的重要性，市場就很難改變。

所以這些年來，他持續透過：

工地觀摩
建築安全履歷
公開講座
媒體分享

讓更多人理解房子安全不只是看品牌，而是看施工過程是否真正落實。

建築安全開始從「看不見」變成「看得到」

過去一般購屋族很難判斷房屋結構差異。

因為安全藏在牆壁裡、水泥裡，看不到也摸不到。

但近年開始出現一些變化。

例如部分房地產平台開始標示 Alfa Safe 建案資訊。

消費者在搜尋物件時，就能知道哪些建案採用了更高規格的施工方式。

這也代表市場開始重視：

除了地段與價格之外，建築安全本身也正在成為購屋考量的一部分。

房屋價值未來可能不只看屋齡

長久以來，房地產市場習慣用屋齡來評估價值。

但戴雲發認為，未來更重要的或許是：

房子能安全使用多久。

如果一棟建築透過更好的工法與品質管理，能夠大幅延長使用壽命，那麼它所創造的價值自然也會不同。

畢竟真正有價值的資產，不只是能賣多少錢，而是能陪伴居住者多久。

建築安全履歷，讓看不見的東西變透明

除了工法之外，戴雲發也大力推動建築安全履歷。

目的就是讓消費者有機會看見房子蓋造的過程。

例如：

重要結構施工紀錄
現場施工照片
關鍵工序檢查
安全驗證資料

甚至會安排工地觀摩活動，讓未來住戶親自了解房子的施工方式。

因為他相信：

真正的安全，不應該只靠信任，而是可以被驗證。

地震來時，最重要的是知道自己住得安心

節目中有一段分享令人印象深刻。

有人問戴雲發：

地震來的時候，你會害怕嗎？

他的回答很直接。

他說自己更多是在感受地震搖晃的程度，而不是擔心房子會不會倒。

因為對他來說，真正重要的是：

你是否相信自己住的房子足夠安全。

很多人害怕地震，不是因為搖晃本身，而是害怕建築物無法承受。

當對房屋品質有信心時，心裡自然會比較踏實。

他最大的願望，不只是改變台灣

談到未來願景時，戴雲發提到，自己最希望看到的並不只是台灣建築品質提升。

而是有一天，這套安全理念能被更多國家採用。

尤其是同樣面臨地震風險的地區。

因為無論在哪個國家，人們最基本的需求其實都一樣：

希望家人住得安全。

希望房子能夠成為真正可靠的避風港。

結語：未來買房，比地段更重要的可能是安全

過去談房地產，大家習慣討論的是地段、房價與增值空間。

但隨著消費者越來越重視居住品質，房屋安全的重要性也正在被重新看見。

畢竟再好的地段，如果建築本身不夠安全，終究無法讓人真正安心。

而當建築安全開始被量化、被記錄、被驗證後，未來的購屋市場或許也會出現新的標準。

因為房子最大的價值，從來不只是價格，而是它能否守護住裡面最重要的人。

回到專欄文章

老房子撐過921就安全了嗎？你可能只經歷了真正大地震的十分之一

Thu, 25 Jun 2026 12:33:50 GMT

自住購屋攻略

老房子撐過921就安全了嗎？你可能只經歷了真正大地震的十分之一

每次地震發生時，大家最關心的往往是新聞上的災情。

哪裡有房屋倒塌？
哪裡有道路受損？
有沒有重大傷亡？

但很少有人會停下來問自己一個問題：

如果下一次更大的地震來了，我住的房子真的撐得住嗎？

尤其台灣有大量屋齡超過30年的住宅，許多人居住在921地震以前興建的公寓、華廈或大樓裡。這些房子看起來沒問題，但真的代表安全嗎？

在《愛莉說好室》節目中，結構技師戴雲發分享，多數人對於房屋耐震其實存在不少誤解，而其中最常見的一句話就是：

「我們家都撐過921了，應該很安全吧？」

撐過921，不代表真的經歷過921

戴雲發指出，很多人以為自己的房子曾經經歷921大地震，因此認定房屋已經通過考驗。

但事實並非如此。

921地震雖然規模高達7.3，但不同地區感受到的地震力差異極大。

以當時震央附近的災區來說，測得的最大地震力接近重力加速度等級。

然而距離震央較遠的北部地區，實際承受的地震力可能只有災區的十分之一左右。

換句話說，許多北部房屋並不是完整承受921地震，而只是經歷其中部分能量而已。

因此，用「撐過921」來判斷建築安全性，其實並不準確。

台灣沒有真正不會地震的地方

很多人會問：

未來的大地震會發生在哪裡？

是不是北部比較安全？

是不是只要避開某些區域就好？

戴雲發認為，這樣的想法本身就有盲點。

因為台灣位於板塊交界帶，本來就是地震頻繁的地區。

從地質角度來看，全台各地都有可能發生地震，只是機率高低不同。

而且歷史經驗也證明，許多重大地震發生的位置，事前往往無法精準預測。

與其一直猜測地震何時來、不如思考：

當地震來的時候，我的房子準備好了嗎？

地震不可怕，可怕的是完全沒有準備

戴雲發強調，談論地震並不是製造恐慌。

而是希望大家建立正確觀念。

因為地震不會因為害怕而消失，也不會因為忽略就不存在。

台灣的環境本來就伴隨著：

地震
颱風
豪雨
地質變化

既然無法避免，就只能提前做好準備。

與其等到災害發生後才後悔，不如提早了解自己居住環境的風險。

老房子的風險，來自於當年的建築觀念

許多人好奇：

為什麼大家一直鼓勵老屋補強或都更？

原因其實很簡單。

因為早期建築法規與施工觀念，和現在有很大差異。

戴雲發提到，以前很多建築是在當時技術條件下完成的。

包括：

抗震標準較低
結構設計較保守
施工細節要求不足
材料品質控管較鬆散

這並不是故意偷工減料，而是當時整體產業環境就是如此。

因此，相同條件下，早期建築與現代建築相比，耐震能力自然會有差異。

房子也會老化，而且比你想像得更快

除了設計與施工差異之外，時間本身也是建築最大的敵人。

房屋經過數十年的風吹日曬後，結構材料會逐漸老化。

例如：

混凝土中性化
鋼筋鏽蝕
外牆裂縫增加
防水層失效
磁磚剝落

這些問題剛開始可能只是外觀上的缺陷。

但若長期忽略，最終仍可能影響整體結構安全。

每一次地震，其實都在替房子做體檢

戴雲發分享一個重要觀念：

中小型地震不只是自然現象，更像是房屋的健康檢查。

每次地震過後，建築物都會留下訊號。

有些房子幾乎沒有影響。

有些房子則開始出現裂縫或損傷。

而這些變化，往往就是結構狀況的反映。

因此地震後不要只是滑手機看新聞，也要花時間觀察自己的住家。

哪些裂縫需要提高警覺？

地震過後，牆壁出現裂縫是許多人最擔心的事情。

但並不是所有裂縫都代表危險。

戴雲發表示，真正需要特別注意的是：

大柱出現45度斜裂縫
大樑出現明顯裂痕
剪力牆產生新增裂縫
柱梁接頭出現爆裂現象

這些位置屬於主要受力結構。

如果發現新的損傷，就應該進一步請專業技師評估。

看房子不能只看自己家

很多人檢查房屋時，只看自己住的那一戶。

但戴雲發提醒：

大樓其實是命運共同體。

如果是一棟二十層樓的大樓，就算你住在十五樓，也不能只看十五樓。

因為多數地震造成的結構損傷，往往從低樓層開始出現。

因此檢查時更應該注意：

一樓與二樓的大柱
公共空間牆面
樓梯間結構
地下室狀況

這些地方通常比室內更容易看出問題。

中古屋該怎麼挑？先從外觀開始看

如果準備購買中古屋，戴雲發建議不要急著進屋看裝潢。

真正重要的，其實是建築本身。

看房時可以先觀察：

外牆是否有大量裂縫
磁磚是否嚴重剝落
是否有鋼筋外露
建築物外觀是否明顯傾斜
公共區域是否有長期滲漏水

因為這些問題往往比室內裝潢更能反映建築品質。

畢竟裝潢可以重新整理，但結構問題通常不容易修正。

新房子就一定安全嗎？

許多人認為，只要買新成屋就沒有問題。

戴雲發認為，這樣的想法並不完全正確。

雖然921地震之後，台灣的耐震法規持續提升，現在的建築標準確實比過去更完整。

但真正決定安全性的，除了設計之外，還有施工品質。

因為再好的圖面設計，如果現場施工沒有確實執行，效果依然會打折。

因此，好的建築需要同時具備：

完整的結構設計
確實的施工品質

兩者缺一不可。

買房時最重要的三件事是什麼？

談到購屋建議時，戴雲發認為有三件事最值得優先考慮。

第一是大環境。

包括：

是否位於易淹水區
是否接近活動斷層
是否位於高風險土壤液化區
地質條件是否穩定

第二是結構安全。

因為房子再漂亮、地段再好，如果結構有問題，一切都失去意義。

第三則是防水能力。

台灣氣候潮濕多雨，漏水問題不僅影響居住品質，長期下來也可能傷害建築本體。

結語：房子最珍貴的，不是價格，而是裡面住的人

節目最後，戴雲發分享一句令人印象深刻的話：

房子之所以重要，不是因為它值多少錢，而是因為裡面住著你最在乎的人。

也許我們無法預測下一次地震什麼時候來。

也無法保證災害永遠不會發生。

但至少可以在今天開始，多了解自己的房子、多關心建築安全，讓家人在面對風險時擁有更多保障。

因為真正值得投資的，從來不只是房地產本身，而是家人的安全與未來。

回到專欄文章

Step 5: 交屋 & 入住前準備

Fri, 01 May 2026 02:46:15 GMT

買屋教學SOP

Step 5: 交屋 & 入住前準備

5-1) 交屋注意事項一次看懂！中古屋、預售屋點交完整攻略

經過「簽約」、「用印」、「完稅」，並繳清各期價金後，終於要交屋了！

點交房屋時，最重要的就是細心與耐心。

如果購買的是中古屋，可以依照買賣契約的約定，檢查屋內現況及各項設備是否正常。

如果購買的是新成屋或預售屋，交屋時別忘了攜帶建商提供的契約書，確認契約中清楚記載的建材、設備、品牌及規格，並逐項仔細核對。

為了協助大家更有效率地完成點交，減少不必要的爭議，以下整理幾項交屋時的重要注意事項。

一、支付尾款時，同步點交房屋

建議在支付尾款的同時，完成房屋點交。

這樣不僅可以節省買賣雙方的時間，也能在現場直接確認房屋狀況，避免日後產生不必要的糾紛。

如果有使用買賣價金履約保證服務，在確認房屋點交無誤後，就會同步進行撥款。

買賣價金會先用來代償賣方尚未清償的房貸，剩餘款項再撥入賣方指定的帳戶。

二、買賣雙方到現場點交

買賣雙方都應到房屋現場進行點交，並依照買賣契約內容逐項確認。

現場可以檢查以下事項：

房屋狀況是否和當初看屋時相同
契約中約定的瑕疵是否已完成修繕
房屋是否有漏水問題
屋內是否已清理乾淨
賣方交付的鑰匙是否正確
各項設備是否可以正常使用

如果發現房屋有異常狀況，可以要求賣方依民法規定負起瑕疵擔保責任。

如果購買的是預售屋，則要仔細確認房屋是否與契約內容相符，包括：

實際坪數
建材
裝潢
格局
共設施項目
室內牆面、地板及天花板是否正常
消防及緊急照明設備是否正常

另外，如果時間允許，而且建商同意，購屋者也可以在施工期間不定期到工地現場查看工程進度及施工品質，進一步確認工程是否按照預定進度進行。

三、確認相關稅費是否已結清

交屋時，也要確認與房屋相關的費用是否已經結清，包括：

地價稅
房屋稅
水費
電費
電話費
網路費
第四台費用
瓦斯費
管理費

這些費用都應一併計算清楚。如果仍有未繳款項，也要向原屋主確認應由誰負擔。

如果房屋符合自用住宅用地的條件，也要記得申請自用住宅地價稅。

如果交易過程中有委託代書辦理，也可以請代書再次確認各項稅費是否已經結清，避免日後產生爭議。

四、索取權狀及相關文件

交屋時，除了確認房屋現況，也要向代書或賣方索取相關文件，包括：

土地及建物所有權狀
公契
契稅單正本
土地增值稅單影本

取得文件後，要詳細檢查土地及建物所有權狀正本，確認登記坪數是否與買賣契約內容相同。

如果契約中約定由賣方提供房屋保固或檢測證明，也要確認是否已附上相關文件，例如：

房屋保固證明書
無輻射鋼筋污染保證書
無海砂屋保證書

此外，如果原屋主名下仍有房貸，務必請代書調閱最新的土地及建物登記簿謄本，確認原有的抵押權設定是否已經塗銷。

五、取回本票及未使用的證件、文件

簽訂買賣契約時，買方通常會開立一張本票作為擔保。

因此，在支付尾款並完成交屋時，應向代書取回商業本票，並當場作廢。

另外，也要取回交易過程中未使用的證件及相關文件，避免個人資料繼續留在他人手中。

六、辦理遷戶籍、帳單更名與地址變更

為了安全起見，交屋後建議盡快更換門鎖。

同時，也要陸續辦理以下事項：

戶籍遷移
水費過戶
電費過戶
瓦斯費過戶
電話過戶
地址變更
申請自用住宅地價稅

為了方便大家處理，這些事務性工作的辦理方式，也可以參考【入住前準備事宜】。

以上就是交屋時的注意事項。

謹慎完成房屋點交，可以降低交屋後發生爭議的機會。點交時要多問、多看、多檢查，不要怕麻煩。

如果交屋後真的發現房屋瑕疵，也不需要太過慌張。依照民法規定，買方在交屋後 5 年內，如果發現重大瑕疵，可以請求賣方進行修繕，並寄發存證信函通知賣方。

如果賣方不願處理，買方可在半年內提出訴訟。

祝大家都能順利完成交屋！

5-2) 入住前準備事項懶人包！搬新家前一定要完成的 7 件事

入住前準備事宜

恭喜你順利完成交屋，接下來就要開始準備入住新家了！

為了讓生活更加便利，也能享有相關稅務優惠，建議入住前先完成戶口遷移、水、電、瓦斯及電話過戶、郵件改投，以及申請自用住宅地價稅等事項。

以下整理各項行政手續的辦理方式，提供大家參考。

一、戶口遷移

辦理地點：

可直接到 遷入地戶政事務所 辦理，不需要回原戶籍地辦理遷出登記。

需攜帶證件：

遷出地戶口名簿
遷入地戶口名簿
建物所有權狀正本，或建物所有權狀影本並加蓋「與正本相符」（若為單獨立戶者，須提供房屋證明文件。）
遷徙者國民身分證
印章（或簽名）

二、辦理自用住宅地價稅

說明：

地價稅每年於 11 月 1 日 開徵。

如果希望當年度就適用自用住宅優惠稅率，必須在開徵前 40 天（約 9 月 22 日前 ）完成申請。

如果逾期申請，則需等到次年度才能適用。

辦理地點：

向遷入地所在地的稅捐機關辦理。

需攜帶證件：

用住宅用地申請書
全戶戶口名簿影本
建築改良物所有權狀影本或使用執照影本
若無上述文件，可檢附地政機關核發的建築物勘測成果圖（表）或房屋基地座落申明書

三、自來水過戶

辦理地點：

可於網站線上申請，或至遷入地自來水公司營運所辦理。

需提供資料：

水號或用水地址
申請人姓名
身分證字號
電話
通訊地址等資料

四、電力公司過戶

辦理地點：

至遷入地台灣電力公司各區營業處辦理。

需提供資料：

電費收據
身分證正本
印章（代理人免）
申請人姓名
身分證字號
電話
通訊地址等資料

五、天然氣過戶

辦理地點：

請向所在地天然氣公司辦理。

需提供資料：

有錶押金收據者：

錶押金收據
瓦斯費收據
身分證正本
印章
所有權狀影本

無錶押金收據者：

讓渡書
瓦斯費收據
身分證正本
印章
所有權狀影本

六、郵件改投新址

說明：

搬家後，可填寫**「郵件改投、改寄申請書」**，郵局將提供 2 個月 的郵件改投、改寄服務。

申請書可向郵局窗口索取，也可至郵局網站下載。

辦理地點：

原投遞局（也就是舊住址收掛號信的郵局）。

需提供資料：

郵件改投、改寄申請書
收件人或代收人姓名
原地址
新地址
申請人簽名或蓋章

若為公司或機關申請，除加蓋公司章外，負責人也需簽名或蓋章。

七、中華電信市內電話新裝或移機

說明：

提出申請後，通常約 3～5 個工作天 即可安排移機時間。

辦理地點：

可透過以下方式申請：

撥打客服專線 123
網路申請
至中華電信門市櫃檯辦理

需提供資料：

身分證明文件正本
足資辨識身分的第二證件正本
印章或簽（電話及網路申請則不需要）
申請人姓名
身分證字號
新居住地址
若為移機，另需提供原居住地址

5-3) 第一次裝潢必看！預算、工期與空間規劃重點

不只買房有許多細節需要學習，裝潢也是一門大學問。

如果處理不當，不僅會耗費大量金錢與精力，還可能引發糾紛，因此不可不慎。

以下整理裝潢前的準備工作與注意事項，提供大家參考。

一、清楚了解房屋坪數及結構

裝潢前，務必先仔細了解房屋的實際坪數及結構。

建議先丈量實際面積，並繪製簡單的平面圖。了解房屋的整體格局後，才能進一步規劃空間，並估算裝潢費用。

二、與家人一起規劃空間需求

家是全家人共同生活的地方，因此，裝潢前需要和家人充分溝通。

可以先整理每位家庭成員的生活習慣及空間需求，再與設計師討論，如何在格局變動最小的情況下，規劃出能滿足每個人需求的空間。

三、做好預算控制

一般來說，裝潢總費用約為房屋價格的 10%～20%。

在規劃設計與裝潢內容時，也別忘了控制整體預算。

建議將裝潢空間區分主次，把預算優先放在較重要的空間。部分空間可以採用較簡潔的裝潢，再透過家具及裝飾品增加風格，不僅能縮短裝修時間，也能節省費用。

如果有委託設計公司規劃，也別忘了將設計公司的費用納入預算。

一般來說，設計公司的收費每坪約為 3,000～5,000 元以上。除了設計費之外，承攬工程的費用通常會另外估價，有些公司還會另外收取監工費，因此都必須一併計入裝潢預算。

四、預留足夠的裝潢時間

裝潢所需時間，會依工程規模而有所不同。

以兩房一廳為例，通常裝潢工期約為 30~45 個工作天。如果施工期間需要更改設計方案，則會依修改的幅度增加工作天數。

因此，規劃入住時間時，也要預留足夠的裝潢及修改時間。

五、事先了解裝潢專業知識

為了能和室內設計師順利溝通，裝潢前可以先到書店找一些室內裝潢相關書籍，了解基本的裝潢知識

例如：

裝潢材質
設計風格
房屋坪數
裝潢總開銷
施工程序

具備基本概念後，與設計師討論時會更有效率，也比較能清楚表達自己的需求。

六、慎選裝潢公司與施工工班

隨著裝潢 DIY 越來越普及，部分室內裝潢也可以自己動手完成。

不過，如果是規模較大的裝修工程，建議還是委託專業設計師與施工工班，才能獲得較完整的服務。

設計師及施工工班會直接影響裝潢品質，因此最好透過有實際合作過的親友介紹，或多方參考其他客戶的評價及口碑，不要倉促做決定。

如果真的想自己動手更改格局，不想委託他人處理，就必須對建材的材質、特性及價格，以及裝潢工程的施工程序與內容，有一定程度的了解，才能有效控制預算，達到事半功倍的效果。

七、施工前先與管理委員會溝通

大部分社區管理委員對於裝潢施工都有規範，除了避免影響其他住戶的安寧，也希望防止施工對建築結構造成影響，維護整體居住安全。

因此，裝修前最好先詢問社區管委會的相關規定。

如果需要更改房屋格局，依規定須申請室內裝修許可，也應先與管委會協調後再開始施工。

如此可以避免引起鄰居抗議，被要求恢復原狀，甚至因施工造成鄰損而需要負起賠償責任。

八、善用色彩與光線的魔法

不同的色彩會帶來不同的視覺感受。如果運用得當，也能有效提高空間坪效。

一般來說：

藍色搭配白色，能營造清新的感覺
黃橙色、黃綠色，可以帶來溫暖的氛圍
霧鄉色、大地色，可以呈現平靜、溫和的感覺
玫瑰色牆面搭配桃色、黃色居家飾品，可以展現溫馨自然的風格

如果喜歡大膽用色，也可以嘗試運用對比色搭配。

例如，藍色牆面搭配白色或橙色的單品家具，能讓空間看起來更年輕、活潑。

善用色彩，並依照室內空間的生活機能搭配不同色系，可以增加空間的視覺效果。

不過，同一個空間內應避免使用過多不同材質及色彩，以免造成視覺上的壓迫感。

除了色彩搭配，也可以利用光線，讓空間看起來更加明亮、寬敞。

在既有格局中，應盡可能保留自然採光。非隱密空間的隔間，也可以改用玻璃拉門，增加整體通透感，帶來更好的視覺效果。

九、善用家具、活動隔間與牆面共享

家具的選擇不僅會影響使用機能，也會影響整體視覺效果。

挑選家具前，務必先依照房屋空間，記錄所需家具及家飾的尺寸，並清點物件數量、總預算及色系規劃，才能避免購買後發現尺寸或風格不合。

一般來說，小坪數空間適合使用造型簡單、視覺輕盈、移動方便的家具，讓空間看起來更加寬敞、俐落。

部分家具也可以整合共用，例如：

在餐桌旁設置一面書牆，讓餐廳在非用餐時間也能作為書房使用
在書房設置隱藏式折疊床，訪客到訪時，也能成為舒適的客房
將和室作為客房、麻將房或餐廳，提高空間的使用機能

隔間也可以利用玻璃、隔屏、簾幕、滑軌拉門，或不同樓地板高度等方式，取代原本密閉的隔間牆。

這些設計除了可以保有空間區隔，也能增加空間的使用彈性與通透感。

另外，也可以參考「牆面共享」的設計。

例如，利用立體牆面，讓客廳凹入的電視櫃，剛好成為臥房中的置物平台；或在同一面隔間牆上，一面的上方設置酒櫃，另一面的下方設置餐櫃，收納平時較少使用的碗盤，進一步提高空間坪效。

十、全程充分參與裝潢計畫

為了確保裝潢風格與施工品質，同時控制裝潢費用，即使已經委託室內設計公司，也還是要持續參與整個裝潢過程，並適時表達自己的意見。

從設計師提出設計草圖開始，一直到工程完工，只要有任何不清楚的地方，都要耐心詢問。

如果發現設計或施工內容與自己的需求有出入，也應立刻溝通並要求修改。

唯有充分溝通、全程參與，才能讓每一分預算都花在真正需要的地方，也讓房子呈現出理想中的清新風貌。

5-4) 搬家注意事項懶人包！搬家前、中、後完整流程一次看懂

新家準備完成後，終於要搬進去了！

為了讓搬家過程更加順利，也保障自己的財物安全，以下整理搬家前、搬家當天及搬家後的注意事項，提供大家參考。

一、搬家前注意事項

慎選搬家公司

想讓搬家過程順利圓滿，選擇一家合法、優良的搬家公司非常重要。

搬家公司在營業前，必須取得貨運營業執照，包括公司執照及營利事業登記證，才能合法經營。

除了確認業者是否合法，也可以參考親友或其他消費者的實際經驗，了解業者的服務品質與評價，再從中挑選值得信賴的搬家公司。

事先諮詢與估價

建議在搬家前兩週，請搬家公司到府估價、開立估價單，並進一步詢問搬家相關事項。

在估價過程中，可以多詢問一些問題，以了解對方的服務方式及收費標準。

簽約前也要仔細閱讀契約內容，確認是否清楚記載以下事項：

搬運樓層
搬運路線
搬運物品明細
搬運總金額
物品損壞的賠償方式
其他相關約定

做好物品包裝工作

妥善打包不僅可以減少物品在搬運過程中損壞，也能讓搬家流程更加順利。

以下整理幾個實用的打包技巧。

收集包裝材料

確定要搬家後，可以事先準備包裝材料，例如：

紙箱
報紙
膠帶
氣泡布
舊衣服

也可以詢問搬家公司是否能提供部分包裝材料。

包裝時盡量使用紙箱，避免使用太多塑膠袋。紙箱不僅搬運效率較高、物品較不容易損壞，裝車時也能向上堆疊，善用車內空間。

不過，紙箱不宜過大，以免裝滿後過重，增加搬運上的困難。

特殊物品包裝

易碎物品可以使用舊報紙、舊衣服或氣泡布包裝，達到防震及避免碰撞的效果。

擺放時也要注意方向：

碗與玻璃杯應以開口朝上的方式放置
盤子則應將邊緣朝下直立擺放，較能避免破裂

畫框為了避免正面受損，可以將兩幅大小相近的畫，以正面相對的方式放在一起，再用氣泡布或毯子包裹，降低畫作正面受到撞擊的風險。

防皺衣物打包技巧

洋裝、西裝等容易因折疊而產生皺褶的衣物，可以參考送洗衣物的包裝方式。

先準備大型塑膠袋，在袋子底部剪一個小洞，再將衣物連同衣架一起套入，讓衣架掛勾從洞口伸出。

這樣不但可以避免衣物沾染灰塵，也不需要花太多時間重新整理。搬到新家後，只要拆掉塑膠袋，就可以直接將衣服掛進衣櫃。

冰箱注意事項

搬家前應先將冰箱清空並完成除霜，方便搬運。

冰箱移動後，壓縮機內的冷媒也會跟著移動，需要經過二至三個小時，冷媒才會回到壓縮機內。

因此，整個搬家過程中，冰箱至少要經過三個小時，甚至更長時間後才能插電。

在無法使用冰箱的期間，食物要特別注意保存，尤其是肉類及蔬菜。

可以購買箱型保麗龍，或向市場販售魚類的攤商索取或購買，將肉類、蔬菜放入保麗龍箱後，再使用膠帶密封，避免食物腐壞。

清楚標示外箱

為了方便搬到新家後快速找到物品，打包完成後，應在外箱清楚標示內容物。

也可以同時註明物品應放置的空間，例如客廳、廚房、主臥室等，節省後續整理時間。

其他注意事項

為了方便搬運，衣櫥、櫃子及抽屜內的物品都要事先清空。

有抽屜或可以開啟的家具，例如書桌、衣櫥及廚櫃，應先上鎖，或用膠帶固定，避免搬運過程中突然打開。

電視、電腦、錄放影機及音響等電器的接線，也應盡量在搬家前一天自行拆除並綑綁整理。

另外，建議將盥洗用品獨立包裝並清楚標示。

搬家當天通常十分忙碌，物品不一定能在當天全部整理完成。清點完物品並送走搬家人員後，就可以先拿出盥洗用品、整理好床鋪，讓自己好好休息。

事先規劃新家空間

搬家前，可以先規劃新家的家具及物品擺放位置，並製作簡單的擺放圖，提供搬家人員參考。

新家也應事先完成基本的清潔與整理，並確認水電線路是否暢通。

電話線路、冷氣及熱水器等設備，也可以事先完成安裝。

安排交通路線與停車位置

如果搬遷地點位於不容易停車的小巷，建議在搬家前一天，事先替搬家公司安排停車位置。

避免搬家當天因停車或交通問題影響作業，甚至產生額外加價的情況。

提前通知鄰居與管理員

搬家前一天，可以先告知鄰居或社區管理員搬家的時間。

這樣不僅是一種基本禮貌，也能避免搬家作業影響其他住戶，造成不必要的不便。

二、搬家時注意事項

小心保管重要物品

貴重物品應自行妥善保管，不要和一般物品一起交由搬家公司搬運。

搬家前也要先關閉水、電及瓦斯，並隨時留意隨身攜帶的證件、金錢及其他重要物品。

離開舊家前，也要再次確認每個空間，避免遺漏物品。

搬運安全最重要

搬運過程中要小心，避免物品碰撞或損壞。

物品放上卡車後，也不要堆疊得太高，原則上以駕駛座車頂的高度為上限，並確實固定所有物品。

運送過程中，最好能有人陪同，以便隨時留意搬運狀況。

保持良好的溝通與互動

搬家時，最好至少安排兩人互相配合，分別在舊家與新家提供協助。

留在舊家的人可以協助確認物品是否全部搬出；留在新家的人則可以指引家具及物品的擺放位置，同時留意搬運狀況。

搬家過程中，也要與搬家人員保持良好的溝通與互動，尊重他們的專業，不需要過度叮嚀。

將客戶的物品安全送達新家，並獲得客戶肯定，是搬家人員很大的成就感，因此也別吝嗇給予適當的讚美與鼓勵。

三、搬家後注意事項

詳細檢查物品

搬家完成後，要再次仔細檢查所有物品、家具及家電，確認是否有遺漏或損壞。

如果發現物品在搬運過程中受損，應盡快與搬家公司聯絡，協調後續賠償事宜。

安置家具與物品

可以依照外箱上的標示及事先規劃的新家擺設圖，逐一安置家具與物品。

請特別注意，為了延長冰箱的使用年限，冰箱搬到定位後，應靜置兩個小時以上再插電。

與新鄰居建立良好關係

將物品大致整理完成後，別忘了向新鄰居及管理員打聲招呼。

主動建立良好的鄰里關係，也能讓未來的居住生活更加順利。

辦理過戶及地址變更

搬家後，別忘了更新各項帳單及文件的寄送地址，也要通知親朋好友自己的新地址。

相關辦理方式，可以參考【入住前準備事宜】。

熟悉新家周邊環境

剛搬到新的生活環境，可以和家人一起到住家附近走走，熟悉周邊道路、交通路線、商店及其他生活機能。

提早了解附近環境，也能讓全家人更快適應新的生活。

分享喬遷之喜

新家整理、布置完成後，就可以邀請親朋好友到家中歡聚。

一起為新家增添熱鬧、歡喜的人氣，也和親友分享喬遷新居的喜悅。

回到專欄文章

Step 4: 貸款 & 稅務

Thu, 30 Apr 2026 02:35:08 GMT

買屋教學SOP

Step 4: 貸款 & 稅務

4-1)房貸申請流程一次看懂！7 步驟完成房屋貸款申請

恭喜你買到了心愛的房子！接下來，就要開始申請房屋貸款了。

由於房地產交易金額通常較高，大部分購屋族都會申請房貸。

為了確認自己能貸到多少成數，許多人甚至會在議價前，先請銀行進行初步估價。

以下整理房貸申請的完整流程，讓你一次了解每個步驟。

Step 1｜選擇銀行

目前大部分銀行都有承辦房屋貸款。

由於貸款金額與銀行對房屋的鑑價結果息息相關，因此，在準備購屋時，可以先評估自己的資金需求，再提供房屋地址請銀行進行初步估價。

提醒一下， 初步估價時只需提供房屋地址，不需要先提供身分證影本。 等各家銀行完成初步估價後，再比較各家銀行的貸款條件，最後選擇適合的銀行正式提出申請即可。

建議可以同時找 3 家銀行 進行初步估價。

如果房屋位於都會區，可優先找全國性的銀行估價，例如：台灣銀行、華南銀行、中國信託、富邦銀行、渣打銀行、匯豐銀行、永豐銀行、玉山銀行等。

如果房屋位於郊區或鄉鎮，則可以考慮地方型金融機構，例如各地中小企業銀行、信用合作社或農漁會信用部。由於較熟悉當地市場，有時估價結果反而更理想。

取得各家銀行的初步估價後，就可以依照自己的資金需求，比較不同銀行的房貸方案及條件，選擇最適合自己的銀行。

Step 2｜填寫申請書並準備申請資料

選定銀行後，就可以正式提出房貸申請。

除了填寫房屋貸款申請書外，也需要準備相關資料，例如：

買賣契約影本
貸款人的財力證明
半年薪資轉帳明細
前一年度扣繳憑單等相關資料

如果貸款條件較不足，也可以提供保證人。

銀行透過這些資料，主要是確認你的信用狀況及還款能力，評估是否願意提供貸款，以及能提供哪些貸款條件。

Step 3｜辦理聯徵與房屋鑑價

收到申請資料後，銀行會先辦理聯合徵信（俗稱「聯徵」），確認借款人是否有不良信用紀錄。

一般來說，聯徵內容包含：

各家銀行貸款狀況
過去 6 個月的還款紀錄
信用卡繳款紀錄等

因此，如果有購屋計畫，建議平時就養成良好的繳款習慣，帳單按時繳納，信用卡也盡量全額繳清，有助於提升貸款條件。

另外，由於房貸是以房屋作為抵押，因此，不動產鑑價也是影響貸款成數、利率及貸款條件的重要因素。

銀行會依照房屋所在地、坪數、周邊環境等條件進行鑑價，如果鑑價結果與成交價差距不大，通常也會參考成交價格作為貸款依據。

Step 4｜銀行審核貸款

完成聯徵及房屋鑑價後，銀行會開始進行貸款審核。

審核內容包括借款人及保證人的基本條件、還款能力、工作年資、職業、抵押房屋資訊等。

最後，銀行會決定是否核准貸款，以及貸款條件，包括：

貸款成數
貸款利率
寬限期
貸款年限等

Step 5｜簽約對保

銀行核准貸款後，如果你接受銀行提供的貸款條件，就可以與銀行約定時間辦理對保。

當天借款人及保證人需到銀行完成對保程序，並簽署房屋借款契約。

完成對保後，房貸專員也會協助借款人開立銀行帳戶，作為日後貸款撥款及每月扣款使用。

Step 6｜設定抵押權與投保火險、地震險

完成對保後，銀行會辦理抵押權設定。

一般而言，抵押權設定金額約為貸款金額的 1.2 倍 。

另外，銀行也會要求借款人投保火災保險及地震保險，保費由借款人負擔，通常一年繳納一次，直到貸款清償完成為止。

Step 7｜銀行撥款

完成以上所有程序後，銀行會與借款人、代書及履約保證公司確認交屋日期，並依約辦理撥款。

如果賣方房屋仍有銀行貸款尚未清償，銀行也會同時確認剩餘貸款金額及帳號，在撥款時一併代償，並完成抵押權塗銷登記。

完成撥款後，房屋貸款即正式成立。

之後，借款人只需每個月按時將應繳金額存入指定帳戶，銀行便會依約自動扣款，完成每月房貸繳納。

4-2) 如何選擇最適合自己的房貸方案？一次搞懂利率、年限與還款方式

房貸條件包含 貸款成數（貸款金額） 、利率、 寬限期 及 貸款年限 。

如何挑選最適合自己的房貸方案，甚至搭配儲蓄、保險等理財工具，降低利息支出、增加保障，是每位購屋族都應該了解的重要課題。

以下整理 5 個步驟，幫助你找到最適合自己的房貸方案。

Step 1｜先選擇適合自己的利率

利率會直接影響購屋成本，因此，申請房貸前，多比較幾家銀行的利率絕對有必要。

即使利率只差 0.25%（一碼） ，長期下來累積的利息差距也相當可觀。

依照 利率是否會變動 ，房貸主要可分為以下三種類型：

除了依照 利率是否浮動 分類外，依照 利率結構 ，房貸還可分為以下幾種類型：

Step 2｜選擇適合自己的房貸方案

現在的房貸產品越來越多元，不再只是單純提供購屋貸款。

有些銀行將房貸結合理財、儲蓄、保險等工具，增加資金運用彈性，同時幫助縮短還款時間、降低利息支出。

以下整理幾種常見房貸方案，可依自己的需求向銀行進一步詢問。

Step 3｜規劃貸款年限與還款方式

一般房屋貸款年限以 20 年 或 30 年 最為常見。

至於房貸還款方式，主要分為以下兩種：

本息平均攤還

在利率不變的情況下，每月還款金額固定，本金與利息一起平均攤還。

優點是每月支出固定，容易掌握家庭預算，也是目前最常見的還款方式。

**適合：**固定薪資、希望每月支出穩定的上班族。

本金平均攤還

每月償還的本金固定，但利息會隨本金逐漸降低，因此每月房貸支出會越來越少。

由於前期還款金額較高，但整體利息支出較低。

**適合：**手邊資金較充裕，或每月收入遠高於支出的人。

另外，首次購屋者若希望降低初期負擔，也可以向銀行申請 1～2 年寬限期 。

寬限期內只需繳納利息，不需償還本金，可降低剛購屋時的資金壓力。

不過，也要先評估寬限期結束後，本金加利息一起攤還時，每月是否仍有足夠的還款能力。

Step 4｜選擇銀行

了解各種利率及房貸產品後，接下來就是挑選銀行。

除了比較房貸方案外，也建議優先選擇服務態度佳、專業度高、願意替客戶著想的銀行。

另外，也提醒大家，各家銀行雖然都有不同的房貸方案，但最終核貸內容，仍會依個人條件及房屋鑑價結果而有所不同。

建議至少詢問 2～3 家銀行 ，比較各家銀行提供的貸款條件，再做決定。

Step 5｜善用政府優惠方案，降低利息負擔

除了銀行房貸外，政府也會不定期推出各項優惠房貸方案，協助民眾購屋。

如果符合青年首購、中低收入戶或弱勢家庭等資格，不妨多利用政府優惠方案，減輕房貸利息負擔，例如 青年安心成家購屋優惠貸款 。

申請房貸前，也建議先了解目前有哪些政府優惠房貸方案可運用。

透過以上五個步驟，就能逐步比較並選擇最適合自己的房貸方案。

另外，由於未來利率仍可能持續波動，提醒大家申請房貸時，一定要先評估自己的還款能力。

尤其是首次購屋者，更建議遵守**「335 原則」**：

準備 3 成自備款
每月房貸支出不超過家庭總收入的 三分之一
房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍

如此一來，不僅能降低購屋壓力，也能保留更充裕的資金彈性。

如果貸款後真的遇到資金周轉困難，也不要輕易違約，建議盡快主動與銀行協商，例如申請延長還款期限等方式，降低每月繳款壓力，避免因無法繳納房貸而面臨房屋遭法拍的風險。

4-3) 如何成為銀行眼中的 A 級客戶？提高房貸核貸率的 5 個方法

提高房貸核貸率的 5 個方法

近年來，隨著央行陸續祭出打房政策，各大銀行對房貸審核也更加謹慎。

不少人擔心自己的貸款會受到影響，其實，只要了解銀行評估房貸的重點，並提早做好準備，就有機會成為銀行眼中的 A 級客戶 ，提高房貸核准率，也爭取更好的貸款條件。

以下整理幾個提升貸款條件的方法，建議從準備買房前就開始規劃。

一、保留收入與財力證明

申請房貸時，除了需要提供買賣契約等交易資料外，也需要提出收入證明及財力證明。

收入證明通常包括：

半年以上薪資轉帳明細
前一年度扣繳憑單等資料

建議平時所有收入，都盡量保留銀行入帳紀錄。

如果收入是以現金支付，也建議先存入銀行，再視需要提領使用，如此一來，未來申請房貸時，就能提供完整的收入證明。

如果收入來源除了固定薪資外，還包括年終獎金、季獎金，或來自多家公司（例如業務人員或 SOHO 接案），也可以提供前一年度扣繳憑單，讓收入資料更完整。

至於財力證明，只要是銀行存款、股票、基金等資產，都可以提供相關資料供銀行參考。

這些資料的目的，就是讓銀行了解你的財務狀況與還款能力，進而願意提供較優惠的貸款條件。

二、留意名下貸款狀況

過去受到央行打房政策影響，如果名下已有一間以上房屋，且仍有房貸，在部分央行管制區域，最高貸款成數曾限制為六成，且取消寬限期。

不過，這項限制已於 2016 年 解除。

目前銀行主要還是依據貸款人的 負債比 及 收入支出比 來評估貸款條件。

如果名下已有其他貸款，銀行會依照每月還款金額與收入狀況，評估是否還有足夠的還款能力，以及可核貸的額度。

三、維持良好的信用紀錄

銀行收到房貸申請後，都會查詢聯合徵信（俗稱「聯徵」），確認借款人是否有不良信用紀錄。

聯徵內容通常包括：

各家銀行貸款狀況
過去 6 個月至 1 年的還款紀錄
信用卡繳款紀錄等

因此，如果有購屋計畫，建議平時就養成按時繳款的習慣，信用卡最好全額繳清，避免留下遲繳紀錄。

另外，一般人在聯徵資料中，最容易建立信用紀錄的就是信用卡使用情形。

如果目前沒有使用信用卡，也建議可以開始正常使用。

否則，聯徵資料可能缺乏足夠的信用紀錄，銀行反而較難判斷你的還款能力，進而影響房貸條件。

四、增加與貸款銀行的往來

想提升自己在銀行眼中的信用評價，也可以多與未來可能申請房貸的銀行建立往來。

例如：

薪資轉帳銀行
信用卡往來銀行

當你與銀行的往來越頻繁，銀行對你的財務狀況越了解，也可能有助於提高貸款條件及議價空間。

此外，除了銀行之外，許多壽險公司也有提供房屋貸款服務。

如果你本身是某家壽險公司的優質保戶，也可以詢問是否提供優惠房貸方案，有些條件甚至可能比一般銀行更有競爭力。

五、提供保證人的收入與財力證明

如果貸款人的條件較不足，也可以提供條件較佳的保證人，協助提高貸款條件。

當保證人具有穩定收入及良好的財力條件時，也能增加銀行對整體還款能力的信心，進而提高核貸機會，甚至爭取較優惠的貸款條件。

以上就是提高貸款條件、增加貸款信用額度的幾個方法。

只要提早做好準備，建立良好的信用紀錄、保留完整的收入及財力證明，並維持穩定的財務狀況，就更有機會成為銀行眼中的 A 級客戶 ，順利申請到理想的房貸方案。

4-4) 買屋稅務怎麼算？契稅、房屋稅、地價稅與節稅方法一次看懂

買屋稅務試算與節稅小撇步

買房時會遇到的稅費，大致可以分為兩類：

第一類是過戶、交屋前必須繳清的稅費，也就是俗稱的「完稅」，例如契稅、印花稅。

第二類則是持有房屋期間，每年都要繳納的稅費，例如房屋稅、地價稅。

乍聽之下，買房好像會產生不少稅費，但其實買房也有可以節省所得稅的好處。以下整理相關稅務規定，幫助大家了解稅費如何計算，也爭取更有利的節稅空間。

首先，我們先來了解買房相關稅費如何試算。

一、持有房屋期間，每年要繳的稅費

房屋稅

每年的 5 月 1 日至 5 月 31 日，是繳納房屋稅的期間。

房屋稅率會依房屋用途而有所不同，一般住家的稅率為 1.2%。

房屋稅的計算方式為：

稅單上的房屋公告現值 × 房屋稅率

地價稅

每年 8 月 31 日是地價稅的「納稅義務基準日」。

也就是說，8 月 31 日當天，土地登記簿上所記載的土地所有權人，就是當年度的納稅義務人。

和房屋稅一樣，地價稅率也會依土地使用用途而有所不同。

一般用地稅率為 10／1000，自用住宅用地則享有優惠稅率，為 2／1000。

地價稅的計算方式為：

土地公告現值（請參考稅單）× 地價稅率

二、過戶、交屋前必須繳清的稅費

契稅

契稅是在房屋所有權移轉時所徵收的稅。

如果房屋所有權因買賣、贈與或交換等原因發生移轉，取得房屋所有權的人，必須在契約成立日起 30 日內，向房屋所在地的鄉鎮市公所申報並繳納契稅。

買房時應繳納的契稅計算方式為：

當年度房屋評定現值 × 6%

提醒大家，契稅是以「房屋評定現值」計算，而不是用房屋市價計算。

由於屋齡會影響房屋折舊，因此屋齡越高，房屋評定現值通常越低，契稅也會相對較少。

印花稅

和契稅一樣，印花稅也是在房屋所有權移轉時所徵收的稅。

印花稅的計算方式為：

建物契價與土地現值 × 1／1000

建物契價可查閱建物買賣所有權移轉契約書，也就是俗稱的「公契」。

了解買房相關稅費如何試算後，接下來要看看如何透過買房節省所得稅。

三、善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」

每年 5 月是申報綜合所得稅的期間。

如果目前持有的房屋是自用住宅，並且有向金融機構申請房屋貸款，就可以採用列舉扣除的方式，申報購屋借款利息。

每一申報戶以一間房屋為限，每年可申報的扣除額上限為 30 萬元。

計算時，必須以當年度實際支付的購屋借款利息，扣除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，再申報扣除。

申報條件

必須符合「自用住宅」的條件
房屋所有權人、配偶或受扶養的直系親屬，必須在該房屋辦理戶籍登記
房屋在出售前一年內，不得出租或供營業使用
房屋必須登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下

需檢附文件

金融機構開立的借款利息單據正本
戶口名簿影本

範例

王先生在民國 98 年支付的購屋貸款利息共 60 萬元，但他當年度的銀行利息收入為 20 萬元。

申報購屋借款利息時，必須先以 60 萬元減去 20 萬元，剩餘 40 萬元。

由於購屋借款利息扣除額的申報上限為 30 萬元，因此王先生可以用 30 萬元作為列舉扣除額。

再將這 30 萬元乘以所得稅的邊際稅率，就是實際可以節省的所得稅金額。

四、善用「重購自用住宅扣抵稅額」

如果有換屋需求，只要在完成房屋移轉登記日起 2 年內，重新購買自用住宅，而且新房屋的買價高於原房屋的出售價格，例如以小換大或以舊換新，就可以在重購自用住宅完成移轉登記的年度，依法申請退還原本繳納的財產交易所得稅及土地增值稅。

先買後賣的情況，也可以適用。

申報條件

買進及賣出的兩間房屋，都必須符合「自用住宅」的條件。
房屋所有權人、配偶或受扶養的直系親屬，必須在房屋辦理戶籍登記。
出售前一年內，房屋不得出租或供營業使用。
納稅義務人已將出售自用住宅的財產交易所得，於出售年度申報並繳納綜合所得稅。但原財產交易所得已由財產交易損失中扣抵者，不在此限。
如果適用房地合一舊制，購屋價格必須高於出售價格。
兩間房屋的產權登記時間，必須相距在 2 年以內。
都市土地的最大適用面積為 300 平方公尺，約 90.75 坪；非都市土地的最大適用面積為 700 平方公尺，約 211.75 坪。
新購房屋的土地移轉現值總額，必須超過出售舊屋的土地移轉現值總額，扣除已繳納土地增值稅後的餘額，才能申請土地增值稅退稅。
重購後 5 年內，房屋都必須作為自用住宅，並設有戶籍登記。
5 年內不得改變用途、出租、遷出戶籍或移轉給他人，否則原本退還的土地增值稅將被追繳。

需檢附文件

出售及重購年度的戶口名簿影本，用來證明出售及重購的房屋皆為自用住宅。
重購及出售自用住宅房屋的買賣契約，或向地政機關辦理過戶的契約文件影本。
房屋所有權狀影本，用來證明重購價格高於出售價格，而且兩間房屋的產權登記時間相距在 2 年以內。

範例

陳先生在民國 100 年 3 月 9 日出售一間自用住宅。

這間房屋的買進成本為 400 萬元，出售價格為 500 萬元，繳納的土地增值稅及財產交易所得稅合計為 20 萬元。

之後，陳先生在民國 101 年 12 月 23 日購買另一間自用住宅，購屋價格為 550 萬元。

如果其他條件都符合自用住宅重購退稅的規定，陳先生就可以申請退還 20 萬元。

以上就是買屋稅務試算與節稅的小撇步。

只要先了解買房時需要負擔的稅費，以及可以運用的節稅方式，就能在購屋及換屋的過程中，提前做好更完整的資金規劃。

回到專欄文章

Step 3: 簽約 & 交易安全

Wed, 29 Apr 2026 09:30:06 GMT

買屋教學SOP

Step 3: 簽約 & 交易安全

3-1) 買房交易安全怎麼保障？一次搞懂交易安全機制

交易安全機制

買賣房子，通常是我們一生中金額最大、也最重要的一筆交易。

面對這麼高金額的交易，不論是買方還是賣方，都曾發生過受騙的案例，因此，建立完善的交易安全機制非常重要，才能保障雙方的權益。

在交易之前，不妨先想想，你是否曾擔心過以下問題？

交易金額這麼高，能不能順利拿到全部款項？
房子可以順利完成過戶嗎？
誰來協助保管價金及辦理信託？
如果買了房子才發現是海砂屋、輻射屋或事故屋，該怎麼辦？
入住後才發現漏水、壁癌、地面傾斜，甚至結構有問題，又該如何處理？

一般來說，只要掌握以下兩大重點，就能大幅降低交易風險，安心完成房屋買賣。

一、保障交易過程中價金的安全

代書（地政士）

代書最大的價值，不只是協助處理繁瑣的買賣流程，更重要的是替買賣雙方把關房屋產權。

建議無論是透過仲介成交，或是自行買賣，都應搭配「買賣價金履約保證」服務。

如果代書發現房屋產權有問題，已支付的購屋價金就會由信託專戶原封不動退還給買方，避免產權糾紛造成損失。

履約保證

履約保證是房屋交易中非常重要的一環。

所謂「價金履約保證」，就是透過建經公司設立的專用帳戶，保管買方支付給賣方的購屋價金。

等到房屋完成過戶及點交後，建經公司才會將帳戶內的款項撥付給賣方，避免買賣雙方因交易過程而產生金錢損失。

House123 推薦市場上頗具口碑的僑馥建經公司，透過信託專用帳戶管理所有買賣價金，以公正、客觀的第三方角色，與認證代書密切合作，並提供線上即時查詢及通知系統，讓履約保證流程更加安全、便利且有效率。

二、確保交易後的居住安全

房屋交易完成後，最擔心的就是入住後才發現房子有問題。因此，在購屋前做好相關檢查，同樣非常重要。

海砂屋／氯離子檢測

海砂屋最大的風險，就是氯離子含量過高，容易加速鋼筋腐蝕，造成混凝土大量剝落，嚴重影響建築結構及房屋壽命，甚至危及居住安全。

除了慎選有信譽的建商、仔細檢查房屋外觀，並於買賣契約中約定相關條款外，最明確的方式就是委請專業檢測單位進行檢測。

由於取樣位置及檢測方式都會影響結果，因此，選擇中立且專業的檢測單位十分重要。

如果對房屋是否為海砂屋有疑慮，建議在簽約前請屋主提供檢測證明；或於簽約時取得屋主同意，並於契約中載明，由指定的氯離子檢測單位進行檢測。

若檢測結果超過法定標準，則契約自動失效，並由賣方無條件返還已支付的價金，為交易多一層保障。

輻射屋檢測

輻射屋從外觀看不出異狀，因此更需要事前確認。

目前已知的輻射屋，多數位於台北市，其中又以民國 71 年至 73 年間興建的建物屬於較高風險。

購屋前，可以先至政府網站查詢是否為列管的輻射屋：

https://ramdar.nusc.gov.tw/

除了查詢政府資料外，也建議委請具有公信力的輻射檢測單位進行檢測，以取得更中立、專業的檢測結果。

事故屋查詢

所謂「事故屋」，是指曾發生凶殺、自殺等非自然死亡事件的房屋。

由於事故屋可能影響房屋價值，也會影響居住觀感，因此建議在購屋前，先查詢相關紀錄（可參考「凶宅網」），並仔細查看仲介提供的「現況確認書」。

必要時，也可以向左鄰右舍或里長詢問，進一步了解房屋狀況。

房屋其他問題

如果入住後才發現房屋有漏水、壁癌、地面傾斜，甚至建築結構等問題，該怎麼辦？

如果發生上述情形，買方可以向原屋主請求相關工程修繕費用，但前提是必須事先在買賣契約中列入「賣方保固事項」。

因此，除了看屋時仔細檢查屋況外，也建議買方在簽約時，請代書特別留意並加註「賣方保固事項」，為自己的居住安全多一層保障。

3-2) 買房簽約要注意什麼？簽約前一定要確認的 7 件事

恭喜你！

經過努力找屋、看屋、議價後，終於和賣方達成共識，準備進入最重要的「簽約」階段。

簽約是房地產買賣中非常重要的一環，與交易安全息息相關。不論你是透過仲介購屋，還是直接向屋主購買，都建議耐心看完這篇文章。

目前不動產買賣實務上，主要有兩種契約：

公契：作為產權移轉使用。
私契：約定買賣雙方的權利與義務。

以下整理幾個簽約時一定要注意的重點。

一、代書與履約保證不能少

買賣房子動輒幾百萬、幾千萬元，因此，有兩筆費用千萬不能省，就是代書和 買賣價金履約保證 。

很多人以為，只要透過仲介買賣就一定安全，其實仲介也是透過代書及履約保證來保障交易安全。

因此，建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理，並搭配買賣價金履約保證服務。

（關於交易安全機制與流程，可參考【房屋買賣交易流程】及【交易安全機制】。）

二、確認產權是否清楚

簽約前，買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，確認以下幾項重點：

坪數是否正確（目前謄本面積以平方公尺為單位，平方公尺 × 0.3025＝坪）。
是否有尚未塗銷的限制登記（如假扣押、假處分等）。
土地使用分區是否為住宅區、工業區等。
賣方目前銀行抵押設定金額是多少。

其中，抵押設定金額尤其重要，可作為各期價款支付方式的重要依據。

建議請代書協助調閱謄本，並確認以上事項，避免未來因產權問題影響過戶或交屋。

三、確認簽約人是否為本人或合法代理人

原則上，買賣契約應由本人親自簽署。

如果本人無法到場，則必須提出具有 特別授權 的書面授權文件。

簽約時，代書會核對雙方身分證件，確認當事人身分後，再由雙方簽名、蓋章。

如果是代理人簽約，應提供：

授權書。
本人印鑑證明（須與授權書所使用的印章相同）。

授權書內容應明確記載出售不動產的地址，以及授權代理議價、收受訂金等權限，才能視為合法有效的授權。

另外，如果當事人為未成年人（未滿二十歲且未婚者），則應由法定代理人出面簽約。

四、契約內容要仔細檢查

買賣契約記載的是買賣雙方的權利與義務，每一項內容都不可輕忽。

契約中涉及坪數、金額、持分等重要資料時，建議盡量以 國字大寫 書寫，以避免日後遭到塗改或產生爭議。

目前房地產買賣並沒有統一版本的契約。

為了保障交易公平，內政部制定了「成屋買賣契約書範本」，內容除了包含買賣標的、價款、付款方式、產權移轉、稅費負擔、點交及擔保事項外，也附有「建物現況確認書」。

其中包括：

輻射屋聲明
海砂屋聲明
漏水聲明
非事故屋（無凶殺或自殺致死情事）聲明

讓買方能避免買到有重大瑕疵的房屋。

如果是透過仲介購屋，也可以將仲介提供的契約內容，與內政部契約範本互相比對，如有差異，可與代書及仲介進一步討論。

五、付款方式要公平合理

目前房屋買賣的付款方式，大致分為四個階段：

簽約款
用印（備證）
完稅款
尾款

各階段付款比例可依雙方協議調整。

例如預計貸款七成時，常見付款比例約為：

10％、10％、10％、70％。

為了確保尾款能如期支付，目前實務上，代書通常會請買方開立一張與尾款同額的商業本票，交由代書保管，待尾款支付完成後，再無息退還給買方。

另外，如果賣方房屋仍有銀行貸款尚未清償，也應將貸款餘額納入尾款支付安排。

在此，仍強烈建議買賣雙方使用 買賣價金履約保證 服務。

所有款項都先存入履保信託專戶，待履保公司及代書確認契約約定事項全部完成後，再進行價金撥付及產權移轉。

如果交易條件未完成，則退還價金並停止產權移轉，可有效避免交易風險。

六、交屋時間與方式要約定清楚

一般房屋買賣，通常會在支付尾款時辦理交屋。

交屋前，雙方也會進行驗屋及點交。

如果買賣雙方另有其他約定，例如提前交屋或延後交屋，都應以書面清楚記載，避免日後產生爭議。

七、簽約完成後，再仔細檢查一次

簽約完成後，別急著離開。

建議再次確認以下事項：

立約日期是否填寫完整。
修改文字處是否都有雙方簽名或蓋章確認。
若契約超過一頁，是否都有加蓋騎縫章。

逐一檢查，才能避免日後發生不必要的糾紛。

簽約，是房屋買賣中最重要的一個環節。

只要選擇誠信、有口碑的代書，搭配買賣價金履約保證服務，並仔細確認以上各項重點，就能安心等待過戶與交屋，順利完成這筆重要的房地產交易。

3-3) 從簽約到交屋，房屋買賣交易流

房屋買賣交易流程

想了解房屋交易安全，除了要認識交易安全的兩大環節（詳見【交易安全機制】），以及學會看懂相關文件（詳見【如何看懂不動產文件】）之外，也要對整個房屋買賣流程有基本的了解。

一般房屋買賣，從簽約到交屋，買賣雙方可以選擇自行辦理相關流程，也可以委由代書（地政士）協助辦理；另外，也可以搭配 履約保證 服務，透過代書與履約保證公司的雙重保障，讓交易更加安全、安心。

以下這張流程圖，說明了一般房屋買賣流程，以及搭配交易安全保障的交易流程，讓你一次了解從簽約到交屋的完整步驟。

3-4) 代書是做什麼的？買房一定要認識的地政士

在房屋買賣過程中，代書（地政士）扮演著非常重要的角色。

很多人以為，代書只是負責辦理過戶文件，但其實，代書的工作遠不只如此。除了協助處理各項不動產登記程序，更是交易安全的重要把關者。

一般代書的主要服務項目包括：

不動產產權登記。
房屋及土地的產權移轉、繼承（含拋棄繼承、限定繼承）、贈與、交換、抵押權及地上權設定、塗銷、信託等登記。
辦理不動產交易的履約保證。
不動產稅務申報、諮詢、節稅規劃及相關服務。
法院非訴訟案件申請。

一位好的代書，可以提供哪些價值？

代書在安全交易中，是不可或缺的重要角色。

一位好的代書，所提供的價值不只是協助完成文書及行政作業，更能為買賣雙方提供以下服務：

以中立、公正的立場審核產權文件，維護買賣雙方權益。
協助處理履約保證相關流程，確保交易安全。
提供專業的節稅建議。
協助與銀行聯繫貸款事宜，並協助尋找適合的貸款方案。

什麼是地政士？

土地代書又稱為「土地登記專業代理人」，是台灣特有的專業職業。

自民國 90 年 10 月《地政士法》施行後，正式改稱為「地政士」。

合法執業的地政士，必須通過國家地政士考試，取得考試院或內政部核發的地政士證書，以及直轄市或縣（市）政府核發的開業執照，並完成所在地地政士公會的登記，才能依法執行業務，成為具有國家考試認證的專業代書。

地政士的工作內容有哪些？

地政士主要提供土地及不動產交易相關的專業服務，包括：

代理申請土地登記。
辦理土地測量相關事宜。
辦理與土地登記相關的稅務、公證及認證事項。
辦理土地法規規定的提存案件。
撰擬及簽證不動產契約或協議。
其他與地政業務有關的事項。

其中，稅務服務還包括贈與稅、遺產稅，以及不動產買賣所涉及的所得稅、土地增值稅等相關諮詢。

選擇一位值得信任的代書非常重要

除了具備專業知識及合法執照之外，一位好的代書，更重要的是誠信與服務品質。

畢竟，不動產交易金額龐大，不論是買賣交易或產權移轉，都涉及複雜的法令規定、節稅規劃，以及整個交易過程的安全。

一般而言，代書多由賣方協助尋找，而代書費通常由其中一方支付（多數情況為買方）。

不過，在辦理交易時，代書的角色是站在 公正第三人 的立場，同時維護買賣雙方的權益，而不是只代表其中一方。

除了協助辦理產權登記外，代書也會協助買方辦理貸款及抵押權設定，並協助賣方辦理原有貸款清償及抵押權塗銷等相關作業。

因此，在房屋買賣過程中，選擇一位讓買賣雙方都信任、具有良好口碑的代書，是確保交易安全非常重要的一步。

3-5) 代書服務流程與收費一次看懂！買房過戶要準備什麼？

上一篇【房屋買賣交易流程】中，我們已經了解從【簽約】到【交屋】的大致流程，也知道買賣雙方可以選擇自行辦理，或委由代書（地政士）協助辦理。

這一篇將帶你了解以下幾個重點：

代書服務流程
不動產交易付款流程
買賣雙方應準備的證件
買賣雙方應負擔的相關費用

為了讓大家更容易理解，House123 將代書服務流程結合貸款流程，整理如下：

代書服務收費參考

代書收費會因地區及案件內容不同而有所差異，以下費用僅供參考，實際仍以代書報價為準。

買方

簽約金：1,000～2,000 元
抵押權他項權利設定登記：4,000～5,000 元（每增加一筆建號、土地或登記名義人，加收 500～1,000 元）
建物及土地移轉登記：12,000 元（每增加一筆建號、土地或登記名義人，加收 1,500 元）

賣方

簽約金：1,000～2,000 元
抵押權塗銷登記：2,000～3,000 元

註 1

簽約時，應確認並約定以下事項：

付款條件及付款方式（通常分四期付款，常見比例為 10％、10％、10％、70％）。
交屋時間及交屋方式。
房屋附贈設備及物品。
買賣雙方的權利與義務。
違約責任及保證事項。
稅費負擔方式。
如買方需辦理貸款，應約定貸款作為部分價款的相關事項。
若賣方房屋原有貸款，應約定於買方設定抵押權並完成銀行撥款前，儘速完成抵押權塗銷或其他相關清償事項。

註 2

建議買方開立一張與第一期款相同金額，並註明「禁止背書轉讓」的本票。

本票中應載明供賣方提示使用及可提示的條件。

另外，也建議搭配使用 買賣價金履約保證 服務，由代書將本票存放於履約保證信託專戶。

建議不要直接將現金交付給賣方或代書。

註 3

建議使用 買賣價金履約保證 服務，將第二期款、第三期款及第四期款（如未使用銀行貸款）匯入履約保證信託專戶。

如果有申請銀行貸款，則第三期款及第四期款可由貸款銀行（依核貸金額而定）直接撥入履約保證信託專戶。

註 4

印鑑證明主要是在辦理房屋過戶時，向地政事務所申請登記所使用。

印鑑章及印鑑證明，都是用來代表本人意思表示的重要文件。

辦理印鑑證明時，賣方只需攜帶戶口名簿、身分證及印鑑章，親自至戶政事務所申請即可。

註 5

建議使用 買賣價金履約保證 服務。

如果買方有申請房屋貸款，可提供代書及貸款銀行彼此的聯絡資訊，並授權貸款銀行於接獲代書通知後，將核貸金額直接撥入履約保證信託專戶。

若核貸金額高於剩餘尾款，超出的金額則由銀行匯入買方指定的貸款帳戶。

註 6

房屋買賣所涉及的地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費及公共基金等相關費用，原則上以**交屋日（點交日）**為分界。

點交日前，由賣方負擔。
點交日後，由買方負擔。

相關費用通常會依當年度實際天數按比例分攤，並由買賣雙方於分算表中確認及簽收。

3-6) 履約保證是什麼？買房交易安全一定要懂的保障機制

履約保證的目的，在於由 與買賣雙方沒有利害關係的公正第三人 ，暫時保管買方支付的價金及賣方應提供的文件，待雙方完成契約約定的條件後，再交付給買賣雙方。

透過履約保證服務，可以保障買賣雙方在不動產交易過程中的價金安全，並有效防止惡意詐騙或交易糾紛，降低交易風險。

為了讓大家更了解履約保證公司的服務流程與功能，以下以 House123 推薦的履約保證服務公司── 僑馥建經 為例，透過服務流程圖，進一步介紹履約保證的功能及保障範圍。

「買賣價金履約保證」對買方的主要功能

簽訂買賣契約後，如果因可歸責於賣方的因素，導致無法完成產權移轉登記及完整點交房屋，進而解除買賣契約時，提供履約保證服務的公司會將買方已支付的價金全數返還給買方。

也就是說，只要買方依約支付買賣價金，卻因賣方因素無法取得房屋，就能透過履約保證服務，完整取回已支付的全部價金。

「買賣價金履約保證」對賣方的主要功能

當賣方依約完成產權移轉後，如果因可歸責於買方的因素，導致買方未能支付尾款（或銀行貸款雖已核撥，但買方惡意違約拒絕付款），即使因此解除買賣契約，且產權已無法回復至賣方名下時，提供履約保證服務的公司將代替買方負擔其未支付的價金，確保賣方能完整取得出售房地產應得的全部價金。

另外，如果賣方尚未完成產權移轉前，就因可歸責於買方的因素而解除契約，履約保證公司也會依照買賣契約的約定，結算信託專戶中的價金後，交付賣方依約可沒收的款項。

履約保證保障的範圍

履約保證服務的保障範圍，以買賣雙方簽訂的成交總價為準。

凡是依契約約定，並經履約保證公司認證後所動支的款項，都受到完整的給付或返還保障。

不過，保障範圍 不包含 契約特別約定不受保障的款項，以及不屬於買賣價金的費用，例如：

違約金
損害賠償
契稅
房屋稅
地價稅

上述費用依契約及交易慣例，均不屬於履約保證保障範圍。

House123 為什麼推薦僑馥建經？

履約保證是房屋交易安全中最重要的環節之一。

House123 推薦僑馥建經，不只是因為它是目前全國規模最大、滿意度高的履約保證服務公司，更因為具有以下幾項特色，能有效保障交易安全，協助買賣雙方順利完成交易。

立場公正

僑馥建經沒有與任何不動產經紀業者相互投資，立場公正、角色客觀，依法依約替買賣雙方及交易輔助人辦理買賣價金安全管理的相關事項。

安心透明的即時查詢系統

僑馥建經率先推出線上申辦、作業及查詢系統，並結合第一商業銀行及中國信託商業銀行的金流服務，提供即時簡訊通知及快速匯款功能，讓交易資訊更加透明，也讓客戶更安心。

特約代書制度

僑馥建經定期篩選合作的特約代書，一旦發生爭議案件，即取消其特約資格，藉此維持服務品質，確保買賣雙方的交易安全。

服務迅速、確實

不受金融機構房貸業務限制，承辦案件範圍廣，作業流程簡便迅速，整體機制更具彈性。

專款專帳

所有買賣價金皆採信託專戶專款專用管理，有效降低資金管理及市場系統性風險。

專業團隊、持續創新

由專人、專責、專業的服務團隊提供協助，累積二十餘年的實務經驗，是目前市場上規模最大的房地產交易安全服務提供者，並持續依市場需求不斷創新服務。

專業顧問、圓滿交易

僑馥建經擁有專業法務顧問團隊，提供買賣雙方不動產交易相關法律諮詢，並依據個案狀況適時介入、協助及輔導交易雙方，以「圓滿完成交易」為原則，協助客戶順利完成每一筆不動產交易。

3-7) 履保流程與收費一次看懂！

了解履約保證能提供哪些交易安全保障之後，接下來一起看看履約保證的實際辦理流程。

履保流程

House123 推薦的履約保證公司──僑馥建經，在服務過程中設計了許多交易安全機制，以下整理幾個重要重點。

辦理規則說明

買賣雙方必須共同委任僑馥建經指定的認證代書辦理產權移轉作業，非認證指定代書，僑馥建經將不予受理。
簽約時，不需要僑馥建經人員到場配合，因此簽約沒有時間及地點限制。
簽約時，應同時簽署**「履約保證申請書」 ，並收執及確認 「履約保證證書」**內容。
如果買方需要辦理房屋貸款，應於代書依約辦理繳稅前，完成與金融機構的貸款對保手續，並簽署指定撥款同意書，以及開立與尾款同額的擔保本票。
買賣雙方於房屋點交時，應共同簽署**「履約保證專戶收支明細表暨點交證明書」**，作為價金撥付的依據。

收費標準

履約保證服務費，依買賣成交總價的 萬分之六 計算，由買賣雙方平均分擔。

價金管理方式

買方支付的買賣價金，應存入指定的履約保證信託專戶保管。
除非買方同意，否則賣方不得提前動用信託專戶內的任何款項。
如果買方 不需要辦理貸款 ，應於代書依約辦理繳稅前，將尾款一次存入信託專戶。
如果買方 需要辦理貸款 ，除銀行核貸金額外，其餘應自行支付的差額，也應於相同時間存入信託專戶。
信託專戶內的價金，均由中國信託商業銀行或第一商業銀行（依信託銀行而定）依約辦理轉帳，直接匯入當事人指定帳戶，不採現金或票據交付。

買方如何支付價金？

除簽約金（第一期款）外，買方應依契約約定，自行將後續各期款項匯入指定的履約保證信託專戶。
僑馥建經備有**「履約保證存匯提示卡」**，供買方作為付款參考，簽約時可向代書索取。
如果買方 不需要辦理貸款 ，應於支付完稅款（第三期款）時，一併將尾款付清，不得於完稅後再支付其他款項。
如果買方 需要辦理貸款 ，則應於完稅前完成銀行貸款對保、開立與尾款同額的擔保本票，並簽署貸款撥款同意書。如貸款金額不足支付尾款，應先補足差額，才能辦理完稅及產權移轉。

賣方如何收取價金？

履約保證專戶內的款項，一律透過金融機構匯款系統撥付。

待房屋完成點交並確認無誤後，專戶款項即由銀行直接電匯至賣方指定的金融機構帳戶。

一般於銀行營業時間內，跨行匯款約需半個工作天即可完成。

發生違約或爭議時，價金如何處理？

如果買賣過程中發生爭議或進入訴訟程序，在雙方協商期間，或等待法院確定判決前，買賣程序將暫停，履約保證專戶中的款項也不得進行任何撥付。

待買賣雙方協商完成，或法院判決確定後，再由僑馥建經依契約約定辦理專戶款項的撥付或返還。

履約保證相關契約文件

履約保證服務通常包含以下文件：

履約保證專用不動產買賣契約書（乙式四聯，買賣雙方簽名）。
保證書二份，買賣雙方於完成簽約後，各執正本一份留存。
履約保證申請書（乙式四聯，買賣雙方簽名）。
履約保證專戶收支明細表暨點交證明書，於結案前確認所有款項明細，並由買賣雙方簽名確認。

回到專欄文章

Step 2: 找屋 & 看屋

Tue, 28 Apr 2026 01:27:52 GMT

買屋教學SOP

Step 2: 找屋 & 看屋

2-1 )一次看懂 6 大不動產文件

每個人都有身分證和戶口名簿，房子也有屬於自己的「身分證」。

像是權狀、謄本、地籍圖、建物測量成果圖等，都是記錄房屋與土地的重要文件。

如果能看懂這些文件，不僅能掌握房屋的產權和使用狀況，也有機會提前發現潛在問題，降低買房風險，避免日後產生買賣糾紛。

以下就帶大家認識幾種最重要的不動產文件。

一、土地及建物所有權狀

所有權狀是由屋主保管的文件，分為「土地所有權狀」及「建物所有權狀」。

從權狀可以看到：

所有權人
房屋及土地面積
權利範圍
地號
建號
建物門牌等基本資料

土地所有權狀要看哪些重點？

1. 所有權人

確認權狀上的所有權人是否就是賣方。

如果不是，就要確認賣方是否具有合法代理權，並檢查是否備妥：

屋主印鑑證明
蓋有印鑑章的授權書
身分證明文件

授權書中也應載明具有出售房屋、代收價金及交付房屋等完整授權內容。

2. 地號

確認土地坐落的位置及地號。

如果房屋坐落在多筆土地上，就應該有多張土地權狀，所有土地持分加總後，才是這間房子的土地持分面積。

3. 土地使用分區

如果權狀上是空白，通常表示屬於都市土地，可再到各縣市政府查詢土地使用分區。

若不是空白，則多半屬於非都市土地。

4. 面積與權利範圍

除了確認土地總面積，也要注意自己購買的是全部所有權，還是持分所有權。

建物所有權狀要看哪些重點？

1. 門牌

確認權狀上的門牌是否與實際出售房屋一致。

2. 建材

常見建材包括鋼筋混凝土（RC）、鋼骨（SC）或磚造等。

建材及屋齡都會影響房屋價值與銀行貸款條件。

3. 主要用途

確認建物登記用途，例如住宅、商業或辦公室等。

這會影響未來使用方式，也關係到是否可能誤買工業住宅。

4. 權利範圍

確認房屋是單獨持有，還是與他人共同持有。

特別提醒

有些老房子只有土地權狀，沒有建物權狀。

通常代表沒有辦理建物保存登記，也可能沒有使用執照。

這類房屋的產權風險較高，甚至可能發生第三人主張所有權，因此購買前一定要特別小心。

二、土地及建物謄本

如果說權狀是房屋的身分證，那麼謄本就是房屋最新的戶籍資料。

權狀是由屋主持有，理論上有遭到變造的可能；而謄本是由地政機關提供，只要房屋有任何抵押、查封、限制登記等情況，都會即時更新。

因此， 買房不能只看權狀，更重要的是調閱最新的謄本。

謄本主要分成三個部分：

標示部
所有權部
他項權利部

土地謄本重點

所有權人

再次確認所有權人是否與賣方一致。

其他登記事項

查看是否有查封、假扣押、限制登記等情況，以免影響過戶。

權利種類

如果有銀行抵押貸款，會登記抵押權。

若有設定地上權、租賃權等，也可能涉及優先購買權，簽約前都應確認是否已依法處理。

設定義務人

通常就是所有權人。

若出現其他人，就要進一步了解原因。

建物謄本重點

除了上述內容外，還要特別注意：

建築完成日期（可計算屋齡）
主建物、附屬建物及公設面積
建物用途（住宅、辦公室、工廠等）

避免誤買用途不符合需求的房屋。

三、地籍圖謄本

地籍圖可以看出：

土地形狀
土地大小
建物坐落位置
地界
都市計畫道路

尤其要確認房屋是否位於道路、公園等公共設施用地，或座落於他人土地上，以免未來面臨徵收或使用限制。

四、建物測量成果圖

建物測量成果圖主要記錄房屋實際測量成果，包括：

房屋格局
各空間尺寸
陽台位置
平台位置
樓梯位置
停車位位置

如果想確認房屋實際大小與格局是否符合現況，這份文件非常重要。

五、土地使用分區證明

土地使用分區可以確認房屋位於：

住宅區
商業區
工業區
其他使用分區

如果未來希望參與危老重建或都市更新，也建議一起查詢容積率、建蔽率及都市計畫相關規定，評估未來發展潛力。

六、建物現況確認書

建物現況確認書不是地政機關提供，而是由屋主填寫。

可以把它視為屋主針對房屋現況所做的書面聲明。

內容通常包括：

是否為海砂屋、輻射屋或事故屋
是否有增建
是否有分管協議
房屋目前使用情況
其他屋況說明

正式簽約時，建物現況確認書通常會作為買賣契約的附件，也是保障買賣雙方權益的重要文件。

貼心提醒

如果是透過房仲買房，可以請房仲提供 不動產說明書 。

不動產說明書通常已經整理好上述大部分的重要文件，也記得確認是否有不動產經紀人簽章，以保障自身權益。

如果是自行向屋主購買，只要知道房屋地址，也可以自行向地政機關申請調閱相關資料。

另外，即使已經決定購買，代書通常也會在 簽約前 再次調閱最新謄本，確認產權沒有問題；到了 交屋前 ，還會再調閱一次謄本，確認賣方沒有在這段期間新增抵押、查封或其他權利設定，確保交易安全。

2-2)車位怎麼挑？購買前一定要注意的 6 件事

在台灣，尤其是市中心，停車位一直都是稀缺資源，因此買房時，「要不要買車位」也是許多人會考慮的問題。

如果你購買的是小坪數住宅，而且距離捷運站步行 10 分鐘內，平常也沒有開車需求，那麼不一定非買車位不可。因為未來接手的買方，很可能也是以大眾運輸為主，不一定需要停車位。

但如果是一般住宅，或考量未來轉售的便利性，通常還是建議房子和車位一起購買，市場接受度會比較高。

另外，停車位的種類很多，即使在同一個社區，不同車位的價格也可能差很多。以下整理幾個挑選車位時最重要的重點。

一、先認識各種車位類型

我們常聽到「坡道平面」、「坡道機械」、「升降平面」等名稱，到底差在哪裡？

其實可以先記住一個原則：

前面的名稱，是指 如何進入停車場 ；後面的名稱，則是指 車子停放的方式 。

常見車位類型如下：

平面車位

位於地面或地下停車場，直接停放在劃線停車格內，不需要任何機械設備。

坡道平面車位

經由坡道開進地下停車場，再停進一般平面車格。

這也是目前最受歡迎、使用最方便的車位類型。

坡道機械車位

同樣經由坡道進入地下停車場，但車子必須停放在機械停車設備上。

部分車位分為上、中、下層，需要等待設備運作才能取車。

升降平面車位

先將車開上升降平台，再由升降設備把人車一起送到停車樓層，最後停入平面車格。

升降機械車位

先搭乘升降平台，再停放到機械停車設備中。

等待時間通常會比坡道機械更長。

機械循環式車位

車輛停入機械設備後，由系統自動移動停車位置。

取車時需要等待設備運轉，也是所有車位中使用最不方便的一種。

二、不同車位，價格差很多

一般來說，車位價格大致排序如下：

室內平面車位 ＞ 坡道平面 ＞ 坡道機械 ＞ 升降平面 ＞ 升降機械 ＞ 機械循環式

平面車位價格雖然較高，但使用方便、故障率低，未來也比較容易轉售。

尤其是在市中心，平面車位通常保值性和增值性都比較好。

反觀機械車位，不但需要定期維護保養，也可能因為等待時間較長，影響使用便利性，因此市場接受度通常較低。

三、確認車位的產權形式

不是所有停車位都有獨立產權。

有些車位屬於公設的一部分，沒有獨立權狀，只能在同一個社區住戶之間移轉。

另外，也要確認：

是否為合法登記的車位？
是否屬於固定專用車位？
還是採輪流使用或抽籤方式？

這些都會影響未來的使用權益，最好在買賣契約中明確載明。

四、確認車位是否適合自己的車

買車位時，不只要看位置，也要考慮自己的車型。

目前常見車位尺寸分為：

大車位：約 250 × 600 公分
小車位：約 225 × 575 公分

如果開的是休旅車、七人座或車身較高的車款，也要特別確認：

停車場限高是否足夠？
機械車位是否允許停放？
開門上下車是否方便？

不要只看車子停得進去，也要考慮日常使用是否舒服。

五、地下樓層也會影響價格

同一個社區，不同樓層的車位價格通常也不同。

一般來說：

B1（地下一樓）
會比 B2、B3 更受歡迎，價格通常也比較高。

因為出入較方便，也能節省不少停車時間。

六、交屋時，一定要確認車位是否一致

交屋時，除了驗屋，也別忘了確認車位。

建議再次核對：

車位位置
車位尺寸
車位編號
是否與契約及車位平面圖一致

曾經有少數建商在取得建照後，又自行增加停車位出售，造成所謂的「超賣車位」。

這不僅可能讓車位變得過小、出入困難，甚至可能影響建築物的承載安全。

因此，建議在買賣契約中清楚約定車位位置與規格，萬一真的遇到超賣情形，也比較有依據向建商主張權益。

結論

車位看似只是買房的一部分，但實際上會影響生活便利性，也會影響未來房屋的保值與轉售。

最後，再提醒大家一個常被忽略的重點。

很多屋主在出售房屋時，會把房屋和車位一起報價，因此如果直接用總價除以總坪數，算出來的每坪單價通常會偏低。

因此，在比較房價時，建議先把車位價格和車位坪數扣除，再計算房屋本身的每坪單價。

計算方式如下：

（房屋總價－車位價格）÷（房屋建坪－車位坪數）

這樣算出來的單價，才能真正拿來和其他房屋比較，也比較不容易誤判行情。

2-3)看屋要注意什麼？新手必看的 5 大重點

對許多第一次買房的人來說，看屋常常充滿不確定感。

不知道該看什麼、問什麼，也擔心自己漏掉重要細節，最後買到不適合的房子。

其實，看屋沒有想像中困難。只要掌握幾個重點，並養成良好的看屋習慣，每個人都能慢慢培養出判斷房子的能力。

除了建議大家搭配【買方看屋評分檢核表】一起使用之外，以下幾個看屋重點，也一定要記得。

一、每看一間房，都要留下紀錄

很多人看房都是憑感覺。

今天覺得這間不錯，明天看了另一間，又忘記上一間到底好在哪裡。

尤其當仲介或銷售人員介紹得很精彩時，更容易一時衝動做決定。

建議大家每次看屋都帶著「物件資料表」和「看屋評分檢核表」，邊看邊記錄。

看完當下就把優缺點寫下來，不要相信自己的記憶。

有了完整的紀錄，不但方便回家比較，也能和家人一起討論，更容易找到真正符合需求的房子。

二、多看幾次，比只看一次更重要

很多人會問：「什麼時候看屋最好？」

其實沒有標準答案。

如果你真的喜歡一間房子，而且不是那種很熱門、隨時會成交的物件，建議可以多安排幾次不同時間去看看。

例如：

白天：看採光、通風、日照。
晚上：觀察社區是否安靜，有沒有噪音、飆車或治安問題。
雨天：檢查是否有漏水、壁癌或潮濕情況，可以摸摸牆角和天花板。
假日：看看鄰居生活習慣，是否容易有唱歌、聚會或其他噪音。
平日上下班時間 ：實際感受交通是否塞車、出入是否方便。

房子是一住就好幾年的地方，多花一點時間觀察，通常都很值得。

三、千金買屋，萬金買鄰

很多人買房只看屋況，卻忽略了鄰居和社區。

其實，一個管理良好、住戶素質高的社區，不僅住起來舒服，房價通常也比較保值。

看屋時，不妨多留意：

公共空間是否乾淨整潔？
樓梯間、走道是否堆放雜物？
停車場是否有違規停車？
管理是否完善？
社區是否維護良好？

這些細節，都能反映住戶的生活習慣，以及管委會是否認真管理。

另外，也可以上網搜尋社區評價，看看住戶分享的實際居住經驗。

四、不要只相信廣告，要親自走一遍

很多建案都會寫著：

「步行捷運站 5 分鐘」
「近學區」
「交通便利」

但實際是不是如此，最好還是自己走一趟。

建議可以實際步行到捷運站、公車站，或開車走一次上下班路線，看看真正需要多少時間。

順便觀察周邊生活機能、道路寬度、車流量，以及巷弄是否好進出。

因為，數字會說話，親眼看到、親自體驗，才是最準的。

五、看屋時，安全永遠放第一

最後，也是最重要的一點。

不管什麼時候看屋，都要把自己的安全放在第一位。

建議盡量找家人或朋友陪同一起看屋，尤其是女生。

如果真的必須單獨前往，也要事先告知家人或朋友：

看屋地址
屋主或仲介姓名
聯絡方式
預計離開時間

並保持手機暢通。

另外，也建議不要接受陌生人提供的飲料或食物。

如果現場突然出現陌生人，或讓你感覺不舒服、不安全，就不要勉強自己繼續看屋，立刻離開。

相信自己的直覺，人身安全永遠比房子重要。

結論

看屋沒有捷徑，但有方法。

只要養成做好紀錄、多次觀察、仔細比較的習慣，再搭配【買方看屋評分檢核表】逐項確認，就能降低買錯房子的機率，也更容易找到真正適合自己的家。

畢竟，買房不是比誰看得快，而是比誰看得仔細。

2-4) 買方看屋檢核表：從屋況到增值潛力一次看懂

常有人說，人有生辰八字， 房子也有自己的「18 字口訣」 。

如果想快速掌握看屋重點，可以記住這一句：

「風火水電光，天地牆柱窗；地段、環境、價格、收益。」

這 18 個字，幾乎涵蓋了看屋時最重要的檢查重點。

其中：

「風火水電光」 ，代表房子的 軟體條件 。
「天地牆柱窗」 ，代表房子的 硬體條件 。
「地段、環境、價格、收益」 ，則是評估房屋未來保值、增值的重要指標。

以下整理各項重點，讓你看屋時更有方向。

一、軟體條件

風

通風是否良好
是否有風水上的疑慮（依個人需求）

火

瓦斯管線是否安全
室內是否悶熱
消防設備是否完善

水

水管是否老舊
是否有漏水
是否有壁癌或潮濕問題

電

電線是否安全
電箱及電路是否足夠
家電設備是否正常

光

採光是否充足
房屋座向是否符合需求

二、硬體條件

天

天花板是否平整
是否有漏水、水漬或裂縫

地

地板是否平整
是否有隆起、龜裂或損壞

牆

牆面是否完整
格局是否方正
動線是否順暢
隔間是否合理

柱

樑柱位置是否影響空間使用
是否有明顯結構問題

窗

門窗是否密合
開關是否正常
隔音效果如何

三、未來的增值潛力

除了房屋本身，也別忘了評估未來的保值與增值性。

地段

交通便利性
生活機能
使用分區
未來發展
學區條件

環境

周邊景觀
社區安全
鄰居素質
公共設施

價格

開價是否合理
可貸款金額
裝潢成本
仲介服務費等購屋成本

收益

是否具有出租需求
未來房價是否有成長空間

別忘了檢查重大瑕疵

除了以上重點，也一定要確認房屋是否有重大瑕疵。

例如：

產權瑕疵
海砂屋
輻射屋
事故屋（俗稱凶宅）

這些都可能影響房屋價值、居住安全，甚至未來轉售，因此一定要事先確認清楚。

帶著檢核表去看屋，才不容易遺漏重點

看屋時，建議攜帶物件資料表及評分檢核表，一邊看、一邊記錄。

我也特別將這套 **「18 字看屋口訣」**整理成《 買方看屋評分檢核表（列印版） 》，裡面列出了完整的檢查項目，方便你逐一核對。

看屋前先下載、列印，現場按照檢核表一步一步確認，不但能避免遺漏重要細節，也能幫助自己更客觀地比較不同房子，慢慢培養出專業的看屋能力。

2-5) 買房如何議價？3 個方法判斷房價是否合理

看到喜歡的房子後，大部分的人都會有兩個問題：

「我該怎麼議價？」
「屋主開的價格合理嗎？」

很多人還會問：

「新聞不是都說買房從七折開始殺價嗎？」

其實，房地產不是菜市場，也沒有固定的殺價公式。真正能談到好價格，靠的不是亂砍，而是 做足功課 。

很多人買手機、電腦，甚至找餐廳吃飯，都會先上網查評價、比價格；但到了金額最高的買房，反而不知道該從哪裡開始研究。

事實上，雖然房地產沒有公定價格，但在議價之前，還是有許多資訊可以幫助你判斷合理價格。

以下提供三個最實用的方法。

一、先查附近的成交行情

這是判斷房價最重要的一步。

所謂的「均價」，就是附近條件相近物件實際成交的平均單價。

先知道附近的成交行情，才能判斷屋主開價是否合理，也能知道自己大概應該出多少價。

當然，每間房子都不一樣，所以不能只看均價。

還要根據房子的條件，例如：

裝潢
屋齡
格局
樓層
採光
景觀
交通
建材
社區管理

再依照這些條件做適度加減，找出自己心中的合理價格。

二、推估屋主的購入成本

另一個很好用的方法，就是了解屋主當初買這間房子的成本。

畢竟，大部分的人都不希望賠錢賣房。

如果屋主是在 10 年、20 年前購入，成本通常比較低，議價空間往往也比較大。

但如果屋主才剛買沒幾年，又重新花了一筆錢裝潢，那麼價格通常就比較難談。

那要怎麼知道屋主什麼時候買的？

最簡單的方法，就是詢問屋主或仲介；也可以申請建物謄本，上面會記載所有權移轉時間。

建物謄本還能看出哪些資訊？

除了知道屋主的持有時間之外，建物謄本還能提供不少有用的資訊。

例如，可以確認賣方是否就是屋主本人，也能看到是否有設定銀行抵押權。

如果屋主有房貸，通常可以利用謄本上的 擔保債權總金額 ，大概推估當初的貸款金額。

例如：

擔保債權總金額：840 萬元
推估實際貸款：約 700 萬元（約除以 1.2）

如果當初貸款七成，就可以推估：

700 萬 ÷ 70% ＝約 1,000 萬元

也就是屋主當初的購買價格，大約落在 1,000 萬元左右。

不過要提醒， 這只是推估，不是絕對答案。

因為每位買方的貸款成數都不同。

例如：

如果貸款八成，購入價格約 875 萬元。
如果貸款六成，購入價格約 1,167 萬元。

因此，這個方法只能作為參考，最好再搭配與屋主、仲介聊天，以及實價登錄資料一起交叉判斷。

如果房子是在 2012 年 8 月以後 交易，也可以到實價登錄查詢當年的成交紀錄，比對是否一致。

三、請銀行先估價

大多數人買房都需要貸款，因此，銀行每天都在接觸房屋估價，可以作為很好的參考依據。

在出價前，可以先把房屋地址提供給銀行房貸部門做初步估價。

這個階段只需要提供地址即可， 不用急著提供身分證影本 。等確定成交、正式申請房貸時，再提供相關資料即可。

建議至少詢問三家銀行。

如果房子位於都會區，可以找大型銀行估價；如果位於郊區或鄉鎮，當地的銀行、信用合作社或農漁會，因為更熟悉區域行情，估價有時反而更貼近市場。

為什麼要先請銀行估價？

主要有兩個原因。

第一，銀行估價通常會比市場成交價保守一些。

如果銀行估價和你查到的市場行情差距不大，就表示你的出價方向大致合理。

第二，也是更重要的一點。

銀行核貸時，通常會以 成交價 和 銀行估價 兩者取較低者作為貸款基礎。

如果成交價遠高於銀行估價，就代表貸款金額可能會變少，必須自行準備更多自備款，增加購屋壓力。

因此，在正式出價前，先了解銀行的估價，可以避免貸款不足的風險。

做完功課，再開始議價

透過以上三個方法，大致就能推估出房子的合理價格。

確認自己的財務規劃沒有問題後，就可以開始議價。

如果是透過房仲購屋，可以先用自己理想成交價的 95 折到 9 折 作為第一次出價，請仲介先詢問屋主是否願意談。

如果屋主有意願，再正式下斡旋或提出買方意向書，由仲介安排雙方議價。

如果是直接向屋主購買，也可以先口頭出價，並把自己查到的成交行情、銀行估價等資料分享給屋主。

讓對方知道，你不是隨便喊價，而是做了充分的功課，也已經做好財務規劃，希望能以合理的價格完成交易。

這樣往往比一味殺價，更容易獲得屋主的信任。

議價沒有成功，也不用急

對自住買房來說，最重要的不是一定要買到最低價，而是買到自己和家人真正喜歡、住得安心的房子。

只要成交價格落在合理行情內，也符合自己的預算，其實就是一次成功的購屋。

如果最後雙方價格談不攏，也不用太失望。

可以留下聯絡方式，給屋主一些時間考慮，同時繼續看其他房子。

畢竟，好房子一直都會有，不需要因為錯過一間房子而勉強自己。

保持耐心、持續看屋，相信最後一定能找到最適合自己的理想好房。

2-6) 權狀坪數怎麼看？一次搞懂建物坪數、土地坪數怎麼算

坪數的計算可說是買賣房地產最重要的環節之一，也是許多人困惑的地方。

不動產的坪數計算可分為「建物」與「土地」。其實，只要掌握方法，坪數的計算一點也不難。

以下將針對常見的坪數計算項目，逐一說明並舉例如下：

※ 建物坪數

總面積＝建物面積

在計算「建物面積」時，必須參考謄本上的「總面積」坪數。

需要注意的是，權狀上標示的「面積」，是指 主建物面積 ；而「總面積」則包含其他建物，例如夾層、樓中樓等。

你可以從「建物標示部」中取得這項資訊（點我參考建物標示部範例）。

另外，由於謄本上的面積登記單位為 平方公尺 ，必須乘以 0.3025 ，才能換算成坪數。

以剛剛的範例為例：

建物面積＝ 225.4 平方公尺 × 0.3025 ＝ 68.18 坪

附屬建物

一般常見的「附屬建物」包含：陽台、花台、雨遮等，都會在權狀上逐項標示。

以剛剛的範例為例，「附屬建物」的面積計算方式如下：

陽台坪數＝ 24.1 平方公尺 × 0.3025 ＝ 7.29 坪

雨遮坪數＝ 15.68 平方公尺 × 0.3025 ＝ 4.74 坪

附屬建物總面積＝ 7.29 坪＋4.74 坪＝ 12.03 坪

車位坪數

建物如果附有車位，也可以從謄本中看得出來。

一般常見的車位類型屬於「法定停車位」，通常登記在共有部分（即「公設」）中。只要將共有部分面積乘上車位的「權利範圍」，即可計算出車位坪數。

以剛剛的範例為例，「車位」的面積計算方式如下：

車位編號 301 坪數＝ 25,864.68 平方公尺 ×（102／100000）× 0.3025 ＝ 7.98 坪

車位編號 302 坪數＝ 25,864.68 平方公尺 ×（102／100000）× 0.3025 ＝ 7.98 坪

車位總面積＝ 7.98 坪＋7.98 坪＝ 15.96 坪

共有部分＝公設

一般常聽到的「公設」，指的就是謄本裡的「共有部分」，由所有住戶共同持有，並依各自的「權利範圍」持分。

須特別注意的是，如果建物附有車位，且車位登記在公設下，就必須先將車位坪數自公設中扣除，才能計算出正確的公設坪數。

以剛剛的範例為例，此建物共有兩個共有部分，其中青海段 0xx67-000 含有兩個車位，因此必須先扣除車位坪數，再計算公設坪數。

青海段 0xx67-000 坪數＝ ((25,864.68 × 434／100000)－(25,864.68 × 102／100000) × 2) × 0.3025 ＝ 17.995 坪

青海段 0xx68-000 坪數＝ (12,262.99 × 538／100000) × 0.3025 ＝ 19.957 坪

公設總面積＝ 17.995 坪＋19.96 坪＝ 37.96 坪

總權狀登記坪數

將上述的「建物面積」、「附屬建物」、「車位坪數」及「公設」面積全部加總，就是建物的「總權狀登記坪數」。

以剛剛的範例為例：

建物總權狀登記坪數＝ 68.18 坪＋12.03 坪＋15.96 坪＋37.96 坪＝ 134.13 坪

※ 土地坪數

土地持分

由於一塊土地上通常有多戶建物，因此土地面積會依照各住戶的建物坪數比例分配，由所有住戶共同持有。

從謄本中的「土地標示部」，可以看到「面積」資訊，代表該建物坐落土地的總面積（點我參考土地標示部範例）。

至於該住戶所持有的土地「權利範圍」，則可從「土地所有權部」查詢（點我參考土地所有部範例）。

以此範例為例：

土地坪數＝ 10,396.21 平方公尺 ×（534／100000）× 0.3025 ＝ 16.79 坪

**注意：**如果建物坐落在不只一筆土地上，則需將謄本中各筆土地的持分坪數加總，才是此物件的土地持分面積。

從以上的範例說明，坪數的計算是不是比想像中的簡單呢？

你學會了嗎？

回到專欄文章

Step 1: 評估買屋需求

Mon, 27 Apr 2026 04:41:20 GMT

買屋教學SOP

Step 1: 評估買屋需求

1-1) 現在是買房的好時機嗎？

許多有購屋需求的人，最常問的問題是：「房地產好像已經到了高點，還可以買嗎？」在猶豫不決之餘，房價卻愈等愈高，購屋越是遙不可及。

許多房市專家建議，如果有自住需求，早買晚買都要買，挑對時機不如挑對房子，因為不管在什麼時機，都有機會用合理的價格買到優質的房子。

以下是買屋時機的四個考量點，可供正在考慮買屋的你參考：

頭期款到位的時間：

購屋時需要評估自己的財務狀況，包含頭期款和每月收入狀況，尤其是頭期款。如果你的頭期款是來自於年終獎金，或是家人資助，不妨將資金的時效性列入考量。

例如，如果你一向「充分地」量入為出 (就是：有多少，花多少)，而不妨將年終獎金設定為買房的頭期款，把握機會密集看屋，以頭期款來存房子。

如果頭期款有很大的部分來自家人的資助，那家人是否可能將此資金移作他用而影響你之後買屋的計畫，這也是購屋時要考量的時機點之一喔！

房價的走勢：

由於房價居高不下，不少人擔心現在買屋，正好買在高點，對房價走勢持觀望態度。

影響房地產價格的因素非常複雜，可以因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動，不過，撇除市場炒作的因素之外，大致上房地產和其他商品一樣，都是由市場的供給與需求情形決定價格。

房地產的供需狀況可以從建案的銷售率和剩餘空屋率來做一個客觀的衡量標準：銷售率高或空屋率低表示目前市場上交易頻繁，供給仍小於需求，房價有上漲空間，反之，當銷售率低或空屋率高，表示供過於求，房價可能會下降。

另外，當貨幣寬鬆政策之下，大家擔心貨幣貶值、購買力下降，房價就有機會上升。利率的高低也會影響民眾購屋的意願，當利率下降，購屋的資金成本也會下降，購屋需求就會提高，房價也跟著提高，反之，當利率升高時，消費者購屋的成本也上升，會大大降低消費者在高利率時代購屋的意願，房價自然下跌。

利息和房貸額度情況：

前面提到，利率的高低會影響民眾購屋的意願，當然，也影響了「你」的購屋意願囉！我們建議每月房貸 (本 + 利每月攤還金額) 不要超過每月所得的1/3，當利息低時，購屋的資金成本較低，貸款的壓力較輕，較適合買房，如有機會使用政府提供的購屋優惠貸款，每月負擔的利息部分也會降低不少。

此外，如果你最近半年或去年的收入特別好，加上個人信用良好，也很適合把握機會買房子，因為貸款時會參考過去半年或去年的收入情況，影響利率和可貸額度，也可以壓低購屋成本喔！(參考【4-3)如何成為銀行眼中的A級客戶】 )

不買房子的替代成本：

如果不買房子，是跟家人自住還是需要另外租屋？假如您每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時，其實您就可以考慮買房子了。

評估完買屋時機後，不要忘了幫自己保留一些時間好好看屋喔！建議想買房子的人，將尋屋時間表預留半年到 1 年，才有足夠的時間多比較。許多房產專家甚至建議，最好看過 20 到 50 間房子之後再開始出價。

平心而論，台灣地少人稠，在腹地較大的區域（如郊區），排除市場炒作的因素，房地產價格相對較於穩定，波動較小；而在寸土寸金的都會區，由於腹地小，需求多，所以即使短期有波動，只要購買的價格合理，以中長期來看，還是有增值的空間。如同本文開宗明義說的，不管在什麼時機，都有機會用合理的價格買到優質的房子。祝大家都能順利買到夢想中的家喔！

1-2) 我有買屋需求嗎？

許多人總是覺得房地產遙不可及，除了價格高，擔心自己買不起外，繁複的稅務與相關的法令問題更是令人望而生畏。其實，只要透過一步一步的學習、規畫、實際看屋、議價、多參考別人的經驗，要買到夢想中的房子沒有想像中困難。

房子是很好的投資理財工具，而且有了自己的房子，才真正有家的感覺，也有了奮鬥的目標。

以下，我們將針對「自住」與「投資」兩種買屋的動機，協助你檢視購屋需求。

自住：

古有云：「成家立業」，每個人都有自住購屋需求，以下四個問題，可以協助你釐清是否準備好要買房子了。

你已經準備好頭期款了嗎？目前的收入穩定嗎？

不可否認的，買房的第一個考量，還是經濟負擔能力。自住買房之前，要先評估自己的財務狀況，包含頭期款和每月收入狀況。頭期款的來源可能是個人儲蓄或部分由家人資助，而有了第一桶金之後，需要評估每月的收入，計算出可負擔的房貸與房價。不管是個人購屋或是家庭購屋，建議每月房貸不要超過每月所得的 1/3，因為利率可能會有變動，如果未來利率調高，則立刻會影響到家庭其他部分支出。

是否已經可以確定中長期要住在哪裡？

由於現代人的生活型態變動較快，而房地產又稱為不動產 (就是它不能跟著你移動囉！) 所以是否已經確定自己未來 3-5 年要居住的區域，是自住購屋時要回答的問題。

如果你已有鎖定的區域，不妨假日多到那裏走走，觀察一下，你喜歡那邊的環境嗎？生活機能是否方便？(除了考慮購物是否方便外，還要考慮自己和家人需求，例如附近是否需要醫院、學校、公園綠地等) 上班通勤的交通是否方便？想要跟父母住近一點嗎？(可就近互相照顧幫忙) 另外居住地區未來的發展性也可以列入評估居住地區的考量。

當然，房子是可以轉手的，且通常有一定的增值空間可以預期，3-5 年後如果你需要搬家，也是可以另外換屋的，所以自住購屋時可以針對現階段的區域需求做考量即可。

家庭成員需求？

許多人第一次購屋，都和人生大事有關，例如：結婚、生子、小孩上學、要與長輩同住、長輩年邁需換屋等，因此其他家庭成員的需求也是自住購屋時必須考量的。例如，有小孩的爸爸媽媽在購屋時會考慮學區，和上學交通是否方便；而如果與父母同住，則可能會考量居住樓層與離醫院近不近等。

不買房子的替代成本？

如果不買房子，是跟家人自住還是需要另外租屋？假如你每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時，其實你就可以考慮買房子了。

投資：

房地產在投資領域裡佔有一席之地，其稀有性、穩定增值與同時可創造租金和價差的特性也讓不少投資人趨之若鶩，「富爸爸，窮爸爸」的作者－羅伯特·T·清崎，就是透過經營房地產成功致富。

投資的方式一般常見的有：收租、置產 (好的房屋增值性高，受房市起伏漲跌的影響不大，穩定性高，打敗通膨，適合高資產的投資人買來置產增值)、或短期轉賣賺價差。

以下三個問題，可以協助你釐清是否適合投資房地產。

你有閒置資金，想要投資房地產？

如果你有閒置資金，擔心通貨膨脹讓錢越變越小，但又怕投資其他產品會貶值的投資人，可以以中長期持有的方式投資房地產。

閒置資金雖然不高，但個人收入和信用良好，是銀行眼中的A級客戶？

如果你閒置資金雖然不算太高，但個人收入和信用良好，是銀行眼中的A級客戶，那麼，你可以聰明善用房貸的財務槓桿。(想提高個人房貸信用額度，可參考【4-3) 如何成為銀行眼中的A級客戶】)

你有節稅需求？

買房子和買保險一樣，都可以合法節稅，尤其是高資產族群。過去也很多長輩會透過贈與、繼承方式將房地產過戶給孩子，不過，在房地合一新制上路後，考慮到孩子未來轉賣時可能需要負擔高額稅金，規劃之前，最好事先請教專業代書試算喔！

除了高資產族群可以透過購屋來節稅外，一般人也可以透過購屋節稅：買房子，辦貸款，可以享有一年房貸利息三十萬的「免稅扣除額」。只要是自住的房子，在申報所得稅時，備妥相關文件可以申報。(更多內容可參考【4-4) 買屋稅務試算與節稅小撇步】)

自住和不同的投資方式，都各有不同的注意事項，不過，房子的價值來自於「使用」，所以，即使是投資的房子，也要選擇生活機能好、好出租、好轉手的標的。而自住的房子，考量到未來換屋時的增值性，也要選擇地段保值、建商有口碑的物件。所以，自住和投資的評估條件其實是相通的喔！

1-3) 我買得起房子嗎－房貸理財試算

許多人覺得房地產遙不可及，大多是因為擔心自己買不起。其實只要收入穩定，並備妥自備款的第一桶金，買到夢想中的房子並不困難。

房地產和其他資產或理財投資工具最大的差異之一就是它的「增值性」和「高財務槓桿」。「增值性」在地窄人稠的都會區尤其顯著，這也是房地產和黃金通常被票選為最佳抗通膨理財工具的原因。而「高財務槓桿」指的則是房貸，只要銀行鑑價和個人信用沒有問題，通常可以貸到七成甚至八成、八五成以上的貸款。

「335 原則」

許多人覺得背房貸好像很可怕，其實，只要個人收入穩定，並掌握「335 原則」，房貸可是非常聰明的理財配置呢！所謂的「335 原則」就是：準備 3 成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的 3 分之 1，房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。

以下我們就針對這三個重點來做說明，並提供個人房貸理財試算。

準備 3 成自備款：

所謂「自備款」就是買屋簽約當下，須準備好的款項。雖然許多房子只需要 2-3 成以內的頭期款，但由於自備款還包含裝潢費用、仲介費、其他稅費等，所以購屋時最好準備 3 成的自備款較為寬裕。自備款的款項包含：

頭期款：

預售屋：通常簽約加訂金約準備 1 成頭期款，並支付後續的開工與各期工程款 (共約 2-3 成)

新成屋：約準備 2 成左右頭期款。

中古屋：約準備 2-3 成左右頭期款。

此外，由於銀行會針對客戶的「收入支出比」進行貸款的評估，如果目前名下已有其他貸款，而收入在銀行的評估時，相較於貸款支出又較邊緣的話，不管是購買新成屋或中古屋，都可能因降低貸款成數，而需要準備更多頭期款喔！

裝潢費用：

由於每間房子的屋齡、屋況不同，所需要的裝潢和宅修費用也不同。如果購買 15 年屋齡以上的中古屋，首先要預留防水防漏、壁癌處理及水電管線更換等基礎工程費用。以室內 30 坪的中古屋而言，管線重整費大約 15-30 萬元，而裝潢費則視改造程度從 50-150 萬元不等。如果購買的是預售屋或新成屋，可以考慮建設公司推薦的專屬室內設計師幫忙施工，這種在交屋後的「整批」裝潢費用比較便宜，以室內實際坪數計算單價，每坪約 1.5 萬至 3.5 萬元。

仲介費：

如果你是透過仲介買賣，則需另外負擔房屋總價 1-2% 的仲介服務費。

其他稅費：

自備款除了包含大家所熟知的頭期款和裝潢費費用外，還有一些費用不可以疏忽喔！例如：契稅、印花稅、登記規費、過戶登記地政士代辦費、履約保證服務費，一般可先以 5-15 萬概估。詳細內容可參考【4-4) 買屋稅務試算與節稅小撇步】。

房貸支出不超過總收入的 3 分之 1：

不管是購買預售屋、新屋還是中古屋，買屋最重要的是，檢視未來每月的現金支出，是否在可負擔的範圍內，避免繳不出房貸、淪為法拍命運。專家建議，以家庭月收入的 1/3 繳房貸、1/3 儲蓄以備不時之需、1/3 當日常的生活支出。每月房貸支出不超過家庭總收入的 3 分之 1，避免高風險，讓貸款支出不至於壓垮生活品質。

舉例：假設小陳家庭月總收入為 12 萬元，為避免影響生活品質及臨時所需，建議小陳房貸本息支出可設定為每月 4 萬元，也就是不超過月所得的三分之一。以貸款 8 成、還款年限 30 年、貸款年利率 2.5 %、本息平均攤還來估算，輸入「可貸房貸總額試算工具」，相當於他的可購買的房屋總價約在 1265 萬元左右，因此，小陳可將看屋價格範圍設定在1265 萬元以內，準備 253 萬的頭期款。

房屋總價不超過家庭年收入的5倍：

知道了每月貸款支出的上限，也準備好了 3 成自備款，還有一個原則，就是房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍。如果購買的房子總價，超出自己的能力範圍，付房貸將十分吃力，也一定會影響到未來的生活品質，因此事前就要做好詳細的理財規劃，才能輕鬆購屋。

範例說明：

依照「335 原則」回推可購房屋總價，可以妥善分配資金，既考量生活所需，又兼顧購屋與儲蓄，是最健全的理財守則。值得留意的是，針對不同的家庭收入，「335 」的比例可以略為調整。例如：A 家庭月收入 3 萬，即使房貸僅佔 1/3，其它生活開銷仍然很吃緊；而家庭月收入 15 萬，就算拿 1/2 來繳房貸，可能都還游刃有餘。所以，記得依照個人的收入和支出情況，仔細評估最適合自己的房貸預算。

1-4) 要怎麼確保自己不會買貴：均價行情查詢

大部分人在買房時，最關心的問題除了「我買得起嗎？」之外，另一個常見的疑問就是：

「我要怎麼知道自己有沒有買貴？」

雖然每一間房子都有它的獨特性，但和所有商品一樣，房價最終還是由市場供需所決定。除了少數特殊個案之外，我們其實可以透過參考區域的「均價行情」，來判斷房子的價格是否合理。

▋什麼是均價？

政府為了讓房屋交易資訊更透明，提供了「實價登錄」查詢系統，讓民眾可以查詢實際成交價格。

所謂的「均價」，就是：

某一區域內，同類型房屋最近一段時間的平均成交單價。

通常會以近半年到一年的成交資料作為參考。

計算方式如下：

每坪單價 = 實際成交總價 ÷ 權狀登記坪數

再把符合條件的成交案件單價加總平均，就能得到該區域的均價行情。

▋均價是怎麼算出來的？

例如，我想查詢台北市內湖區陽光街附近公寓的成交行情。

系統會先找出符合條件的成交案例，再排除一些特殊物件，例如：

• 店面

• 一樓戶

• 頂樓加蓋

• 特殊使用產品

接著計算每個物件的每坪成交單價，再求出平均值。

得到均價之後，再根據目標房屋的個別條件進行加減，例如：

• 裝潢狀況

• 屋齡

• 格局規劃

• 採光與景觀

• 所在位置

• 交通便利性

• 建材與社區品質

綜合評估後，就能大致推估出這間房子的合理行情區間。

▋自住客其實不用追求買到最低價

對自住買家來說，房子最重要的還是自己和家人住得開心。

只要：

• 房子符合需求

• 購屋預算負擔得起

• 成交價格落在合理行情範圍內

其實就可以安心購買，不必過度糾結是否剛好買在市場最低點。

▋查均價時要注意的兩個陷阱

雖然實價登錄很好用，但仍有兩個地方特別容易讓人誤判行情。

1. 預售屋成交價格可能有時間差

過去的法規規定，預售屋成交資料不需要即時申報，而是等代銷契約結束後再一次申報。

由於代銷契約往往長達 2～3 年，因此常常出現：

• 房子已經蓋好交屋

• 實價登錄才剛揭露

造成查詢時看到的成交價格，其實是兩、三年前的預售價格。

因此經常出現一種奇怪現象：

明明屋齡較新的社區，成交單價反而比周邊較老的社區還低。

這並不是房子比較便宜，而是因為揭露的是幾年前的成交價格。

幸好這個問題在 2021 年 7 月 1 日「實價登錄 2.0」上路後獲得改善。

現在無論建商自售或委託代銷，預售屋都必須在簽約後 30 天內完成申報，因此價格資訊比過去即時許多。

2. 車位價格沒有拆分，容易低估房價

另一個常見問題，是車位坪數與價格沒有正確拆分。

例如：

• 總坪數：30 坪

• 總價：1,200 萬

• 車位坪數：10 坪

• 車位價格：200 萬

如果直接計算：

1,200 萬 ÷ 30 坪 = 40 萬／坪

看起來每坪只要 40 萬。

但實際上應該把車位拆開計算：

（1,200 萬－200 萬）÷（30 坪－10 坪）

= 50 萬／坪

真正的住宅單價其實是每坪 50 萬，而不是 40 萬。

如果沒有將車位價格與坪數扣除，就會讓單價看起來明顯偏低。

因此查詢實價登錄時，建議點開每筆資料的「交易明細」，確認車位是否已經正確拆分。

▋善用工具，提高查價效率

由於實價登錄資料仍需要自行判讀，我以前每次查行情時，都要花很多時間確認：

• 車位是否有拆分

• 是否有特殊交易

• 是否屬於同類型產品

• 不同屋齡的價差

資料一多，往往一查就是好幾個小時。

因此，我們開發了 House123 實價登錄查詢工具，協助快速整理行情資料。

如果查詢的是：

• 無電梯公寓

• 中古透天

可以直接利用 House123 快速計算均價。

如果查詢的是：

• 電梯大樓

• 社區型住宅

則推薦使用樂居實價登錄功能。

它會自動將車位與建物坪數、價格拆開計算，大幅降低人工整理資料的時間，是非常方便的查價工具。

▋小結：均價不是答案，而是起點

很多人以為查到均價，就等於知道房子的合理價格。

但事實上，均價只是判斷行情的起點，而不是最後答案。

同樣位於同一個區域、同一個社區的房子，仍然會因為樓層、採光、景觀、格局、屋況、管理品質等因素而產生價格差異。

因此，買房時最重要的不是找到一個絕對精準的價格，而是先掌握區域均價，再進一步理解房子的個別條件，判斷價格是否合理。

當你知道市場行情在哪裡，也知道這間房子為什麼比較貴、或為什麼比較便宜時，就不容易被開價牽著走，也更有信心做出購屋決策。

買房不需要追求買到最便宜，而是買在合理價格、買到自己真正想要的房子。

1-5) 如何查詢均價 (實價登錄)

為了提升房屋買賣交易資訊的透明度，內政部將實際成交資料公開於官方網站，讓民眾可以查詢交易行情。此外，近年也有許多房地產平台將成交資訊整理分析，提供更方便的查詢介面，協助購屋族快速掌握市場行情。

不過，需要特別注意的是，如同前一篇〈1-4）要怎麼確保自己不會買貴：均價行情查詢〉所提到的，目前多數網站的「每坪單價」，都是以：

成交總價 ÷ 權狀總坪數

來計算。

因此，如果成交總價包含車位，而車位價格沒有另外拆分，就可能導致計算出的每坪單價偏低，與市場真正的建物行情產生落差。

因此，若查詢的是含車位的物件，而且能取得車位的成交價格及權狀坪數，建議先將車位資料拆分，再重新計算建物單價：

（成交總價－車位成交價）÷（建物權狀坪數－車位權狀坪數）

這樣算出來的每坪單價，才更能真實反映建物本身的市場行情，也更適合拿來比較不同物件是否買貴。

小提醒： 查詢均價只是第一步，實際成交價格仍會受到樓層、屋況、座向、採光、格局、裝潢、社區管理及持有條件等因素影響。因此，建議將均價作為判斷的基準，再搭配個案條件綜合評估，才能更精準判斷一間房子的合理價格。

1-6) 知道均價的好處

「均價」是了解市場行情最直接、最客觀的方式之一。無論是買房還是賣房，只要掌握區域的成交均價，就能建立合理的價格認知，讓交易更加順利。

知道均價，對買賣雙方主要有以下三大好處：

① 建立價格共識，加快成交速度

每一間房子都有它的獨特性，像是屋齡、樓層、格局、裝潢、景觀、採光、交通、建材及社區管理等條件都不盡相同，因此房地產不像一般商品有固定的售價。

實務上，賣方常因期待較高而開價偏高；買方則因擔心買貴，出價過於保守，甚至遠低於市場行情，導致雙方認知落差過大，交易難以進行。

如果買賣雙方都能先了解區域的「均價」，再依照房屋本身的個別條件做適當加減，就能更容易推估合理的成交價格。

如此一來，賣方能以合理價格出售，買方也能安心評估自己的需求與預算，不但能提高成交機會，也能大幅節省彼此的時間與溝通成本。

② 讓買賣過程更誠信、更透明

買房或賣房，本來應該是一件令人期待的事情，但傳統房地產交易往往因資訊不透明，讓議價過程充滿猜測與心理壓力。

小編就曾經遇過一個案件，從晚上七點一路談到凌晨一點，雙方仍無法對價格達成共識。原因並不是彼此沒有誠意，而是雙方對市場行情的認知差距太大。

如果買賣雙方都能事先了解均價，賣方便能更清楚自己的房屋價值，買方也能依照自己的需求與財務能力做好規劃，彼此都能建立合理的價格期待。

交易過程自然會更加公開、透明，也更容易建立互信，讓房屋買賣回歸理性，而不是充滿猜疑與拉鋸。

③ 創造真正的雙贏

均價代表的是市場真實成交行情的重要參考。

當賣方了解行情，就不用擔心房子賣得太便宜；買方掌握行情，也不用害怕自己買貴。

雙方都建立在相同的市場資訊上做決策，更容易達成彼此都能接受的價格。

好的交易，不是其中一方占了便宜，而是買方買得安心、賣方賣得滿意，讓雙方都能帶著愉快的心情完成交易，真正實現雙贏。

小結

均價不是用來決定房子的價格，而是用來建立一個合理的價格基準。

當市場資訊越透明，價格共識就越容易形成；當價格共識越容易形成，交易效率也會越高。

因此，在看房或賣房之前，養成先查詢均價的習慣，不僅能降低買賣風險，也能讓自己更有信心做出正確的房地產決策。

回到專欄文章

2026年怎麼賣房？市場回歸理性，賣屋策略也要改變 FT.房仲業者 Marco

Thu, 02 Apr 2026 15:16:04 GMT

自住購屋攻略

2026年怎麼賣房？市場回歸理性，賣屋策略也要改變

過去幾年的房市，很多人都有同樣的感覺——只要房子一推出，幾乎不愁買家。

甚至有些物件，只要價格開出來，就有人直接成交，甚至出現加價搶房的情況。

但到了2025年後，市場氛圍開始出現明顯變化。

銀行審核貸款變得更加嚴格，買方態度也逐漸轉為保守。

原本的「追價市場」，慢慢回到比較理性的交易環境。

那麼，在這樣的市場背景下，如果現在想賣房子，還適合嗎？

在《愛莉說好室》節目中，房仲業者 Marco 分享了第一線市場觀察，也提出幾個實際的賣屋策略。

房市從情緒交易，回到理性購屋

Marco觀察到，過去幾年房市之所以熱絡，很大一部分是資金與情緒推動。

當時市場氛圍普遍是：

利率相對低
市場資金充足
買方擔心房價持續上漲

因此許多人會產生「現在不買，以後更貴」的心理。

在這樣的情況下，常常出現買家直接照開價成交，甚至願意加價購買的現象。

但現在市場已經完全不同。

買方普遍開始重新評估價格，對交易條件也更加謹慎。

甚至有些買方會仔細查看屋主當初的成交價格

如果覺得屋主「賺太多」，反而會降低購買意願。

這代表房市已經逐漸回歸理性。

現在還適合賣房嗎？關鍵在「賣房動機」

在市場降溫時，許多屋主會開始猶豫：

現在是不是不適合賣房？

Marco認為，關鍵其實不在市場，而是在賣房的原因。

如果是因為家庭需求改變，例如：

家庭人口增加
想換更大的空間
人生規劃調整

那麼只要需求存在，其實任何時間點都可以換屋。

特別是現在的市場環境，對「小換大」的換屋族反而有利。

因為小坪數住宅通常總價較低，市場需求仍然穩定；而高總價、大坪數物件，議價空間通常會更大。

在這種情況下，換屋族反而有機會取得更好的條件。

現在買方最在意的三件事

在市場回歸理性的情況下，買方關注的重點也出現改變。

Marco指出，目前買家通常會特別注意以下幾件事：

1 貸款條件

過去許多人認為貸款八成幾乎是理所當然，但現在銀行審核變得更加嚴格。

因此不少買方在簽約時會加入「貸款條件條款」

例如貸款不足一定比例可以解約，以降低風險。

2 房屋總價

即使房價單價受到關注，但實際上大多數買家仍然更在意整體總價是否在負擔範圍內。

3 生活機能與地段

買房不只是買一間房子，更是選擇一個生活圈。

因此交通、學區、生活機能仍然是重要考量。

開價策略，決定房子能不能順利成交

在賣房過程中，「開價」往往是最關鍵的策略之一。

Marco表示，許多屋主會陷入兩種極端：

一種是價格開得太高，導致買方根本不願意看屋。

另一種則是價格開得太接近底價，結果買方仍然大幅議價。

理想的做法，是在市場行情基礎上，保留合理議價空間。

例如：

如果屋主預期成交價為1000萬元，開價可能會設定在約1100萬元左右。

這樣既能保留議價空間，也不會讓買方覺得價格過於離譜。

專任委託 vs 一般委託：哪一種更適合？

賣房時，屋主通常會面臨一個問題：

到底要找一家仲介專任銷售，還是同時委託多家仲介？

Marco認為，專任委託其實更有利。

原因在於：

如果一個物件同時給十家仲介銷售，每家仲介成功機率都只有十分之一。

在這種情況下，仲介往往不會投入太多資源。

但如果是專任委託，仲介更可能投入：

專業攝影
空拍影像
廣告投放
社群行銷

這些行銷方式都需要成本，因此通常只有專任案件才會投入。

現在賣房，影音行銷變得非常重要

在數位時代，賣房方式也出現很大改變。

過去常見的方式包括：

派傳單
社區張貼廣告
房仲平台刊登

但現在越來越多物件透過影音內容銷售。

例如：

YouTube看房影片
社群平台短影音
房屋開箱介紹

透過影片，可以完整呈現房屋空間與生活氛圍。

有些買方甚至在看屋前，已經反覆觀看影片多次，實際到現場只是確認細節。

賣房前整理空間，成交機率更高

Marco也分享一個常見但容易被忽略的策略：

在賣房前先簡單整理空間。

這並不一定需要昂貴裝潢，而是透過輕裝修或軟裝佈置，例如：

重新粉刷牆面
更換燈光
拆除老舊家具
加入簡單家具佈置

有些屋主花費不到十萬元進行整理，結果原本一年賣不掉的房子，在一個月內就成交。

因為整體視覺與氛圍，會大幅影響買方的第一印象。

2026年賣房的三個重要建議

最後，Marco也整理出三個屋主應該記住的重點：

第一，價格必須合理。
市場回歸理性後，過高的價格很容易讓買方卻步。

第二，保持彈性。
願意適度議價，成交機率會明顯提高。

第三，讓房子呈現最好的狀態。
透過整理與行銷，讓物件更具吸引力。

結語

房市的熱度或許會隨市場循環改變，但真正決定成交的，往往不是市場，而是策略。

當市場從情緒交易回歸理性時，屋主與仲介也需要調整賣房方式。

合理定價、善用行銷工具、以及讓房子呈現最佳狀態，都是提高成交機會的重要關鍵。

只要策略正確，即使在市場降溫時，房子依然有機會順利找到買家。

回到專欄文章

為什麼越努力賺錢，反而越焦慮？問題從來不只是錢FT.整理煉金術師小印

Thu, 26 Mar 2026 07:23:51 GMT

買房資金不是夢

為什麼越努力賺錢，反而越焦慮？問題從來不只是錢

很多人在接觸理財時，心裡都有一個共同期待：

「我想學怎麼賺更多錢。」

但現實是——
有些人收入變高了，焦慮卻沒有減少，甚至更嚴重。

為什麼會這樣？

在《愛莉說好室》節目中，整理煉金術師小印提出一個關鍵觀點：

金錢焦慮，往往不是錢的問題，而是對人生缺乏掌控感。

為什麼你有錢，還是會焦慮？

小印在長期財務規劃經驗中發現一件很有趣的現象：

不論是剛出社會的小資族，還是資產上億的企業主，其實都可能有金錢焦慮。

這代表一件事——
焦慮的來源，並不取決於你有多少錢。

她將這種焦慮，歸納成三個核心原因：

1. 對未來的不確定感

很多人其實沒有真正算過：

自己需要多少退休金
什麼時候可以買房
每個月需要多少生活費

當這些問題都是模糊的，就會讓人產生壓力。

解法其實很簡單： 把模糊變成數字。

當你開始試著計算：

房價是多少
頭期款要多少
每月貸款多少

焦慮會明顯下降，因為未知變成了可理解的目標。

2.對人生缺乏控制感

另一種常見焦慮，是來自「無法掌控未來」。

例如：

擔心被裁員
害怕產業變化
不確定收入是否穩定

這些都是「不可控」帶來的壓力。

但關鍵在於—— 你無法控制外在，但可以強化自己。

例如：

提升專業能力
建立第二收入
開始投資或學習新技能

當你開始行動，就會重新找回掌控感。

3.想改變，但不知道從哪開始

這是最多人卡住的地方。

看到別人投資、賺錢，心裡開始焦慮，但自己卻不知道第一步要做什麼。

小印給的答案很實際：

從最小行動開始。

例如：

先學會開證券戶
了解基本投資工具
跟有經驗的人請教

只要開始動，焦慮就會慢慢消失。

理財的本質，不是數字，而是人生選擇

很多人設定理財目標時，會寫下：

存到100萬
準備300萬頭期款
累積3000萬退休金

但這些數字，往往無法帶來動力。

因為—— 數字本身沒有情感。

真正能推動你行動的，是生活畫面。

例如：

想住有陽台、能種植物的房子
想過數位遊牧的生活
想長時間旅居海外

當你先定義生活，再回推金錢需求，這些數字才會變得有意義。

A、B、C、D帳戶法：讓錢回到該去的地方

很多人理財最大的問題，是——錢全部混在一起。

小印提出一個簡單但實用的方法： 四帳戶管理法

A帳戶：日常生活開銷

用於每月固定支出，例如：

飲食
房租
水電

B帳戶：年度支出預備

例如：

稅金
保險
紅包
旅遊

將年度支出平均分攤到每個月，提前準備。

C帳戶：投資帳戶

用來做：

定期定額
長期投資

確保投資紀律不被打斷。

D帳戶：緊急預備金

建議準備： 6～12個月生活費

用於突發狀況，例如：

失業
生病
意外支出

為什麼要分帳？

因為錢如果混在一起，就像抽屜裡什麼都塞，你會以為「還有錢」，但其實早就超支。

投資前最重要的一件事：先打好地基

很多人急著投資，卻忽略最重要的一步：

�� 先建立財務基礎。

這個基礎包含：

穩定收入
基本儲蓄
緊急預備金
適當保險

這就像蓋房子一樣：

地基不穩，再高的報酬都可能倒塌。

為什麼不建議一味追求高股息？

近年來，高股息投資非常熱門。

但小印提醒一個關鍵觀念： 投資應該看「總報酬」，而不是只有股息。

原因包括：

股息需要繳稅
再投資會產生手續費
長期成長性可能較低

相對地，成長型資產（如市值型ETF）
雖然股息較少，但更有機會透過資本成長累積財富。

小額投資也有效，關鍵在「方向」

很多人會覺得：

「我現在錢不多，投資沒差吧？」

但真正重要的不是金額，而是：

你的錢有沒有被引導到未來目標。

例如：

投資是為了退休
存錢是為了買房

當你清楚目的，並用定期定額執行，金錢就會開始為你工作。

財務自由之後，才真正開始思考人生

小印在達到財務自由後，反而有一個新的體悟：

人生不能只有工作和賺錢。

她開始：

自己煮飯
種植蔬菜
投入生活體驗

這些事情帶來的，不是金錢，而是—— 內心的平靜。

結語：錢不是目的，而是工具

很多人以為理財的終點是「有錢」。

但其實真正的目標是： 用錢去支持你想過的人生。

當你知道自己要的是什麼，錢才會知道該往哪裡去。

而真正的自由，不只是「想做什麼就做什麼」，更是—— 你有選擇「不做什麼」的底氣。

回到專欄文章

買沙發前一定要知道的事：從材質、結構到尺寸比例，一次搞懂

Thu, 12 Mar 2026 08:26:56 GMT

自住購屋攻略

買沙發前一定要知道的事：從材質、結構到尺寸比例，一次搞懂

多數人挑沙發的流程都很快。

看外型、挑顏色、問價格、坐一下—覺得「還不錯」就下訂。

但沙發不是裝飾品，它是每天長時間承載身體重量的家具。

如果只看外觀，很容易兩三年後就出現塌陷、掉皮、坐感疲乏的問題。

那麼，一張沙發真正該怎麼選？

客製化沙發為什麼越來越常見？

過去家具市場主流是「固定規格」。

尺寸不能改、布料選項有限、造型單一。

但現在住宅坪數差異大，小家庭比例提高，每個人使用習慣也不同。

因此沙發逐漸走向：

尺寸客製
材質客製
坐感調整
高背低背選擇

這種半客製方式，能在預算與彈性之間取得平衡。

為什麼沙發價格差距那麼大？

同樣是三人沙發，價格可能從幾千到數十萬不等。

真正影響價格的，通常包含：

1. 內部支撐系統

泡棉密度高低
底部彈簧與打底結構

2. 面料等級

布料織法
皮革等級
進口或國產

3. 品牌定位與通路成本

但困難在於——這些關鍵部位大多被包覆在內，現場試坐幾分鐘其實很難辨別。

因此，品牌信譽與長期使用評價往往比單一規格數字更重要。

沙發為什麼會塌？問題通常出在哪？

若坐兩三年就出現明顯塌陷，通常與以下兩點有關：

泡棉密度不足
底部支撐層鬆弛

高密度泡棉能延緩變形速度；而良好的打底結構能維持整體支撐穩定。

但即使聽懂名詞，也不代表能看出差異。

因此挑選時應確認是否有明確說明與合理保固。

布沙發還是皮沙發？選擇關鍵在哪？

風格差異

布沙發：柔和、溫暖、居家感強
皮沙發：俐落、有線條感、較成熟

清潔與保養

很多人認為皮沙發較好清潔，但真皮具有毛細孔，並非完全防水。

現今機能布、防潑水布技術成熟，布沙發清潔難度其實已大幅降低。

因此近年趨勢逐漸轉向布料。

真皮、半牛皮、合成皮有什麼不同？

台灣市場常見的「半牛皮」是：

人體接觸部位使用真皮
背面與側面使用合成皮

目的在於降低成本並減少潮濕環境發霉風險。

分辨真皮的簡單方式：

壓下後產生自然皺摺 → 真皮
表面平整無變化 → 合成材質

不過真皮本身也有等級差異，觸感與耐久度不同。

沙發是否環保？三個重點要確認

沙發長期與人體接觸，因此健康安全不可忽視。

建議留意：

面料是否具環保或無毒認證
木材甲醛等級
使用膠材是否為低揮發類型

這些資訊通常可向品牌索取證明。

有貓狗家庭一定要選貓抓布嗎？

所謂貓抓布，其實概念是：

�� 降低寵物抓取慾望

透過滑順材質讓貓咪不愛抓，但並非絕對抓不破。

若寵物抓咬行為頻繁，任何材質都可能受損。

保固內容一定要看清楚

市面上標示「十年保固」的沙發不少。

但實際內容往往僅限：

�� 木架結構

而真正容易老化的泡棉與支撐層，保固年限可能較短。

購買前務必確認：

保固範圍
保固年限
是否包含塌陷問題

小坪數怎麼挑沙發尺寸？

尺寸比例會直接影響空間舒適度。

建議參考：

客廳寬約 200cm → 適合雙人沙發
230cm 以上 → 可考慮三人或 L 型

深度建議：

現代沙發深度多為 90–100cm。

若電視牆距離約 280cm，使用上仍屬舒適範圍。

建議購買前：

✔ 用紙膠帶在地面標示尺寸
✔ 模擬茶几與動線
✔ 預留單椅空間

高背還是低背？

高背：支撐完整，適合長時間久坐
低背：視覺通透，空間感較佳

若沙發使用頻率高，建議優先考慮支撐性。

預算有限時怎麼取捨？

如果資金有限，可從以下方向調整：

控制尺寸
選基本款面料
保留結構與泡棉等級

因為真正決定壽命的，是內部結構，而非外觀花樣。

結語：選沙發，不只選風格

沙發承載的是每天的生活片段。

它不是只拍照好看，而是陪伴你：

放鬆
聊天
看電視
滑手機
發呆

下次選購時，不妨多問幾個問題：

內部支撐結構是什麼？
泡棉密度？
保固範圍？
面料是否有認證？

選對一張沙發，不只是坐得舒服，更是讓生活品質長期穩定。

回到專欄文章

燈光與窗簾才是家的靈魂？用「輕裝修＋重軟裝」打造有溫度的生活空間

Thu, 05 Mar 2026 09:52:08 GMT

自住購屋攻略

燈光與窗簾才是家的靈魂？用「輕裝修＋重軟裝」打造有溫度的生活空間

許多人在裝潢時，習慣把大筆預算放在木作櫃體、石材與高規格建材上，

卻忽略兩個真正決定氛圍的元素—— 燈光與窗簾 。

事實上，當基礎工程完成後，真正讓空間從「房子」轉化成「家」的，往往不是硬體，而是軟裝的安排與光線的運用。

什麼是軟裝？為什麼它越來越重要？

在室內設計中，固定於天地壁的工程屬於「硬裝」
例如泥作、木工、天花板、系統櫃等。

而「軟裝」則是基礎完成後的生活配置，包括：

窗簾與窗飾
家具與擺件
抱枕、地毯、織品
燈具與光線設計

軟裝的特色在於—— 可調整、可替換、能跟著生活成長 。

尤其在房價高漲的時代，許多屋主更傾向「保留樓高、減少天花板工程」，改以燈光層次與窗飾搭配來創造質感。這種「輕裝修＋重軟裝」的方式，不只節省預算，也保留更多彈性。

燈光設計三層次：掌握比例就不會像辦公室

一個舒服的居家空間，燈光通常分為三種層次：

1️⃣ 主燈（基礎照明）

提供整體亮度，確保日常機能。
常見形式包含：

崁燈
投射燈
吸頂燈

建議比例約 60% ，滿足空間基本明亮度。

2️⃣ 間接照明（立體層次）

讓光線變得柔和、有深度。
例如：

櫃體背光
電視牆間接燈
天花板反射光
燈帶設計

這類光源「看得到光，卻看不到燈具」，建議約 30% 。

3️⃣ 情境燈（氣氛營造）

為空間加上情緒。
像是：

立燈
壁燈
吊燈
床邊燈

比例約 10% ，用來點綴空間個性。

�� 當三層次比例協調，空間自然不會過亮刺眼，也不會顯得單調。

色溫怎麼選？4000K 是多數人的安全值

燈光色溫會直接影響空間感受：

白光（偏冷）：理性、清晰，適合書房或工作區
黃光（偏暖）：放鬆、溫馨，適合臥室與餐廳
自然光（約4000K）：介於兩者之間，最常見居家選擇

目前多數家庭偏好 4000K 自然光 ，並在局部空間加入黃光作為情境補強。

若空間採光不足，可搭配白光主燈＋暖色間接光，形成可切換的光氛圍。

不做天花板，也能有層次燈光？

許多新成屋或預售屋屋主選擇不施作天花板，但這不代表只能裝一盞吸頂燈。

可以改用：

餐桌吊燈（中位燈）
立燈／壁燈（低位燈）
軌道燈（彈性投射）

尤其軌道燈可調整角度與數量，非常適合展示牆面或沙發背牆。

即使不動大工程，也能營造出專業光感。

窗簾不只是遮光，而是「光線設計」

窗簾的本質，是控制自然光的方式。

不同空間需求不同：

有景觀的房子，窗簾該怎麼選？

當住宅面寬達6米、8米以上

景觀本身就是最好的裝潢。

這時候應避免厚重布簾長時間遮蔽，改以高通透窗紗為主。

若窗幅大，建議搭配電動窗簾

提升便利性與整體質感。

小預算升級空間，從哪裡開始？

若不打算大翻修，可以從這幾個步驟著手：

調整燈光層次
換一盞有設計感的吸頂燈或吊燈
局部牆面跳色油漆
增加軌道燈或立燈
更換窗簾材質

往往不需要動隔間、不必花百萬裝潢，也能讓空間煥然一新。

為什麼軟裝是「家的最後一哩路」？

同一個格局，每戶人家的感覺都不同。

差異來自生活習慣與選擇。

爸爸的書房沉穩、媽媽的客廳溫暖、孩子的房間明亮活潑

這些都不是硬裝決定的，而是軟裝與光線配置。

當生活被放進空間，房子才真正成為家。

結語：質感，不一定來自高預算

家的舒適度，來自燈光層次與窗簾光控的細膩安排。

與其把預算全數投入硬體

不如聰明地把重心放在真正影響情緒與日常體驗的細節上。

輕裝修＋重軟裝，或許才是這個世代更聰明的居住選擇。

回到專欄文章

新成屋為什麼還要驗屋？土木工程師親揭交屋前最容易忽略的問題 Ft. 三和工程

Tue, 03 Mar 2026 08:10:20 GMT

自住購屋攻略

新成屋為什麼還要驗屋？土木工程師親揭交屋前最容易忽略的問題 Ft. 三和工程

買房是許多人一生中最重要的決定之一。

但不少人直到準備交屋時，才第一次聽到「驗屋」這件事。

很多人心裡其實都有同樣的疑問：

新成屋不是全新的嗎？
建商交屋前不是已經檢查過了？
自己再花錢驗屋，有必要嗎？

在《愛莉說好室》節目中，我們邀請到 三和工程檢測創辦人莊博全 ，從工程與工地實務的角度，帶大家理解——為什麼新成屋仍然需要驗屋，以及驗屋到底在驗什麼。

從土木工程師到驗屋公司創辦人

莊博全的背景其實來自建築工程第一線。

學生時期就讀土木相關科系，畢業後直接進入工地工作，從基層工程師一路做到工地主任與工地主管，累積了將近十年的建築實務經驗。

在工地現場，他參與過完整建案流程，也看過許多住宅從施工到交屋的每個環節。

也正因為長時間在工地工作，他逐漸發現一件事：

即使是再嚴謹的施工流程，也很難完全避免瑕疵。

因為房子與工業產品不同，它是大量依賴人工完成的工程。

只要是「人做的事情」，就難免會出現細節誤差。

這也是他後來投入驗屋服務的重要原因。

為什麼新成屋仍然需要驗屋？

很多人認為，新成屋既然是剛蓋好的房子，理論上應該不會有問題。

但實際情況往往沒有那麼單純。

在施工過程中，一棟住宅會經過許多不同工班與施工階段，例如：

水電工程
泥作工程
防水工程
木作與裝修
設備安裝

只要其中一個環節出現細節疏忽，就可能影響到最後的使用品質。

而交屋前的驗屋，其實就是在正式入住之前，再一次全面確認房屋狀況。

如果檢查結果沒有問題，對屋主來說也是一種安心。

好建商也需要驗屋嗎？

有些購屋者會認為：

「如果是知名建商，是不是就不需要驗屋？」

莊博全的看法其實很直接。

即使是品質優良的建商，也仍然建議驗屋。

原因並不是因為建商品質不好，而是建築工程本身的特性。

一棟住宅從開工到完工可能需要數年時間，期間經歷不同人員、不同工班與不同施工階段。

要確保每一個細節都完全沒有誤差，其實非常困難。

因此，「好建商」的真正標準，往往不是完全沒有問題，而是當問題被發現時，願意負責修繕與處理。

驗屋公司和建商是對立關係嗎？

早期在工地端，驗屋公司常被視為比較「敏感」的角色。

因為驗屋過程會檢查出施工細節上的問題，對施工單位而言，某種程度上像是被挑毛病。

但近年來，觀念其實正在改變。

驗屋的目的並不是找麻煩，而是協助在交屋前把問題找出來。

對屋主而言，可以降低未來入住後發生問題的機率；對建商而言，也能在交屋前就完成修繕。

長遠來看，其實對雙方都有幫助。

驗屋通常會檢查哪些地方？

一場完整的驗屋，通常會包含多個面向，例如：

結構與牆面

牆面平整度
裂縫或空鼓問題

水電系統

插座與電路測試
開關與設備運作

防水與排水

浴室排水
陽台與窗戶防水

門窗與五金

開關是否順暢
密合度與氣密性

這些檢查通常需要專業工具與經驗判斷，因此一般屋主不一定能自己完成。

驗屋其實是在降低未來生活風險

許多人會把驗屋當成一筆額外開銷。

但從另一個角度看，驗屋其實是在降低未來的生活風險。

因為很多問題如果在入住後才發現，處理起來會更加麻煩，例如：

漏水
排水不良
電路問題

在交屋前發現並修繕，通常是最省時也最省成本的做法。

結語：驗屋不是不信任，而是多一層安心

買房本身就是一件充滿期待的事情。

而驗屋，其實不是對建商的不信任，而是一種對未來生活品質的把關。

畢竟房子不是短期消費，而是長時間居住的空間。

在正式入住前，多花一點時間確認細節，往往能讓之後的生活更安心。

回到專欄文章

漏水為什麼一直修不好？專家解析抓漏分類、儀器檢測與正確處理順序

Thu, 26 Feb 2026 15:23:40 GMT

自住購屋攻略

漏水為什麼一直修不好？專家解析抓漏分類、儀器檢測與正確處理順序

漏水，是很多屋主心裡最害怕的三個字。

今天牆面出現一小塊水痕

明天變成天花板變色
修過一次、兩次，卻還是反覆發生。

問題其實不一定出在「修不好」
而是 一開始就找錯方向。

在 Podcast《愛莉說好室》中

長期專注於漏水檢測與儀器應用的 雷克斯 分享了一個關鍵觀念：

抓漏的第一步，不是施工，而是分類。

漏水可以先分成兩大類

在實務上，漏水大致可分為兩種狀態：

1️⃣ 24 小時持續滲漏

這類通常與「給水系統」有關，例如：

冷水管
熱水管
消防管線

只要管線內持續有水壓，一旦破裂，就會不間斷滲漏。

2️⃣ 時漏時不漏

這類則多半與「排水系統」或防水層相關：

地面排水管
冷氣排水管
馬桶排污管
浴室、陽台、外牆防水層

這類漏水往往與使用時間或降雨有關，因此更難判斷。

為什麼會一直修不好？

因為大多數人「看到哪裡濕，就修哪裡」

最常見的錯誤，就是只修表面。

牆面有水痕，就打牆。
天花板滴水，就補上方。

但水的路徑，常常不是直線。

有些案例甚至花了數十萬敲掉整間浴室
最後才發現，水源其實來自隔壁鄰居。

這也是為什麼「確認源頭」比「立即施工」更重要。

漏水、返潮、結露怎麼分？

冬天最容易誤判。

牆面濕濕的，不一定是漏水。

可能是：

返潮：空氣濕度高，牆體表面吸附水氣
結露：室內外溫差造成表面凝結

真正的漏水，通常是「牆體內部濕」。

這時候，儀器就成為關鍵。

抓漏三寶：熱像儀、水分計、內視鏡

專業抓漏常用三種設備：

�� 熱像儀

快速掃描牆面溫度差異，找出異常區域。

�� 水分計

判斷水分是在表面還是牆體內部。

�� 內視鏡

從管道間、冷氣排水管或馬桶內部查看管線狀況。

這三者搭配，可以在不破壞裝潢的情況下，先定位問題。

打針補漏真的好嗎？

所謂「打針」是將藥劑灌入牆體。

有時候確實有效
但如果在未確認源頭前就打針
藥劑可能改變水路方向
讓原本幾小時能測出的問題，變成幾天都抓不到。

因此順序應該是：

確認原因 → 定位範圍 → 再決定修繕方式

而不是反過來。

漏水不處理會怎樣？

放著不管，影響會逐步擴大：

發霉影響健康
牆面剝落
鋼筋吸水膨脹，破壞結構
漏到樓下產生賠償問題

尤其當水滲入鋼筋層，時間一久，會造成混凝土爆裂，那已不只是美觀問題。

裝潢後才發現漏水怎麼辦？

很多人最怕這一題。

但現在其實已有「管內修補」技術

可在不敲牆的情況下處理：

冷熱水管
排水管
糞管

當然前提是管材狀況仍可修復。

重點仍是： 不要急著拆，先確認。

買房前如何避開漏水地雷？

如果沒有儀器，可以用幾個方法初步判斷：

✔ 下雨天看屋（測外牆與防水）
✔ 晚上看屋（樓上用水高峰）
✔ 打開天花板查看樓地板狀況
✔ 注意水費是否異常

如果能搭配熱像儀與水分計，判斷會更準確。

抓漏最難的，其實不是技術，而是「協調」

當漏水涉及鄰居，問題往往卡在「誰的責任」。

這時候，科學數據與儀器檢測結果，反而能降低爭議。

很多糾紛的關鍵，不是水，而是溝通。

結語：漏水不是無解，而是要按步驟處理

漏水之所以令人焦慮
是因為多數人一輩子遇不到幾次，缺乏判斷依據。

但只要分清楚類型、確認源頭、避免盲目施工，問題幾乎都能被解決。

與其急著開挖，不如先深呼吸。

有方法、有順序，漏水就不再是無底洞。

回到專欄文章

漏水為什麼一直修不好？抓漏前你一定要知道的分類、誤判與正確處理方式

Thu, 19 Feb 2026 15:01:39 GMT

自住購屋攻略

漏水糾紛怎麼處理？樓上一定要負責嗎？管委會該出面嗎？完整實務解析

漏水本身已經讓人崩潰

但真正讓人身心俱疲的，往往是後續的「責任歸屬」。

樓上不承認、隔壁不配合、管委會推來推去

最後甚至走到鑑定或訴訟。

在《愛莉說好室》節目中，抓漏實務專家雷克斯分享大量第一線經驗

揭開漏水糾紛最常卡關的地方—— 多數人對水的流向與建築結構，其實並不了解。

為什麼漏水糾紛特別容易發生？

最常聽到的一句話是：
「我家地板是乾的，怎麼可能是我漏水？」

但水並不一定直直往下流。

在公寓與大樓結構裡，水可能沿著管道間、鋼筋、套管、幹管外壁流動，甚至跨越樓層或斜對角戶別，最後才在某一戶顯現。

也因此， 肉眼看到的滲水位置，未必是真正的源頭。

常見漏水糾紛類型

1️⃣ 樓上樓下糾紛

這類型最直覺，也最容易誤判。
很多人會直接認定樓上必須負責
但實務上仍需檢測確認。

2️⃣ 隔壁或斜對角滲漏

某些建築的幹管設置在戶與戶之間
若裝修時誤接排水管，水流就可能跑到隔壁甚至斜對角。

這類糾紛常因「不合理」而被忽略。

3️⃣ 跨樓層漏水

尤其是管道間未設置阻斷設計的老屋
高樓層漏水可能一路流到低樓層才出現水痕。

曾有案例中，四樓浴室防水失效
水沿著套管外壁滲流，直接在二樓天花板出現滴水。

中間樓層完全無感。

4️⃣ 冷氣排水與電箱滲水

有案例是新成屋交屋後
樓下電箱偶爾出水。

最後發現是樓上冷氣排水管施工時被鋼筋刺破

剛開始因縫隙密合測水正常
使用後鋼筋吸水膨脹，縫隙打開才滲漏。

這類問題若未及早處理
甚至可能影響用電安全。

管委會應該負責哪些漏水？

原則上，只要涉及「共有部分」

管委會都應協助。

包括：

屋頂平台
外牆防水層
管道間幹管
公共排水系統

但實務上常卡在「原因未釐清」。

例如外牆滲水，可能是窗框老化，也可能是外牆防水層失效。

在未確認原因前，管委會往往難以啟動公積金。

建議做法是：
先保全現況並提出書面通知，逐步記錄處理過程。

漏水糾紛初期，哪些行為會讓自己更不利？

❌ 1. 未確認原因就自行拆除

一旦破壞現場
後續難以舉證責任歸屬。

❌ 2. 情緒化指責鄰居

鄰里關係一旦惡化
後續協商難度倍增。

❌ 3. 修完才要求對方賠償

若未事先告知並取得共識
對方可能拒絕支付。

抓漏糾紛一定要走鑑定嗎？

實務上，鑑定屬於最後手段。

流程通常包含：

先進行調解
若破局才申請鑑定
進入法院程序

鑑定費用可能數十萬元起跳
時間半年到一年以上。

就算最終勝訴，也可能耗費大量時間與精神。

因此專家普遍建議：

能在調解階段解決，就不要走到訴訟。

面對漏水糾紛，最重要的三件事

1️⃣ 保全證據

拍照
錄影
保存對話紀錄
書面通知管委會或鄰居

這些都是未來談判的重要依據。

2️⃣ 引入專業第三方

雙方各找專業師傅到場討論
比單方主張更容易達成共識。

3️⃣ 控制情緒

情緒失控往往讓事情惡化。
平心靜氣說明狀況，反而更容易取得協助。

結語：漏水不可怕，失控才可怕

漏水問題幾乎都有解。

真正困難的，是牽涉到人與人之間的責任認定。

只要按順序處理：

確認原因 → 保全證據 → 尋求專業 → 協商調解

大多數糾紛，都能在不走上法院的情況下解決。

與其急著找戰犯，不如先一起找出水的路徑。

回到專欄文章

買捷運共構宅前必看！5 大重點一次搞懂

Mon, 16 Feb 2026 08:45:27 GMT

自住購屋攻略

買捷運共構宅前必看！5 大重點一次搞懂

對雙北地區來說， 捷運幾乎就是房價的保證 。

很多人買房時，都希望離捷運站越近越好，無論是上下班、外出購物，生活都更加便利。

那如果房子就在捷運站上方，也就是俗稱的 捷運共構宅 ，是不是就一定值得買呢？

其實，捷運共構宅確實有不少優點，但也有一些容易被忽略的細節，購屋前一定要先了解。

一、捷運共構宅有哪些種類？

分構宅 vs 共構宅

在介紹注意事項之前，我們先來了解什麼是「捷運共構宅」。

一般的捷運聯合開發案，依照房屋與捷運的結構體是否相連，大致可以分成兩種類型：

分構宅

所謂「分構」，顧名思義就是房屋與捷運站的結構彼此獨立。

通常社區出入口就在捷運站出口旁，非常方便，但建築本身並沒有和捷運站共用結構。

例如：

辛亥站「敦南捷境」
小碧潭站「美河市」

都屬於捷運分構宅。

（屬於小碧潭站捷運「分構」的「美河市」。圖片來源：中時）

共構宅

所謂「共構」，就是房屋與捷運站直接共用同一個結構體。

例如：

永春站「EAT」
公館站「戀戀台大」

都是典型的捷運共構宅。

本文主要討論的，就是這類 房屋與捷運站結構直接連結的共構宅 。

（屬於永春站捷運「共構」的「EAT」）

二、購買捷運共構宅，要注意哪些事情？

捷運共構宅最大的優勢，就是交通便利。

真正做到「下車就到家」，便利性幾乎無可取代。

也因為交通機能佳，這類產品通常具有不錯的保值性。

不過，在購買之前，以下幾個重點一定要特別留意。

1. 一定要確認建物用途

很多捷運共構宅的中低樓層，建物用途登記其實是：

一般事務所
辦公室

如果買來當住宅使用，就可能產生我之前影片提過的「違規使用」問題。

因此，一定要確認自己購買的那一戶，建物用途是否登記為住家用。

2. 注意社區戶數與隔音品質

捷運共構宅通常戶數很多，而且不少都是小坪數產品。

例如：

南勢角站「南方之星」約 1,175 戶
新埔站「新巨蛋」約 1,574 戶

由於戶數多，加上建築載重考量，有些建案採用輕質隔間牆，隔音效果可能沒有想像中理想。

因此，鄰居生活聲音、走廊或梯廳的人員進出，都可能互相干擾，影響居住品質。

另外，有些共構宅低樓層規劃為商業空間，例如出租給健身房、商店等。

建議看屋時，盡量選擇：

平日晚上
社區住戶大多已返家的時間
樓下商業空間也正在營業的時段

這樣比較容易實際感受社區的隔音狀況，判斷是否符合自己的需求。

3. 社區管理品質非常重要

這同樣與社區戶數有很大的關係。

許多捷運共構宅因為戶數多，小坪數出租比例高，加上部分樓層作為辦公室使用，因此進出人員相對複雜。

這時候，管理品質就顯得格外重要。

看屋時，可以觀察：

管理員是否確實登記訪客？
是否需要換證？
還是只要報樓層，就直接協助感應放行？

這些細節，都能反映社區管理是否嚴謹。

4. 留意建商與施工品質

雖然都叫做捷運共構宅，但每個建案都是由捷運局與不同建商合作開發。

不同建商、不同營造廠，施工品質仍然會有所差異。

例如，大安森林公園站的捷運共構建案**「勤美璞真」**。

建設公司為璞真建設，營造廠為大陸工程。

再加上位於大安森林公園旁，社區僅有 62 戶，全案規劃約 100 坪的大坪數住宅，因此即使單價超過每坪 200 萬元，仍然受到市場青睞。

由此可見，建商品牌、營造品質及產品規劃，仍然是影響房價的重要因素。

（大安森林公園捷運共構的「勤美璞真」。圖片來源：好房News）

5. 留意捷運局標售資訊

大部分捷運共構宅都具有不錯的保值性。

不過，在建案剛完工時，由於屬於聯合開發案，房屋來源通常分成兩部分：

建商持有，由建商銷售
捷運局持有，由捷運局公開標售

如果當時房市景氣較差，或建案遇到開發爭議等因素，捷運局標售價格不理想，也可能影響社區整體行情。

通常需要經過一段時間，等市場逐漸消化後，房價才有機會慢慢回穩。

因此，如果想購買捷運共構宅，除了觀察整體房市景氣之外，也可以留意捷運局的標售資訊。

另外，也別忘了和周邊其他社區行情一起比較，避免買到高於市場行情的價格。

總結

捷運共構宅最大的優勢，就是交通便利、保值性佳。

但真正決定居住品質與未來價值的，除了地點之外，還包括：

建物用途是否符合需求
社區戶數及隔音品質
社區管理是否完善
建商及營造廠的施工品質
捷運局標售及市場行情變化

買房不能只看「到站就到家」的便利，更要把這些細節一起納入評估，才能真正買到適合自己的捷運共構宅。

回到專欄文章

高樓層真的比較好嗎？買高樓層前必看 5 大重點

Sun, 15 Feb 2026 06:15:06 GMT

自住購屋攻略

高樓層真的比較好嗎？買高樓層前必看 5 大重點

看過新成屋或預售屋的人，對「樓層價差」一定不陌生。除了 6 樓、8 樓這類大家特別喜歡的吉利樓層之外，大多數建案都是樓層越高、價格越高。

以台北市的新成屋來說，每往上一層，每坪加價 5,000～8,000 元以上都很常見。

不過，樓層越高真的一定越好嗎？其實未必。高樓層有它的優點，也有一些容易被忽略的地方。

一、高樓層的優點

1. 視野好、通風採光佳

如果周圍建築物沒有太高，高樓層通常擁有更好的景觀，採光和通風也會比低樓層更理想，居住舒適度往往更高。

2. 尖峰時間搭電梯比較有優勢

如果社區樓層高、電梯數量又不多，中間樓層反而最容易遇到「電梯已經客滿」的情況。

不少人都有這種經驗：電梯一路往下，每層都停，等到中間樓層時早就滿了，只能繼續等待，甚至有人乾脆先搭到頂樓再一路坐下來。

相較之下，高樓層通常是電梯的起點之一，尖峰時段反而比較容易搭得到。

之前也跟大家分享過〈買預售屋注意事項－22 樓、每層 8 戶共用 2 部電梯，可以買嗎？〉，還沒看過的同學也可以回去看看。

3. 有些人就是偏愛住頂樓

不少企業主或高資產族群，買房時甚至只考慮頂樓。

原因很簡單，他們不喜歡有人住在自己頭上，希望擁有更完整的隱私與安靜的居住環境。這也是高樓層常見的特殊需求之一。

二、高樓層要注意哪些事情？

1. 留意消防灑水設備與樓層淨高

高樓層最容易忽略的一點，就是消防灑水系統。

依照現行消防法規，大部分住宅大樓 11 樓以上都會設置消防灑水設備，因此天花板內通常會多出消防管線。

如果裝潢時希望把消防管線包起來，只露出灑水頭，就必須施作天花板。

因此，高樓層更要注意「樓層淨高」。

有些建商會把 10 樓以下的樓高設計為約 3 公尺，而 11 樓以上則提高到約 3.2 公尺，目的就是預留消防設備與天花板的空間，避免完工後室內過於壓迫。

所以，看屋時建議直接詢問建商：

扣除樓地板後的「樓層淨高」是多少？
「樑下淨高」是多少？

這兩個數字，比單純看樓高更重要。

（圖片出處：www.wpd.com.tw）

有些建商會把 10 樓以下的樓高設計為約 3 公尺，而 11 樓以上則提高到約 3.2 公尺，目的就是預留消防設備與天花板的空間，避免完工後室內過於壓迫。

所以，看屋時建議直接詢問建商：

扣除樓地板後的「樓層淨高」是多少？
「樑下淨高」是多少？

這兩個數字，比單純看樓高更重要。

2. 棟距、開窗位置，比樓層更影響通風採光

很多人以為樓層越高，採光和通風一定越好，其實不一定。

如果旁邊也是高樓，而且棟距很近；或是只有單面開窗、沒有形成空氣對流，就算住在高樓層，通風採光也可能沒有想像中理想。

因此，我常說：

棟距和開窗位置，往往比樓層高低更影響居住品質。

3. 沒有中繼水箱的社區，要留意水錘聲

現在很多新建案都主打「沒有中繼水箱」，而是利用地下室加壓幫浦直接把水送到各樓層。

這種設計沒有問題，但部分高樓層社區可能會出現「水錘聲」的狀況。

我有一位朋友住在屋齡不到 5 年、20 多層樓的新社區，擔任社區主委時，16～22 樓的住戶陸續反映室內會聽到明顯的水管敲擊聲。

後來社區逐戶檢查減壓閥，也協助住戶排除管線內的空氣後，情況才改善一些。

有趣的是，這個問題幾乎只出現在高樓層，中間樓層反而完全聽不到。

如果你對聲音特別敏感，建議看屋時可以多留意，也可以詢問住戶是否有類似情況。

4. 買得貴，不一定賣得更貴

新成屋或預售屋通常都是樓層越高、價格越高。

以每坪價差 5,000 元來計算，如果 12 樓和 20 樓相差 8 層，每坪就差了 4 萬元。

假設房子是 30 坪，總價就相差約 120 萬元。

但未來轉售時，買方通常還是會參考社區實價登錄的成交行情，不一定願意為了高樓層多付這麼多錢。

除非高樓層真的具備明顯優勢，例如永久景觀、河景、山景，或是通風採光明顯優於其他樓層，否則高樓層當初多花的價差，未來未必都能反映在售價上。

5. 停電或電梯保養時，要有爬樓梯的心理準備

最後一點，也是大家最容易想到的。

當社區停電，或電梯例行保養時，就只能走樓梯。

樓層越高，要爬的樓梯就越多。如果家中有長輩、小朋友，或經常需要搬運大型物品，也可以把這點納入考量。

結語

樓層的選擇，是買房時很重要的一個決定。

我們常說：「有一好，沒有兩好。」每個樓層都有自己的優點，也有需要接受的地方，沒有絕對最好的樓層，只有最適合自己的樓層。

如果你喜歡高樓層，不妨先評估以上幾個重點，包括消防設備、樓層淨高、棟距、開窗、水錘聲、未來轉售性，以及停電時的便利性，再做決定。

畢竟，真正住得舒服，比單純住得高，更重要。

回到專欄文章

房子想自己賣？屋主自售必懂的流程與注意事項

Sat, 14 Feb 2026 08:08:52 GMT

房貸x稅務x合約

房子想自己賣？屋主自售必懂的流程與注意事項

有學員問我：

「愛莉老師，我們家有一間房子想賣。如果不透過仲介，想自己賣，要注意哪些事情？需要準備什麼？」

其實，屋主自售最大的優點，就是可以省下仲介服務費。

但相對地，仲介原本負責的工作，就必須自己完成。

在決定自售之前，不妨先了解仲介平常都在做哪些事，再評估自己是否有時間和能力處理。

一、委託仲介賣房子，仲介通常會做哪些事？

1. 產權調查

接受委託後，仲介第一件事，就是先確認房子的產權狀況。

通常會請屋主提供：

建物權狀影本
身分證明文件

如果不是屋主本人出售，也會要求提供授權書，確認代理人的身分。

接著，仲介會調閱建物及土地謄本，確認：

房屋產權是否正常
是否有抵押貸款
是否有限制登記
是否有其他權利設定

除此之外，也會了解房屋本身的狀況，例如：

是否有漏水
是否曾做過海砂屋（氯離子）或輻射檢測
是否有違章建築
是否有出租
是否曾發生非自然身故
是否屬於拆遷或其他特殊案件

並請屋主填寫 屋況說明書 。

如果是屋主自售，我也很建議主動準備屋況說明書。

除了能提高買方信任感，也可以在成交後作為契約附件，降低未來產生爭議的機會。

2. 行銷曝光房子

完成產權調查後，接下來就是替房子找買方。

仲介通常會透過很多方式曝光物件，例如：

官網刊登
售屋網站
社群媒體
門口出售看板
街頭廣告
主動推薦給正在找房子的客戶

除了等待買方主動上門，也會主動聯繫潛在買家，提高成交機會。

如果是屋主自售，就要思考：

如何讓更多人看見你的房子？

曝光越高，成交的機會通常也越高。

3. 帶看、介紹與議價

當有人對房子有興趣，就會開始安排看屋。

如果委託仲介，通常由仲介負責：

安排看屋
現場介紹
回答問題
追蹤買方意願
出價協調
議價談判

如果是屋主自售，這些工作都要自己來。

由於買方方便看屋的時間不一定固定，尤其一家人一起看屋時，更需要互相配合。

因此，只要時間允許，建議盡量配合買方的看屋時間。

看屋時，也可以互留聯絡方式，方便後續追蹤。

另外，我也分享一個小技巧。

如果擔心自己談價格時太容易鬆口，不妨請家人擔任中間人。

例如：

房子登記在先生名下，由太太負責帶看
房子登記在哥哥名下，由妹妹協助聯繫

這樣在談價格時，就比較容易保留議價空間。

畢竟，議價本來就是一門藝術。

如何持續追蹤買方，又不讓對方覺得你急著賣，確實需要一些經驗。

因此，自售之前，一定要先做好功課。

除了熟悉區域行情，也要非常了解自己房子的優點與缺點。

只有對自己的產品夠了解，介紹時才更有說服力，議價時也比較有信心。

4. 交易安全

成交之後，最重要的就是交易安全。

無論是透過仲介，還是屋主自售，我都建議：

找值得信任的代書
一定要使用履約保證

履約保證可以保障買賣雙方的交易安全，也是我一直很推薦的做法。

另外，即使完成交屋，賣方仍然有 瑕疵擔保責任 。

也就是說，如果房屋本身有重大瑕疵，而事前沒有誠實告知，即使沒有透過仲介，賣方仍可能需要負擔相關民事責任。

因此，如果房屋本身有漏水、修繕紀錄或其他特殊情況，都建議事先寫在屋況說明書或買賣契約中，避免日後產生爭議。

二、屋主自售，真的比較划算嗎？

屋主自售最大的優點，就是可以省下仲介服務費。

但相對地，也要投入更多時間與心力，包括：

準備資料
安排行銷
接聽電話
帶看介紹
回覆問題
議價談判
處理交易流程

因此，也有不少屋主會選擇雙軌並行。

一方面自己銷售，一方面委託仲介，最後再依照成交價格、市場狀況及整體條件，決定是否出售。

沒有哪一種方式一定最好，重點是選擇最適合自己的做法。

希望每一位屋主，都能順利找到適合的新屋主，完成一筆安心又圓滿的交易。

回到專欄文章

挑戰自我！連續 12 個月，完成 12 種人生挑戰

Fri, 13 Feb 2026 08:01:33 GMT

專欄文章

挑戰自我！連續 12 個月，完成 12 種人生挑戰

前陣子，我在網路上看到一篇很有意思的文章，介紹一位 24 歲的年輕人 Michael Bandar ，替自己訂下了一個特別的目標：

連續 12 個月，每個月完成一項新的挑戰。

一年只有 12 個月，但他希望透過 12 個不同的習慣與體驗，讓自己走出舒適圈，也看看一年後的自己會有什麼改變。

一起來看看，他完成了哪些挑戰。

Michael 的 12 個月挑戰

一月：一整個月不看電視，每天到健身房運動。

二月：每天靜坐一小時。

三月：每天吃肉（原本的他是一位素食者）。

四月：每天學習法語。

五月：每天寫 500 字。

六月：每天早上 6 點起床。

七月：划獨木舟 2 英里去上班。

八月：連續 30 天不喝酒。

九月：每天和一位陌生人聊天至少 10 分鐘。

十月：每天練習唱歌。

十一月 ：每天游泳 1 公里。

十二月 ：每天主動聯絡一位許久沒見的朋友或親戚。

看到這份清單時，你最想挑戰哪一項？

又有哪一項，是你看到就想放棄的呢？

對有運動習慣的人來說，每天去健身房或許不算太困難；但像是每天靜坐一小時、學法語，甚至划獨木舟去上班，光想像就覺得很有挑戰。

如果是我，大概最困難的，就是 每天早上 6 點起床 ，以及 每天和陌生人聊天 10 分鐘 。

我猜，大概第三天就會忍不住按掉鬧鐘，繼續睡回籠覺，或舒服地窩在沙發上當一顆馬鈴薯吧！

不過，Michael 分享，真正讓他覺得最難的，其實是九月的挑戰──每天和陌生人聊天 10 分鐘。

他說，一開始真的很尷尬，總覺得自己像是在隨便搭訕路人的怪人。

但也因為這個挑戰，他認識了很多有趣的人，聽到了許多不同的人生故事。

如果是在台灣，也許像街頭業務、信用卡推廣、擺攤老闆等工作，反而每天都在做類似的事情。

不同的文化背景，也讓每個國家的人，對「困難」有不同的定義。

另一個讓我印象深刻的是三月。

因為 Michael 原本是一位素食者，卻刻意挑戰自己每天吃肉。

一個月後，他更確定自己的身體其實不喜歡肉，也更堅定地回到原本的飲食方式。

有時候，挑戰的目的，不一定是改變自己，而是透過親身體驗，更了解真正適合自己的生活。

至於十月每天唱歌，他則笑著說：

最痛苦的應該不是我，而是我的鄰居。

不過，他也很有自信地表示，經過一個月的練習，自己的歌聲真的進步不少。

如果是你，你會挑戰什麼？

當我看到這份「12 個月挑戰清單」時，心裡其實很興奮。

因為我一直相信：

當一個人替自己設定目標，並且每天認真去完成時，那種持續累積的力量，是非常迷人的。

有些改變，不需要一次做到很多。

每天進步一點點，一年後，人生可能就很不一樣。

如果換作是我，我可能會想挑戰這些習慣：

每天 6:30 起床
每一餐至少吃 20 分鐘
每天泡澡 20 分鐘
每天按時吃早餐
每天按時吃午餐
每天按時吃晚餐
每天晚上 12 點前睡覺
每天喝足夠的水
每天運動 10 分鐘
每天大笑 10 次
每天發呆或放空 10 分鐘
每天寫下 10 件值得感恩的事

看起來好像都是很平凡的小事。

但真正困難的，往往不是做到一次，而是 連續做到 30 天、100 天，甚至一年。

如果一年只能挑戰一件事， 你最想完成的是哪一件呢？

回到專欄文章

杜拜房地產為什麼能持續吸引國際資金？從地緣、制度到市場結構，看懂它正在紅什麼

Thu, 12 Feb 2026 14:37:55 GMT

專欄文章

杜拜房地產為什麼能持續吸引國際資金？從地緣、制度到市場結構，看懂它正在紅什麼

談到海外房地產，近幾年有一個城市幾乎無法被忽略——杜拜。

高成長、零所得稅、大量國際資金湧入，讓它經常被形容為「全球資本的停泊站」。

但問題也隨之而來：
杜拜真的適合每一種投資人嗎？這樣的熱度，背後有沒有被忽略的風險？

在 Podcast《愛莉說好室》中，長期研究海外房地產市場的 陳行潔 ，從宏觀環境與實務操作兩個層面，解析杜拜房市快速崛起的真正原因。

杜拜房市爆發的第一個關鍵：地緣與資金重新分配

近十年來，全球政治與金融局勢高度不穩定。

戰爭、制裁、資本管制，讓許多高資產族群開始重新思考：
資金，該放在哪裡才安全？

杜拜正好位於歐洲、亞洲與非洲的交會點，飛行距離短、交通便利，且政治環境相對穩定。

當資金需要「快速可達、容易管理、制度清楚」的落腳點時，杜拜自然成為首選之一。

特別是在地緣衝突爆發後，大量國際資金選擇轉移至這個風險相對可控的城市。

政府角色明確，是杜拜房市的重要底盤

與許多新興市場不同，杜拜政府在房地產發展上採取高度主導的角色。

政策方向清楚、法規穩定，且長期對外資保持開放態度。

這樣的策略，並非短期操作，而是延續數十年的國家發展路線。

在資源有限的背景下，杜拜很早就選擇：
不依賴天然資源，而是吸引外來人才與資本。

免稅制度、企業友善政策，以及完善的基礎建設，讓杜拜逐步建立起國際投資平台的地位。

國際買家結構，決定市場不是短線炒作

很多人誤以為杜拜房市的熱度，來自大量散戶追價。

但實際上，進場的多是熟悉一線城市的國際投資人。

來自英國、紐約、東京、香港等成熟市場的資本，會將杜拜視為「價格仍在成長區間」的配置選項。

相較於這些城市，杜拜的房價仍被視為相對低點，而政策穩定性，則提供了長期持有的信心。

這樣的買盤結構，使市場更接近國際資本市場，而非區域性投機市場。

杜拜房市曾經下修，但也因此建立制度防火牆

杜拜並非沒有經歷過市場波動。

2008 年金融海嘯，以及 2016–2017 年的供給過剩，都曾對房價造成明顯修正。

但也正因為這些經驗，政府開始導入更嚴格的規劃制度：

建案審核不再只看圖說
需回推人口成長與產業需求
控制各區域的供給節奏

這樣的機制，讓房市發展不再完全交由市場自行膨脹，而是納入整體國家經濟規劃中。

外國人在杜拜買房，法律反而更透明

杜拜的人口中，外籍人士佔比高達九成以上。

因此在房地產法規上，並未刻意區分本國人與外國人權利。

外國投資人需特別注意的重點包括：

是否為永久產權
款項是否進入政府監管的信託帳戶
是否符合反洗錢與資金來源規範

在合規情況下，房款並非直接交付給開發商，而是由政府監管進度與撥款，大幅降低爛尾樓與資金風險。

杜拜房產的三種主要獲利來源

從實務角度來看，杜拜房地產的收益模式主要來自三個方向：

租金收入 ：外來人口多，長短租需求穩定
資產增值 ：國際資金持續進場，價格具支撐
預售轉售 ：部分預售案可於施工期間轉讓

但陳行潔也提醒，任何收益模式都必須建立在穩定現金流之上，否則在市場修正時，容易被迫退場。

誰適合投資杜拜房地產？先看三個條件

她認為，真正適合進場的人，通常具備以下特質：

能接受市場價格波動
資產不集中於單一市場
願意理解制度與風險，而非只看數字

海外房產不是短線操作，而是一場結構與紀律的長期選擇。

結語：杜拜房地產，紅的不是話題，而是結構

杜拜之所以受到全球資金青睞，並非因為單一利多，而是多項條件長期累積的結果。

地緣位置、政策方向、制度監管、國際買盤，共同構成了一個相對成熟的海外房地產市場。

對投資人而言，真正重要的不是「要不要跟上熱潮」，而是這個市場，是否適合放進自己的資產版圖。

回到專欄文章

房貸保證人怎麼找？銀行最在意的 4 個條件

Thu, 12 Feb 2026 07:25:15 GMT

房貸x稅務x合約

房貸保證人怎麼找？銀行最在意的 4 個條件

很多人在買房時，常會遇到兩種問題：

第一種是 自備款不夠 。（歡迎參考我們之前分享的影片： 租屋族必學！2 招存下頭期款 。）

第二種則是：

「頭期款已經準備好了，但擔心房貸貸不下來。」

今天，我們就來聊聊第二種情況。

一、什麼情況下，房貸容易辦不下來？

最常見的原因包括：

信用紀錄有瑕疵。
收入不穩定。
收入不足，銀行認為還款能力不夠。

例如，銀行在審核房貸時，會評估你的「收入支出比」，如果認為你的收入不足以負擔想申請的貸款金額，就可能降低貸款成數，甚至不予核貸。

遇到這種情況，有時候就需要一位貸款的「神隊友」── 保證人 。

保證人，就是替你的貸款做擔保

所謂的保證人，就是向銀行承諾：

如果貸款人沒有按時還款，保證人必須負起相關責任。

對銀行來說，多了一位保證人，就多了一層保障，因此在審核貸款時，也比較有機會爭取到較好的貸款條件。

那麼，銀行到底是怎麼評估保證人的呢？

二、銀行怎麼審核保證人？

1. 先把貸款人和保證人的收入一起計算

銀行首先會把貸款人和保證人的收入加總，再計算「收入支出比」。

例如：

我的月收入：4 萬元
保證人的月收入：6 萬元

兩人合計就是 10 萬元 。

一般來說，銀行希望每月房貸支出（本金＋利息）不要超過收入的 2/3 。

也就是說，在這個例子裡，每月房貸大約有 6 萬元 左右的還款空間。

利用 House123 的「還款能力試算」工具來估算，假設貸款 30 年、利率 2.6%，每月可負擔 6 萬元，大約可以貸到 1,775 萬元 。

 2. 收入會加總，負債也會一起算

銀行不只會看收入，也會一起計算保證人的負債。

延續剛剛的例子。

如果保證人目前每月還有 2 萬元的貸款要繳，銀行就會把這筆支出一起納入計算。

原本每月可負擔 6 萬元房貸，扣掉保證人已有的 2 萬元貸款後，就只剩 4 萬元的還款能力。

同樣以 30 年、利率 2.6% 試算，可貸金額就會降到約 999 萬元。

因此，保證人雖然可以幫忙提高貸款條件，但如果本身負債已經不少，能提供的幫助就會有限。

3. 信用、工作、年齡，也都是評估重點

除了收入與負債之外，銀行還會評估：

例如：

如果保證人常有信用卡遲繳紀錄，即使收入很高，也可能影響銀行的評分。

又或者保證人已經 63 歲，銀行也可能考量退休後收入是否仍足以負擔保證責任。

因此， 收入、信用、工作穩定度及年齡，都會影響銀行的審核結果。

4. 保證人的身分限制

因為保證人制度曾被少數人濫用，過去有投資客利用人頭購屋，再找信用條件良好的人擔任保證人。

因此，目前多數銀行都會要求，保證人須為貸款人的 二等親內親屬或配偶 。

三、什麼樣的人最適合當保證人？

綜合以上幾點，一位好的保證人，通常具備以下條件：

即使收入很高，如果已有不少貸款，每月負債很重，能幫助提高貸款額度的效果就會打折。

3. 信用紀錄良好

信用卡按時繳款、沒有遲繳紀錄，對銀行來說都是加分。

4. 通常需為二等親內親屬或配偶

因此，最常見的保證人包括：

四、當保人，會影響自己以後貸款嗎？

很多人也會擔心：

「如果幫別人當保證人，會不會影響自己以後買房？」

答案是：

銀行查詢聯徵時，確實會看到你有擔任保證人的紀錄。

不過，保證責任屬於 從債務 ，並不是自己的主要貸款，因此一般不會直接列入個人的收入支出比，也不會直接影響自己的貸款額度。

結論

保證人確實是房貸申請時很重要的「神隊友」。

如果貸款人的收入或信用條件稍微不足，提供一位信用良好、收入穩定的保證人，往往有機會提高銀行的授信意願。

不過， 保證人終究代表著一份責任。

因此，不論是擔任保證人，還是請別人當自己的保證人，都應該充分了解相關責任，並評估自己的還款能力，才能安心完成購屋計畫。

回到專欄文章

自用住宅只能有 3 間？一次看懂房屋稅規定

Wed, 11 Feb 2026 07:18:20 GMT

房貸x稅務x合約

自用住宅只能有 3 間？一次看懂房屋稅規定

一、超過 3 間房子，會有什麼影響？

有學員舉手發問：

「愛莉老師，聽說自用住宅最多只能有 3 間，而且是夫妻和未成年子女合計。如果家裡有 4 間房子，國稅局會怎麼判斷哪一間不是自住房？超過 3 間又會有什麼影響？」

每年到了 5 月，除了要申報所得稅之外，也會陸續收到房屋稅稅單。

近年不少縣市調整了非自住房屋的稅率，因此，如果自己、配偶和未成年子女名下持有超過一間房屋，就要特別留意相關規定。

部分縣市對於適用「自用住宅」稅率的房屋有間數限制，超過的房屋，房屋稅率就會提高。

二、自用住宅稅率 vs 非自用住宅稅率

以台北市為例：全國合計 3 間適用 1.2%，超過最高可達 3.6%

以台北市為例，自己、配偶及未成年子女名下的房屋，在全國合計最多只有 3 間可以適用自用住宅房屋稅率 1.2%。

超過 3 間的部分，則改按非自住房屋稅率課徵，最高可達 3.6%，足足是自住稅率的 3 倍。

因此，如果家裡持有多間房屋，一定要留意哪些房子適用自用住宅稅率，哪些屬於非自住房屋。

三、該選哪幾間當「自用住宅」？

房屋稅＝房屋評定現值 × 稅率

房屋稅是依照 「房屋評定現值 × 房屋稅率」 計算。

因此，建議可以先比較每間房屋的 房屋評定現值 ，優先將評定現值較高的房屋申請為自用住宅，適用較低的稅率，通常可以節省較多房屋稅。

如果需要調整自用住宅的房屋，可以向稅捐機關申請辦理房屋使用情形變更，指定哪幾間房屋適用自用住宅稅率。

如果沒有主動申請，稅捐機關會依規定辦理認定。

另外，每年收到房屋稅單時，也別忘了看一下適用的稅率。

如果發現稅率高於 1.2%，就表示這間房屋是按非自住房屋稅率課徵。

房屋稅每年都要繳，攸關自己的權益，建議收到稅單後多檢查一下，確認是否適用正確的稅率。

回到專欄文章

想貸 8 成？這 7 種房子，銀行可能降低貸款成數

Tue, 10 Feb 2026 07:02:58 GMT

自住購屋攻略

想貸 8 成？這 7 種房子，銀行可能降低貸款成數

很多人買房時，都希望貸款成數越高越好。

畢竟貸款成數越高，需要準備的自備款越少，資金運用也會更有彈性。

不過，並不是所有房子都能順利貸到 8 成以上。

有些房子因為屋況、產品類型或地段等因素，銀行可能降低貸款成數，甚至不願意承作。

如果簽約前沒有先確認貸款條件，很可能到了交屋才發現，自備款突然多出好幾百萬元。

以下這 7 種房子，就是最常遇到貸款成數不足的類型。

一、屋齡高、又不在市中心的房子

屋齡越高，銀行越重視「地段」。

因為房地產的價值來自兩部分：

房子＋土地。

房子會隨著時間折舊，屋齡越高，建物本身的價值越低；這時候，土地價值就變得更加重要。

因此，同樣都是 40 年老屋：

位於台北市精華區，銀行通常仍願意承作
位於人口外流、交易量少的區域，貸款成數就可能降低，甚至不承作。

尤其是加強磚造等較老的建築，更容易遇到貸款限制。

所以，如果打算購買 30、40 年以上的老屋，建議先向銀行詢問貸款條件，再決定是否出價。

二、小坪數套房

小套房一直是銀行比較保守的產品。

而且，每家銀行對「套房」的定義都不太一樣。

有些銀行以建物權狀坪數認定，有些則以主建物加附屬建物面積判斷，因此貸款條件也不同。

有些銀行不承作套房，有些最高只能貸 6～7 成，也有少數銀行，如果地點很好，仍有機會提供較高成數。

很多人買套房，是因為總價較低。

但如果只能貸 6 成，就代表必須準備更多自備款。

例如：

原本預計貸 8 成，最後只能貸 6 成，中間少掉的 2 成，都必須自己準備現金。

因此，買套房之前，一定要先確認貸款條件，不要等交屋時才發現資金不足。

三、工業住宅

工業住宅是指土地使用分區屬於工業區，但實際作為住宅使用的產品。

因為涉及土地使用限制，銀行通常會比較保守。

有些銀行不承作，有些只能貸 6～7 成。

雖然工業住宅價格通常比附近住宅便宜，但未來貸款、轉售，都可能遇到相同問題。

因此，如果真的要購買，建議預留較高的自備款，也要評估未來轉手的難易度。

四、地上權住宅

一般房屋買的是「土地＋房屋」。

而地上權住宅，土地並不是買方所有，而是向地主承租土地使用權。

因此，銀行的貸款條件通常也會比較保守。

目前常見的地上權產品，又可分為不同類型，貸款方式也不完全相同。

不過，大多數都有幾個共同特色：

貸款成數通常較低。
每年需支付地租。
使用年限有限。
到期後仍須依契約處理後續權利。

因此，購買前一定要充分了解契約內容及貸款條件。

五、附近有重大嫌惡設施

嫌惡設施不只影響房價，也可能影響銀行估價。

例如：

電塔
高壓電箱
宮廟

通常還有銀行願意承作，只是估價可能略低。

但如果是：

殯儀館
公墓
火葬場

部分銀行可能直接降低估價，甚至降低最高貸款成數。

同一間房子，不同位置，就可能出現不同的貸款結果。

六、特殊產品

除了住宅之外，像是：

店面
辦公室
已隔成多間套房的收租產品

銀行通常都會視為投資型產品。

這類產品的貸款成數，通常會比一般住宅低，因此購買前，也要準備較高比例的自備款。

七、買得太貴

很多人不知道：

銀行貸款不是依照成交價，而是以「成交價」與「銀行估價」兩者取低作為貸款基礎。

例如：

成交價 1,200 萬元，

但銀行估價只有 1,000 萬元。

即使銀行願意貸 8 成，也只能貸：

1,000 萬 × 80% = 800 萬元。

相當於成交價只有約 67%。

這種情況，在預售屋交屋時也可能發生。

如果市場行情下跌，交屋時銀行估價低於當初購買價格，就可能導致貸款不足，中間差額都要自行補足。

結論

很多人以為，只要自己是首購族，就一定能貸到 8 成以上。

其實，銀行看的不只是買房的人，也會評估房子的條件。

屋齡、地段、產品類型、嫌惡設施、成交價格，都可能影響貸款成數。

因此，在出價之前，除了做好房價功課，也建議先向銀行確認貸款條件，多比較幾家銀行的方案。

先確認能貸多少，再決定買多少，才能避免交屋時才發現自備款不足，影響整個購屋計畫。

回到專欄文章

頂樓加蓋怎麼出價？先學會這 2 種估價方式

Mon, 09 Feb 2026 06:53:59 GMT

自住購屋攻略

頂樓加蓋怎麼出價？先學會這 2 種估價方式

有些人喜歡頂樓加蓋，因為使用空間大、價格通常比同坪數住宅便宜。

不過，很多人看房時都會有同一個疑問：

頂樓加蓋到底應該值多少錢？

雖然許多頂加都是早期就存在的「舊違建」，短期內被拆除的機率不高，但畢竟還是違章建築，價格自然不能和合法建物一樣計算。

如果真的想買頂加，以下提供兩種常見的估價方式。

方法一：將頂加坪數以 1/3 價計算

這是房仲業比較常使用的估價方式。

例如，你看的是一間公寓四樓＋五樓頂樓加蓋：

四樓權狀：30 坪
市場行情：27 萬／坪
五樓頂加：20 坪

合理價格可以這樣估算：

30 坪 × 27 萬
＋（20 坪 × 27 萬）÷ 3
＝約 990 萬元

也就是說，頂加坪數只用正常房價的三分之一計算。

方法二：直接用同棟二樓的價格估算（我比較推薦）

這是我自己長期使用、也比較保守的估價方式。

雖然頂加可以增加不少使用空間，但它終究屬於違建。即使目前屬於「舊違建緩拆」，也不代表未來永遠不會拆除，因此估價時保守一點會比較安全。

做法很簡單：

先查詢同棟或附近條件相近的二樓成交行情，再乘上房屋的權狀坪數即可。

以上面的例子來說：

如果同棟二樓行情是 30 萬／坪，四樓權狀仍是 30 坪，那合理價格就是：

30 坪 × 30 萬
＝ 900 萬元

為什麼我比較推薦第二種算法？

原因很簡單。

你是用 二樓的價格買頂樓 ，雖然每天要多爬幾層樓梯，但也多換到了頂樓加蓋帶來的使用空間。

因此，把「樓層較高的不便」和「額外使用坪數」互相抵消，我認為是相對合理的估價方式。

通常用這個方法算出來的價格，會比第一種算法便宜不少，甚至可能相差近百萬元，對買方來說也更安全。

更重要的是，我自己每次都是用這種方式當作目標價，最後還是有很高的機會成功買到。

為什麼？

別被「頂加很搶手」這句話影響判斷

很多仲介會說：

「頂加使用空間大，所以很搶手。」

但實際上並不一定。

真正需要大坪數的家庭，很多都是三代同堂，而家中的長輩通常不太願意每天爬四、五層樓。

另一方面，現在不少年輕人也比較重視生活便利，寧願住小一點，也希望有電梯，不想天天爬樓梯。

因此， 沒有電梯的頂樓加蓋，真正會和你競爭的買方，其實沒有想像中那麼多。

除非是電梯大樓的頂樓加蓋，否則我認為，用 同棟二樓的價格 來估算頂加，已經是相當合理的出價方式。

如果你正在考慮購買頂樓加蓋，不妨把這兩種算法都算一次，再比較看看哪一個價格比較合理，也能更有底氣和屋主議價。

回到專欄文章

從月光到財務自由：結合開源、節流與房產活化的「財富水龍頭」全攻略

Sun, 08 Feb 2026 09:53:40 GMT

投資理財

從月光到財務自由：結合開源、節流與房產活化的「財富水龍頭」全攻略

這十年來，「財務自由」成了全民運動。維基百科定義：當你的「資產」產生的「被動收入」超過「日常開支」，你就不再需要為錢工作。但對於小資族來說，第一桶金在哪？如何讓資產動起來？這不只是存錢問題，而是一場關於心態、管理與配置的系統工程。

一、財務自由的第一課：開源比節流更重要！

1. 主動收入是地基：壓縮學習曲線，累積第一桶金的最快方式。

2. 被動收入是目標：創造資產收益，為自己換取人生的「選擇權」。

二、哈福．艾克「六個帳戶」：建立自動化的理財習慣

財富金雞母：財務自由帳戶 (10%) 與長期儲蓄帳戶 (10%)。
投資你自己：教育訓練帳戶 (10%) 的重要性。
平衡與豐盛：休閒娛樂 (10%)、貢獻付出 (5%) 與生活支出 (55%)。

三、創造「斜槓」開源：拒絕瞎忙，建立可累積的系統

關鍵一：從擅長且喜歡的事情起步，將專長轉化為服務。
關鍵二：追求「可累積性」，利用個人品牌創造長期價值。

四、重新定義買房：是最好的存錢，也是最好的生財工具

對抗通膨：房產的保值性與財務槓桿效益。
進階武器——理財型房貸：隨時借還本金，實現資產的動態活化。

五、資產配置實戰：打造抗震穩健的投資組合

投資起手式：從大盤型 ETF 開始穩健累積。
全天候配置：導入「比例再平衡」策略，建構抗跌增值的組合。

一、財務自由的第一課：開源比節流更重要！

很多人對理財的第一印象是「省錢」，但「節流」是有限的，你一天賺 100 元，再怎麼省也不可能省下 101 元；而「開源」是無限的，能力提升了，收入就能倍增。

主動收入是地基：不要小看加薪。每月加薪 1 萬元，若以 12% 投報率回推，相當於幫自己省下了 100 萬的投資本金。在本業上拼命，壓縮學習曲線，主動爭取待遇，是小資族最快的原始積累方式。
被動收入是目標：投資不是為了取代工作，而是為了換取「選擇權」。當你有了一份租金或股息收入，你可以更純粹地選擇自己熱愛的工作，而非被生計綁架。

二、哈福．艾克「六個帳戶」：建立自動化的理財習慣

理財不在於你現在有多少錢，而在於你有沒有「管理錢的習慣」。將收入拆解為「六個帳戶」，也是俗稱的「六個罐子理財法」，根據這六個分類，你可以一邊存錢、一邊投資，還能無罪惡感地消費享受生活，以下說明六個帳戶分別是：

1. 財務自由帳戶 (10%)：這是你的「金雞母」。這筆錢絕對不能花，只能用於投資，進而產生被動收入。

2. 長期儲蓄帳戶 (10%)：用於買房、子女教育或緊急預備金。

3. 教育訓練帳戶 (10%)：投資自我，學習新技能，因為學習新技能，是提高主動收入最划算的交易。

4. 休閒娛樂帳戶 (10%)：每月必須「花光」它！用意是犒賞辛苦的自己，維持理財的動力。

5. 貢獻付出帳戶 (5%)：捐贈或幫助他人，這能讓心理產生「我是豐盛的」正向循環。

6. 生活支出帳戶 (55%)：支付帳單。如果 55% 不夠用，請簡化你的生活，而非動用其他帳戶。

三、創造「斜槓」開源：拒絕瞎忙，建立可累積的系統

想到開源，很多人會去兼差，但並非所有兼差都是好的斜槓，需建立可累積的系統，包含以下兩個關鍵：

1. 從擅長且喜歡的事起步：例如幫人翻譯英文履歷或設計貼圖，將你的專長變成服務。

2. 追求「可累積性」：單純接案是「用時間換錢」，一旦停止工作收入就中斷。優質的斜槓應具備「個人品牌」效應（如經營部落格、線上課程），讓你的影響力隨時間累積，甚至在度假時也能產生收入。

四、重新定義買房：是最好的存錢，也是最好的生財工具

很多人問：「有土斯有財」是老觀念嗎？其實，買房對於不擅理財的人來說，是最好的「強迫儲蓄」，原因如下：

對抗通膨：房產在通膨時代具有保值性，且透過槓桿（房貸），你能用有限的資金控制較大的資產。
活化資產——理財型房貸：這是進階者的祕密武器。一般的房貸本金還了就拿不出來，但「理財型房貸」可以讓你隨時把還掉的本金再借出來使用。當市場出現超跌的 ETF 或優質投資機會時，這筆錢就是你的「備用金」，讓房子從「不動產」變動產，實現資產重組與活化。

五、資產配置實戰：打造抗震穩健的投資組合

有了資金後，該往哪裡放？財經專家施雅棠建議，新手應從「大盤型 ETF」開始。

起手式：選擇涵蓋市場主流企業的 ETF（如 0050 或標普 500）。不要追求高殖利率，而要看「股息成長性」與「成分股體質」。
全天候配置：當資產達到一定規模，應導入「比例再平衡」策略。例如配置 6 成股票、2 成債券、2 成黃金。這種組合能讓你不用預測市場，在市場大跌時具備抗震性，在市場高點時自動實現部分獲利。

理財的初衷，不是為了追求最高報酬，而是為了未來有更多選擇的自由。從今天開始，嘗試「開源節流」並行，用「六個帳戶」管理收支，透過「房產」鎖住財富，再利用「理財型房貸」與「全天候配置」放大收益。只要每月多做一點、長期堅持，你就能為自己打造一個源源不絕的「財富水龍頭」。

回到專欄文章

理財習慣如何養成？從所得稅分期看財商思維，邱愛莉揭秘職場翻倍薪水的談判關鍵

Sun, 08 Feb 2026 09:40:31 GMT

生活雜記

理財習慣如何養成？從所得稅分期看財商思維，邱愛莉揭秘職場翻倍薪水的談判關鍵

很多人問我：「愛莉，想要過上好生活，是不是一定要賺很多錢？」

作為 House123 的執行長，我看過無數的購屋與理財案例。我發現，真正的「富足」並非取決於存摺裡的數字，而是一種對於資源分配的「生活態度」與「財商思維」。無論是面對每年的報稅季、職場上的加薪談判，甚至是生活中的消費選擇，背後運用的都是同一套邏輯。

今天，我想與你分享如何透過三個面向，重新定義你的財務自由路徑。

第一階段：財商即生活態度：從「報稅分期」看你的資源槓桿力

1. 善用 OPM（別人的錢）：為什麼我有錢也要分期？

2. 你的理財習慣決定財富高度

第二階段：職場開源術：善用「獵人頭」作為你的加薪經紀人

3. 如何成為獵人頭眼中的標竿人才？

第三階段：生活品質不等同於花錢：過好生活，豐儉由人

4. 創意的「替代方案」：用態度取代價格

5. 住進夢想區的策略

6. 「好生活」的定義由你決定

一、財商即生活態度：從「報稅分期」看你的資源槓桿力

每到 5 月報稅季，我就會開始研究各家銀行的信用卡優惠。對我而言，這不只是繳費，更是一次「財商測驗」。

1.善用 OPM（別人的錢）：為什麼我有錢也要分期？

即便現金充足，只要有「分期零利率」，我一定優先選擇。為什麼？

增加現金流彈性：稅金分期意味著你可以把現金留在身邊。在理財上，現金就是資源。
無息槓桿：跟銀行借錢通常要支付利息，但通常信用卡針對所得稅都會推出「分期零利率」優惠，這實質上是銀行主動提供的無息資金緩衝，讓你在完稅的同時，還能更彈性地留住現金進行運用。
創造投資機會：留下的現金若能投入穩健的理財工具，這幾個月的利息收益就是你賺到的。

2.你的理財習慣決定財富高度

我觀察到，對於「分期」的態度通常分為三類：

月光族：迫於壓力而分期，若不克制消費，容易陷入債務循環。
保守型：認為「欠錢不好」，即便金額龐大也堅持一次繳清，卻犧牲了流動性。
財商型：評估成本與收益。如果現金付清有折扣（例如 95 折），就付現；如果是零利率且無價差，就分期。

小提醒：財商的精髓在於 OPM (Other People's Money)。學會借力使力，無論是創業、投資還是報稅，你都能比別人走得更遠。

二、職場開源術：善用「獵人頭」作為你的加薪經紀人

除了守成，更要開源。在職場上，想要談到好薪水，你需要的不是一味努力，而是學會與「獵人頭 (Head Hunter)」合作。

獵人頭不只是幫高階主管找工作，現在許多中階專業職也依賴他們。你可以把獵人頭想像成你的「職涯經紀人」，透過他們談薪水，通常比你自己談更省心且更有力。

2.如何成為獵人頭眼中的標竿人才？

創造獨特性（特色）：用一句話形容你的核心價值。例如我曾定位自己為：「具備資通訊產業背景，同時擁有業務與行銷經驗的人才」。
建立職場口碑：獵人頭一定會進行「背景調查 (Referral)」。平時就要累積好評，甚至主動在履歷中提供推薦人窗口，這能大幅提升錄取率。
展現大將之風 (Presentable)：這不只是打扮，更是台風與氣場。當你具備隨時能「上得了檯面」的架勢，你談薪水的籌碼自然增加。

三、生活品質不等同於花錢：過好生活，豐儉由人

有了理財思維與開源能力後，最後一關是「生活方式」。

4.創意的「替代方案」：用態度取代價格

我 20 歲時想出國遊學，但旅費不夠。我沒有放棄，而是找出了 "Work & Travel USA" 計畫。透過打工旅遊，我不但沒花大錢，還在美國生活了兩個半月。這告訴我：只要有目標，資源是可以創造的。

5.住進夢想區的策略

很多人為了住好地段，每個月繳掉大半薪水當房租。我剛出社會薪水 28,000 元時，選擇與朋友合租信義區的頂加公寓。雖然不是豪宅，但省下的租金讓我能累積第一桶金，並在能力範圍內買下第一間小公寓，逐步透過「小換大」住進理想區域。

6.「好生活」的定義由你決定

憲哥曾說：「比起每天買星巴克，我每天用星巴克的杯子泡咖啡。」
有位朋友只喝開水，因為她覺得這樣讓她變健康、變美。

這不是刻苦，這叫「有態度」，當你的滿足感來自內心而非價格，你就能在任何階段都過得豐盛。

財商，是為了擁有選擇的自由，從理財習慣、職場談判、生活取捨，這三者是環環相扣的。透過分期與槓桿保留資源，透過獵人頭與專業提升身價，再透過有態度的取捨享受生活。過好生活，確實「豐儉由人」。當你掌握了財商這把鑰匙，你將發現人生有無窮的可能性。

回到專欄文章

入厝儀式完整攻略！搬新家招財開運流程一次看懂

Sat, 07 Feb 2026 05:50:46 GMT

自住購屋攻略

入厝儀式完整攻略！搬新家招財開運流程一次看懂

「入厝」是華人相當重視的傳統儀式，象徵正式入住新家，也代表為未來的生活開啟一個好運勢。

雖然第一次看到入厝流程時，可能會覺得步驟有點繁瑣，但實際參與後，會發現整個過程其實很有趣，也充滿對新生活的期待與祝福。

以下整理完整的入厝流程與注意事項，提供大家參考。

一、入厝前可以先搬家

正式入厝前，可以先將家具、家電及生活用品陸續搬進新家。

不過，有幾個地方需要特別注意：

● 床先不要定位 （不要靠牆擺放），等到入厝當天挑選吉時「安床」後，再正式就定位。

● 入厝當天晚上，男女主人都需要住在新家，因此床一定要先準備好。

● 如果其他家具來不及搬完，只要有床及廚房爐灶即可。

● 在正式入厝之前， 不要在新家過夜 。

二、入厝前兩天先淨宅

建議在入厝前兩天先進行淨宅。

可使用檀香淨宅，完成後將門窗關好，電燈則保持開啟，不需要關閉。

讓新家連續燈火通明兩天，象徵家運光明、前途光明。

三、入厝前需要準備哪些用品？

開門七件事

準備：

柴（木炭）
米
油
鹽
醬
醋
茶

以上用品盡量裝滿，象徵財庫豐盈、衣食無缺。

另外，可在油、米其中各貼上一張紅紙，增添喜氣。

廚房用品

準備全新的：

碗筷一組。
掃把、畚箕各一組。

可挑選其中一樣貼上紅紙，象徵不愁吃穿、不愁使用，全家充滿喜氣。

家人衣物

家中每位成員各準備一件衣物，並象徵性貼上一小張紅紙。

土地公祭品

準備：

鳳梨 1 個
橘子 5 個
蘋果 5 個
三色金 1 份
五路財神金 1 份
八路財神金 1 份
香

地基主祭品

準備：

香
福金
雞腿菜飯

其他用品

還需要準備：

八仙彩紅布簾
紅包 6,000 元
紅白小湯圓一包
白蘿蔔兩條，綁上紅繩，掛於大門兩側，象徵「好彩頭」
雞造型的幸運物（水晶、玉或琉璃皆可），掛在大門內門把或玄關，象徵吉祥如意
火爐一個
金爐一個
數把銅板零錢

四、入厝當天的注意事項

首先，在門口點燃火爐。

每位家人口袋都放一些零錢，每人手上拿著「開門七件事」中的其中一樣物品。

跨過火爐進門時，一起念：

「雙腳踏入來，富貴帶進來。」

進門後，再把口袋裡的硬幣撒向室內地面，同時念：

「滿地黃金，財源廣進，錢財豐盈。」

貼心提醒

如果社區有安裝煙霧探測器，建議先到頂樓將火爐中的木炭點燃，持續搧風，等木炭燒得通紅但沒有濃煙後，再帶到電梯梯廳，以免誤觸警報器。

五、入厝當天還有哪些事情要做？

進門多說吉祥話

入厝當天，全家人進門都要保持笑容，多說吉祥話，不宜生氣或爭吵。

將物品歸定位

正式入宅後，可開始將家具及生活用品放到預定位置。

女主人開伙

女主人到廚房開伙，煮一鍋紅白甜湯圓，並與親朋好友一起分享。

象徵一家人團圓、甜甜蜜蜜。

祭拜土地公與五路財神

準備祭拜用品及供品，在家門口朝外祭拜。

由主事者帶領全家一起上香、誠心祭拜。

約半炷香後，即可燒化金紙。

貼心提醒

如果住在有管理委員會的大樓，可以先詢問警衛金紙可在哪裡焚燒。

鳳梨與橘子擺放餐桌

祭拜完成後，可將鳳梨及橘子放在餐桌上，象徵：

旺旺來
吉祥如意

掃除不潔之物

拿全新的掃把，到屋內各個角落及每個房間象徵性揮掃一下。

如果真的需要掃地，要記得：

由外往內掃，不可由內往外掃。

象徵把財氣、福氣掃進家中，而不是掃出去。

下午祭拜地基主

約下午 4 點後開始準備祭拜地基主。

備妥祭品及相關用品後，從廚房朝客廳方向祭拜。

約半炷香後即可燒化金紙。

男女主人入住

入厝當天，男女主人都要睡在新家。

睡前可先躺在床上約五至十分鐘，再起身稍微走動一下，之後再回房休息。

象徵入住後身體健康、較少病痛。

全屋燈光保持明亮

入厝當天，建議全屋燈光都保持開啟，一直到隔天再關閉。

象徵家中氣場旺盛、生生不息。

小編親身分享

小編上週剛完成入厝。

當天，全家人口袋裡都裝滿了零錢，每個人手上分別拿著柴、米、油、鹽、醬、醋、茶。

跨過火爐時，每個人都說一句吉祥話，接著把口袋裡的硬幣灑向屋內各個角落，嘴裡念著：

「財源廣進，錢財豐盈。」

整個過程充滿儀式感，也十分有趣。

如果未來搬新家，不妨也試試這個傳統的入厝儀式，為自己和家人討個好彩頭，迎接新的開始。

回到專欄文章

首購族必看！買房交易流程完整攻略，從看屋到交屋一次看懂

Fri, 06 Feb 2026 05:38:10 GMT

自住購屋攻略

首購族必看！買房交易流程完整攻略，從看屋到交屋一次看懂

對許多首購族來說，第一次買房最陌生的，往往不是房子，而是整個交易流程。

從看屋、出價（要約或斡旋）、議價、簽約，一直到用印、完稅、過戶、貸款、交屋，每一個環節都充滿陌生的名詞，讓人感覺像掉進一個黑洞，深怕一不小心就踩到陷阱。

其實，只要了解每個階段的重點，把握幾個關鍵原則，就能安心完成交易，買到適合自己的房子，也確保交易安全。

一、看屋前先做好功課

正式開始看屋之前，先設定自己的找屋條件非常重要。

例如：

● 想買哪個區域？

● 房屋類型是什麼？

● 預算多少？

● 希望幾房幾廳？

● 坪數需求是多少？

這些看似基本，但卻是找房最重要的第一步。

可以參考「填好這張表格，具體化你的找屋條件！」，也可以參考我的第一本書《買一間會增值的房子》，裡面提供了一份非常實用的找屋條件表，幫助你整理需求，再開始看屋。

二、出價與議價

看到喜歡的房子後，如果想出價，可以選擇：

● 要約

● 斡旋

如果你的出價直接符合屋主底價，仲介通常就會直接安排簽約。

如果價格還有落差，仲介可能會安排屋主出來「見面談」。

雖然叫做見面談，但實際上，買方與賣方通常會待在不同的會議室，由仲介來回溝通雙方的價格與條件。

只要雙方達成共識，就可以正式簽訂買賣契約。

三、簽約

談到房屋交易安全，最重要的關鍵就是 履約保證 （履保）。

即使透過仲介成交，大部分仲介公司也都會使用建經公司的履保買賣合約。

例如，信義房屋通常使用的是安信建經，其他品牌仲介也都有合作的建經公司，而且簽約時一定會由代書協助辦理。

簽約時要注意哪些事情？

對買方來說，簽約時有幾個重點一定要確認。

首先，要確認簽約的人是否就是屋主本人。

如果不是本人，也要確認代理人是否持有合法的授權書。

另外，也要確認屋主除了銀行房貸之外，是否還有其他私人借款或特殊設定。

如果有，仲介是否已經協調完成，並確認可以在交屋前全部塗銷。

其實，仲介在正式銷售前，就必須完成產權調查。

到了簽約當天，也會再次調閱最新的土地及建物謄本，確認目前的產權狀況。

合約內容要確認哪些項目？

除了產權之外，也要確認合約內容是否完整，包括：

● 房屋總價

● 房屋地址

● 建物及土地面積

● 各期付款金額

● 繳款時間

● 預計貸款金額

這些內容都應該清楚載明於合約中。

一定要有「現況說明書」

簽約時，也一定要確認合約是否附有：

● 現況說明書

● 或現況確認書

內容通常包括：

● 是否有違章建築？

● 是否有漏水？

● 是否做過氯離子檢測？

● 是否曾發生非自然身故？

這些都會由屋主親自勾選及填寫，作為出售時的屋況聲明。

如果未來發生爭議，通常就會回到現況說明書，確認屋主是否已經據實告知。

四、用印、完稅與貸款

簽約完成後，下一個代書流程就是用印。

通常用印會安排在簽約後約一週左右。

不過，對買方而言，很多代書會在簽約當天就一起完成用印程序。

完稅

完成用印後，接著就是完稅。

對買方來說，主要需要繳納：

● 契稅。

● 印花稅（目前仍依當時法令規定辦理）。

通常到了這個階段，也差不多要決定向哪些銀行申請房貸。

至於貸款規劃，我有分享過一個「521 原則」，有興趣的同學也可以參考我的直播內容。

如果沒有透過仲介呢？

如果是直接向屋主購買房屋，而不是透過仲介成交，其實整個流程差異不大。

最大的不同只是：

不用經過要約或斡旋，而是直接與屋主談價格。

只要雙方達成共識，再一起找代書，簽訂履保買賣合約即可。

後續的用印、完稅、貸款、過戶及交屋流程，都和一般交易相同。

五、過戶與交屋

等買賣雙方都完成完稅後，就可以開始辦理過戶。

過戶完成後，權狀上的所有權人就會變成新的屋主。

不過， 過戶完成並不代表已經交屋。

因為還有一個重要步驟，就是銀行撥款。

銀行撥款與代償

銀行撥款時，會先設定新屋主的抵押權。

如果原屋主還有房貸未清償，買方申請的房貸會先協助代償原屋主的貸款。

等代償完成後，大約三個工作天左右，代書就會辦理原屋主抵押權塗銷。

如果代償後還有剩餘款項，銀行則會將剩餘款項撥入履保專戶。

驗屋與交屋

上述流程都完成後，就可以安排驗屋及正式交屋。

交屋時，仲介通常會協助：

● 水費過戶及分算。

● 電費過戶及分算。

代書則會協助：

● 稅費結算。

● 交付新的權狀。

最後，由賣方將房屋鑰匙交給新屋主，整個交易流程就正式完成。

頭期款什麼時候支付？

很多首購族最關心的問題就是：

頭期款到底什麼時候要付？

一般來說：

如果預計貸款 8 成

通常會在：

● 簽約時支付 10%。

● 完稅時再支付 10%。

總共支付 20% 的自備款。

如果預計貸款 7 成

通常會在：

● 簽約支付 10%。

● 用印支付 10%。

● 完稅支付 10%。

總共支付 30% 的自備款。

如果有特殊付款需求，也記得提前和仲介及賣方溝通，通常都可以協調最適合的付款方式。

總結

買房，是許多人一生中最大的一筆交易。

雖然流程看起來不少，但只要了解每個階段該注意的重點，做好功課、確認細節，交易其實沒有想像中那麼可怕。

在每一個環節都多一分謹慎，才能真正把買「好室」，變成一件「好事」。

回到專欄文章

海外房地產不是只看投報率，投資前一定要想清楚的資產配置與風險

Thu, 05 Feb 2026 14:31:16 GMT

買房資金不是夢

海外房地產不是只看投報率，投資前一定要想清楚的資產配置與風險

近年來，越來越多投資人開始把目光放到海外房地產。

動機不再只是追求更高的租金收益，而是希望透過不同市場與幣別，為資產建立更完整的風險防護網。

但海外買房，真的只是把數字算清楚就好嗎？

語言、法規、稅制、匯率、代管與法律適用範圍，每一個環節，都可能成為關鍵變數。

在 Podcast《愛莉說好室》中，長期投入海外房地產研究與實務操作的 陳行潔 ，分享了投資海外房產前，所有人都應該先建立的底層思維。

為什麼海外房地產，常被視為資產配置的一環？

從資產結構來看，房地產本質上是一種「貨幣形式的轉換」。

當資產全部集中在單一幣別與市場，整體風險也隨之放大。

透過海外房地產，投資人可以同時做到三件事：

分散幣別風險 （美元、歐元、日圓等）
分散市場風險 （不同國家景氣循環不一致）
在流動資產之外，配置保值型不動產

也因此，海外房產往往不是單點投資，而是整體資產策略中的一個位置。

海外投資，第一個要調整的是「心態」

在台灣買房，多半會混合自住與情感因素：地段喜不喜歡、景觀好不好、生活方不方便。

但在海外投資時，這樣的思考方式反而容易誤判。

因為你喜歡的，不一定是當地市場、租客或未來買家真正需要的。

陳行潔強調， 海外房地產必須以投資視角出發，而非個人偏好。

這代表你需要站在市場端思考：

誰會租？
誰會買？
為什麼這個地段會有需求？

了解人口結構，比看建案更重要

真正支撐房地產價值的，從來不是建築本身，而是「人」。

在評估海外市場時，通常會從兩個人口結構切入：

一是常住人口
也就是當地工作的族群，他們的產業背景、收入結構與居住需求，會直接影響長租市場。

二是旅遊人口
短期觀光人流，則影響短租市場與投報彈性。

當你能釐清「需求來自哪裡」，才有辦法反推出適合投資的區段與產品類型。

所有判斷，都要回到「官方數據」

海外置產最怕的，不是風險本身，而是資訊不透明。

陳行潔提醒，投資時一定要回到可驗證的資料來源，例如：

政府公開的人口與產業數據
官方發布的房市與租金統計
清楚可查的交易與政策資訊

不能只聽仲介說市場很好，而是要自己看得到數字。

當資訊能被驗證，投資判斷才有基礎。

海外買房，最常被忽略的幾個地雷

在實務上，海外房地產的風險，往往藏在細節裡：

產權是否為永久產權 ，還是僅有年限使用權
外國人是否享有完整權利 （出租、轉售、繼承）
發生糾紛時，適用哪一國法律與語言

這些條件若未事先釐清，後續即使房子本身沒有問題，也可能產生重大風險。

匯率、稅金與隱形成本，會吃掉你的獲利

許多投資人只看到帳面租金，卻忽略三個關鍵變數：

匯率波動 ：可能直接吞噬整年租金收益
稅制差異 ：各國對外國人的課稅方式不同
隱形成本 ：管理費、維修費、續約費用等

海外資產的評估，不能只算「看得到的數字」。

找對團隊，比選對物件還重要

人不在當地，真正決定投資體驗的，往往是「誰幫你處理後續」。

可靠的團隊，必須同時具備：

台灣端合法執照與長期服務能力
當地端熟悉法規與市場的實務經驗
能協助代管、轉售與策略調整的顧問角色

房地產不是買完就結束，而是長期經營。

即使是自住，也要用投資眼光看

有些人海外買房，是為了未來生活、移居或孩子教育。

但陳行潔仍建議：
即使是自住，也要考量未來是否好出租、好轉手。

生活機能、醫療、學校與交通，同時也是未來市場買家在意的條件。

結語：海外房地產，是一場長期且理性的選擇

海外房地產不適合追求快進快出，它更接近一種需要耐心、結構與紀律的資產配置方式。

當你願意花時間理解市場、制度與風險，海外房產才能真正成為資產的一部分，而不是壓力來源。

回到專欄文章

房子傾斜可以重拉水平就好嗎？專家告訴你真正的風險

Thu, 05 Feb 2026 05:30:47 GMT

自住購屋攻略

房子傾斜可以重拉水平就好嗎？專家告訴你真正的風險

有一天，我收到仲介傳來的一則訊息：

「邱小姐，有一間房子很便宜！」

進一步詢問後才知道，原來那是一間 傾斜的房子 。

因為附近工程施工造成鄰損，導致房屋傾斜，住戶都領到了一筆補償金，屋主也願意用低於市場行情的價格出售。

價格確實非常吸引人。

那到底該不該買？

我的答案是不買。

除非買來就是等待未來改建，否則無論是自住還是出租，都很難住得安心。

一、傾斜屋最大的問題，是安全風險

重拉水平，不代表問題解決

很多仲介會說：

「房子傾斜沒關係，裝潢時把地板重新抓水平就好了。」

但其實，真正需要擔心的，不只是地板傾斜。

更大的風險是：

房屋是否還會持續傾斜，甚至影響整體結構安全。

如果傾斜持續惡化，再漂亮的裝潢也無法解決根本問題。

重拉水平，還可能增加房屋負擔

另外，如果重拉水平採用混凝土回填的方式施工，也可能帶來新的問題。

有些房屋因為傾斜嚴重，一層樓可能有超過一半的面積，需要墊高超過 10 公分的混凝土。

這樣增加的重量，可能已經超過建築法規原本設計的樓板荷重標準（約每平方公尺 200 公斤）。

如果整棟大樓每一戶都採用相同方式施工，很難想像建築物需要承受多大的額外重量。

更重要的是，房子本身已經傾斜，因此混凝土墊高的厚度通常不會一致。

一邊較薄、一邊較厚，重量自然集中在較厚的一側，反而可能讓重心偏移，進一步加速房屋傾斜。

二、房子為什麼會傾斜？

造成房屋傾斜的原因有很多，其中最常見的就是鄰損。

例如：

● 地基不穩。

● 附近工程施工造成鄰損。

● 樓下樑柱受損卻沒有及時補強。

都有可能導致房屋逐漸傾斜。

雖然鄰損通常會有補償金，但往往無法真正彌補房屋傾斜所帶來的損失與風險。

最怕的是進退兩難

一般來說，當房屋傾斜率超過 1／40 時，就已經達到應考慮重建的程度。

但現實中，很多房屋的傾斜率可能接近 1／40 ，卻還沒有超過。

再加上住戶整合困難，短時間內無法改建。

這時候，大家就會陷入兩難：

住下去擔心安全，不住又不知道該怎麼辦。

而房屋什麼時候會繼續惡化，也充滿不確定性。

三、看屋時，多留意是否為傾斜屋

幾年前曾經發生過一件房屋買賣糾紛。

買方高高興興買下一間房子，室內裝潢做得非常漂亮，看屋時也完全沒有發現異狀。

直到付款完成、準備交屋時，走進地下室才發現整棟建築物嚴重傾斜。

不少人一走進地下室，就感到頭暈目眩，甚至無法停留太久。

經過測量後才發現，整棟建築物竟然已經向後傾斜 1／34 。

之所以買方看屋時沒有察覺，是因為賣方已經重新施作室內地板及天花板，把室內重新抓成水平。

因此，室內看起來完全正常。

然而，整棟建築物其實早已嚴重傾斜。

由於住戶眾多，整合重建十分困難。

即使傾斜程度已經超過 1／40 的重建標準，大部分住戶仍然沒有重建的打算。

最後，買方要求解除契約，賣方則主張依約履行、現況交屋，雙方僵持不下，只能透過法律途徑解決。

總結

買房時，如果遇到傾斜屋，一定要提高警覺。

除了檢查室內之外，也建議到：

● 地下室。

● 頂樓。

● 屋頂。

仔細觀察整棟建築物的狀況，才能避免因為室內重新抓水平，而忽略真正的結構問題。

畢竟，房子的價格可以便宜，但居住安全不能打折。

如果想進一步了解如何避開其他常見的「地雷屋」，歡迎參考《小資族大翻身》。

回到專欄文章

夫妻買房該登記一個人還是兩個人？一次分析優缺點

Wed, 04 Feb 2026 04:39:05 GMT

自住購屋攻略

夫妻買房該登記一個人還是兩個人？一次分析優缺點

上一篇文章《夫妻買房，由誰當貸款人、誰當保證人比較好？》分析了貸款人與保證人的安排方式。

不過，許多夫妻買房時，為了讓彼此更有保障，常常會選擇 聯名登記 。

那麼，到底是登記一個人比較好，還是兩個人聯名比較好呢？

我通常建議：登記一個人即可

考量目前央行貸款規範，以及未來可能還有再次購屋或申請貸款的需求，我通常會建議：

房屋登記在一個人名下即可。

原因在於，未來如果還有其他購屋計畫，單一登記通常能保留較大的貸款彈性，也比較容易做整體資產規劃。

只登記一個人，另一半沒有保障嗎？

很多人會擔心：

如果房子只登記在其中一人名下，另一半是不是就沒有保障？

其實，不一定。

依照我國《民法》的規定，如果夫妻沒有另外以書面約定財產制度，原則上適用的是法定財產制。

法定財產制的精神是：

夫妻雙方因共同努力所增加的婚後財產，在離婚時，原則上應平均分配。

因此，如果夫妻因各種原因協議離婚，雙方婚後增加的財產（不包括因繼承或其他無償取得的財產），都需要列入剩餘財產分配。

婚後買的房子，法律本來就有保障

也就是說，如果房子是在婚後購買，除非夫妻之間另有約定，

即使房屋只登記在其中一人的名下，依照民法規定，另一方仍然享有一定的法律保障。

因此，房屋是否聯名登記，並不完全等於是否有保障。

擔心對方自行處分房屋，還可以做預告登記

如果還是擔心房屋登記人未來可能自行出售、移轉，或辦理增貸等情況，也可以考慮在貸款完成後，由另一方辦理 預告登記 。

完成預告登記後，未來如果要：

● 移轉房屋。

● 辦理增貸。

● 辦理轉貸。

通常都需要另一方同意。

這樣既能兼顧貸款規劃，也能增加產權保障。

什麼情況適合聯名登記？

當然，如果夫妻雙方很確定：

● 未來不會再購屋。

● 沒有其他貸款規劃需求。

那麼，選擇兩人聯名登記，確實也是一種比較單純的方式。

總結

夫妻買房，到底要登記一個人還是兩個人，沒有絕對的答案。

重點還是要依照未來的資產規劃、購屋需求及貸款彈性來評估。

如果希望保留未來貸款空間，我通常會建議登記在一個人名下，再透過法律制度或預告登記來兼顧另一半的權益。

買房不只是現在的決定，更要考慮未來的規劃，選擇最適合自己的方式，才能兼顧保障與彈性。

回到專欄文章

買房前怎麼請銀行估價？4 個步驟教你快速詢問房貸估價

Tue, 03 Feb 2026 04:29:13 GMT

房貸x稅務x合約

買房前怎麼請銀行估價？4 個步驟教你快速詢問房貸估價

我之前曾分享過一篇文章〈低於銀行估價的房子，一定有買到便宜嗎？〉，

裡面提到： 房子低於銀行估價，不代表一定買得便宜；但在出價前，先請銀行初步估價，確實可以降低買貴的風險，也能讓後續申請房貸更順利。

很多人會問：「房子都還沒買，可以請銀行先估價嗎？」

答案是： 可以，而且很建議這麼做。

銀行是怎麼估價的？

正式的房屋鑑價，需要鑑價人員到現場勘查，因此會花費較多的人力與時間。

所以，在確認你的貸款意願之前，大部分銀行都會先依照房屋地址，搭配銀行的成交行情資料，再參考坪數、屋齡、樓層、產品類型等資料，先提供一個 初步估價 。

如果初步估價沒有問題，之後才會安排正式鑑價。

請銀行初步估價，需要準備哪些資料？

1. 房屋基本資料

提供越完整，銀行估價會越快、越準確。

建議準備：

房屋地址
建物坪數
土地持分坪數
屋齡
房屋類型（例如：公寓、電梯大樓、透天、店面等）

2. 建物與土地謄本（有的話最好一起提供）

如果手上已經有建物、土地謄本，建議一起提供給銀行。

因為謄本除了有完整的坪數資料，也能讓房貸專員省下查詢時間，加快估價速度。

3. 貸款人的財務條件

銀行核貸時，不只看房子，也會看貸款人的條件。

通常會詢問：

年收入
工作公司及職業
是否有其他貸款
名下是否已有房屋
是否還有房貸未清償

這些都會影響貸款成數、利率，以及是否能申請寬限期。

另外提醒，目前中央銀行針對第二戶（六都及新竹縣市）及第三戶以上房貸，都有較嚴格的信用管制，例如貸款成數較低、利率較高，也無法申請寬限期。

不過，如果名下已有房屋，但沒有購屋貸款，通常不會受到上述限制，還能作為資產證明，有助於提高銀行對你的財力評估。

4. 預計成交價格

銀行實際核貸時，會以 成交價 與 銀行鑑價 兩者取低者作為貸款基礎。

因此，如果已經簽約，可以提供成交價讓銀行參考。

如果還沒簽約，也可以告知目前預計談到的成交價格，讓銀行評估貸款成數是否足夠。

真實案例分享

例如 2016 年房市修正時，有位同學去看台中的一個預售案。

第一波推出的廣告戶，28 坪（含車位），總價 868 萬元 。

幾週後，同樣建案推出第二波銷售，同樣是 28 坪，價格卻變成 698 萬元 。

雖然樓層、戶別可能略有不同，但短時間內將近 170 萬元 的價差，還是讓許多看屋的人印象深刻。

另一個案例是 2018 年初，新北市某個預售案。

潛銷期間開出的優惠價格約 每坪 52 萬元 ，結果正式開賣四個月後，價格調整為 每坪約 45 萬元 。

這也是建商依照市場買氣調整售價的例子。

我都是怎麼請銀行估價的？

我通常會先打電話跟銀行房貸專員聊一下，確認基本資訊後，再透過 LINE 或簡訊，把房屋資料整理好傳給對方。

這樣銀行比較容易快速估價，也比較不容易漏掉重要資訊。

其實，把資料整理完整後，詢問估價並沒有想像中困難。

沒有銀行窗口怎麼辦？

很多人會問：「我沒有認識的銀行房貸專員，怎麼請銀行估價？」

其實很簡單。

可以直接打電話到有辦理房貸的銀行分行，請總機協助轉接房貸部門，再請房貸專員協助初步估價。

不過，更推薦的方法是，詢問身邊曾經辦過房貸的家人、朋友，請他們介紹合作過的房貸專員。

有熟悉的窗口，不但溝通效率更高，後續貸款流程通常也會更順利。

結語

買房前先請銀行初步估價，是我非常建議大家養成的習慣。

它雖然不能百分之百保證房子一定買得划算，但至少可以幫助你確認貸款是否順利、降低買貴的風險，也能避免簽約後才發現貸款不足，造成更大的壓力。

多花一通電話、多做一次估價，往往就能少走很多冤枉路。

回到專欄文章

預售屋潛銷期最便宜嗎？買房前一定要知道的真相

Mon, 02 Feb 2026 04:21:26 GMT

自住購屋攻略

預售屋潛銷期最便宜嗎？買房前一定要知道的真相

很多人會問我：

「老師，預售屋剛開案，在潛銷期買是不是最便宜？如果這時候進場，要怎麼議價？」

答案其實是： 不一定。

很多人都以為「越早買越便宜」，但預售屋是不是會一路漲價，其實還是要看當時的房市景氣。

什麼是預售屋的「潛銷期」？

許多建案在正式公開銷售前，都會先經過一段「潛銷期」。

之所以會有潛銷期，通常有幾種原因：

建照尚未核發（依規定，建照未取得前不能正式銷售）
建案仍在籌備中，例如接待中心、樣品屋、廣告文宣等還沒完成
先蒐集有興趣的客戶名單，等正式開賣時再通知賞屋，順便營造市場熱度

很多人都認為，潛銷期一定是最便宜的價格。

但事實上， 不一定。

房市景氣，才是影響價格的關鍵

預售屋在潛銷期的價格，和當時的房市景氣有很大的關係。

房市熱絡時：

通常潛銷期價格會比較低，等正式開賣後，再依照銷售狀況逐步調高價格。

房市冷清時：

如果潛銷價格賣不動，建商反而可能在正式開賣後調降價格，吸引買方進場。

也就是說，如果是在房市修正期間， 越早買的人，不一定買得比較便宜。

真實案例分享

例如 2016 年房市修正時，有位同學去看台中的一個預售案。

第一波推出的廣告戶，28 坪（含車位），總價 868 萬元 。

幾週後，同樣建案推出第二波銷售，同樣是 28 坪，價格卻變成 698 萬元 。

雖然樓層、戶別可能略有不同，但短時間內將近 170 萬元 的價差，還是讓許多看屋的人印象深刻。

另一個案例是 2018 年初，新北市某個預售案。

潛銷期間開出的優惠價格約 每坪 52 萬元 ，結果正式開賣四個月後，價格調整為 每坪約 45 萬元 。

這也是建商依照市場買氣調整售價的例子。

潛銷期和餘屋出清，哪個比較划算？

很多人看到這裡會想問：

「是不是先觀察，等建案快賣完再買比較划算？」

其實，如果你沒有特別指定某一戶、某一棟或某個樓層，確實可以等到建案接近完銷時，再去談一次價格。

一般來說，當建案只剩下最後幾戶時，建商的讓價空間通常比較大。

不過，也有兩個風險要考慮：

建案可能一路賣得很好，最後全部售完。
剩下的可能都是格局、樓層、棟距或坪數比較不理想的戶別。

因此，要不要等，還是要看自己的需求，以及能不能接受最後剩下的選擇。

潛銷期買房，要注意哪些事情？

1. 一定要問清楚四個問題

如果打算在潛銷期進場，建議先確認：

是建商自行銷售，還是由代銷公司負責？
建照是否已經取得？
預計什麼時候正式開賣？
預計什麼時候開工？

這些資訊，都會影響建案的銷售節奏與後續規劃。

2. 確認自己真的有「優先選戶」的優勢

很多人以為潛銷期就是第一批客戶，可以優先挑房。

但有些建商會保留不少「保留戶」，例如某些棟別、樓層或戶型暫時不開放。

如果你是第一批進場，卻發現真正想買的戶別都不能選，那不妨再觀察一陣子，等更多戶別釋出後再決定也不遲。

3. 多上網做功課，別只相信現場說法

建商和代銷通常都很擅長營造「熱銷」的氛圍，因此別只聽現場介紹。

建議多上網搜尋建案資訊，看看網友的討論與分享，不但可以了解建案的優缺點，也常能找到不同戶別的成交價格、優惠條件，甚至不同業務開出的價格。

這些資訊，都是未來議價時很重要的參考依據。

看到建案開始「潛銷」時，別急著因為「第一批最便宜」就立刻下訂。

先了解市場景氣、做好功課，再比較不同時間點的價格和可選戶別，才能買得更安心，也更有機會談到合理的價格。

回到專欄文章

買建商裝潢好的「實品屋」值得嗎？優缺點一次看懂

Mon, 02 Feb 2026 04:07:11 GMT

自住購屋攻略

買建商裝潢好的「實品屋」值得嗎？優缺點一次看懂

近幾年，越來越多建商會推出裝潢完成的「實品屋」。

不少人看到家具、家電、冷氣都已經準備好，只要帶著行李就能入住，覺得很心動。

不過，實品屋真的比較划算嗎？買之前又有哪些地方需要特別注意？

一、什麼是實品屋？

為了讓房子更有吸引力，也降低買方交屋後還要準備裝潢款的壓力，許多建商在銷售新成屋時，都會挑選一、兩戶做完整裝潢，這就是所謂的「實品屋」。

建商會把裝潢、家具和家電一起出售，只要銀行估價沒問題，通常可以把這些費用一起納入房貸，不需要另外準備一大筆裝潢自備款。

最大的優點就是： 交屋後幾乎可以直接入住，也能省下裝潢的時間。

二、實品屋和樣品屋有什麼不同？

很多人常把「實品屋」和「樣品屋」搞混，其實兩者差很多。

樣品屋 主要出現在預售屋接待中心。

它只是展示空間，讓買方了解房型、格局和空間配置，等建案銷售完成後通常就會拆除，因此買到的並不是這一戶。

而 實品屋 則是真正要出售的房子。

通常是在新成屋完工後，由建商挑選幾戶進行完整裝潢，再連同家具、家電一起出售，買到的就是眼前看到的這一戶。

三、一般新成屋交屋時，本來就有哪些配備？

在評估實品屋值不值得買之前，要先知道一般新成屋交屋時，本來就會有哪些設備。

通常包括：

地板（拋光石英磚，部分建案可選配超耐磨木地板）
完成油漆與隔間的牆面
水電管線配置完成（但通常不含燈具）
完整衛浴設備，包括馬桶、洗手台、淋浴設備或浴缸，多數還會附四合一暖風機
基本廚具，包括流理台、水槽、抽油煙機等

也就是說，一般交屋時 通常不包含 ：

天花板
系統櫃或木作櫃
冷氣
燈具
窗簾
家具
家電

而這些，就是實品屋最大的差別。

四、買實品屋要注意哪些地方？

1. 裝潢到底值不值得？

不要因為看到「實品屋」三個字，就以為裝潢一定很有價值。

有些實品屋只是簡單做個平釘天花板，甚至沒有天花板，只裝了軌道燈或吸頂燈。

櫃子也可能只是現成家具，而不是木工或系統櫃。

如果只是這樣的裝潢，比起一般空屋，價值其實沒有高多少，價格自然也不用加太多。

相反地，如果天花板、燈具、冷氣、窗簾之外，還針對空間做了完善規劃，例如利用系統櫃或木作增加收納，讓小坪數也能兼顧美觀與機能，那這樣的裝潢價值就會高得多。

所以，重點不是有沒有裝潢，而是 裝潢做了多少、用了哪些材料，以及是否真的提升生活品質。

2. 為什麼建商會把這戶做成實品屋？

很多建商會把實品屋設在比較不好賣的戶別，例如二樓、車道上方、面向條件較弱等位置。

透過漂亮的裝潢，讓買方比較容易接受。

因此，除了看裝潢之外，也別忘了回頭檢查房子本身的條件。

畢竟今天不好賣的原因，未來你轉售時，也可能還是會遇到。

3. 收納和生活動線真的適合自己嗎？

實品屋最大的任務，是讓空間「看起來漂亮」。

因此，設計師常會刻意減少大型櫃體，或大量使用開放式層架，讓空間顯得更寬敞。

但真正入住後，你會發現收納可能不夠用。

另外，實品屋通常開放許多人參觀，即使代銷維護得很好，家具多少還是可能留下使用痕跡。

所以，看實品屋時，不只是看漂不漂亮，更要實際思考：

收納夠不夠？
動線順不順？
家具尺寸適不適合？
未來需不需要再修改裝潢？

如果最後還要拆掉重新做，那就失去購買實品屋的意義了。

4. 議價時，房價和裝潢最好分開談

建商通常會把房屋、裝潢、家具和家電一起包成一個總價出售。

建議議價時，可以請建商分別列出：

房屋價格
裝潢價格
家具、家電價格

這樣你才能判斷每一部分到底值不值得，再依照總價去談判，而不是只看到一個總價就決定。

5. 不一定要買實品屋，也能參考它的設計

如果你喜歡實品屋的設計，但剛好買的是其他戶別，也不用覺得可惜。

可以在簽約時和建商協調，請設計師一起參觀實品屋，把喜歡的設計、配色和收納方式記錄下來。

之後再依照自己的生活習慣和預算重新規劃，打造更符合需求的家。

結論

實品屋最大的優點，就是 可以省下裝潢時間，也降低一次拿出大筆裝潢費的壓力。

但真正決定它值不值得買的，不是家具擺得多漂亮，而是：

裝潢是否真的有價值？
房子的條件是否良好？
收納與生活機能是否符合自己的需求？
裝潢價格是否合理？

只要把這幾個重點都評估清楚，才能判斷這間實品屋，到底是真的划算，還是只是看起來很漂亮而已。

回到專欄文章

下斡旋前一定要知道的 5 件事

Sun, 01 Feb 2026 03:54:04 GMT

自住購屋攻略

下斡旋前一定要知道的 5 件事

看到喜歡的房子，而且價格也有機會談到預算內，很多人都會迫不及待想下斡旋或簽要約。

但先等一下！

在下斡旋或簽要約之前，有幾個重要觀念一定要先了解，才能避免一時衝動，讓自己承擔不必要的風險。

一、斡旋和要約，其實都是買方對仲介的委託

不管是「斡旋」還是「要約」，本質上都是買方委託仲介，在一定期間內，用特定價格去跟屋主協議購買這間房子。

也就是說，只要屋主在委託期間內同意你的價格，並在斡旋書或要約書上簽名，買賣就算成立。

接下來，仲介就會安排買賣雙方正式碰面，簽訂買賣契約。

所以，千萬不要以為斡旋或要約只是「問問看」而已。

一旦屋主同意，你卻反悔不買，就可能構成違約。

二、斡旋金被沒收，是怎麼回事？

如果屋主同意出售，但你反悔不買，這筆斡旋金就可能會被全數沒收，作為違約金賠償給屋主。

所以，在下斡旋前，一定要先想清楚：

如果屋主真的同意這個價格，我是不是確定要買？

三、要約沒有付錢，就比較安全嗎？

不一定。

很多人以為要約沒有先付錢，所以比較沒有風險。

但其實，只要屋主同意要約內容，而你反悔不買，一樣可能構成違約。

屋主或仲介可以依照要約書內容，要求你履行契約，或要求你支付要約書上約定的違約金。

所以，不管是下斡旋還是簽要約，都一定要謹慎。

四、下斡旋或簽要約前，先注意這 5 件事

1. 先口頭出價，觀察仲介和屋主反應

即使你很喜歡這間房子，也不要一開始就急著填斡旋書或要約書。

建議先口頭出價，觀察仲介和屋主的反應。

在口頭出價的過程中，你通常可以問到很多資訊，例如屋主是否急售、價格有沒有空間、目前有沒有人出價等。

等你掌握更多資訊，也完成行情查詢、謄本判讀、屋主貸款推估和成本推敲後，再正式下斡旋或簽要約，會比較安全。

當然，如果你真的很怕房子被別人買走，就要加快查行情和評估速度，不要拖太久。

2. 斡旋書和要約書上，一定要有仲介店章

斡旋和要約，距離買賣成立只差一步，所以文件一定要謹慎確認。

簽名前，一定要檢查斡旋書或要約書上是否有仲介公司的店章，也要確認店章和仲介名片上的資訊是否一致。

如果可以，最好直接到仲介店裡簽，比較安全，也避免發生仲介收了斡旋金後找不到人的情況。

3. 委託議價期間，最好不要超過一週

斡旋書和要約書上，都會寫明你委託仲介向屋主議價的期間。

委託期間越長，對仲介越有利，所以仲介通常會希望時間越長越好。

但對買方來說，建議委託期間抓在 5～7 天內就好，盡量不要超過一週。

4. 斡旋書和要約書一定要保管好

斡旋書和要約書都是重要文件，簽完之後一定要妥善保管。

如果是斡旋書，等委託期間結束後，若和屋主仍然沒有談成價格，就要盡快和仲介約時間，把斡旋金拿回來。

5. 臨時反悔時，要立刻留下書面紀錄

如果你在委託期間內突然改變心意，不想買了，只要屋主還沒有簽名同意，就要立刻通知仲介。

除了打電話之外，也一定要發簡訊或訊息，清楚寫下你決定取消委託議價，留下紀錄。

如果有支付斡旋金，也要盡快和仲介約時間拿回。

結論

看到喜歡的房子，想趕快出價是很正常的。

但在下斡旋或簽要約前，一定要先搞清楚：這不是單純問價，而是有法律效果的委託行為。

只要屋主同意，你就不能隨便反悔。

所以，出價前先查行情、看謄本、推估屋主成本，再確認文件內容和委託期間，才能讓自己在議價時更有底氣，也更安全。

回到專欄文章

房客是公司行號，租金要報稅嗎？一次搞懂租賃所得稅與二代健保

Sat, 31 Jan 2026 15:21:24 GMT

租屋x房東視角

房客是公司行號，租金要報稅嗎？一次搞懂租賃所得稅與二代健保

學員問我：

「愛莉老師，如果房客希望用公司名義承租房子，而且租金需要報稅，請問稅的部分應該怎麼算？」

如果租賃合約上的承租方是「公司行號」，也就是法人，和一般自然人承租會有不同規定。

房東最需要留意的，主要有兩個費用：

租賃所得稅
二代健保補充保費

一、租賃所得稅

如果房客是公司行號，並且公司會把租金列為費用，只要每次給付租金超過 2 萬元，依照規定，公司就需要幫房東預先扣繳 10% 的租賃所得稅。

每年 1 月，公司會開立「扣繳憑單」給房東。

等到房東隔年 5 月申報個人綜合所得稅時，再依照自己的所得稅率，計算實際應繳稅額。

如果預扣的稅比較多，就可以退稅；如果預扣的稅不夠，就需要補稅。

二、租賃所得怎麼算？

租賃所得的計算方式，通常有兩種。

方法一：列舉實際費用

可以用全年租金收入，扣掉和出租房屋相關的必要費用，例如：

房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息等。

扣掉費用後的金額，再依照個人綜合所得稅率計算稅金。

方法二：直接扣除 43% 必要費用

如果不想列舉費用，也可以直接用政府規定的 43% 作為必要費用。

計算方式是：

租金收入 ×（1－43%）＝租賃所得

再用這個租賃所得，依照個人所得稅率計算實際稅額。

個人所得稅率可能是 5%、12%、20%、30%、40% 或 45%，要看房東當年度的總所得落在哪一個級距。

三、二代健保補充保費

如果房客是公司行號，而且每次給付租金超過 2 萬元，除了租賃所得稅之外，還需要繳納 2.11% 的二代健保補充保費。

這筆費用通常也是由公司房客協助申報、列印繳款書並繳納。

因此，在實務上，房東和房客常常會先談好「實收租金」，再反推合約上的租金金額。

四、實際案例：房東想實收 35,200 元，合約租金怎麼寫？

假設房東原本希望每個月實收租金是 35,200 元。

但因為房客是公司行號，需要扣繳 10% 租賃所得稅，以及 2.11% 二代健保補充保費，所以合約上的租金可以調整為 40,050 元。

計算方式如下：

租賃所得稅：
40,050 × 10% ＝ 4,005 元

二代健保補充保費：
40,050 × 2.11% ＝ 845 元

所以房客每個月實際匯給房東的金額會是：

40,050－4,005－845＝35,200 元

也就是說，雖然合約租金寫 40,050 元，但扣掉稅和二代健保後，房東實際收到的租金仍是 35,200 元。

五、租賃所得稅多退少補怎麼算？

以上面的案例來看，房客每個月幫房東預扣 4,005 元的租賃所得稅。

一年下來，預扣稅額是：

4,005 × 12＝48,060 元

隔年 5 月，房東申報個人綜合所得稅時，如果選擇用 43% 作為必要費用，租賃所得會是：

40,050 × 12 個月 ×（1－43%）＝273,942 元

接下來，就要看房東當年度的個人所得稅率。

如果房東的所得稅率是 5%

應繳稅額為：

273,942 × 5%＝13,697 元

因為房客已經預扣 48,060 元，比實際應繳稅額多，所以房東可以申請退稅：

48,060－13,697＝34,363 元

如果房東的所得稅率是 20%

應繳稅額為：

273,942 × 20%＝54,788 元

因為房客已經預扣 48,060 元，但實際應繳稅額比較高，所以房東需要補稅：

54,788－48,060＝6,728 元

六、租金低於 2 萬元，就不用申報嗎？

不是喔。

要特別注意的是，雖然每次給付租金超過 2 萬元，才需要由公司預扣 10% 租賃所得稅。

但是，就算每月租金低於 2 萬元，公司仍然會在每年 1 月開立扣繳憑單給房東。

房東在 5 月申報個人綜合所得稅時，還是要把租金收入列入申報。

差別只是：如果租金低於 2 萬元，通常沒有先被預扣 10% 的稅，所以申報時就沒有預扣稅額可以抵扣。

結論

如果房客是公司行號，房東在談租約時，一定要先確認：

租金是否含稅、是否含二代健保，以及房東希望「合約租金」是多少，還是希望「實收租金」是多少。

只要一開始談清楚，後續扣繳、報稅和實際收款就比較不容易產生誤會。

當然，出租給公司行號，除了稅務之外，還有其他合約和使用上的注意事項，也可以參考另一篇文章：「房子租給公司好嗎？房東一定要知道的 6 個重點」

稅費的部分，你學會怎麼算了嗎？

回到專欄文章

新青安房貸划算嗎？申請前一定要知道的 6 件事

Fri, 30 Jan 2026 09:49:38 GMT

房貸x稅務x合約

新青安房貸划算嗎？申請前一定要知道的 6 件事

「新青安房貸」推出後，成了許多首購族最關心的房貸方案。

很多人都會問：「新青安真的比一般房貸划算嗎？」「是不是只要符合資格，就一定要申請？」

這篇文章就帶大家快速了解新青安的內容，以及和一般房貸的差異。

一、適用對象

只要符合以下條件，就可以申請：

年滿 18 歲。
借款人、配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅。

要特別注意的是， 新青安並不限於第一次買房的人，只要符合上述條件即可申請。

二、貸款成數與金額上限

最高可貸 8 成
貸款金額最高 1,000 萬元

三、貸款年限與寬限期

最長可貸 40 年
最長可申請 5 年寬限期

四、貸款利率

新青安最大的特色，就是政府提供利率補貼。

目前政府補貼 1 碼（0.25%） ，再加上公股銀行加碼減半碼（0.125%），合計優惠 1.5 碼（0.375%） 。

另外，央行在 2024 年 3 月升息半碼時，這半碼也由政府吸收，因此借款人的利率維持不變。

目前共有三種利率方案可選擇：

一段式

1.775%（機動利率）

二段式

前 2 年：1.565%（機動利率）
第 3 年起：1.865%（機動利率）

混合式

第 1 年：1.745%（固定利率）
第 2 年：1.845%（固定利率）
第 3 年起：1.865%（機動利率）

提醒大家，一旦選擇其中一種利率方案， 之後就不能再更改 ，因此申請前要先評估自己的需求。

五、申請管道

不論是新青安還是舊版青年安心成家貸款，都是向公股銀行申請，包括：

臺灣銀行
土地銀行
合作金庫
第一銀行
華南銀行
彰化銀行
兆豐銀行
臺灣中小企業銀行

六、新青安真的比一般房貸划算嗎？

這也是大家最常問的問題。

答案是： 不一定，要看你的條件以及持有房屋的時間。

目前新青安的優惠利率，是建立在政府補貼的前提下。不過，政府補貼只有三年，而且是從 2023 年 8 月 1 日開始實施。未來如果補貼取消，在其他條件不變的情況下，一段式利率可能會回到 2.275% 。

另一方面，如果比較一般房貸，很多銀行其實也能提供不錯的條件。

例如，信用良好、收入穩定的首購族，在公股銀行有機會申請到：

貸款成數 8～8.5 成
一段式機動利率約 2.185%

如果是這樣比較，在政府補貼結束之後，新青安的一段式利率 2.275% ，不一定比一般房貸更有優勢。

不過，新青安的 二段式方案 ，前兩年的利率相對較低。

因此，如果你預計買房後只持有約兩年，例如短期換屋、出售，或預計兩年內提前清償貸款，那麼選擇新青安的二段式，確實有機會省下不少利息。

結論

新青安是不是最划算，沒有標準答案，而是要看你的收入、信用條件、貸款成數需求，以及未來持有房屋的規劃。

我的建議是，不要只看新青安，也可以同步比較一般房貸。

最好同時向兩家以上銀行申請貸款，拿到正式條件後再比較利率、成數、寬限期及相關費用，最後選擇整體條件最適合自己的方案。

這也是我一直和學員分享的 「521 貸款原則」 ：多比較、多爭取，往往比一開始就鎖定某一種方案，更容易拿到理想的貸款條件。

回到專欄文章

房貸不只是借錢買房，而是整個家庭財務的關鍵設計

Thu, 29 Jan 2026 14:12:47 GMT

自住購屋攻略

房貸不只是借錢買房，而是整個家庭財務的關鍵設計

許多人在裝潢時，習慣把大筆預算放在木作櫃體、石材與高規格建材上，

卻忽略兩個真正決定氛圍的元素—— 燈光與窗簾 。

事實上，當基礎工程完成後，真正讓空間從「房子」轉化成「家」的，往往不是硬體，而是軟裝的安排與光線的運用。

為什麼房貸規劃，會影響整個人生階段？

在台灣，高房價幾乎已成常態。

對許多家庭而言，房貸支出常常佔收入的六成以上，一旦規劃失當，後續的教育金、退休準備、生活品質，都可能被嚴重壓縮。

Eva 長期服務有房產的客戶，她觀察到，多數人談房貸時，思考層次仍停留在：
「貸幾成？幾年？利率多少？」

但這些，其實只是表面條件。

真正影響長期財務穩定的，是 貸款結構是否與人生節奏相符 。

房貸的兩大類型，決定你後面的選擇空間

一般來說，房貸可分為兩種方向：

一是購置型貸款（俗稱科目一）

也就是第一次買房時使用的分期型貸款，常見年期為 20～40 年，可能搭配寬限期。

這類貸款，會直接影響未來再購屋時的成數限制。

二是周轉型貸款（俗稱科目四）
通常建立在房屋已有增值的前提下，常見形式包含：

分期型周轉
循環型房貸
回復型（透支概念）房貸

不同型態，影響的是現金流彈性與風險承擔方式，而不只是利率高低。

利率不是關鍵，結構才是槓桿效果的來源

一般來說，房貸可分為兩種方向：

一是購置型貸款（俗稱科目一）

也就是第一次買房時使用的分期型貸款，常見年期為 20～40 年，可能搭配寬限期。

這類貸款，會直接影響未來再購屋時的成數限制。

二是周轉型貸款（俗稱科目四）
通常建立在房屋已有增值的前提下，常見形式包含：

分期型周轉
循環型房貸
回復型（透支概念）房貸

不同型態，影響的是現金流彈性與風險承擔方式，而不只是利率高低。

收支比，才是銀行真正看的重點

在實務上，許多貸款卡關，並非房子不好，而是「收支比不過」。

銀行評估時，會以「最高月付金額」作為基準，而非寬限期內的最低支出。

這意味著：
即便你前幾年月付看起來輕鬆，銀行仍會用未來最高還款金額來計算負擔能力。

提前理解收支比標準（六成、七成，甚至更嚴格），往往比事後補件來得重要。

善用周轉金，不是為了投機，而是降低風險

在 Eva 的實務經驗中，周轉型貸款最常被運用在三種情境：

房貸壓力過高，需要降低每月負擔
資產已有增值，希望調整結構，提升彈性
企業主因營運需求，需要穩定的資金週轉來源

但她也反覆強調一個底層原則：
任何槓桿，都必須先能「完全覆蓋成本」。

也就是說，資金用途應先確保能支付貸款利息，再談成長或獲利。

最後一件事：一定要先想好「怎麼還」

不論是分期型、循環型或回復型貸款，真正讓人出問題的，往往不是借，而是「沒想過怎麼退場」。

Eva 建議，每一筆貸款，都應該同時設計：

還款來源
還款時間點
最壞情境的風險承擔方式

房貸不是不能用，而是要「用得清楚」。

結語：好的房貸規劃，是讓房子養得起人生

當房貸規劃得當，房子不只是負擔，而能成為支撐家庭、事業與未來選擇的穩定基礎。

比起追求最低利率，更重要的是讓貸款結構，陪你走過不同人生階段。

回到專欄文章

別把代銷當敵人！很多時候，他反而是你的神隊友

Thu, 29 Jan 2026 09:30:08 GMT

自住購屋攻略

別把代銷當敵人！很多時候，他反而是你的神隊友

很多人在看新成屋或預售屋時，第一個接觸到的就是代銷人員。

不過，很多人對代銷都有既定印象，覺得他們只想把房子賣貴一點，或是不斷推銷。

其實，只要了解代銷的工作模式，

你會發現，很多時候， 代銷和買方的目標其實是一致的——都希望順利成交。

一、代銷公司是怎麼運作的？

目前台灣大部分的新建案，都會委託代銷公司負責銷售。

代銷公司除了負責廣告宣傳，也會投入接待中心、樣品屋、人員薪資、行銷活動等各種成本。

因此，建案順利賣出，代銷公司才能取得約定的銷售佣金。

也因為如此，代銷最大的目標，就是把房子順利成交。

二、現場銷售人員的收入，大多和成交有關

接待中心除了代銷公司的正式員工外，也常有約聘的現場銷售人員。

他們的收入通常由底薪加上成交獎金組成，因此，真正重要的收入來源，往往是成交後的獎金。

也就是說，對他們而言， 能順利成交，比多賣幾萬元價格更重要。

三、為什麼說代銷可能是你的好朋友？

很多人會覺得，代銷一定希望房子賣得越貴越好。

但如果把獎金換算成實際金額，就會發現事情沒有想像中那麼簡單。

假設一間房子的成交價多了 50 萬元，真正增加到第一線銷售人員的獎金，其實可能沒有大家想像得那麼多。

相較之下，如果因為價格談不攏，整筆交易沒有成交，對銷售人員來說反而損失更大。

因此，只要你的出價合理，也展現出真正有購屋意願，很多代銷人員其實都很願意幫忙向現場主管爭取更好的價格。

因為對他們來說， 成交，才是最重要的。

四、真心想買，代銷通常也願意幫你努力

我曾經有位朋友 Rita，就遇過一次很有趣的經驗。

她做足了功課，也查好了行情，提出一個自己認為已經很低的價格。

沒想到，現場的代銷人員不但沒有拒絕，反而主動幫她再向專案爭取更低的價格。

最後，真的成功談到更好的成交條件。

也許，那個價格本來就接近建商願意接受的底價；也可能是代銷真的努力替她爭取。

但重點是，代銷並沒有因為想多賺一點獎金，而故意把價格拉高。

因為對他們而言，讓交易順利完成，比多增加一點點獎金更重要。

五、建立信任，比一開始就殺價更有效

如果你真的很喜歡一個建案，也有購屋計畫，不妨誠實告訴代銷你的需求、預算和考量。

當代銷知道你是真正有購屋意願，而不是只是來看看時，通常也會更願意幫你向建商爭取價格、付款方式，甚至其他優惠條件。

當然，每位代銷人員的服務態度和專業程度都不同，不一定每一次都會遇到願意積極協助的人。

但只要遇到專業又願意站在買方角度思考的代銷，建立良好的互動關係，往往比一開始就把彼此放在對立面，更有機會談到理想的成交條件。

結論

很多人以為，買房時一定要和代銷「鬥智」。

其實，大多數情況下，你們並不是站在對立面。

只要你的出價合理、誠意夠，也願意理性溝通，代銷通常都希望幫助你順利買到房子。

因為對代銷來說， 沒有成交，就沒有業績；而順利成交，才是買方、建商和代銷三方都樂見的結果。

回到專欄文章

工業住宅可以買嗎？一次看懂兩好三壞

Wed, 28 Jan 2026 08:02:32 GMT

自住購屋攻略

工業住宅可以買嗎？一次看懂兩好三壞

工業住宅價格比一般住宅便宜，有些地段甚至非常好，因此不少人會想：「是不是買工業住宅比較划算？」

答案是： 有它的優點，但也有不少需要注意的風險。

今天就帶大家一次了解，工業住宅的「兩好三壞」。

一、什麼是工業住宅？

所謂的 工業住宅 ，就是 土地使用分區屬於工業用地，但實際卻作為住宅使用 。

也就是說，土地原本不是規劃給住家使用，而是工業用途，只是後來被當成住家居住，因此大家習慣稱它為「工業住宅」。

二、工業住宅的兩個優點

第一好：價格通常只有一般住宅的 6～7 折

因為工業用地的土地成本較低，所以房價通常也比較便宜。

在相同區域、相近條件下，工業住宅的價格往往只有一般住宅的 6～7 折 ，對預算有限的買方來說，確實具有吸引力。

第二好：可以作為公司營業登記

如果本身有成立公司、設立營業登記的需求，工業住宅通常也能符合使用需求。

這樣就不需要另外租一個辦公室或營登地址，可以節省不少成本。

三、工業住宅的三個缺點

雖然工業住宅價格便宜，但也有三個很重要的缺點。

第一壞：屬於違規使用，有被取締的風險

工業住宅最大的風險，就是 土地用途與實際使用不符 。

例如台北市內湖五期重劃區、南港工業區，就有不少工業用地被當作住宅使用。幾年前，台北市政府曾成立專案小組進行全面稽查，建商及住戶都因違規使用而收到罰單，並被要求限期改善。

因此，工業住宅最大的風險，不是一定會被處罰，而是 是否遇到政府加強稽查 。

第二壞：貸款條件通常比較差

許多銀行不願意承作工業住宅貸款。

即使願意貸款，通常也會面臨：

貸款成數較低（約 6～7 成）
利率較高

如果購買的是新成屋，情況可能會好一些。

因為建商通常會和銀行整批談貸款，所以有機會取得比較好的貸款條件。有些建商甚至會提供自辦貸款，協助補足銀行貸不到的部分。

不過，等到未來轉售時，新買方就沒有建商整批貸款的優勢，仍然可能因為貸款成數較低，需要準備更多自備款。

第三壞：未來轉手比較不容易

由於貸款條件較差，新買方需要準備更多頭期款，因此願意購買的人相對較少。

這也讓工業住宅的出售抗性比較高，未來增值性通常也不如一般住宅。

四、工業住宅常見 Q&A

Q1：如果因為違規使用被檢舉，可以要求建商負責嗎？

答案：通常不行。

很多建商在銷售時，可能會暗示可以住辦混合使用，但正式簽約時，通常都會要求買方簽署切結書，確認自己知道這是工業用地，只能作為一般事務所、零售業等用途。

如果之後自行當住宅使用而遭到檢舉，責任通常仍由買方自行承擔。

有些建商甚至會以毛胚屋交屋，讓買方自行裝潢，也是為了降低日後的責任。

Q2：怎麼判斷自己買的是不是工業住宅？

可以從兩個地方判斷：

第一，看土地使用分區。

常見會是「乙種工業區」等工業用地。

第二，看建物用途。

可以從建物謄本或使用執照查看，若用途登記為「一般事務所」、「辦公室」或「零售業」等，而實際卻作為住宅使用，就屬於大家常說的工業住宅。

Q3：工業住宅的房屋稅、水電費會比較貴嗎？

一般情況下，不一定。

如果沒有遭到政府認定違規使用，即使建物用途登記為辦公室或一般事務所，只要實際有人居住，通常仍可設立戶籍，也可以申請自住房屋稅率。

但是，如果政府認定違規並要求改按營業用途課稅，稅負就會增加不少，例如：

房屋稅
自住房屋：約 1.2%
營業用：約 3%
地價稅
自用住宅：約 2‰
一般用地：約 10‰

未來出售時，土地增值稅及房地合一稅，也可能因使用性質不同而受到影響。

至於水電費：

水費目前住宅與營業用的費率沒有差別。

電費雖然營業用較高，但台電主要是依照 實際使用情形 認定，而不是看建物登記用途。只要沒有實際營業，一般仍可以申請住家用電，因此大多數情況下，電費也不會有差異。

結論

工業住宅最大的優勢，就是 價格便宜、地點通常不錯，也能兼顧營業登記需求 。

但相對地，也要承擔 違規使用的風險、貸款條件較差，以及未來轉手較不容易 等問題。

因此，工業住宅並沒有絕對的好或不好，而是要看你的購屋目的。如果是自住或投資，在下決定前，一定要先充分了解相關法規、貸款條件，以及未來可能面臨的風險，再評估是否適合自己。

回到專欄文章

夫妻買房誰當貸款人？規劃得好，未來買第二間更有優勢

Tue, 27 Jan 2026 07:46:21 GMT

自住購屋攻略

夫妻買房誰當貸款人？規劃得好，未來買第二間更有優勢

夫妻一起買房，共同打造屬於自己的家，是一件很值得開心的事。

在高房價的時代，許多家庭都需要雙薪才能負擔房貸。不過，很多人不知道的是， 貸款人要登記誰、保證人由誰來擔任，其實也會影響未來的貸款彈性。

一般來說，房貸可以 透過「一般保證人」來提高銀行的授信額度，而且一般保證人不會因此占用自己的貸款額度 ，如果規劃得當，對未來再購屋會更有彈性。

舉個例子：

假設先生年收入 100 萬元，太太年收入 50 萬元，夫妻目前名下都沒有房產，也沒有任何貸款，現在想買一間總價 1,200 萬元的房子，預計申請 8 成房貸（960 萬元）。

如果考量未來還有再買房、置產的規劃，建議這間房子可以 先登記在太太名下，由太太擔任貸款人，先生擔任一般保證人。

雖然太太的收入比較低，但因為先生擔任一般保證人，銀行在評估時，會把夫妻雙方的還款能力一起納入考量，等於有 150 萬元的家庭年收入作為支撐。而且先生名下沒有任何貸款，也會讓銀行對這筆房貸更有信心。

等房子完成過戶、貸款核准後，太太名下會有一筆 960 萬元的房貸；而先生因為只是 一般保證人 ，這筆房貸對先生是「從債務」，不是「主債務」， 不會算在先生名下 ，房子也沒有登記在先生名下，因此先生仍然維持「名下沒有房屋、沒有房貸」的狀態。

未來如果夫妻想再買第二間房子，就可以由先生擔任貸款人。即使房屋位於央行信用管制區域內，先生仍可視為 第一屋購屋人 ，不會受到第二戶貸款限制；再加上先生收入較高、名下沒有房貸，通常銀行也能提供較好的貸款條件，甚至不一定需要太太擔任保證人。

透過事先規劃貸款人與保證人的安排，不僅能提高第一間房子的貸款成功率，也能為未來的購屋與資產配置保留更多彈性。

回到專欄文章

預售屋換約怎麼算？一次搞懂付款方式、價差與注意事項

Mon, 26 Jan 2026 07:13:54 GMT

自住購屋攻略

預售屋換約怎麼算？一次搞懂付款方式、價差與注意事項

什麼是預售屋「換約」？

所謂的 預售屋換約 ，就是把原本的預售屋買賣契約，轉讓給另一個人。

因為預售屋還沒有蓋好，也還不能辦理過戶，所以買房時，買到的其實是一份買賣契約。合約裡會記載房屋總價、坪數、戶別、付款方式、建材配備等內容。

除了直接向建商或代銷購買之外，有些人也會向原本的買方承接這份合約，這就是大家常說的「換約」。

完成換約後，原買方的權利和義務，都會由新的買方承接。

有些建商會直接更換合約上的買方姓名；有些則會另外簽署一份「讓渡書」，由原買方、新買方和建商三方共同簽名。

提醒大家：

自 2023 年 7 月 1 日起，《平均地權條例》新增預售屋換約限制。現在大部分預售屋，除非符合法律規定的特殊情況，否則不能任意換約轉讓。

所以下面的內容，主要適用於當時可以合法換約的案件，或符合例外規定、仍可換約的情況。

換約時，錢到底要怎麼付？

很多人會以為，買預售屋最大的優點就是可以慢慢分期付款。

但如果你是買別人的換約物件，就不一定能享受到這個優勢。

原因很簡單。

因為原屋主通常已經付了一部分工程款，如果他還希望賺價差，你就必須先把這些錢付給他。

也就是說， 換約最大的特色，就是前面要準備的現金通常比較多。

以下用一個例子來說明。

範例一：屋主賺錢換約

假設 A 當初向建商買了一間預售屋，總價 1,000 萬元 。

在付完第二期工程款後，A 決定把合約以 1,100 萬元 轉讓給 B。

這時，B 一開始要支付給 A 的金額包括：

A 已經付給建商的款項：210 萬元
A 想賺的價差：100 萬元

因此，B 必須先支付 310 萬元 給 A。

完成換約後，B 再依照建商原本的付款進度，繼續支付後續工程款共 90 萬元 ，最後交屋時再辦理 700 萬元 的銀行貸款。

範例二：屋主賠錢換約

也有另一種情況。

有些屋主因為資金周轉困難，後續工程款繳不出來，只好趕快出售。

與其違約被建商沒收已繳款項，不如降價出售，至少可以拿回部分資金。

假設同樣這間房子，A 願意用 950 萬元 出售。

因為 A 已經付給建商 210 萬元 ，但願意自己吸收 50 萬元 的損失，所以 B 只需要支付：

210 萬元－50 萬元＝ 160 萬元

完成換約後，B 同樣繼續支付剩下的工程款 90 萬元 ，最後交屋時再辦理 700 萬元 的房貸。

也就是說，B 最後用 950 萬元 買到原本售價 1,000 萬元 的房子。

不過，相較於直接向建商購買，一開始還是需要準備較多的現金，因此無法完全享受到預售屋分期付款的優勢。

預售屋換約有哪些優點？

雖然換約通常需要先拿出比較多現金，有時還要支付原屋主的價差。

但它還是有幾個優點。

例如：

喜歡的建案已經完銷。
原屋主買得早，價格比現在便宜很多。
原屋主急著出售，願意降價讓利。

遇到這些情況，有時候透過換約取得的價格，反而比直接向建商購買還便宜。

這也是為什麼，即使限制越來越多，換約市場仍然一直存在。

換約最重要的，不只是價格

很多人談換約，都只注意成交價格。

但其實，更重要的是 確認整份合約內容。

因為換約不是只買一間房子，而是承接原本買方的所有權利與義務。

因此，除了付款方式要確認清楚之外，也一定要仔細審閱：

預售屋買賣契約
格局圖
客變資料（如果有）
廣告文宣
建材設備表

把這些資料都保留下來，未來交屋驗屋時，才能一項一項比對，確認建商是否依照合約施工，避免日後發生爭議。

回到專欄文章

夫妻買房有學問！一個小細節，可能讓你錯過重購退稅

Sun, 25 Jan 2026 05:58:57 GMT

自住購屋攻略

預售屋驗屋注意事項，交屋前一定要檢查這些地方！

很多夫妻第一次買房時，都會討論一個問題：

「房子到底要登記誰的名字？」

有些人會說：

「第一間登記老婆，第二間登記老公，這樣最公平。」

也有人覺得：

「反正都是一家人，登記誰的名字應該都沒差吧？」

其實， 差很多。

尤其如果未來有換屋打算，登記方式不同，可能就會影響能不能申請重購退稅。

一、重購退稅是什麼？

所謂的重購退稅，就是政府提供給自住換屋族的一項租稅優惠。

簡單來說，如果你出售原本自住的房子，又在規定期限內買新的自住房屋，而且符合相關條件，就有機會申請退還部分稅金。

其中最常見的，包括：

房地合一稅（或舊制的相關所得稅）
土地增值稅

這些稅金加起來，有時候可以省下不少錢。

二、真正容易踩雷的是土地增值稅

很多人不知道的是，房地合一稅和土地增值稅的規定並不完全一樣。

例如房地合一稅，夫妻通常是一起申報，因此符合規定時，影響相對沒那麼大。

但是 土地增值稅重購退稅 ，就有一個很多人容易忽略的條件：

出售舊屋和購買新屋，原則上要是同一個人的名下。

舉例來說：

第一間房子登記在太太名下。

換屋時，舊房子賣掉了，新房子卻改登記在先生名下。

即使其他條件都符合，也可能無法申請土地增值稅的重購退稅。

很多夫妻都是到了報稅時，才發現少了一項可以申請的優惠。

三、那貸款怎麼辦？

很多人看到這裡會問：

「可是如果一直都登記同一個人的名字，不是會影響貸款嗎？」

其實，不一定。

因為在實務上， 房屋所有權人 和 貸款人 可以是不同的人。

例如：

第一間房子登記在太太名下。

未來換屋時，第二間房子仍然登記在太太名下，讓重購退稅的條件比較容易符合。

但貸款可以由先生擔任主要借款人，再依銀行規定由太太配合辦理相關文件。

這樣有機會兼顧貸款規劃，也保留申請重購退稅的機會。

當然，每家銀行的貸款條件不同，實際仍要依個案評估。

四、驗屋，不是在找麻煩

很多夫妻買第一間房子時，只想到現在。

但如果未來有可能換屋，我會建議把下一步也一起想進去。

因為一開始登記誰的名字，看起來只是個小決定，卻可能影響未來：

能不能申請重購退稅
房貸怎麼安排
稅負怎麼規劃
家庭資產怎麼配置

這些都值得提前思考。

五、我的建議

如果只是單純買房，登記誰的名字沒有標準答案。

但如果你們已經知道，未來幾年有換屋、增貸或資產規劃的需求，就不要只考慮眼前方便。

建議在簽約前，就先和代書、銀行或專業人士討論，了解貸款、稅務和產權安排，再決定房子要登記在誰的名下。

提前規劃，往往比事後補救來得容易，也有機會省下不少稅金。

回到專欄文章

租屋家具、家電壞了誰負責？一次搞懂房東與房客的修繕責任

Sun, 25 Jan 2026 05:48:36 GMT

租屋x房東視角

租屋家具、家電壞了誰負責？一次搞懂房東與房客的修繕責任

有學員曾經問我：

「愛莉老師，我租的房子有附冰箱，結果才住三個月冰箱就壞了，到底應該房東修，還是我要自己修？」

這個問題真的很常見。

很多房東為了讓房子比較好出租，都會附上冷氣、冰箱、洗衣機、熱水器等家具、家電。

但等到設備真的壞了，雙方常常第一個反應都是：

「這不是應該你負責嗎？」

其實，大部分的答案，都可以從租約裡找到。

一、先看租約怎麼約定

現在租賃契約通常都會載明「修繕責任」。

所以，設備壞掉時，第一件事情不是急著爭論，而是先把租約拿出來看看。

如果合約有特別約定，就依照約定辦理。

如果沒有特別約定，通常會依照法律的一般原則來判斷。

二、正常使用下壞掉，原則上由房東負責

如果冰箱、冷氣、洗衣機等設備，是房東提供的，而且房客只是正常使用，不是人為破壞，那麼原則上，修繕責任會由房東負責。

例如：

冰箱突然不冷
冷氣故障
洗衣機馬達損壞
熱水器自然故障

如果還在保固期內，就可以請原廠維修。

如果保固已經過了，通常也是由房東負擔維修費用。

三、有些消耗品，通常由房客自行更換

不過，也不是所有東西都由房東負責。

像是一些日常使用就會耗損的消耗品，通常會由房客自行更換。

例如：

燈泡
熱水器電池
遙控器電池

如果是房客自己專用的設備，這些小額耗材，多半就是自行處理。

但如果是公共空間，例如套房走道、公共樓梯的照明，就屬於房東管理的範圍。

四、最容易有爭議的，就是「這到底算不算耗材？」

實務上，真正容易吵架的，其實不是冰箱壞掉，而是一些介於中間的項目。

例如：

冷氣清洗誰負責？
冷媒補充算保養還是維修？
濾網需要定期清洗，是房東還是房客？

這些都沒有一個放諸四海皆準的答案。

很多時候，還是要看故障原因、使用情況，以及雙方當初的約定。

五、最好的方法，就是簽約前先講清楚

我一直都認為，好的租賃關係，不是出了問題才討論，而是在簽約時就先把規則講清楚。

像是：

哪些設備由房東負責維修？
哪些耗材由房客自行更換？
定期保養誰負責？
發生故障時，要通知誰？

如果能在租約裡寫清楚，未來真的遇到問題，雙方就比較不容易因為認知不同而產生爭議。

畢竟，比起事後爭執，事前把話說清楚，對房東和房客都是最省事的做法。

回到專欄文章

預售屋驗屋注意事項，交屋前一定要檢查這些地方！

Sat, 24 Jan 2026 05:20:21 GMT

自住購屋攻略

預售屋驗屋注意事項，交屋前一定要檢查這些地方！

很多人買預售屋，都是第一次驗屋。

因為簽約的時候，房子還沒蓋好，有些甚至連地基都還沒開始施工。當初能看的，通常只有合約、廣告 DM、樣品屋和模型。

所以真正看到自己的房子，就是交屋前的這一次。

而驗屋，就是確認建商有沒有把房子蓋成你當初買的樣子，也是保障自己權益最重要的一個步驟。

那麼，驗屋到底要注意哪些地方呢？

一、驗屋前，先把資料和工具準備好

驗屋當天，建議先準備一份自己的驗屋清單，不然看到後面，很容易忘了前面有哪些地方還沒檢查。

另外，記得把相關資料一起帶著：

買賣合約
房屋平面圖
廣告 DM
客變施工圖（如果有客變）

也可以準備一些簡單的小工具，驗屋會方便很多，例如：

10 元硬幣（敲敲看磁磚有沒有空心）
水平儀（檢查地板、檯面有沒有傾斜）
手機充電器（測試插座有沒有通電）
手機手電筒（查看櫃體、天花板等陰暗角落）
紙膠帶（把需要修繕的地方先做記號）
手機（拍照、錄影存證）
紅藥水（測試馬桶和排水是否順暢）

二、不要不好意思，驗仔細一點

很多人第一次驗屋，都會有點不好意思。

因為建商通常都會安排客服和工務陪著你，一路跟著你檢查。

驗了一、兩個小時之後，不少人心裡就開始想：

「是不是驗太久了？」
「會不會讓人家等太久？」

其實，真的不用有這種壓力。

驗屋本來就是你的權利。

一間房子少則幾百萬、多則上千萬元，多花一點時間，把每個地方都確認清楚，非常值得。

例如：

每一扇窗戶能不能順利開關
每一道門有沒有歪斜、好不好開關
每個插座、開關是否正常
地板、磁磚有沒有空鼓
牆面、天花板有沒有裂痕、滲水
廚房、浴室、冷氣排水是不是順暢

都建議一項一項慢慢確認。

如果發現問題，也不用客氣，直接用紙膠帶貼起來，再拍照或錄影留存，方便建商後續修繕。

三、問題修好之前，不要急著簽名

這也是很多人容易忽略的一件事。

如果驗屋時發現瑕疵， 在建商修好之前，不要急著簽驗收文件。

可以先請建商把所有缺失整理成清單，約好修繕時間。

等全部修繕完成後，再安排一次複驗，確認真的都改善了，再完成驗收。

其實，驗屋不是只能驗一次。

只要建商還沒把問題修好，你都可以要求再次確認，通常也不需要另外付費。

畢竟，一旦完成驗收，之後才發現問題，就可能要依照保固規定處理，不像交屋前這麼容易要求建商改善。

四、驗屋，不是在找麻煩

很多人等了兩、三年，甚至更久，終於等到房子蓋好了。

到了交屋那一天，反而因為太開心、太期待搬新家，或不好意思麻煩建商，就匆匆把驗屋完成。

但我一直認為， 驗屋不是在找建商麻煩，而是在保護自己的權益。

畢竟，驗屋可能只花你兩、三個小時，但住進去之後，卻可能是十年、二十年。把這兩、三個小時花好，非常值得。

也很推薦直接付費請專業的科技驗屋公司來協助服務喔！

我整理了一份《預售屋、新成屋驗屋清單》

如果你最近剛好準備交屋，歡迎加入我的 Line 官方帳號
留言： b2
我就把這份驗屋清單分享給你。

照著清單一項一項檢查，驗屋會更有方向，也更安心。

回到專欄文章

買房合約少看這一項，可能欲哭無淚！建物用途一定要確認

Fri, 23 Jan 2026 14:13:18 GMT

自住購屋攻略

買房合約少看這一項，可能欲哭無淚！建物用途一定要確認

很多人在買房時，都會關心價格、格局、樓層、採光，卻常常忽略兩個很重要的項目：

土地使用分區
建物用途

「土地使用分區」是都市計畫中非常重要的一環，但真正影響房屋可以怎麼使用的，往往是 建物用途 。

因此，買房時千萬不要只看土地使用分區，更要確認你買的那一戶，建物用途到底登記成什麼。

一、建物用途，有時比土地使用分區更重要

最常見的例子，就是一般住宅用地。

住宅用地上的建物，在建照、使照或建物謄本上，通常會登記為：

住家用。
集合住宅。

這種情況最單純，也最符合一般人的居住需求。

不過，是不是只要不是住宅用地，就一定不能當住宅使用呢？

答案是不一定。

例如：商業用地

商業用地上的建築，有些戶別（通常是低樓層，或不同棟別）在建商申請建照時，就已經登記為住宅使用。

另外一些戶別，則可能登記為一般事務所（辦公室）使用。

因此，同一個建案，不同戶別的建物用途可能完全不同。

市場用地

市場用地也是類似的情況。

通常只要建案中有部分空間作為市場使用，例如一樓出租給超市或賣場，其餘樓層仍然可以依法登記為住家使用。

工業用地

至於工業用地，最常見的是 乙種工業區（乙工） 。

大部分建物用途都只能登記為：

一般事務所
零售業

通常不能直接登記為住宅用途。

因此，購買工業區產品前，更要特別確認建物用途。

二、忽略建物用途，可能無法主張建商違約

之前曾經有一則新聞，高雄某建案主打時尚輕豪宅。

後來，高雄市政府查出該建案位於 旅館區土地 ，依法不能作為住宅使用。

許多住戶因此認為自己受騙，主張建商涉及詐欺，要求解除買賣契約並返還購屋款項。

然而，法院審理時查閱相關契約內容，發現合約內其實已經清楚載明「旅館區用地」等相關內容。

因此，法院最後駁回住戶的請求。

合約內容，一定要仔細閱讀

其實，大部分建商都會在合約中揭露土地使用分區及相關資訊，以降低日後的法律責任。

因此，身為購屋人，除了仔細閱讀合約之外，如果對土地使用分區有任何疑問，也一定要進一步確認建物用途。

建議可以要求查看：

預售屋：建築執照（建照）
成屋：使用執照（使照）

並確認自己想購買的那一戶，在建照或使照上， 建物用途究竟登記為什麼用途 。

這比單純知道土地使用分區更加重要。

總結

買房時，很多人只看到土地使用分區，卻忽略了真正影響使用方式的，其實是 建物用途 。

因此，在簽約前，不妨多花一點時間確認：

土地使用分區是什麼？
建物用途登記為什麼？
是否符合自己未來的使用需求？

畢竟，買房是一筆不小的支出。

如果開開心心買了新房，入住後才發現有違規使用的疑慮，甚至影響自己的權益，那真的會讓人欲哭無淚。

回到專欄文章

旅宿不只是住宿，而是一種資產經營：從內容合作到「邊玩邊賺」的新商業模式

Thu, 22 Jan 2026 14:17:59 GMT

買房資金不是夢

旅宿不只是住宿，而是一種資產經營：從內容合作到「邊玩邊賺」的新商業模式

在國旅競爭日益激烈的時代，旅宿早已不只是提供住宿的空間，而是一門需要整合行銷、內容與資產思維的經營事業。

價格戰、平台抽成、房源暴增，讓許多旅宿業者開始思考一個問題：
除了訂房平台，還有沒有其他能創造穩定流量與收入的方式？

在 Podcast《愛莉說好室》中，長期深耕旅宿產業的 貝瑞大叔 ，分享他如何從旅宿經營者的角色，走到串連旅宿與內容創作者的全新商業模式。

從二房東到旅宿經營者，看見產業真正的痛點

貝瑞大叔投入旅宿產業超過 15 年，從早期的二房東、飯店營運，到民宿與特色場域經營，累積了豐富的一線經驗。

他觀察到，多數旅宿在行銷上高度依賴訂房平台，不僅利潤被壓縮，也容易陷入價格競爭。

而疫情期間，更加速產業洗牌：

市區型旅宿短期衝擊大
觀光型、特色型場域反而出現新機會
國旅期間，旅宿數量不減反增，競爭更白熱化

這些現象，促使他開始思考「流量來源是否能更分散」。

為什麼旅宿開始需要內容創作者？

早期的旅宿行銷，以部落客與文字推薦為主；後來演變成團購主、團媽銷售住宿券；近幾年，則進入短影音與 KOL 的時代。

貝瑞大叔指出，內容創作者最大的價值不只是曝光，而是：
他們能把體驗轉化成信任，再把信任轉化成行動。

當消費者在訂房前，已透過影片「先住過一次」，價格不再是唯一決策因素，體驗與故事反而成為關鍵。

讓內容「真的變現」的關鍵：分潤與追蹤機制

為了解決旅宿與創作者之間「只曝光、不轉單」的問題，貝瑞大叔成立了 人客多 ，建立一套能追蹤成效、進行分潤的合作模式。

這套機制包含三個核心概念：

互惠合作 ：創作者以內容交換住宿或體驗
專屬方案 ：提供粉絲可追蹤的訂房優惠
成果分潤 ：實際成交後，再依結果分配收益

這樣的設計，讓創作者不只是接案拍片，而能建立長期收入來源；旅宿也能把行銷預算，花在真正有成效的地方。

不是粉絲多就好，旅宿更在意「形象適不適合」

在合作篩選上，貝瑞大叔特別強調： 內容調性比粉絲數更重要。

對於中高端旅宿或特色品牌來說，創作者過往的內容風格、呈現方式、是否尊重品牌定位，
都會直接影響合作意願。

也因此，成功的內容行銷，從來不是亂槍打鳥，而是「對的場域 × 對的創作者 × 對的受眾」。

「邊玩邊賺」不是一步登天，而是一條長期路

許多人對旅遊 KOL、團媽、內容創作者心生嚮往，但貝瑞大叔也坦言，最辛苦的階段，往往是剛起步的前期。

在還沒有流量與資源時，創作者往往需要自行負擔拍攝成本、累積作品、建立信任。

真正能長久走下去的人，不是最快爆紅的，而是願意長期經營社群、服務粉絲的人。

結語：旅宿 × 內容，正在形成一個新的生態圈

未來的旅宿市場，將不只是「賣房間」，而是結合體驗、內容、社群與資產思維的整合經營。

當旅宿業者願意把行銷視為投資，創作者能以內容創造價值，雙方就能形成正向循環，讓「邊玩邊賺」不再只是口號。

這不只是一種斜槓方式，更是一個正在成形的新型旅遊商業模式。

回到專欄文章

沒有薪轉可以貸款嗎？現金收入族必看的貸款攻略

Thu, 22 Jan 2026 02:43:57 GMT

買房資金不是夢

沒有薪轉可以貸款嗎？現金收入族必看的貸款攻略

曾經有一位在補習班任教的英文老師，申請房貸時遇到了困難，於是打電話來找我諮詢。

了解後才知道，她已經擔任英文老師好幾年，收入穩定、薪水也不錯。

但因為補習班習慣發放現金，也沒有替老師申報薪資，因此每年的扣繳憑單金額都不高。

她辛苦存了好幾年的錢，終於買了一間房子，卻因為沒有薪資轉帳紀錄，也沒有漂亮的扣繳憑單等報稅資料可以提供給銀行參考。

即使她請補習班開立在職證明及薪資證明書，銀行仍然無法全數認列她的收入。

最後，我建議她請收入較高的家人擔任保證人，提高整體授信條件。

後來，她請姐姐協助擔任保證人，才順利爭取到理想的貸款額度。

良好的收入紀錄，是申請貸款的重要條件

想順利申請房貸，維持完整、穩定的收入紀錄，可以說是最重要的條件之一。

因為申請貸款時，銀行一定會請你填寫一項資料：

「還款來源」。

大多數人在退休前，還款來源通常都是勾選 薪資收入 。

當然，也有人會勾選：

投資收入
租金收入
其他固定收入

不論勾選哪一項，都需要提供相對應的資料，讓銀行確認你的還款能力。

如果薪水是領現金，該怎麼辦？

以一般上班族來說，如果還款來源填寫的是「薪資收入」，通常需要提供：

任職公司
工作年資
職稱
收入資料
報稅資料或薪資轉帳紀錄

那如果工作本來就是領現金呢？

其實也不用太擔心。

建議每次領到薪水後，都盡快透過 ATM 存入自己的銀行帳戶。

只要符合你的工作型態，也確實能證明你的工作內容及收入來源，再加上工作時間夠長，例如提供一年以上的存摺紀錄，通常還是有銀行願意認列這筆收入。

真實案例一：牙醫診所技師

曾經有一位學員在兩家牙醫診所擔任技師。

他每兩週領一次薪水，而且都是領現金。

不過，他每次領到薪水後，都固定到 ATM 存入自己的帳戶。

申請貸款時，銀行除了查看他的存摺紀錄，也致電兩家診所確認他的任職狀況。

由於他的工作內容屬實、收入穩定，加上提供了長時間的存款紀錄，因此最後取得的貸款條件依然非常好。

如果他每次領到現金後都沒有存進銀行，就很難證明自己的收入，也容易影響貸款條件。

因此， 持續建立銀行的收入紀錄，對貸款來說非常重要。

真實案例二：知名風水老師

另一位學員是一位知名風水老師，自己成立工作室，經營多年。

由於工作性質的關係，大部分收入也都是收現。

不過，她每兩週都會固定將收入存入銀行。

銀行核貸前，除了查看她的存摺紀錄，也透過 Google 搜尋她的官方網站、專欄文章，以及曾經上節目的影片。

確認她提供的收入證明與工作內容相符後，銀行認定收入合理，因此順利核准貸款，而且貸款條件同樣非常不錯。

平常也要維持良好的帳戶使用習慣

另外，由於申請貸款時，薪資帳戶的存摺影本通常也會提供給銀行參考，因此平時也要養成良好的帳戶使用習慣。

例如：

不要讓帳戶經常被提領到幾乎沒有餘額。
避免讓銀行認為自己是月光族，沒有存款習慣。
信用卡帳單一定要按時全額繳清。
不要使用循環利息。

這些都是銀行評估個人信用及還款能力的重要依據。

總結

如果你的薪水是領現金， 不代表銀行一定不會認列你的收入。

重點在於，你是否能夠提供完整、合理且持續的收入證明。

只要平時養成固定存款的習慣，建立長期的銀行收入紀錄，並搭配工作證明、報稅資料或其他佐證文件，即使沒有薪資轉帳，一樣有機會取得不錯的貸款條件。

千萬不要因為一時疏忽，沒有留下收入紀錄，或忽略信用卡繳款習慣，而影響未來貸款的成數與利率條件。

回到專欄文章

預售屋交屋後，為什麼覺得房子變矮了？原因一次看懂

Wed, 21 Jan 2026 06:27:33 GMT

自住購屋攻略

預售屋交屋後，為什麼覺得房子變矮了？原因一次看懂

很多人在看預售屋時，都會有這樣的經驗：

樣品屋看起來寬敞又舒服，但真正交屋後，卻覺得房子不但變小了，連天花板好像也變低了。

為什麼明明建商標示的是 3 公尺樓高 ，入住後卻總覺得房子有壓迫感呢？

其實，這是很多預售屋常見的情況。

樣品屋容易讓人忽略實際空間感

看預售屋時，通常只能參考精心設計的樣品屋及平面配置圖。

在燈光、設計及空間規劃都經過包裝的情況下，很容易忽略實際交屋後可能遇到的問題。

除了最常見的「室內平面空間變小」之外，很多人還會發現：

房子的垂直高度，好像也被壓縮了。

樓高 3 公尺，不代表室內淨高就是 3 公尺

原因就在於，建商所標示的 樓層高度 ，本身就包含了樓地板的厚度。

一般樓地板厚度約為 15 公分 ，因此：

樓層高度：約 3 公尺
扣除樓地板厚度約 15 公分後
實際室內淨高約只剩 2.85 公尺

如果室內還有較多的大樑，就會讓人感覺空間更低、更有壓迫感。

裝潢完成後，高度還會再降低

另外，台灣人裝潢時大多喜歡施作天花板，並搭配崁燈設計。

如果先不考慮樑的厚度，一般天花板大約還需要保留 12～15 公分 的施工空間。

也就是說：

原本淨高約 2.85 公尺
再扣除天花板約 12～15 公分

最後真正完成裝潢後，室內淨高大約只剩 2.7 公尺 左右

這也是許多人入住後，會覺得房子變矮、空間有壓迫感的主要原因。

為什麼現在很多建案樓高都做到 3.2 公尺以上？

為了解決這個問題，近年不少預售屋或新成屋，開始把標準樓層高度提高到 3.2 公尺 ，甚至 3.35 公尺 。

目的就是希望在扣除：

樓地板厚度
天花板裝潢

之後，室內仍能保有約 3 公尺 左右較舒適的淨高，提升整體居住品質。

看預售屋時，別忘了留意樓層高度

下次看預售屋時，除了留意坪數、格局之外，也別忘了詢問建商：

標準樓層高度是多少？
扣除樓地板後的室內淨高有多少？
是否有預留天花板施工空間？

事先多了解這些細節，就能避免交屋後才發現房子比想像中矮，留下遺憾。

回到專欄文章

買房收租到底賺什麼？租金投報率的真相一次解析

Tue, 20 Jan 2026 09:35:33 GMT

租x房東視角

買房收租到底賺什麼？租金投報率的真相一次解析

很多人常說：

「台灣租金投報率這麼低，買房收租到底在賺什麼？」

其實，這個問題要分幾個層次來看。

首先，在討論租金投報率之前，我們要先釐清一件事：

你是用哪一種角度在計算「投報率」？

其實，租金投報率有兩種常見算法，算出來的數字差很多，代表的意義也完全不同。

一、總價租金報酬率

這是最常見，也是最保守的算法，主要反映的是 整體資產的報酬率 。

計算方式：

年租金收入 ÷ 房屋總投入成本（包含裝潢、稅費）

範例：

房價：1,000 萬元
裝潢＋稅費：200 萬元
總投入成本：1,200 萬元

每月租金 3.5 萬元，全年租金收入為 42 萬元。

因此：

總價租金報酬率 = 42 萬 ÷ 1,200 萬 = 3.5%

這個報酬率確實不算高。

如果完全使用自有資金買房收租，每年只有 3.5% 的報酬，對不少人來說，吸引力並不高。

二、自有資金租金報酬率

這是比較貼近實際投資情況的算法。

它看的不是房屋總價，而是：

自己真正拿出多少錢，最後賺到多少報酬。

因此，這種算法特別適合有使用房貸槓桿的收租族。

計算方式：

（年租金收入－年貸款利息支出）÷ 自備款

範例：

房價：1,000 萬元
裝潢＋稅費：200 萬元
總成本：1,200 萬元
房貸：800 萬元
自備款：400 萬元

每月租金收入 3.5 萬元，全年租金收入為 42 萬元。

每月房貸利息支出 1.5 萬元，全年利息支出為 18 萬元。

因此：

自有資金租金報酬率 =（42 萬－18 萬）÷ 400 萬 = 6%（稅前）

如果裝潢費用也透過貸款支應，自備款還能再降低，投報率也有機會進一步提高。

這也是為什麼，同樣一間房子，只要資金槓桿不同，最終的報酬率就可能差很多。

所以，買房收租到底在賺什麼？

很多人把焦點放在租金投報率，其實真正的價值，不只有租金收入。

買房收租通常包含以下幾個面向：

✔ 槓桿效益

透過房貸槓桿，提高自有資金的報酬率。同樣一筆自備款，有機會創造更高的收益。

✔ 穩定現金流

租金每月固定入帳，可以成為資產穩定的現金流來源。

✔ 資產保值與增值潛力

如果購買的是具有發展潛力的地段，未來除了租金收入，還有機會享有房價增值所帶來的資本利得。

✔ 財務配置的一環

相較於波動較大的投資工具，房地產通常屬於中長期、相對穩定的資產配置選項。

那多少報酬率才算合理？

其實沒有標準答案。

不過，可以有一個簡單的比較基準。

如果今天把自有資金拿去投資台灣主流 ETF，例如 0050 或 00878 ，

年化殖利率大約落在 3.5%～4.5% 左右。

因此，如果買房收租的 自有資金租金報酬率 能夠達到 5%～6% ，甚至更高，對許多投資人來說，就已經是具有吸引力的報酬水準。

當然，還有幾個重要前提：

地段具有未來增值的潛力。
租客素質穩定，出租風險可控。
房屋本身條件良好，未來出售也不困難。

總結

台灣的 總價租金報酬率 看起來或許不高，但如果搭配適當的貸款槓桿，並做好資產配置， 自有資金租金報酬率 仍然有機會成為相當穩健的投資工具。

因此，買房收租真正重要的，不只是投報率的數字，而是你是否掌握了：

對的地點
對的物件
對的操作節奏

當這三件事都做對了，收租不只是每月領租金，更是在一步一步累積自己的資產，打造長期、穩健又安心的財務基礎。

回到專欄文章

房子可以過戶，但房貸不用一起移轉嗎？一次搞懂過戶、贈與、買賣怎麼規劃

Mon, 19 Jan 2026 09:22:54 GMT

房貸x稅務x合約

房子可以過戶，但房貸不用一起移轉嗎？一次搞懂過戶、贈與、買賣怎麼規劃

一、房子過戶了，房貸可以還留在爸爸名下嗎？

很多學員都問過我：

「愛莉老師，我爸爸名下有一間房子，現在還有房貸。如果他把房子過戶給我，房貸可以不用一起移轉嗎？」

答案是： 可以，但要先了解其中的風險。

很多人以為，房子過戶，房貸一定也要跟著換人。

其實不是。

因為在法律上， 房屋所有權 和 房貸債務 是兩件不同的事情。

所以有可能出現這種情況：

房子登記在小孩名下
房貸還是爸爸繼續繳

這在實務上並不是沒有發生。

那銀行會同意嗎？

很多人接著會問：

「銀行知道嗎？」

如果貸款一直正常繳、沒有遲繳，銀行未必會主動注意到房屋所有權已經變更。

不過，大部分房貸契約都會約定， 沒有經過銀行同意，不可以任意移轉擔保品。

如果之後發生逾期、違約，或銀行查核發現房屋已經過戶，就有可能要求更換債務人、增加保證人，甚至依照貸款契約主張相關權利。

另外要特別注意的是，只要房貸還沒還清， 銀行的抵押權就一直存在。

也就是說，即使房子已經過戶給孩子，只要爸爸沒有繼續繳房貸，銀行還是可以依法拍賣房子。

如果最後真的被法拍，也是先清償銀行的債權和相關費用，剩下的錢，才會交給當時的房屋所有權人。

二、如果是用「贈與」的方式過戶

很多父母第一個想到的，就是直接把房子贈與給孩子。

可以，但建議先確認兩件事。

第一，要不要繳贈與稅？

要先看房屋評定現值、土地公告現值，以及當年度的贈與稅免稅額。

如果房子過戶了，但房貸還是爸爸繼續繳，通常會以贈與財產的價值來計算贈與金額。

如果房貸也一起由孩子承擔，計算方式又會不同。

實際要不要繳贈與稅，建議請代書或會計師先試算。

第二，可以善用父母的免稅額

因為爸爸、媽媽的贈與免稅額是分開計算的，所以很多家庭都會利用：

分年贈與
爸爸先贈與部分持分給媽媽（夫妻間贈與免贈與稅）
再由爸爸、媽媽分別贈與給子女

不同的家庭，最適合的做法也不同。

贈與，不一定最省稅

很多人以為贈與最簡單、最省錢。

但如果未來還打算賣房，就一定要把 房地合一稅 一起考慮進去。

因為受贈取得的房屋，未來出售時的成本認定方式和一般買賣不同。

如果沒有先規劃，之後賣房時，房地合一稅反而可能比較高。

所以現在不少代書在做資產傳承規劃時，也會建議一起評估，是不是用買賣反而更划算。

三、如果改用「買賣」過戶呢？

如果是用正常買賣，例如用市價向爸爸買房。

未來出售時，通常可以用實際購買價格作為成本，在房地合一稅的規劃上，有時會比贈與更有優勢。

當然，每個家庭情況不同。

爸爸適用的是房地合一新制還是舊制，也都會影響結果，因此還是要個別評估。

最重要的是：金流一定要是真的

如果採用買賣方式，就不能只有簽一張合約。

而是要讓整個交易流程都是真的，包括：

簽訂正式買賣契約
保留頭期款付款紀錄
辦理銀行貸款
用貸款代償爸爸原本的房貸
保存完整金流證明

例如：

爸爸房貸還剩 600 萬，你以 1,000 萬向爸爸買房，銀行貸款 750 萬，其中一部分先代償爸爸原本的房貸，其餘依約支付。

如果爸爸之後再把部分現金贈與給你，也要搭配當年度的贈與免稅額一起規劃。

另外要提醒大家， 國稅局對二親等內的不動產交易查核非常嚴格。

如果沒有完整契約、沒有金流，或交易內容不合理，就算寫的是「買賣」，也可能被認定其實是贈與。

所以相關資料一定要完整保留。

四、別忘了土地增值稅

不管是贈與還是買賣，只要土地有移轉，就有可能產生土地增值稅。

實際要繳多少，可以先請代書試算。

如果爸爸符合 土地增值稅自用住宅優惠稅率 ，而且以前沒有用過，通常可以省下不少稅金。

另外，如果是買賣，而且符合自用住宅重購退稅的規定，也可以再評估是否適用土地增值稅重購退稅，讓整體稅負更有效率。

五、最後提醒

很多人以為，房屋過戶只是去地政事務所辦個手續。

其實真正要考慮的，遠比想像中多，包括：

房貸怎麼安排
贈與稅
房地合一稅
土地增值稅
銀行貸款
家族資產傳承

每一個決定，都可能影響未來幾十萬，甚至上百萬元的成本。

因此，在辦理過戶之前，建議先和代書、會計師或相關專業人士討論，依照自己的家庭狀況做好規劃，再選擇最適合的方式，才能避免多繳稅，也降低未來的風險。

回到專欄文章

仲介問「看房看多久了？」這樣回答最加分

Sun, 18 Jan 2026 08:54:23 GMT

自住購屋攻略

仲介問「看房看多久了？」這樣回答最加分

「老師，看房時仲介常問我：『你看房子看多久了？』我到底該怎麼回答比較好？

如果回答剛開始看，會不會被覺得很菜？

如果回答看很久了，會不會被認為只是看看、不會買？」

其實，仲介問這個問題，不是在考你，而是想更快了解你的購屋狀況。

為什麼仲介會問「看房子看多久了」？

有經驗的仲介第一次帶看時，除了會問預算、需求之外，也常會問：

看房多久了？
有沒有看過很喜歡的房子？
有沒有下過斡旋？為什麼最後沒買？

原因很簡單。

因為不是每位買方，都很清楚自己真正想買的是什麼。

很多人在剛開始看房時，覺得電梯大樓很好、公寓也不錯，新成屋、中古屋都可以，看了幾間之後，才慢慢知道自己真正重視的是什麼。

也有人希望買電梯大樓，卻只有公寓的預算；不願意縮小坪數，也不想換區域，自然就很難找到符合期待的房子。

因此，「看房多久」其實也是仲介判斷你目前購屋成熟度的一個參考。

如果你剛開始看房，怎麼回答？

其實不用刻意裝得很有經驗。

可以大方地說：

「最近才開始比較積極看房，不過需求和預算我都有先整理好了，如果有符合條件的物件，都可以通知我，我有時間都會安排看屋。」

這樣的回答，會讓仲介知道兩件事：

第一，你的需求很明確。

包含預算、地點、房型、坪數等，都已經想清楚，不需要從零開始摸索。

第二，你是真心想買。

只要有適合的物件，就願意安排時間看屋，而不是抱著隨便逛逛的心態。

對仲介來說，這樣的客戶通常都很值得優先服務。

如果你已經看房看很久了，又該怎麼回答？

如果你真的已經看了一段時間，但一直沒有成交，也不用直接說：

「我看一年了。」

這樣反而容易讓人誤以為，你只是一直看、不會下決定。

可以換個說法，例如：

「之前有一段時間看得比較勤，後來工作比較忙，就暫停了一陣子，最近又開始認真找房子。」

如果曾經有喜歡的物件，也可以分享：

在哪個區域？
哪一種類型？
幾坪、幾房？
最後為什麼沒有買？

這些資訊，比「看多久」更有價值。

因為仲介知道你喜歡什麼樣的房子，未來遇到類似物件，就會第一時間想到你，也更容易幫你找房、談價格。

仲介願不願意了解你，也很重要

當然，每位仲介的服務方式都不一樣。

有些仲介帶看時，除了介紹屋況，還會花時間了解你的需求、預算，以及真正想找的房子是什麼；也有些仲介比較偏向單純介紹物件，開門帶看、提供資料，互動相對簡單。

如果你問屋主為什麼出售、房子賣多久了、價格是否還有議價空間，對方也只是提供基本資訊，沒有進一步交流，其實也不用太在意。

只是，這樣的仲介通常比較難持續幫你留意新物件，或依照你的需求主動推薦適合的房子。

相反地，一位願意花時間了解你的仲介，不只是在帶你看這一間房子，更是在建立長期合作。他會知道你的預算、喜歡的格局、不能接受的條件，也會在有符合需求的新物件時，第一時間想到你。

畢竟，買房往往不是看第一間就成交，而是透過一次次的帶看，慢慢找到真正適合自己的家。

回到專欄文章

天然瓦斯管藏起來比較好？其實剛好相反

Sat, 17 Jan 2026 08:32:38 GMT

自住購屋攻略

天然瓦斯管藏起來比較好？其實剛好相反

2014 年高雄氣爆事件，讓許多人開始重視地下管線的安全。

當時發生氣爆的是地下石化管線，屬於工業用途。事發後，高雄市政府建立了管線外洩通報機制，相關業者也建立即時監測平台，透過流量與壓力監控，降低管線外洩的風險。

這起事件，也讓大家開始更加關心每天都會接觸到的民生管線，其中最常見的，就是天然瓦斯。

上網搜尋天然瓦斯相關新聞，不難看到一些報導，例如瓦斯管外露、生鏽斑駁，或是瓦斯公司施工引發爭議等等。

很多人看到天然瓦斯管沿著外牆配置，第一個反應都是：「這樣不是很危險嗎？」

其實，答案剛好相反。

天然瓦斯管，看得到，反而比較安全。

天然瓦斯管是住宅所有管線中，少數 不能埋在鋼筋混凝土結構內 的管線。

原因很簡單。

萬一真的發生瓦斯外洩甚至爆炸，若管線設置在外牆，衝擊較容易向外釋放，對建築物結構的影響也相對較小。

但如果把瓦斯管埋進鋼筋混凝土裡，一旦發生爆炸，對整棟建築的破壞就可能更加嚴重。

因此，瓦斯管外露，其實是為了降低風險，而不是增加危險。

很多人也會擔心，瓦斯管長年風吹雨淋，不會容易生鏽嗎？

其實，天然瓦斯管使用的是符合安全規範的專用材質，具有良好的耐候性，並不是一般鐵管。

當然，管線仍需要定期檢查與維護。因為如果管線受損造成瓦斯外洩，當瓦斯濃度累積到一定程度，只要遇到火源，就可能發生爆炸。

因此，瓦斯公司的巡檢與住戶平時的觀察，都非常重要。

如果你正在看房，不妨多留意一下後陽台或外牆。

確認天然瓦斯管是否沿著建築外牆垂直配置，是否有明顯受損、變形，或遭到不當改裝的情況。

房子的安全，不只是格局、採光或裝潢，更包含那些平常容易被忽略的細節。

畢竟，一個安心的家，最重要的基礎，就是安全。

回到專欄文章

我曾請教一位擔任過工地主任的朋友。

一棟大樓興建時，建商會向天然瓦斯公司申請接管。瓦斯公司會先在道路下方埋設主管線，再將瓦斯引入建築物。

有些建案從地下室（B1）進管，有些則從一樓進管，但無論是哪一種方式，之後都會沿著建築物外牆一路往上配置，直到頂樓。

因此，大多數住宅的後陽台，都可以看到一支垂直往上的天然瓦斯管。

這並不是設計上的缺點，而是安全上的要求。

地上權建案值不值得買？用一個數字就能快速判斷

Fri, 16 Jan 2026 07:42:03 GMT

自住購屋攻略

地上權建案值不值得買？用一個數字就能快速判斷

近年來，「地上權」建案越來越多。

前輩紅色子房在商業周刊寫過一篇文章，很完整地介紹了地上權的種類與差異。有位長期住在香港的高中同學最近也問我，地上權建案到底值不值得買？

前陣子我剛好研究了一組數據，或許可以提供大家另一個判斷角度。

判斷指標：用「房地價值比」評估房屋身價

每年 5 月，政府會課徵房屋稅；賣房子時，則會課徵土地增值稅。

這兩種稅的計算基礎不同：

房屋稅是依據「房屋評定現值」，每三年重新評定一次。
土地增值稅則是依據「公告土地現值」，每年調整一次。

雖然這兩個數字和市場成交價通常有不小的落差，但仍然有一個很值得參考的指標。

就是：

房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋公告土地現值）

這個比例，大致可以看出 房屋本身的價值，占整體房地價值的比重 。

地段與折舊：土地會增值，建物會折舊

以一般新成屋來說，這個比例會因地段而有很大的不同。

如果位在市中心精華區，土地價值高，房屋占整體價值的比例通常比較低，大約落在 10%～20%。

如果位在郊區，土地相對便宜，房屋占比就會提高，可能落在 30%～50%，甚至更高。

另外，房子會隨著屋齡增加而折舊，因此房屋價值占比通常也會一年一年下降，土地的價值比重則會愈來愈高。

如果想知道自己家的比例，其實很簡單，只要提供房屋地址及屋主身分證明，委請代書查詢房屋評定現值及公告土地現值，就可以計算出房屋占房地價值的比例。

價格評估：賣到 6～7 折，為何不如長期租屋？

那這跟地上權建案有什麼關係？

目前大多數地上權建案，都位在土地取得困難的市中心。

因此，如果一個地上權建案的售價，只有附近所有權建案的 3 折以下，我認為還有討論空間。

因為某種程度上，可以把它想成是在土地幾乎不會增值的地方買房子。

像我彰化老家的房子，土地價值本來就不高，房子每年折舊，經過 40、50 年後，建物殘值已經很低，土地也沒有太大的增值空間。換個角度看，就像是一次支付了未來幾十年的居住成本。

如果價格夠低，還算合理。

但現在台北許多地上權建案，售價卻已經來到附近所有權建案的 6～7 折 。

更重要的是，不同地上權產品之間，權利內容也不一樣。

有些擁有建物所有權，有些甚至只有建物使用權；部分產品也無法向一般銀行辦理房貸，需要由建商或建物所有權人協助融資。

如果花到附近房價的 6、7 折，卻只有使用權，沒有土地所有權，也沒有土地增值的機會，我個人就會覺得，與其買，不如租。

因為房子會持續折舊，未來價值只會愈來愈低；沒有土地，也少了資產增值的可能。與其如此，不如租一間喜歡的房子，簽長期租約，談一個合理的租金，整體來看反而更划算。

客群分析：地上權住宅對退休族的吸引力

前幾天和一位仲介朋友聊天，他也提到，目前許多只有建物使用權的地上權社區，主要買方其實都是退休族群。

對他們來說，與其長期租屋，不如一次買下一個可以安心居住幾十年的地上權住宅，不必擔心房東收回房子，也能享有自己的生活空間，因此仍然具有一定的吸引力。

購屋決策：買房前先算清土地價值占比

如果你正在考慮購買地上權建案，我建議除了比較價格之外，也可以查詢附近所有權建案的房屋評定現值與公告土地現值，計算看看房屋占房地價值的比例。

這個數據雖然不能直接代表市場價格，卻能幫助你理解，一間房子的價值，到底來自土地，還是來自建物。

而地上權建案最大的差異，正是少了土地所有權。

因此，在評估價格是否合理時，不妨把這個比例一起納入考量，也別忘了，隨著屋齡增加，房屋價值占比還會持續下降，這些都是購買前值得仔細思考的地方。

回到專欄文章

為什麼有些家特別好睡、特別放鬆？從感官科學談「讓人安心的居家空間」

Thu, 15 Jan 2026 13:49:55 GMT

專欄文章

房貸不只是借錢買房，而是整個家庭財務的關鍵設計

你是否曾有這樣的經驗——
明明是同樣的坪數與格局，有些地方卻讓人一進門就想坐下來休息，有些空間卻怎麼待都不自在。

這種感受，往往不是來自裝潢好不好看，而是 身體對環境的真實反應 。

在《愛莉說好室》節目中，長期研究香氛、水晶與空間感受的小伊老師，從非宗教、可理解的角度，帶大家重新認識「空間影響狀態」這件事。

人為什麼會被空間影響？其實是大腦在做判斷

人每天都在接收環境訊號，只是多半沒有察覺。

光線、氣味、聲音、溫度與空氣流動，都會被大腦快速解讀，用來判斷「現在是否安全」。

例如：

明亮且偏冷的光線，會讓人保持警覺
柔和光源與規律節奏，會讓身體慢慢放鬆
熟悉的氣味，能快速降低焦慮感

這些反應並非心理暗示，而是神經系統的自然運作。

當環境訊號一致且溫和，身體就會進入穩定狀態。

水晶的角色，其實是「穩定環境的媒介」

談到水晶，許多人會聯想到玄學，但小伊老師的解釋更接近物理與材料特性。

水晶主要由二氧化矽組成，與科技產業使用的晶體材料相同，具備穩定結構與固定頻率的特性。

在外力或震動影響下，水晶能產生穩定回應，這也是壓電效應的基礎。

因此，水晶常被放置在空間中作為一種「穩定訊號」，幫助環境維持一致節奏，讓人在其中更容易放鬆或專注。

為什麼氣味對情緒的影響特別快？

與視覺、聽覺不同，嗅覺是少數不經過理性分析的感官。

氣味會直接影響掌管情緒與記憶的大腦區域，因此反應特別迅速。

不同香氣對情緒的影響也有所差異：

清新果香，容易帶來輕快感
花草類氣味，有助於緩和壓力
木質與樹脂調性，能提供安定感

對居家空間而言，固定的香氛氣味就像一個訊號，提醒身體：「現在可以慢下來了。」

搬新家後不適應，往往不是房子不好

許多人在搬新家後，會出現睡眠變差、情緒起伏的狀況。

小伊老師指出，這並非能量問題，而是 大腦尚未建立熟悉感 。

她建議，可以透過以下方式，協助身體適應新空間：

使用暖色照明 ，避免夜間過亮
延續舊家的氣味記憶 ，例如常用香氛
保持空氣流動 ，避免封閉感

當環境訊號變得可預期，身體自然會放下戒備。

不需要複雜方法，也能改善居住感受

改善空間狀態，不一定要做大型調整。

小伊老師提醒，真正有效的往往是簡單且持續的行為，例如：

在固定位置放置讓自己感到安心的物品
睡前點上溫和香氛
使用柔和、不刺眼的燈光
播放能幫助情緒穩定的音樂
花幾分鐘讓呼吸回到平穩

這些行為的核心，不在於「開運」，而在於 讓生活節奏與空間重新同步 。

結語：讓空間支持你，而不是消耗你

所謂的空間能量，並不是神祕力量，而是人與環境之間的互動結果。

當空間能傳遞穩定、安全、熟悉的訊號，人自然會感到放鬆、安心，也更容易恢復狀態。

也許，打造好能量空間的關鍵，不是改變外在，而是讓自己在每天回到家時，都能慢慢回到平衡。

回到專欄文章

房貸要不要用寬限期？從財務規劃告訴你答案

Thu, 15 Jan 2026 06:56:41 GMT

房貸x稅務x合約

簽約有條件？記得在合約加註「但書」

很多人第一次買房時，都會遇到兩個問題：

房貸要不要申請寬限期？
房貸是不是越快還完越好？

其實，這兩個問題沒有標準答案，而是要看你的財務規劃和用錢習慣。

一、什麼是房貸「寬限期」？

所謂的 寬限期 ，就是**「只繳利息、不還本金」**的一段期間。

在寬限期內，每個月只需要支付房貸利息，不用攤還本金，因此每月的房貸支出會比較低，資金壓力也比較小。

目前大多數銀行提供約 2 年寬限期 ，部分銀行甚至可以提供 3 年以上，但還是要依各家銀行的規定而定。

不過，要注意的是：

寬限期只是延後還本金，不是不用還。

例如原本 20 年房貸，如果前 2 年使用寬限期，等寬限期結束後，剩下的本金就要在最後 18 年內還完。

因此，寬限期結束後，每月房貸金額通常會比一開始高出不少。

二、房貸真的會背一輩子嗎？

很多人對房貸最大的壓力，就是覺得：

「我是不是要背房貸 20 年、30 年？」

其實，大部分人未必真的會把房貸一路繳到最後。

因為很多首購族，未來 5～10 年都有可能換屋。

例如：

結婚、生小孩，需要更大的空間。
工作調動，需要搬家。
收入增加，想以小換大。

當房子出售時，新的買方會先代為清償你剩餘的房貸，剩下的錢才會匯入你的帳戶。

舉個例子

假設：

買房總價：1,000 萬元
房貸：800 萬元

如果 5 年後，房價漲到 1,300 萬元出售。

假設前兩年使用寬限期，後三年開始攤還本金，粗略估算後，剩餘房貸約為 667 萬元。

交屋時，買方支付的價款，會先拿來清償你的房貸。

1,300 萬元扣掉剩餘貸款 667 萬元後，大約還有 633 萬元，就會匯到你的帳戶。

所以，很多人以為自己會背一輩子的房貸，其實在換屋時，就已經由下一位買方幫你清償了。

三、到底要不要使用寬限期？

這個問題，我以前也曾經思考很久。

很多投資客都說：

「當然要用寬限期！」

但很多自住族又會想：

「反正本金遲早都要還，何必延後？」

其實，沒有絕對的答案。

重點在於：

你有沒有能力，讓留下來的資金創造更大的價值。

適合使用寬限期的人

如果你有穩定、熟悉的投資工具，可以創造比房貸利率更高的報酬率，那麼寬限期就可能是一個不錯的選擇。

例如：

假設兩年寬限期，讓你暫時不用攤還 80 萬元本金。

如果這 80 萬元能創造每年 5%～10% 的穩定報酬，而房貸利率只有約 2%，那麼資金留在自

己手上運用，可能比提前還銀行更有效率。

簡單來說，就是把低利率借來的資金，用在更高報酬的地方。

不適合使用寬限期的人

但如果你沒有固定的投資工具，或是錢放在身上很容易花掉，那麼我反而建議：

乖乖還本金。

因為每個月固定攤還房貸，其實就是一種最簡單、最有效的強迫儲蓄。

等未來出售房屋時，你已經還掉的本金，再加上房屋增值的部分，都會變成下一間房子的自備款。

結論

寬限期沒有一定好，也沒有一定不好。

真正的關鍵，不是銀行有沒有提供，而是：

你的資金運用能力如何？

如果你懂得投資，能讓資金創造比房貸利率更高的報酬，寬限期可以提高資金運用效率。

但如果沒有明確的投資規劃，甚至容易把錢花掉，那麼按部就班攤還本金，反而是更穩健的做法。

在申請房貸之前，建議先試算：

使用寬限期，每月要繳多少？
不使用寬限期，每月要繳多少？

再搭配自己的收入、投資習慣和未來換屋規劃，選擇最適合自己的房貸方案。

沒有最好的選擇，只有最適合自己的安排。

回到專欄文章

辦房貸時，要綁房貸壽險嗎？一次搞懂怎麼評估

Wed, 14 Jan 2026 02:51:02 GMT

房貸x稅務x合約

辦房貸時，要綁房貸壽險嗎？一次搞懂怎麼評估

最近有位朋友問我：

「銀行辦房貸時，推薦我一起投保『房貸壽險』，到底要不要保？」

這也是很多買房的人常遇到的問題。

有人認為一定要保，有人則覺得完全沒必要。

到底該怎麼判斷？我們先來認識什麼是「房貸壽險」。

一、什麼是房貸壽險？

1. 房貸壽險最大的目的，是保障家人

房貸壽險最主要的功能，就是：

如果貸款人在房貸期間不幸身故，保險公司會依約理賠剩餘的房貸餘額。

如此一來，留下來的家人就不用繼續背負房貸壓力，也能保住房子。

因此，房貸壽險保障的不是房子，而是家人的生活。

2. 房貸壽險屬於定期壽險

房貸壽險本質上是一種 定期壽險 。

保障期間通常就是房貸期間。

隨著房貸本金逐年償還，剩餘貸款越來越少，保險保障金額也會跟著降低。

因為它保障的，就是當下尚未還清的房貸。

3. 一般是在辦房貸時一起投保

房貸壽險通常是在申請房貸時，由銀行一起推薦投保。

投保年限通常不能超過房貸年限。

如果房貸提前清償，保險是否繼續有效，則依保單內容及保險公司的規定而定，建議投保前先向銀行或保險公司確認。

4. 大多屬於消費型保險

房貸壽險大多屬於消費型保險。

如果整個房貸期間都平安順利，沒有發生理賠事故，保費通常不會退還，或只能退回非常有限的金額。

如果因為提前賣屋、提前清償房貸而終止保單，實際可退還多少保費，也要依保單條款及保險公司的規定辦理。

5. 保費通常一次繳清

目前市面上不少房貸壽險採一次躉繳。

例如：

假設房貸 1,000 萬元，30 年期房貸壽險保費約 30 萬元。

也就是辦理房貸時，就要先支付這筆保費。

有些銀行則會提供搭配房貸一起貸款的方式，把保費一併納入貸款，讓貸款人每月一起攤還，降低一次付款的壓力。

二、哪些人比較適合投保房貸壽險？

真正重要的不是保不保，而是 適不適合。

可以從以下幾個方向評估。

1. 長期自住，比較適合

如果這間房子打算長期自住，而且預計一路把房貸慢慢還完，那麼房貸壽險通常比較符合它的保障目的。

但如果這間房子只是過渡性住宅，例如：

五年內可能換屋
幾年後可能出售
有資產配置規劃

那就要仔細評估。

因為房子出售後，房貸提前清償，房貸壽險可能就無法完全發揮原本預期的保障效果。

2. 貸款人是不是家庭經濟支柱？

這一點，我認為非常重要。

因為房貸壽險是保 貸款人 。

如果貸款人本身就是家庭主要收入來源，一旦發生意外，房貸可能真的會成為家人的負擔，那麼投保房貸壽險就比較有意義。

但我也遇過不少案例。

例如：

房子登記在太太名下，由太太擔任貸款人，但太太是家庭主婦，先生才是真正負責支付房貸的人。

如果房貸壽險保的是太太，真正需要保障的經濟風險，反而沒有完全涵蓋。

因此，在評估時，不妨先思考：

真正需要被保障的人，是誰？

3. 算算保費和利息，到底值不值得

不少銀行會表示：

如果一起投保房貸壽險，房貸利率可以再優惠一些。

這時候，不要只看利率。

建議把兩筆數字都算出來：

因利率降低，可以省下多少房貸利息？
為了投保房貸壽險，需要多支付多少保費？

如果保費又一起貸款，還要把因此增加的貸款利息一起算進去。

最後再比較：

到底是省下的利息比較多，還是增加的保費比較多。

另外，房貸本來就建議多比較幾家銀行，不要只看一家提供的方案。

三、不一定要綁房貸壽險，也可以考慮定期壽險

如果：

未來幾年可能換屋。
貸款人不是家庭經濟支柱。
或想保有更大的彈性。

其實，也可以考慮另外投保一般的 定期壽險 。

定期壽險最大的優點，就是保障可以跟著人走，而不是跟著房貸走。

即使之後換房、重新貸款，保障仍然可以持續，不需要每次買房都重新規劃。

以我自己的情況來說，目前每年約繳一萬多元，就能擁有約一千萬元的保障。

當然，每個人的年齡、性別、健康狀況不同，保費也會有所差異，建議可以請保險業務或保險經紀人協助評估，選擇最適合自己的方案。

結論

房貸壽險沒有一定要保，也沒有一定不能保。

真正重要的是，它是否符合你的需求。

如果是長期自住、貸款人又是家庭主要經濟來源，房貸壽險確實能提供一份安心。

但如果未來有換屋規劃，或希望保障更有彈性，也可以比較一般定期壽險，再做決定。

買保險，不是因為銀行推薦，而是因為它真的符合你的風險規劃。

先了解保障內容，再比較成本與效益，才能做出最適合自己的選擇。

回到專欄文章

房客申請租金補貼，房東該怎麼報稅？

Tue, 13 Jan 2026 09:33:16 GMT

租屋x房東視角

房客申請租金補貼，房東該怎麼報稅？

很多房東都會問我：

「愛莉，現在很多房客都會申請租金補貼。如果房客要申請，我是不是就一定要報稅？」

答案是： 是的。

接著大家最常問的，就是：

房租要怎麼報稅？
如果要報稅，租金是不是要調整？
房東有沒有什麼節稅方式？

這篇文章就帶大家一次搞懂。

一、房東出租房屋，租金怎麼報稅？

如果房屋有出租，房東申報租賃所得時，主要有兩種方式可以選擇：

方法一：直接按 43% 必要費用計算（免附證明）

如果沒有特別列舉費用，可以直接採用政府提供的標準扣除方式。

目前規定是：

房屋租金收入的 43%，可直接列為必要費用，不需要提供任何證明文件。

也就是說，只有剩下的 57% 需要列入租賃所得，併入隔年 5 月的綜合所得稅申報。

提醒：**土地租金收入不適用 43% 必要費用扣除，只能扣除當年度實際繳納的地價稅**

範例試算：

每月租金：3 萬元
一年租金收入：36 萬元

可直接扣除必要費用：

36 萬 × 43%＝15.48 萬元

因此，租賃所得為：

36 萬－15.48 萬＝20.52 萬元

如果個人的綜合所得稅邊際稅率是 12%

則租賃所得應納稅額約為：

20.52 萬 × 12%＝24,624 元。

方法二：列舉實際費用

如果實際支出的費用超過租金收入的 43%，就可以改採列舉方式。

可以列舉的費用包括：

房屋折舊
修繕費
地價稅
房屋稅
火災保險
地震保險
該房屋的貸款利息

以上費用，都可以從租金收入中扣除。

範例試算：

假設一年租金收入為 36 萬元。

其中：

房貸利息：18 萬元
修繕、房屋稅、地價稅、保險等支出：2 萬元

合計可列舉費用：

18 萬＋2 萬＝20 萬元

由於 20 萬元已高於租金收入 43%（15.48 萬元），因此採用列舉方式比較划算。

租賃所得就是：

36 萬－20 萬＝16 萬元

如果個人綜合所得稅率為 20%

則應繳稅額為：

16 萬 × 20%＝3.2 萬元。

二、租金要不要調整？

以前不少房東擔心報稅後增加稅負，因此如果房客希望合法申報租金，或需要租賃資料，常會和房客協議調整租金。

實務上，也有不少房東會在出租前先把租金提高約 10% 左右，作為增加稅負的考量。

主要原因是，不論採用哪一種申報方式，租金收入最後都會有一部分併入綜合所得稅計算，因此房東通常會先把可能增加的稅負納入租金考量。

三、申請「公益出租人」，可以享有減稅優惠

現在政府為了鼓勵房東配合房客申請租金補貼，也提供了公益出租人的相關租稅優惠。

只要房客申請租金補貼並符合規定，房東就可以申請成為 公益出租人 。

成為公益出租人後，可享有包括：

房屋稅 可適用較優惠的稅率。
綜合所得稅 每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅 。
地價稅 可適用較優惠的自用住宅用地稅率（符合相關規定者）。

如果房客已經完成租金補貼申請，房東即可依規定申請公益出租人資格。

到了隔年報稅時：

採線上報稅，可於系統中勾選「住宅法－公益出租人」。
若到國稅局臨櫃申報，也可以主動告知承辦人員，由承辦協助計算適用優惠。

結論

以前很多房東一聽到房客要申請租金補貼，就擔心稅負增加，因此直接拒絕。

但現在因為有公益出租人的相關租稅優惠，實際增加的負擔未必像大家想像中那麼高。

如果你是房東，不妨先了解自己的申報方式與可適用的優惠，再評估最適合自己的出租規劃。

先算清楚，再決定，往往比直接拒絕房客申請租金補貼更有保障。

回到專欄文章

簽約有條件？記得在合約加註「但書」

Mon, 12 Jan 2026 17:22:50 GMT

自住購屋攻略

簽約有條件？記得在合約加註「但書」

前陣子有一則新聞引起不少討論。

一位買方在簽約前，就曾向仲介表示，希望房貸能貸到一定成數。沒想到，後來銀行核貸成數不足，買方無法順利完成交易，只好解約。

原本已支付 280 多萬元的頭期款，最後法院判決仍須被沒收 50 萬元。

雖然屋主和仲介主張應全額沒收，法院最後已酌減違約金，但如果當初把貸款條件白紙黑字寫進買賣契約，結果可能就完全不同了。

一、什麼是合約「但書」？

買賣契約除了約定房屋、價金、付款方式、交屋日期等基本內容外，也可以依照雙方協議，加入一些 附帶條件 ，也就是俗稱的「但書」。

簡單來說，就是：

「符合這個條件，買賣繼續；如果不符合，就可以解除契約。」

只要買賣雙方都同意，並且簽名確認，這些條件就具有契約效力。

二、哪些情況適合加註但書？

其實，只要是會影響你決定「買或不買」這間房子的條件，都可以提出來討論，並寫進合約。

常見的但書包括：

房貸需核貸到一定成數
簽約後進行氯離子檢測，結果需符合相關標準
房屋目前有租約，交屋前需完成解約並搬遷
確認土地使用分區不是工業用地
投資收租物件，需確認現有租約真實有效
其他任何會影響交易的重要條件

只要屋主同意，並在契約中載明，未來如果條件沒有達成，就可以依約解除契約。

契約解除後，依約應返還已支付的訂金或頭期款，也能避免後續產生違約爭議。

三、為什麼一定要寫進合約？

很多人會認為：

「我有跟仲介說過了。」

但真正發生爭議時， 口頭約定往往很難證明。

以上面新聞的案例來說，買方確實曾向仲介表示，希望貸款能貸到一定成數。

但因為：

仲介沒有告知屋主。
合約也沒有寫入貸款條件。

最後，買方就很難證明這項約定原本就是成交的前提。

雖然法院最後酌減違約金，但仍然損失了 50 萬元。

如果當初把貸款成數寫成契約但書，只要銀行無法核貸到約定條件，就可以依約解除契約，不必因違約而承擔損失。

四、不只是正式買賣契約，斡旋、要約也一樣

很多人以為，只要正式簽約時再寫就好。

其實，不論是：

斡旋金
要約書
買賣契約

只要已經具有法律效力，都應該把重要條件寫清楚。

因為斡旋和要約，本身就是正式買賣契約之前的重要法律文件，一旦成立，也可能產生契約效力。

因此，凡是會影響你是否購買這間房子的條件，都不要只停留在口頭約定。

結論

買房是一筆金額很大的交易。

很多人花了很多時間談價格，卻忽略了契約內容。

其實，一句簡單的但書，往往就能避免日後數十萬、甚至上百萬元的損失。

記住一句話：

口頭約定沒有保障，白紙黑字才是保障。

只要有任何會影響成交的重要條件，都別怕麻煩，記得寫進合約，才能真正保障自己的權益。

回到專欄文章

買房議價技巧：出價前一定要知道的 5 個價格

Sun, 11 Jan 2026 08:35:04 GMT

議價x談判

買房議價技巧：出價前一定要知道的 5 個價格

什麼是議價？

很多人以為，議價就是「喊價、殺價」。

其實不然。

我常說，議價真正比拚的，不是口才，而是資訊。

有人說議價是一門藝術，也有人說它是一門科學，我認為兩者都對。

為什麼說是藝術？

因為每一間房子都不同，每一位屋主的個性、售屋動機、資金需求都不同。有的人急著賣，有的人不急；有的人缺現金，有的人只是試著賣看看。甚至，同一間房子委託了好幾家仲介，不同仲介和屋主的互動關係也可能不同。

但議價同時也是一門科學。

因為議價其實就是一場談判，而談判最重要的，就是情報蒐集。

出價之前，如果能先掌握下面幾個關鍵價格，就比較知道自己的籌碼在哪裡。

A. 屋主真正想賣多少？

很多人在看房時，都會直接問仲介：

「屋主底價是多少？」

不過要記得，仲介口中的「底價」，未必是真正的底價。

比較準確地說，它比較像是屋主目前希望成交的 目標價 。

舉個例子：

假設今天你是屋主，希望房子賣 1,000 萬元。

其實，950 萬元你也願意接受。

如果仲介問你：「底價要寫多少？」

你會回答 950 萬，還是 1,000 萬？

大部分的人，都會回答 1,000 萬元。

除非真的非常急著出售，才可能直接告訴仲介自己的最低接受價格。

因此，仲介口中的「底價」，通常仍然有一些議價空間。

另外，也可以觀察屋主的開價。

一般來說，開價越高，代表屋主心態越高。

如果出售一段時間後，屋主開始大幅調降開價，也代表他的期待價格通常已經跟著下修。

B. 市場行情是多少？

議價前，一定要先查行情。

現在有了實價登錄，市場資訊比以前透明許多，可以先了解附近成交價格，再計算合理的價格區間。

除此之外，我也很建議詢問銀行估價。

銀行估價通常會綜合附近成交行情，以及銀行自身的授信資料，因此也是很好的參考依據。

如果可以，最好多詢問幾家銀行，比較不同銀行的估價結果。

C. 自己心中的合理價格

很多上課的學員都會問我：

「老師，這間房子合理價是多少？」

我的第一個問題通常不是價格，而是：

「你買這間房子，是要做什麼？」

因為價格反映的是價值。

而不同的用途，合理價格也不同。

例如：

自住
長期持有等增值
整層出租
隔套收租
整理後轉售
資產配置

每一種目的，都有不同的合理價格。

如果是投資型買方，更要先想好未來如何退場，再依照投資報酬率反推自己願意出的價格。

因此，每個人心中的合理價，都不一定相同。

D. 屋主的持有成本

很多人都想知道：

屋主到底買多少？

以前沒有實價登錄時，只能透過建物謄本上的取得時間、貸款設定等資料，大概推估屋主成本。

現在，只要屋主是在 2012 年 8 月以後取得房屋，大多都可以透過實價登錄查到當時的成交價格。

不過，比起買進成本，我更在意另一件事：

屋主現在缺不缺錢？

很多人一聽到屋主缺錢，就覺得議價空間一定很大。

其實不一定。

如果屋主除了原本房貸之外，還有二胎、三胎，甚至民間借款，即使早年買得便宜，也可能因為後續增貸，把整體負債墊得很高。

這種情況下，就算屋主很想賣，也可能因為賣掉後還不清貸款，而根本無法成交。

所以，了解屋主的財務狀況，有時比知道他的買價更重要。

E. 最後成交價

最後一個重要資訊，就是：

這類房子最後到底都成交多少？

我剛開始學房地產時，很喜歡追蹤自己看過的房子。

我會記錄：

最後賣多少錢？
賣了多久？
降價幾次？

即使那時還沒有實價登錄，也慢慢培養出對市場價格的敏感度。

現在雖然有實價登錄可以參考，但仍有約兩到三個月的時間差。

因此，如果想知道最新成交行情，直接詢問第一線的仲介，通常最快。

房價上漲時，價格通常怎麼排列？

在房市多頭時，屋主普遍比較有信心。

市場行情一路上漲，媒體也普遍看多，因此最後成交價往往容易跟著追高。

通常會呈現：

屋主期望價格＞最後成交價＞買方合理價＞市場行情＞屋主成本

房價下跌時，又會怎麼變化？

當市場開始修正時，屋主出售時間拉長，心態通常也會慢慢改變。

如果屋主持有成本又偏高，就可能出現：

屋主期望價格＞屋主成本＞市場行情＞最後成交價＞買方合理價

這也是房市修正時常見的價格排序。

議價前，最重要的是做好準備

了解了這些價格之後，真正重要的是：

把它們變成自己的議價籌碼。

我的建議是：

先查實價登錄。
多詢問幾家銀行估價。
了解屋主售屋原因。
評估屋主持有成本。
最重要的是，先設定自己的合理價格。

議價之前，就先告訴自己：

如果超過合理價格，就不要買。

因為真正好的買方，不是每一次都成交，而是知道什麼時候該出手，什麼時候該放手。

房價高點，仍然有人買到被低估的好房子；房價低點，也還是有人因為沒有做好功課而買貴。

所以，真正決定買房成敗的，往往不是議價技巧，而是議價之前做了多少功課。

回到專欄文章

除了格局圖，買房前一定要看「測量成果圖」！

Sat, 10 Jan 2026 08:08:21 GMT

自住購屋攻略

除了格局圖，買房前一定要看「測量成果圖」！

現在看房子越來越方便，無論是在房仲網站、售屋平台，還是手機 App，上面幾乎都會附上房屋的 格局圖 ，讓大家在看屋前，就能先了解房子的空間配置。

不過，你知道嗎？

除了格局圖之外，還有一份資料更值得參考，那就是**「測量成果圖」**。

格局圖，不一定和實際尺寸完全相同

所謂的格局圖，就是房子的室內配置圖。

如果是新成屋或預售屋，格局圖通常由建商提供；但大部分中古屋的格局圖，則是房仲人員到現場勘查後，依照房屋配置繪製而成。

由於大多沒有經過實際丈量，因此和真實比例可能會有些落差。

例如：

明明是狹長型的房子，格局圖卻畫得很方正。
房間大小差很多，圖面上看起來卻差不多。
原本的陽台已經外推，格局圖卻看不出來。
哪些空間是後來增建，也不容易從格局圖判斷。

因此，格局圖比較適合用來了解空間配置，而不是判斷實際尺寸。

「測量成果圖」可以看得更清楚

如果想更了解房子的實際情況，可以請房仲提供 測量成果圖 。

測量成果圖是由地政機關提供的資料，房仲接受屋主委託銷售時，通常都會調閱建物謄本及測量成果圖，因此手上大多都有。

測量成果圖最大的優點是：

標示各空間的長、寬尺寸。
清楚標示陽台等附屬建物的位置。
可以看到建物原始的配置。

如果把測量成果圖和格局圖一起比對，就比較容易判斷：

陽台是否有外推。
室內是否有增建。
格局是否曾經修改。

對於了解房屋原始狀況，非常有幫助。

家具配置圖，也別完全照單全收

有些房仲很貼心，即使是空屋，也會另外製作家具配置圖。

例如：

雙人床
衣櫃
書桌
沙發

都幫你畫得整整齊齊，看起來好像空間非常充裕。

不過， 家具畫得下，不代表實際一定放得下。

如果你很在意某個房間是否真的能放下雙人床、衣櫃或書桌，建議看屋時直接拿捲尺量一下尺寸。

尤其如果未來不打算更動格局，只需要確認家具是否放得下，現場丈量幾個重點尺寸，就能快速做出判斷，也能節省很多看屋時間。

測量成果圖也不是百分之百等於室內尺寸

雖然測量成果圖很好用，但它也有一些限制。

例如：

測量成果圖標示的是 建物外牆中心線或外牆尺寸 ，因此會包含牆體厚度。

另外，許多沒有電梯的公寓，樓梯間也可能登記在主建物面積內，因此同樣會反映在測量成果圖上。

所以，實際室內可以使用的尺寸，通常會比測量成果圖略小一些。

因此，測量成果圖可以作為重要的參考依據，但如果需要精準尺寸，還是要以現場實際丈量為準。

結論

下次看房時，除了格局圖之外，也別忘了向房仲索取 測量成果圖 。

把兩份資料互相比對，再搭配現場實際看屋，不但能更了解房子的真實格局，也更容易發現陽台外推、增建等情況。

多看一份資料，就能少一分誤判，也能讓你的看屋效率更高、更安心。

回到專欄文章

買房議價是「籌碼分析」而非盲目殺價！房產專家揭秘仲介銷售套路，教你精準出價、守住交易安全

Sat, 10 Jan 2026 06:42:47 GMT

房產知識

買房議價是「籌碼分析」而非盲目殺價！房產專家揭秘仲介銷售套路，教你精準出價、守住交易安全

一、揭秘仲介與代銷的銷售套路：別被氣氛帶著走

1. 破解常見銷售話術：「現在不買以後更貴」是真的嗎？

2. 議價現場的「實境秀」：拆解軟硬兼施、多組競標與疲勞作戰。

二、議價核心：掌握「五大價格指標」進行籌碼分析

1. 從屋主期望價到銀行估價，找回心中那把「理性的尺」。

2. 關鍵警示：為什麼屋主有二胎、三胎貸款反而難議價？

三、避開「銀行估價」迷思：低於成交價一定便宜嗎？

1. 銀行估價的真相：隨政策與業績變動的價格區間。

2. 鑑價直擊痛點：消失的自備款與資金缺口。

核心公式：銀行核貸基準的「取其低者」原則。
實戰範例：為什麼你的自備款會突然暴增 80 萬？

四、出價前必讀：下「斡旋」前的三思警告

1. 斡旋即訂金：簽名前必須知道的法律效力。

2.制度大不同：搞懂「單一斡旋」與「複數斡旋」的差異。

五、首購族必看：買房交易五大流程全解析

1. 從議價達成共識，到確保安全交屋的實戰 SOP。

一、揭秘仲介與代銷的銷售套路：別被氣氛帶著走

仲介常見的「話術交戰手冊」中，尤其在議價關鍵時刻，常會演出各種情境。

1.破解常見銷售話術

現在不買，以後會更貴：市場確實可能上漲，但理性思考自己的需求與財務狀況更重要。
很多人在看，要趕快下斡旋：想判斷真偽，可以多問細節（例如：下次看屋時間、其他客戶的背景）。回答具體通常是真的，閃爍其詞則可能是營造緊迫感。
屋主急售：觀察開價是否貼近市場行情，以及是否有明確的「可接受底價」。

2.議價現場的「實境秀」

軟硬兼施：仲介可能用「哀兵政策」（談到半夜很辛苦）或「強硬派」（價格差太遠）來回傳話。
多組議價與樁腳：故意安排多組買方現場競標。記住，在競爭情境下，你不是沒買到，就是買太貴。
疲勞作戰：議價談到凌晨是常態，若你感到疲倦，請直接回家睡覺。在精神不濟時做出的財務決定通常是錯的。

二、議價核心：掌握「五大價格指標」進行籌碼分析

在議價前，你必須先蒐集這五個價格資訊，心中才會有那把正確的「尺」：

1. 屋主期望價（開價/底價）：屋主口中的「底價」通常只是他的「目標價」，仍有修正空間。

2. 市場行情（實價登錄）：參考附近的成交區間，計算出均價。

3. 買方合理價：根據你的購屋目的（自住、收租、增值）設定你的上限，超過就不買。

4. 屋主成本：透過謄本查閱取得時間與貸款金額。特別注意：若屋主有二胎、三胎貸款，可能表示他極度缺錢，但若售價無法清償貸款，他也賣不掉。

5. 銀行估價：出價前一定要先問銀行。

三、避開「銀行估價」迷思：低於估價一定便宜嗎？

很多人以為買得比銀行估價低就是「賺到」，這其實是個迷思。

1.銀行估價是一個區間

就像實價登錄一樣，銀行估價也會因銀行政策（是否缺業績）而有落差。例如鄰近行情 30–35 萬，有的銀行估 30 萬，有的能估到 37 萬。

2.鑑價直擊痛點：消失的自備款與資金缺口

許多首購族以為談好「貸款 8 成」，自備款就固定是總價的 2 成。這其實忽略了銀行風險控管的「取其低」原則。

(1) 核心計算公式：取其低者銀行的放款邏輯並非單純看你的買價，而是遵循以下公式來決定核貸基準： 可貸金額=min(成交價,銀行鑑價)×貸款成數

註： min 代表銀行會從「成交價」與「鑑價」中挑選較低的數值作為計算基礎。

(2) 實戰範例分析假設你以 1,000 萬買下一間心儀的房子（成交價），並預計貸款 8 成：

理想狀況：銀行鑑價也是 1,000 萬，可貸 800 萬，自備款僅需 200 萬。
真實風險：若銀行鑑價僅 900 萬，計算方式將變為： 900萬 * 80% = 720萬

這代表你實質上只能貸到總價的 7.2 成。這中間產生的 80 萬差額，你必須當場補足現金！這就是為什麼許多人在簽約後，才驚覺自備款突然從 200 萬暴增到 280 萬的原因。

四、出價前必讀：下「斡旋」前的三思警告

看到喜歡的房子，仲介會要求你支付「斡旋金」或簽署「要約書」。

斡旋即訂金：只要屋主在斡旋單上簽名，合約即成立。如果反悔，斡旋金會被沒收。
單一 vs. 複數斡旋：了解仲介制度。有些品牌同一時間只收一個人的斡旋，有些則可以同時收多位買方（價高者得）。

五、首購族必看的買房交易五大流程

當議價達成共識，接下來就是確保交易安全的代償與代書流程：

買賣房子是人生中最大的交易之一，不管是面對仲介的話術，還是銀行的估價，最重要的就是「永遠量力而為」。房子最終只會賣給當下出價最高的人，但你要做的是那個出價最合理、且能負擔得起的人。不管市場冷熱，清楚掌握資訊、冷靜判讀意圖，你才能在房產心理戰中成為贏家。

回到專欄文章

找房子沒方向？先完成這張買屋需求表

Fri, 09 Jan 2026 10:30:33 GMT

自住購屋攻略

找房子沒方向？先完成這張買屋需求表

每個人心中都有間理想的房子——捷運旁、採光好、有車位或好學區。

但夢想再美好，買房前還是要回到最務實的問題：「 你買得起什麼樣的房子？ 」

如果你已決定從租屋邁向買房，這篇文章將帶你一步步整理需求，把模糊的想像化為具體的找屋條件。

一、先盤點自己的自備款

買房最務實的第一步，就是先盤點自己的自備款，並試算可以負擔多少貸款。

自備款不等於全部都能拿去付頭期款，還要先保留一部分作為：

裝潢費用
仲介費
契稅、規費及其他購屋稅費
搬家、家具及家電費用
緊急預備金

把這些費用扣除後，剩下的金額，才是可以拿來支付頭期款的預算。

簡單來說：

頭期款預算＋可貸款額度＝可負擔的房屋總價

大部分開始找房子的人，對自己的總價預算通常已經有一個初步數字。

但接下來的問題是：

我要找什麼樣的房子？又該從哪裡開始找？

房地產具有很強的地域性，因此大部分的人都會從自己熟悉的區域開始。不過，即使已經確定行政區，還是要再進一步縮小到自己喜歡的路段、生活圈和交通範圍。

二、先設定地區、地段與總價預算

以我剛結婚時曾經住了六年多的台北市內湖區為例。

假設我當時第一組找屋條件是：

總價預算：1,500 萬元
地點：內湖區康寧路三段
交通：步行至東湖捷運站 10 分鐘內
屋齡：25 年內
房屋類型：無電梯公寓
車位：不需要

這些條件一開始都可以先用「假設」的方式寫下來，之後查完行情，再慢慢修正。

假設依照當時的行情，我初步認為，這一帶的公寓成交行情約為每坪 38 萬元。

如果貸款可以貸到八成，需要準備的頭期款是：

1,500 萬元 × 20%＝300 萬元

而 1,500 萬元的預算，以每坪 38 萬元計算，可以買到的建物權狀坪數約為：

1,500 萬元 ÷ 38 萬元＝約 39 坪

無電梯公寓的優點是公設比較低，一般可以先抓約 0%～10%。

不過，真正影響生活空間是否足夠的，不只是權狀坪數，而是扣除公設後，實際可以使用的室內面積。

假設以 10% 公設比計算：

39 坪 × 90%＝約 35 坪使用面積

約 35 坪的使用空間，只要格局合理，通常足以規劃三房兩廳。

接著，再把自己重視的條件補上，例如：

學區
採光
通風
格局方正
樓層
周邊環境

這樣，第一組找屋條件就完成了。

三、相同的需求，可以設定不同替代方案

找房子時，同一筆預算，通常不只有一種選擇。

你可以多設定幾組條件，看看自己願意用什麼條件交換什麼條件。

例如，我願意把總價預算提高到 1,800 萬元，希望除了無電梯公寓之外，也可以考慮有車位的電梯大樓。

我的第二組條件可能是：

總價預算：1,800 萬元
房屋類型：中古電梯大樓
屋齡：18 年內
車位：坡道平面車位
格局：三房兩廳
地點：東湖捷運站周邊

不過，如果我仍然堅持一定要買在康寧路三段，可能會因為當地中古大樓單價較高，而只能買到比較小的坪數。

因此，我可以稍微放寬路段，改看康樂街、東湖路或五分街一帶。

假設這些路段屋齡 18 年內的中古大樓，每坪約 40 萬元，坡道平面車位約 200 萬元。

頭期款需要準備：

1,800 萬元 × 20%＝360 萬元

扣除 200 萬元車位後，房屋本身的預算為：

1,800 萬元－200 萬元＝1,600 萬元

以每坪 40 萬元計算，可以買到的權狀坪數約為：

1,600 萬元 ÷ 40 萬元＝40 坪

如果公設比約為 20%，實際使用坪數約為：

40 坪 × 80%＝32 坪

只要格局方正，32 坪的使用空間一樣有機會規劃成三房兩廳。

如果知道這一帶靠近傳統市場，就可以在「其他條件」中加上：

不要位在市場內或過於吵雜的位置。

如此一來，第二組找屋條件也完成了。

四、想升級地段，就要接受坪數變小

除了增加預算、放寬路段，把無電梯公寓換成有電梯大樓之外，也有人會想升級地段，選擇自己認為未來更有增值潛力的區域。

不過，地段升級後，通常會遇到幾個變化：

房屋單價提高
車位價格提高
屋齡越新，公設比通常越高
同樣預算下，可以買到的室內坪數變小

例如，在第三組條件中，同樣的總價預算，因為地段和產品都升級，最後可能只能買到約 23 坪的權狀坪數。

如果公設比較高，實際使用坪數可能只剩約 16 坪，通常只能規劃成兩房一廳。

如果兩房也能符合目前或未來幾年的居住需求，就可以將這組條件保留下來，作為其中一個看屋方向。

這就是設定多組找屋條件的目的：

讓你清楚知道，為了得到某個條件，自己需要放棄什麼。

五、表格填完，才是做功課的開始

一開始填寫表格時，裡面可能會有很多假設數字，例如：

屋齡
房價行情
公設比
車位價格
可貸成數
可買坪數

這些數字一開始不必完全正確，重點是先寫下來，再透過查詢實價登錄、詢問銀行、看房及請教仲介，慢慢修正。

如果修正後，某一組條件仍符合自己和家人的需求，就把它保留下來，開始尋找符合條件的物件。

如果做完功課後，發現這組條件根本不合理，例如：

區屋齡普遍比預期老
房價比原本估計高
相同預算能買到的室內坪數太小
車位價格過高
貸款條件不如預期

那就把這組條件刪除，再重新設定替代方案。

六、需求不明確，看再多房子也可能白忙一場

我曾經聽一位仲介分享，有些買方看房子的範圍非常廣。

一下看台北市中心，一下又看三峽、林口；一下看套房，一下又想找三房，連總價預算都差距非常大。

這樣的買方通常東看看、西看看，最後卻很難做決定。

不是因為房子都不好，而是因為他自己也不知道真正想要什麼。

雖然很多人會說，買房前至少要看過 30 間、50 間房子，但我還是建議大家，先把需求整理清楚，再有系統地看房。

當你的條件明確，仲介也比較容易找到適合的物件介紹給你。

而你每看一間房子，也能針對相同條件進行比較，慢慢累積判斷能力，更快釐清自己真正重視的是什麼。

七、善用「買屋需求設定表格」

你也準備開始找房子了嗎？

不妨先透過這張表格，整理以下內容：

自備款
可貸款額度
房屋總價
地區與路段
房屋類型
屋齡
單價
車位
公設比
權狀坪數
實際使用坪數
其他重要條件

一步一步把模糊的想法，變成可以實際執行的找屋條件。

掃描下方 QR Code，加入我們的 LINE 官方帳號： ID:@ house123

並留言 b1 ，就可以索取「買屋需求設定表格」。

回到專欄文章

老屋翻新真正該在意的不是美感，而是這三件事 ft.瓦屋空間設計 Naomi

Thu, 08 Jan 2026 13:30:15 GMT

自住購屋攻略

老屋翻新真正該在意的不是美感，而是這三件事 ft.瓦屋空間設計 Naomi

設計師 Naomi 從實務經驗談：哪些地方不做，入住後一定後悔

在房價高漲的市場環境下，許多人選擇購入屋齡較高的住宅，再透過翻新改善居住品質。

老屋擁有坪數實在、公設低、生活機能成熟等優點，但若翻新時判斷失誤，很容易出現一種狀況—— 裝修費投入不少，住起來卻依然問題重重。

在《愛莉說好室》節目中，專精老屋翻新的設計師 Naomi分享多年第一線經驗，提醒屋主：
老屋翻新最重要的，從來不是「好不好看」，而是「能不能長久安心居住」。

為什麼有些老屋「怎麼翻都不對」？問題常出在一開始就看錯重點

Naomi 常用一句話形容老屋翻新：

如果基礎體質不好，再精緻的設計都只是短期效果。

許多屋主在評估老屋時，容易被價格或裝修後的想像吸引，卻忽略一些關鍵風險，例如：

建築結構本身已有安全疑慮
外牆長期滲水，且無法從根本改善
逃生與消防動線先天不足

這類問題，即使投入高額裝修預算，也難以真正解決，反而可能成為長期居住的隱憂。

為什麼有些老屋「怎麼翻都不對」？問題常出在一開始就看錯重點

Naomi 建議，老屋翻新應該依照「由內而外」的順序進行，而不是反過來。

第一層：基礎工程是否符合現代生活需求

老屋最常被低估的，是水電與用電容量。

二、三十年前的住宅，並未考慮到現在大量家電與科技設備的使用情境。

若電箱、配線未同步升級，常見問題包括：

頻繁跳電
線路過熱
潛在用電安全風險

這些雖然「看不到」，卻是翻新時最不能省略的工程。

第二層：高頻使用空間是否穩定耐用

浴室與廚房，是老屋翻新中風險最高的區域。

尤其是浴室，防水層老化幾乎是老屋的通病。

Naomi 指出，屋齡超過一定年限，浴室若未重新施作防水，入住後極可能出現：

漏水
壁癌
鄰里糾紛

而這些問題，往往需要拆除已完成的裝修才能處理，成本與生活影響都更高。

第三層：你現在就覺得不舒服的空間感

很多屋主會對自己說：「住進去就習慣了。」

但 Naomi 非常直白地提醒：

不順眼的地方，通常只會越住越放大。

包含：

動線卡卡
採光不足
空間壓迫感
使用上不直覺

這些都是每天反覆接觸的感受，很難靠心理調適解決。

哪些裝修項目其實可以「不用一次到位」？

相對於必做項目，也有一些地方可以保留彈性。

Naomi 認為，以下幾類設計，常常是預算消耗最快、但實際回饋有限的部分：

複雜度過高的造型天花板
為了「以防萬一」而做的大量收納
高單價、但使用頻率不高的設備

老屋翻新不等於一次把所有需求做滿，而是留下調整空間，讓住宅能隨著生活型態變化。

翻新老屋前，設計師最希望屋主先想清楚的三件事

在進入設計與預算討論前，Naomi 建議屋主先完成以下準備：

整理與減少現有物品 ，避免設計只是在「幫雜物找位置」
盤點真實生活習慣 ，而不是想像中的理想狀態
理解預算代表取捨，而不是無限加法

當需求清楚，設計才能真正回應生活，而不是變成負擔。

結語：老屋翻新的核心，是讓空間重新「適合現在的你」

成功的老屋翻新，並不取決於用了多少新材料，而在於是否讓住宅在安全性、機能性與舒適度上，重新符合當下的生活需求。

當基礎工程穩定、使用空間可靠、動線順暢，設計才會真正發揮價值，陪伴居住者走過不同人生階段。

如果你正在評估老屋翻新，不妨先問自己：
這個空間，是否能在未來十年，依然讓我住得安心？

回到專欄文章

簽約用了履保，賣方想先動支價金，該同意嗎？

Thu, 08 Jan 2026 10:19:50 GMT

房貸x稅務x合約

簽約用了履保，賣方想先動支價金，該同意嗎？

好友小美最近買了一間房子。

簽約隔天，她依照合約約定，把房屋總價 1 成的頭期款匯入履約保證專戶。

沒想到，才剛匯完沒多久，就接到仲介的電話。

仲介表示，賣方因為有資金需求，希望能先動用履保專戶裡的 80 萬元 ，想請小美幫這個忙。

如果小美同意，只要簽署相關文件，履保公司就會將這筆款項匯到賣方指定的帳戶。

小美回想，簽約時屋主是一對看起來很老實的夫妻，她很想幫忙，但又擔心會不會因此增加交易風險。

到底，履保專戶裡的錢，可以讓賣方先動支嗎？

一、什麼是履約保證？

「履保」是**「不動產買賣價金信託履約保證」**的簡稱。

簡單來說，它的目的就是保障買賣雙方依照買賣契約，完成各自應履行的義務。

房屋買賣不像一般商品，可以一手交錢、一手交屋。

從簽約到交屋，通常還要經過：

用印
完稅
貸款
過戶
點交

整個流程短則幾週，長則一個多月。

因此，在正式交屋前，買方支付的價金會先存放在履保專戶，由履保公司保管。

等到完成過戶、交屋等約定條件後，再把款項撥給賣方。

這樣可以避免：

買方先付了錢，賣方卻無法完成過戶。
或是房子已經過戶了，賣方卻還沒收到完整價金。

真正做到「銀貨兩訖」，保障交易安全。

二、賣方先動支履保價金，有什麼風險？

不論是透過房仲成交，還是自行買賣，我都非常建議使用履約保證。

因為它最大的價值，就是讓買賣價金在交屋前，都受到保障。

如果賣方後來反悔、不賣了，履保專戶裡尚未撥出的款項，可以依約返還給買方。

此外，如果賣方違約，還必須依照買賣契約負擔相關違約責任。

但如果買方同意讓賣方提前動支履保專戶裡的部分價金，情況就不一樣了。

一旦這筆錢已經從履保專戶撥給賣方，就不再受到履保機制保障。

萬一後續交易無法完成，履保公司只能返還 履保專戶裡剩餘的款項 （扣除履保服務費後）。

至於已經提前撥給賣方的金額，以及賣方應負擔的違約賠償，就必須由賣方自行返還。

如果賣方拒絕返還，買方就只能透過協商、調解或訴訟等方式主張自己的權益。

到時候，不只是違約賠償的問題，甚至連自己原本支付的頭期款，都可能需要花費更多時間與成本才能追回。

三、遇到這種情況，該不該同意？

那麼，小美到底該不該答應呢？

我的建議是，先了解賣方為什麼需要提前動支。

可以請仲介協助詢問：

是不是只是短暫資金周轉？

還是真的有迫切需求？

另外，也要進一步了解房屋目前的產權狀況。

例如：

是否只有一般銀行房貸？
是否還有二胎、三胎貸款？
是否有民間借款或其他抵押設定？

如果房屋產權單純，交易風險相對較低；但如果已有多重抵押或債務問題，就要更加謹慎。

最後，是否同意提前動支，仍然是買方自己的決定。

畢竟，一旦同意，代表你願意承擔部分履保保障降低的風險。

如果真的想幫忙，也建議先充分了解交易狀況，並評估自己是否願意承擔可能發生的風險，而不是因為不好意思拒絕，就貿然答應。

畢竟，履約保證存在的目的，就是為了保障交易安全。

如果沒有充分理由，我通常還是會建議，盡量讓履保專戶的款項等到正式交屋時再撥付給賣方，對買方的保障會比較完整。

回到專欄文章

培養信用的 13 堂課，買房前一定要知道

Wed, 07 Jan 2026 09:51:42 GMT

買房資金不是夢

培養信用的 13 堂課，買房前一定要知道

什麼是聯徵紀錄？

最近，一位好朋友的弟弟買房準備申請房貸。

他剛從澳洲打工度假兩年回來半年，出國前沒有使用信用卡的習慣，出國期間也幾乎沒有任何信用往來。雖然在澳洲打工存了一些錢，但旅行時幾乎花得差不多，回台後再加上爸媽幫忙準備頭期款，手上的資金所剩不多。

辦房貸時，他心想自己有穩定工作，也有薪轉紀錄，貸款應該沒問題。

沒想到送了兩家銀行，卻都碰了壁。

原因不是信用不好，而是聯徵紀錄一片空白，也就是大家常說的「小白」。

其中一家銀行要求提供二等親內的保證人；另一家則送總行重新審核，最後只願意核貸六成。

最後，在兩害相權取其輕的情況下，只好請姐姐（也就是我的好朋友）擔任保證人，才順利完成貸款。

聊天時，她很疑惑地問我：

「我弟沒有任何信用不良紀錄，為什麼貸款反而這麼難？」

我笑著回答：

「因為他沒有信用不良紀錄，但也沒有信用良好紀錄。」

對銀行來說，一個從來沒有借過錢、沒有使用過信用卡的人，就像一張白紙。

銀行沒有任何資料可以判斷，你未來會不會按時還款。

也就是說，不是信用不好，而是沒有信用。

那麼，「信用」到底要怎麼培養呢？

一、信用卡一定要準時繳

信用卡帳單一定要按時全額繳清，盡量不要使用分期付款，也不要動用循環信用。

如果長期只繳最低應繳金額，甚至開始使用循環利息，銀行就可能認為你的財務狀況較吃緊，未來申請房貸時，也會影響信用評分。

二、不要辦太多信用卡，也不要動用現金卡

信用卡方便，但不代表越多越好。

每張信用卡都有額度，辦得太多，銀行在評估授信時，也會一併納入考量。

另外，現金卡屬於高利率的信用貸款，如果沒有必要，建議盡量不要使用。

三、不要當「小白」

沒有信用紀錄，不代表信用很好。

如果未來有買房計畫，建議至少持有一張信用卡，並持續正常使用一年以上，每個月按時全額繳款，慢慢累積良好的信用紀錄。

四、維持良好的薪轉紀錄

薪轉紀錄，是銀行判斷收入的重要依據。

如果公司是發放現金薪資，建議固定存入自己的帳戶，並請公司在存款備註註明付款單位名稱，讓銀行更容易辨識這是薪資收入。

五、工作年資最好超過半年

銀行除了看收入，也會看工作的穩定性。

一般來說，申請房貸時，最好在目前公司任職超過半年。

有些銀行對於年資不到半年的申請人，認定會比較保守，因此如果近期有買房規劃，最好不要在貸款前頻繁更換工作。

六、善用收入證明

銀行通常會參考最近六個月的薪轉紀錄，或去年度的扣繳憑單、所得資料等收入證明。

如果去年收入比今年高，或年終獎金、績效獎金占收入比例較高，也可以提供相關資料，讓銀行更完整了解自己的收入能力。

七、避免當月光族

銀行除了看收入，也會觀察你的資金管理習慣。

如果薪水一入帳，很快就提領一空，長期帳戶幾乎沒有餘額，容易讓銀行認為財務壓力較高。

平時適度保留存款，也有助於建立較好的財務形象。

八、準備財力證明

如果有買房規劃，可以提早準備財力證明，例如存款、定存等，讓銀行更了解自己的資產狀況，也有助於提高貸款條件。

九、建立與銀行的往來關係

不少銀行都有 VIP 客戶方案。

如果平時就和銀行保持穩定往來，例如存款、投資或理財服務，有時在貸款條件、利率或服務上，也可能有較多討論空間。

如果你平常就有固定往來的銀行，不妨向理專了解相關權益。

十、必要時提供保證人

就像文章開頭的案例，最後是由姐姐擔任保證人，才順利完成貸款。

如果保證人的收入、信用條件良好，確實有助於提高銀行的授信意願。

不過，每家銀行對保證人的資格規定都不相同，申請前可以先向銀行確認。

十一、留意既有房貸

如果名下已有房屋，而且仍有房貸，申請下一筆房貸前，記得先評估自己的收支比是否仍有足夠空間。

避免因既有貸款過高，而影響新的貸款條件。

十二、有信貸最好先評估

信用貸款通常會影響銀行對於還款能力的評估。

因此，如果近期有購屋計畫，可以先盤點自己的信貸狀況，再規劃房貸申請，會更有利於整體貸款條件。

十三、多和貸款銀行建立往來

如果平常就和某家銀行有固定往來，例如：

薪資轉帳
信用卡
存款
理財

銀行對你的財務狀況通常也會更了解。

建立長期、穩定的往來關係，有時也有助於爭取較好的貸款條件。

結論

信用，不是一兩天就能建立；但要破壞信用，卻可能只需要一次。

良好的信用紀錄，就像自己的財務履歷。

平時一點一滴累積，等到真正需要申請房貸時，就更有機會爭取到較好的貸款成數、利率與條件。

以上就是培養信用的 13 個小技巧 ，你學會了嗎？

回到專欄文章

20 年房貸 vs 30 年房貸，該怎麼選？一次分析優缺點

Tue, 06 Jan 2026 09:30:13 GMT

房貸x稅務x合約

20 年房貸 vs 30 年房貸，該怎麼選？一次分析優缺點

一、20 年房貸 vs 30 年房貸，差在哪裡？

20 年還得快，30 年每月負擔比較輕。

很多人在申請房貸時，都會猶豫到底該選 20 年還是 30 年。

大家都知道，貸款年限越長，每個月要繳的房貸越少，但因為還款時間拉長，支付的總利息也會比較高。

舉例來說，假設貸款 1,000 萬元，利率 1.35%，且沒有使用寬限期。

20 年房貸：每月約繳 47,568 元，總利息約 141.6 萬元。
30 年房貸：每月約繳 33,797 元，總利息約 216.7 萬元。

兩者相比，每月房貸相差 13,771 元，但 30 年房貸總共會多支付約 75 萬元的利息。

看到這裡，很多人就會問：

到底該選每月壓力小，還是總利息比較少？

其實沒有標準答案，可以從下面四個方向來評估。

二、從四個角度評估，找出最適合自己的方案

1. 每月房貸占家庭收入多少？

銀行通常會看「收支比」，也就是每月房貸占收入的比例。

一般來說，銀行多半接受每月房貸約占收入 2/3 以內，但對購屋族來說，我會建議：

最理想：約 1/3
最好不要超過 1/2

例如，上面的案例，如果家庭月收入 7.5 萬元 ：

20 年房貸，每月約 4.8 萬元 ，約占收入 63% 。
30 年房貸，每月約 3.4 萬元 ，約占收入 45% 。

雖然兩種方案都可能符合銀行的貸款條件，但 30 年房貸會保留更多生活與資金調度的彈性，遇到突發支出也比較有餘裕。

2. 房子預計會持有多久？

很多人看到 30 年房貸多付 75 萬元利息，就直接決定貸 20 年。

但別忘了，這 75 萬元是建立在真的貸滿 30 年的情況下。

如果你預計 5 年、10 年或 15 年後就換屋，到時賣房時通常會先清償剩餘房貸，因此實際支付的利息，往往沒有想像中那麼多。

所以，如果只是短期持有，就不用只看 30 年的總利息。

3. 能不能提前還本金？

現在不少銀行的 30 年房貸，都允許提前償還本金，而且沒有違約金或限制相對較少（仍要依各家銀行規定為準）。

如果有這樣的條件，我通常會建議：

先貸長一點，把每月房貸壓低。

等到未來有多餘資金，例如：

年終獎金
分紅
投資獲利
額外收入

就可以提前償還本金。

本金減少後，之後計算利息的基礎也會跟著降低，因此可以同時兼顧：

平常每月負擔較輕
實際支付利息也能減少

彈性會比一開始就貸 20 年更高。

4. 你需要「強迫儲蓄」嗎？

有些人收入不錯，但只要口袋有錢，就很容易花掉。

如果你知道自己的個性比較難存錢，也沒有熟悉、穩定的投資工具，那麼縮短房貸年限，反而是一種強迫儲蓄的方法。

每個月多還一點本金，把錢留在房子裡。

未來換屋時，已經還掉的本金，加上房屋增值的部分，都能變成下一間房子的自備款。

即使沒有賣房，如果真的有資金需求，也可以依當時的條件向銀行申請增貸，或評估是否適合以房養老等方式，提高資金運用的彈性。

三、不是每個人都能貸 30 年

雖然 30 年房貸有不少優點，但也不是每個人都能申請。

銀行會綜合考量許多因素，例如：

貸款人的年齡
房屋屋齡
房屋所在地段
個人收入與信用狀況

如果屋齡較高，或貸款人的年齡較大，有些銀行可能只能提供 20 年，甚至更短的貸款年限。

因此，在出價買房之前，建議先向銀行了解可貸條件，並試算不同年限的房貸金額，才能做好最適合自己的財務規劃。

結論

很多人以為，20 年一定比較划算，30 年一定比較貴。

但其實，房貸年限沒有絕對的好壞，而是要看你的收入、現金流、持有計畫，以及資金運用方式。

如果希望降低每月壓力、保留更多現金流，30 年房貸通常比較有彈性；如果收入穩定、希望早點還清房貸，20 年房貸也是不錯的選擇。

對大多數人來說，真正重要的不是貸幾年，而是選擇一個讓自己生活過得安心，又能兼顧未來財務規劃的房貸方案。

回到專欄文章

預售屋有信託專戶，為什麼建商倒閉，買方還是拿不回錢？

Mon, 05 Jan 2026 07:21:08 GMT

自住購屋攻略

預售屋有信託專戶，為什麼建商倒閉，買方還是拿不回錢？

近年來，預售屋爛尾樓事件時有所聞，很多人都會問：

「不是都有信託專戶嗎？為什麼建商倒閉了，買方還是拿不回已經繳的錢？」

其實，很多人對「信託」都有一個很大的誤解。

信託並不等於退款保證。

在回答這個問題之前，我們先來了解，目前政府規定的預售屋履約保證制度有哪些。

一、預售屋共有五種履約保證方式

依照內政部規定，建商銷售預售屋時，必須採用以下五種履約保證方式之一。

不過，這五種制度保障的內容並不相同。

1. 價金信託

買方繳交的價金會存入信託專戶，再依照工程進度，由信託銀行分階段撥款給建商。

很多人以為錢放在信託專戶就很安全，其實不是。

因為建商只要完成一定工程進度，就可以向銀行申請撥款，所以信託帳戶裡的金額會越來越少。

如果建商蓋到一半倒閉，而且已經把信託資金依法領走投入工程，買方未必能拿回已經繳出去的錢。

所以， 價金信託保障的是資金依約使用，不是保證退款。

2. 不動產開發信託

除了買方的價金之外，建商也會將土地及開發資產交由信託機構管理。

同樣也是依照工程進度撥款。

雖然比單純的價金信託，多了一層對開發資產的管理，但如果建商中途倒閉，也不代表買方一定可以全額退款。

3. 同業連帶擔保

由另一家信用及規模相當的建商擔任保證人。

如果原建商無法繼續興建，理論上由擔保建商接手完成工程。

不過，這種制度通常沒有信託專戶，因此買方繳交的價金直接由建商使用。

如果擔保建商本身也發生問題，保障就可能受到影響。

4. 公會連帶保證

由建築相關公會提供連帶保證。

如果建商無法繼續興建，由公會協助處理後續事宜。

不過，和同業連帶擔保一樣，通常沒有信託專戶，也不是退款保證。

5. 價金返還

五種制度中， 對買方價金保障最高的，就是價金返還。

買方支付的所有款項，都由第三方金融機構保管。

在交屋之前，建商不能動用這筆錢。

如果建商在交屋前倒閉，買方已支付的價金，可以依約返還。

不過，由於建商無法提前動用資金，因此目前採用這種方式的建案相對較少。

二、為什麼有信託，建商倒閉還是可能拿不回錢？

很多人以為：

有信託 = 錢一定拿得回來。

其實並不是。

因為在「價金信託」及「不動產開發信託」制度下，銀行會依工程進度撥款給建商。

也就是說，建商蓋到哪，就能領到哪。

如果工程做到一半，信託帳戶裡的錢已經陸續撥給建商，而建商又因財務問題倒閉，買方未必能拿回已繳的價金。

因此，信託保障的是資金依照約定用途使用，而不是保證建商倒閉時一定退款。

三、買預售屋，要先看履約保證是哪一種

簽約前，一定要確認契約中的「履約保證方式」。

如果是採用價金返還，對買方的價金保障相對最高。

如果是其他四種方式，也不是不能買，而是要更了解保障內容，並評估建商的品牌、財務狀況及過去推案紀錄。

不要因為看到「信託專戶」四個字，就誤以為一定萬無一失。

四、新成屋反而更要注意「履保」

很多人以為，房子蓋好了就沒有風險。

其實，新成屋最大的風險，反而是建商原本向銀行設定的抵押權。

如果建商尚未清償貸款，房屋可能仍有抵押設定。

因此，購買新成屋時，一定要透過履約保證機制辦理交易。

買方支付的價金，先由履保專戶保管，等到建商完成清償貸款、塗銷抵押權，並順利完成過戶交屋後，履保專戶才會把款項撥給建商。

這樣才能避免房子還有抵押權，就把錢直接付給建商，增加交易風險。

結論

很多人以為，只要看到「信託專戶」，買預售屋就一定安全。

但真正重要的是：先了解建案採用的是哪一種履約保證制度，以及它保障的是什麼。

履約保證不是每一種都能保證退款，信託也不代表建商不會倒閉。

因此，買預售屋時，不只要看地段、價格和品牌，更要仔細閱讀契約中的履約保證條款，了解自己的權益，才能真正降低購屋風險。

回到專欄文章

房子租給公司好嗎？房東一定要知道的 6 個重點

Sun, 04 Jan 2026 02:41:52 GMT

租屋x房東視角

房子租給公司好嗎？房東一定要知道的 6 個重點

不少房東都遇過這種情況：房客希望以「公司」名義簽租約，而不是用個人的名字。

有的是公司要租來當辦公室，有的是公司提供租金補助，因此必須以公司名義承租。

那麼，把房子租給公司，和租給一般個人有什麼不同？簽約前又有哪些地方一定要先確認呢？

一、先確認租金是否需要申報

公司承租辦公室，大多都會將租金列為公司的營業費用，因此通常會需要依法申報。

對房東而言，租金收入也需要依法申報所得；若符合相關規定，還可能涉及二代健保補充保費等問題。

這些稅費由誰負擔、如何申報，都可以事先在租約中約定清楚。

因此，簽約前最好先確認租金是「未稅」還是「含稅」，以及各項稅費由誰負責，避免日後產生爭議。

如果想了解更詳細的計算方式，可以參考另一篇文章：「房客是公司行號，租金報稅應該怎麼計算？

二、公司是否需要設立營業登記？

有些公司除了租辦公室之外，也希望把公司的營業登記設在你的房子。

如果是這種情況，通常需要房東同意，並提供相關文件辦理。

另外，也要特別留意，如果你的房子近期有出售的規劃，且出售前一年內仍有出租營業使用或設立公司，可能會影響是否符合土地增值稅自用住宅優惠稅率的適用資格。

如果是持有多年的房子，這項優惠的金額可能相當可觀，因此一定要事先評估。

三、房屋稅可能因此提高

如果公司將營業登記設在房屋內，房屋稅通常就不再適用一般住宅稅率，而可能改按營業用稅率課徵。

不過，如果房子並非全部都作為營業使用，例如只有部分空間作為辦公室，其餘仍作住宅使用，可以向稅捐機關申請按使用面積比例課稅。

必要時，稅捐機關也可能派員到現場確認實際使用情況，再據以核定房屋稅。

四、先查公司的背景資料

租給公司之前，就像篩選一般房客一樣，也要先了解公司的基本狀況。

建議請對方提供公司名稱與統一編號，再到經濟部商工登記資料查詢：

公司成立多久？
資本額多少？
經營哪些營業項目？
是否需要特殊營業執照？

例如旅館、民宿、餐廳、工廠等，都可能需要額外的許可，不一定適合設在一般住宅。

另外，也可以詢問公司為什麼要搬遷，以及目前的營運狀況。

如果擔心有人冒用公司名義簽約，也可以直接打電話到公司確認，是否真的有租賃新辦公室的需求。

五、最好請公司負責人擔任連帶保證人

公司和個人最大的不同，在於公司有可能因經營不善而停業、解散，甚至倒閉。

因此，如果承租人是公司，建議請公司負責人另外擔任租約的連帶保證人。

萬一公司無法支付租金、違反租約，或租約到期後遲遲不搬遷，房東除了可以向公司主張權利，也可以依法向連帶保證人請求履行相關責任。

這對房東而言，會多一層保障。

六、我的經驗分享

其實，把房子租給公司，不一定比租給個人風險高。

如果事前做好功課，確認對方是正常經營、信用良好的公司，很多時候反而比住宅出租更單純。

我們公司以前租辦公室時，房東就很自豪地說，她的房子幾乎都只租給公司。

她笑著說：「我的房客搬走，通常不是因為倒閉，而是因為公司擴編、需要更大的辦公室。」

聽起來是不是很有趣？

每一家公司，都是從一間小小的辦公室開始成長。

如果經過完整的評估，確認對方值得信任，把房子租給努力打拚的公司，也是在支持一個團隊、一份事業的成長。對房東來說，或許也是另一種成就感。

回到專欄文章

害怕議價像吵架一樣？——能為你節省上百萬的議價策略

Sat, 03 Jan 2026 08:05:38 GMT

議價x談判

害怕議價像吵架一樣？—能為你節省上百萬的議價策略

「我真的好怕議價，很怕一講不好就破局了」

「我臉皮很薄，很擔心會被覺得沒誠意或來亂的……」

⠀⠀

我遇過很多學員，每次聽到我講議價的時候，不論我說再多關於議價的重要、好處還是方法，都還是會害怕議價。

但很奇怪，買房是花自己的血汗錢，就算沒成功也不算損失，但如果真的成功了，是節省幾十萬到幾百萬耶！這可是平常工作好幾個月、甚至好幾年的錢啊。

⠀⠀

所以一定要學議價，而且還要好好擬議價策略。

一、創造故事點｜賣房要先賣給房仲

買房子不是買衣服，看喜歡就買，還能跟老闆面對面討論殺價。

⠀⠀

一般買房子中間都會卡一個房仲替兩方「傳話」，所以跟房仲打好關係是必要的，更重要的是，你要去創造讓房仲傳的話是什麼。

⠀⠀

例如我買房的時候，我會刻意說到幾個關鍵字「有小孩」、「創業」、「來自彰化」、「做哪些功課」等。

⠀⠀

讓房仲在跟屋主說話時，可以有更多的內容發揮，但我會刻意隱瞞我的能力，例如「年收入」或「總價預算」，或是越是緊急或重要的需求，更盡量避免透露。

⠀⠀

例如「需要學區房，今年12月底前就一定要設戶籍」、「租約到期，希望7月前就能順利搬家」等等，避免曝露出自己的需求度。

⠀⠀

這樣可以讓你在對方心中留下深刻印象，但卻又摸不到你的底，讓你在議價時處於平等位置，之後還可以延伸更多故事來獲得議價空間。

⠀⠀

有時候不只買房子，賣房也是一樣意思，你一定是全世界最了解這間房子哪裡好的人，要先賣給房仲，才能替你賣給好顧客！

二、知己知彼｜瞭解屋主成本、貸款狀況、銀行鑑價等資訊

議價前自己的功課一定要做足，尤其是透過實價登錄與調謄本的方式，來推估屋主可能的成本、可能的貸款餘額。

⠀⠀

像我之前就有遇到屋主是一手屋，18 年前買的，沒有貸款，整體經濟條件很好，只是因為退休想變現而已，當時的價格就談得很漂亮。

⠀⠀

再來是透過銀行估價，瞭解大概行情與可貸成數，也可以成為你議價的關鍵數據。

⠀⠀

最後就是跟房仲探聽一下，屋主想賣的底價可能是多少、之前有沒有人出過價、大約多久以前的事、屋主有沒有出來談，這樣在下斡旋時，也比較好拿捏。

⠀⠀

有時候根本差太多的話，那也就不必浪費時間，就定期關心、追蹤一下就好。

⠀⠀

有時屋主降價就在一瞬間，當屋主降價時，讓仲介記得想到你，其他時間就積極尋找下一個標的。

三、以退為進｜放棄次要條件，追求主要目標

有些人會在議價時踩得很硬，一點都不可退讓，那這種情況下，雙方就很容易談崩。

⠀⠀

那議價就真的會像吵架一樣，一邊覺得對方貪婪，一邊覺得對方沒誠意。

⠀⠀

因此我們在議價時，可以把一些次要條件當作是誠意的表現，例如：房子如果有點小狀況，我們可以自己處理；冷氣、冰箱……等較為貴重的家電屋主可以都搬走，不用留給我們……這些都能讓整體議價變得更加有彈性與柔軟。

⠀⠀

這些不包含在房價裡面的負擔，也是一種隱性成本，可以透過這些小錢的討論，來擴大整體房價的議價空間。

⠀⠀

重點在於態度上，要保留一點餘裕，不要讓人覺得你非要不可，也不要過於激進要殺到血流成河的感覺。

⠀⠀

保持一種討論的狀態，尋求雙方合意的價格。

⠀⠀

當然，最重要的一點，就是讓自己有個心態：不成交也沒關係。也讓仲介知道，你也有其他間有喜歡、也在考慮。

⠀⠀

房子不會只有一間，沒有緣分的房子，放掉也罷，我們再往下一個目標邁進就好了。

▌結語｜議價不是為了佔便宜，而是為了買得更聰明

很多人害怕議價，是因為把議價想成了一場輸贏的戰爭。

但其實，好的議價從來不是硬拗價格，而是在充分了解市場、屋主狀況與自身需求後，找到一個雙方都能接受的平衡點。

買房是一筆動輒上千萬的支出，多做一點功課、多準備一點策略，就有機會替自己省下幾十萬甚至上百萬。

勇敢開口，不代表沒有誠意；理性談判，也不代表咄咄逼人。

希望每一位買房的人，都能在保持善意的同時，勇敢為自己的荷包努力一次。

回到專欄文章

戶數多還是戶數少？買房前一定要知道的社區選擇關鍵

Sat, 03 Jan 2026 07:23:15 GMT

自住購屋攻略

戶數多還是戶數少？買房前一定要知道的社區選擇關鍵

很多人在看房時，都會注意社區有多少戶。

有人喜歡戶數少，覺得住戶單純、出入比較簡單；也有人偏好大型社區，因為管理完善、公設豐富。

那麼，到底戶數多比較好，還是戶數少比較好？其實沒有絕對答案，每種都有優缺點，重點是了解差異，再依自己的需求做選擇。

一、管理費：戶數少，不一定比較省

很多人以為戶數少的社區管理費會比較便宜，其實往往剛好相反。

社區如果只有二、三十戶，想請管理員，每戶分攤的費用就會很高，因此很多社區只能負擔白天班管理員，甚至只有平日才有人值班，無法做到 24 小時全年管理。

有些社區乾脆沒有管理員，只靠門禁系統管理。雖然住的是電梯大樓，卻少了很多便利性，例如：

沒人代收包裹、掛號信
沒有垃圾代收服務
社區管理相對較弱

甚至就算沒有管理員，管理費也不一定便宜。因為電梯保養、公共設備維護、清潔、公共電費等，固定支出還是存在。

我有位朋友住在不到 30 戶的大樓，每戶每月除了管理費之外，光公共電費就接近一千元。

相較之下，戶數多的社區因為有更多住戶一起分攤，每戶負擔通常會低一些，也比較有機會提供 24 小時管理服務。

二、公設比差不多，但能使用的公設差很多

很多人以為戶數少，公設比就會比較低，其實未必。

不少小型社區的公設比和大型社區差不多，甚至因為基地較小，公設比反而更高。

但問題是，花了同樣比例的錢，可使用的公設卻少很多。

通常只有：

電梯
樓梯間
走廊

而大型社區則可能規劃：

健身房
閱覽室
交誼廳
中庭花園
兒童遊戲區
接待大廳

我常說，如果公設比是 30%，代表買一間 1,000 萬的房子，就有約 300 萬是在買公設。

既然都要花這筆錢，你希望買到的只有樓梯和電梯，還是能真正享受到完善的公共設施？

因此，看房時除了看公設比，更重要的是看看「公設到底值不值得」。

三、出入環境：戶數越多，不一定越舒服

大型社區最大的缺點，就是人多。

有些社區有 500 戶、甚至上千戶，每天進進出出的人很多，生活環境相對熱鬧。

另外，有些大型社區為了減輕建築重量，戶與戶之間採用輕隔間設計，隔音效果可能比較差，鄰居的生活聲音、走廊或電梯間的聲音，都比較容易互相干擾。

如果社區又以小坪數產品為主，出租比例通常也會比較高。

有些社區甚至超過七成都是出租，住戶流動率高，出入的人員也相對複雜。

相較之下，戶數少的社區，住戶通常比較固定，出入環境也會單純一些。

四、房價穩定度：戶數越多，盤整期通常越長

如果買的是預售屋，交屋後通常都會有一波屋主出售。

根據我的觀察，大約會有社區總戶數 5%～10% 的房子同時出現在市場上。

如果投資客比例較高，甚至可能超過 10%，有些社區還會接近 20%。

當市場上同時有大量同類型產品出售時，彼此競爭就會比較激烈，房價容易進入盤整期，通常需要 2～3 年，價格才會慢慢回穩。

因此，戶數越多的社區，交屋初期通常也比較容易遇到價格競爭的情況。

五、我心目中最理想的社區

那到底什麼樣的社區最好？

以我的經驗來看，我最喜歡的是約 100 戶左右的社區。

如果基地能有 400 坪以上會更理想，再搭配以下規劃：

約 100 戶左右
每層 2～3 戶（大坪數甚至一層一戶）
分棟規劃，各棟獨立出入口
門禁分棟、分層管理
共用警衛、大廳、公設等公共設施

這樣既能兼顧住戶單純、出入品質，也能享有完善的管理與公設。

因為戶數足夠，每戶分攤的管理費也不會太高，社區通常能提供 24 小時管理、包裹代收、垃圾處理等完整服務。

結論：沒有最好的戶數，只有最適合自己的社區

戶數少，不代表一定比較好；戶數多，也不一定就是缺點。

小型社區的優點是住戶單純、出入簡單，但管理費通常較高，公設和管理服務也比較有限。

大型社區則能享有完善的管理、公設與較低的分攤成本，但住戶較多、出租比例可能較高，交屋初期房價也較容易出現盤整。

因此，看房時不要只看「戶數」，而是把管理品質、公設規劃、住戶組成、出租比例、管理費，以及未來房價穩定性一起納入評估，才能找到真正適合自己的社區。

回到專欄文章

第一次買房的 5 個建議，入手第一間房不吃虧！

Fri, 02 Jan 2026 13:38:31 GMT

自住購屋攻略

第一次買房的 5 個建議，入手第一間房不吃虧！

我幫許多人買賣房子超過上百間，整理了這 5 個你絕對要知道的買房建議

尤其如果你是剛要入手買第一間房的話，這 5 個建議看過一遍，可以替你省下很多錢！

一、買屋預算不該大幅影響生活，貸款策略最重要

買房量力而為，不能看到朋友買就跟著買，每個人生活要求與能力不同，別人可能背後有爸媽支撐，你只能吃飽再撐。

⠀⠀

我常會建議買房該用自己薪水判斷「可貸總額」，尋找適合的價位先入手，先求有再求好。

⠀⠀

例如：家庭收入 9 萬，租房 3.8 萬，可以得到三種策略：

⠀⠀

✔最佳：每月還款小於（收入x 30%）

【3 萬，買 989 萬、貸款 791 萬】

✔次佳：每月還款小於每月租金

【3.8 萬，買 1253 萬、貸款 1002 萬】

❌ 很ㄍㄧㄥ：每月貸款等於（收入x 60%）

【6 萬，買 1979 萬、貸款 1583 萬】

⠀⠀

每一種生活品質會過得不同，也取決於你的習慣和要求。

⠀⠀

千萬不要因此一時衝動或被慫恿，而買下自己負擔不了的房子。

⠀⠀

也不需要想著要一次就買到完美的房子，而是逐步更替，才能在保持生活品質的情況下，又依靠房子累積資產。

二、優先考慮中古屋，新成屋、預售屋先等等

和預售屋相比，中古屋的價格較透明，風險也較低，

⠀⠀

重點是價格也比較有空間，是新手入房市練手的好標的。

⠀⠀

學習看中古屋的屋況、地段、結構，還有練習看「產權調查」和「現況說明書」，

⠀⠀

都能有效鍛鍊自己看屋的敏銳度。

⠀⠀

重點是，趁這時候跟區域的房仲打好關係，讓他們成為提供資訊的好夥伴，

⠀⠀

瞭解房市動向，也提前掌握優秀的標的物。

三、地點和價格，比坪數更重要，你不一定要自己住！

「蛤不自己住那我買房幹嘛？」

⠀⠀

這是第一次買房的人最大的盲點，我們買房不一定是自住，也可以是出租的選擇，

⠀⠀

或是當作自己的短租房，而不是要住一輩子的房子。

⠀⠀

只要有一間房子，等於是給自己的一個存錢目標，半強迫式的累積你的資產。

⠀⠀

因此一定要優先選擇地段，才有增值的空間和可能。

⠀⠀

買下第一間房後，再慢慢以小換大，逐步買到自己的理想宅

四、練習看合約，仔細審視條款

都說現代人不喜歡讀長文，但買賣房屋合約的內容一定要好好看，

⠀⠀

少看一條可能就會讓你要多虧好幾十萬。

⠀⠀

內容很複雜卻很重要，這也是鍛鍊自己看房能力的基本功。

⠀⠀

尤其是預售屋，有很多「特別」的內容，在我的講座和書中都常常會說到。

⠀⠀

這種都是新手小白會看不懂的地方，

⠀⠀

因此如果真的不瞭解，一定要尋求專業人士的協助，

⠀⠀

不可輕信口頭承諾與保證，記住一個原則：沒寫下來的，都不算數！

五、持續理財、認真學習、好好生活

大多數人買房並不是為了發財，只是想要有一個穩定的居住空間，

⠀⠀

讓自己能夠安心工作打拚、跟孩子的成長回憶、老了能夠不必擔心住所問題……

⠀⠀

因此買房是一時，生活才是長久的。

⠀⠀

只是買賣間有許多的細節和變化，而且我們不是第一間房就一輩子了，還要考慮出場與換屋的狀況，

⠀⠀

因此持續學習，瞭解新的機會和可能，讓自己保持市場的敏銳度。

⠀⠀

老話是：開源節流做投資，務實點就是付房貸同時也是在理財。

⠀⠀

買房不是終點，而是一個工具，

⠀⠀

把自己生活過好，才是我們最終的目的。

回到專欄文章

住進去才知道的事：為什麼有些空間，會讓人不想搬走

Thu, 01 Jan 2026 08:25:27 GMT

自住購屋攻略

住進去才知道的事：為什麼有些空間，會讓人不想搬走

有些房子，一走進去就知道不一樣。

不是因為多豪華，而是你會下意識放慢腳步
開始注意光落在牆上的方式、材質交接時的安靜、還有空氣裡那種剛剛好的平衡。

在《愛莉說好室》這一集中

邀請到微物設計的創辦人暨設計總監 Roger

聊的不是「預算怎麼分配」

而是—— 什麼樣的空間，能陪你住得久、住得舒服、住得不後悔。

一切的起點，是從「畫布」走進「空間」

Roger 的起點並不在室內設計。

他受的是傳統美術訓練，水墨、書法、素描、油畫——

那是一種對「比例、留白、層次」極度敏感的養成。

研究所時期，他第一次意識到：
牆，不只是牆。

它可以是顏色、是材質、是光的背景。

「當我發現空間可以像畫一樣被經營，而且是可以被人每天生活在裡面的時候，我就知道我離不開它了。」

於是他自學、進修、進事務所實習，一做就是十幾年。

藝術，沒有離開他，只是換了一種更貼近日常的存在方式。

什麼是「藝術宅」？不是擺畫，而是空間本身就有靈魂

談到藝術宅，很多人會先想到收藏、畫作、雕塑。

但 Roger 的定義完全不同。

他認為：
真正的藝術感，藏在工藝與細節裡。

一塊大理石玄關，不是「用很貴的石材」就夠了，而是石材之間的配色、切割、拼接精準度，是否讓人願意多看一眼。

一棟老建築，也不一定要全部打掉重來。

有時，一道梁、一扇窗，正是那棟房子最值得被保留下來的靈魂。

「能夠讓新的使用者，在新的生活裡，依然感受到這棟建築最初的精神，那本身就是一種藝術的延續。」

不靠軟裝撐場面，也能讓空間自己說故事

Roger 很喜歡把空間比喻成一段「走覽動線」。

從入口、玄關、餐廳到客廳，每一個轉折點，都可以是一個畫面、一個停頓。

有時只需要：

一束光
一種材質轉換
一張椅子
一個半遮半掩的角落

就能讓空間產生層次。

「好的空間，是強弱並存的。不是每個地方都要用力，而是讓每個地方，都有存在的理由。」

好看與好住，其實從來不是對立選項

很多屋主都曾說過：
「我怕做完之後，會變成十大後悔設計之一。」

Roger 非常理解這個焦慮。

因為熱情會退燒，生活卻會留下來。

他的原則很簡單：
功能永遠優先，美感建立在功能之上。

因為：

家庭成員會改變
生活型態會改變
使用需求一定會演進

當功能被好好預留彈性，美感反而更有空間發揮。

「簡單不是退而求其次，而是一種更成熟的選擇。」

簡單，為什麼會看起來高級？

Roger 分享了一個他非常認同的設計觀念：
「簡單，自然就會有高級感。」

線條對齊、比例一致，門縫線、開門線、陰影線彼此呼應，即使不用昂貴建材，空間也會顯得俐落、安靜、有秩序。

他舉了一個經典案例：
當空間裡有太多無法避免的元素（維修孔、出風口、燈具），與其遮掩，不如把它們「收編成一套秩序」。

當雜亂被整理過，視覺自然就會安定下來。

顏色不是越愛越好，而是越住越舒服

在配色上，Roger 給出一個非常實用的心法：

60%：最耐看的主色（不一定是你最愛的）
30%：輔助色，建立層次
10%：亮點，可以是單椅、燈具或藝術物件

他提醒：
你最喜歡的顏色，不一定適合天天相處。

就像有些風格很適合旅館，卻不一定適合住上 365 天。

「空間是長期關係，不是短暫激情。」

高端住宅最難的，不是選多貴，而是避免後悔

Roger 接觸過許多高端客戶，他們看過、用過、摸過的好東西，比多數人都多。

因此他不急著說服，
而是換一個角度問：
「這個選擇，五年後你會後悔嗎？」

真正花心力的，不是在選多漂亮，而是在處理那些不起眼卻影響巨大的細節——
隔音、光暈、燈光衰減、線條干擾。

因為真正讓人住得不舒服的，往往不是風格，而是每天都在的小困擾。

一個像博物館的家，與最感動的瞬間

Roger 分享了一個讓他印象極深的案子。屋主收藏橫跨中西，平面、立體、古董、雕塑，家裡就像一座小型博物館。

最大的挑戰不是「東西多」，而是如何讓收藏與生活共存。

他們設計了一座可穿透的展示牆，既是隔間，也是展牆，讓藝術品成為空間的一部分，而不是附加品。

那一刻，設計不只是解題，而是一種理解。

如果你不是高端住宅，也能立刻提升家的質感

Roger 給一般住宅三個最實際的建議：

先統一燈光色溫
調整顏色，而不是全部重做（換門片、貼膜即可）
收斂慾望，越簡單越耐看

「設計不是加東西，而是拿掉不必要的東西。」

結語｜真正好的空間，會陪你一起生活

住得好，不是因為它被稱為豪宅，而是你每天回家時，都覺得自己被空間好好接住。

Roger 最後說了一句話，很安靜，卻很有重量：

「空間的價值，來自於你願不願意長久待在裡面。」

而那，正是設計最溫柔的地方。

回到專欄文章

當空間開始說話：為什麼好的商業設計，會讓人記住一個品牌

Thu, 25 Dec 2025 08:29:03 GMT

專欄文章

當空間開始說話：為什麼好的商業設計，會讓人記住一個品牌

你一定有過這種經驗。

走在街上，本來只是路過，卻因為一個門面、一種材質、一束光，不自覺慢下腳步，甚至走進一家原本沒打算進去的店。

那不是衝動，而是空間在你還沒意識到之前，就先跟你說了話。

在《愛莉說好室》這一集中，我們把「住得好」的討論，延伸到精品店、咖啡廳、辦公室與門市。

邀請到 微物設計 創辦人暨設計總監 Roger

一起拆解：
商業空間，究竟是怎麼影響品牌記憶、消費行為與信任感的？

商業空間，不只是裝潢，而是品牌第一次「被感覺到」的時刻

Roger 常說一句話：
「空間，是品牌最立體的延伸。」

在這個資訊爆炸的年代，我們可以透過社群、官網、廣告、商品本身認識一個品牌。

但只要品牌有實體空間，人就會用五感去確認——
這個品牌，到底是不是我想像中的樣子。

顏色，決定情緒
材質，決定距離感
光線，決定停留時間
動線，影響安全感與信任感

Roger 認為，只要能讓人「進到空間裡」，
品牌的記憶就會被放大、被加深。

門市與辦公室，是兩種完全不同的「品牌溝通對象」

在商業空間的規劃上，Roger 會先幫業主分清楚兩件事：

一種空間，是對外的

像是門市、概念店、展示空間。

它要回答的是：

「你是誰？你跟別人有什麼不一樣？」

這裡的設計重點，是體驗與記憶點。

另一種空間，是對內的

例如企業辦公室。

它傳遞的是：

「我們是一家什麼樣的公司？」

這時候，空間不只服務客戶，更服務員工、合作夥伴、來訪者，甚至影響企業文化與日常運作。

有些公司不要櫃檯，因為他們不要「階級感」

Roger 分享，他曾遇過新創公司，直接拒絕設置傳統接待櫃檯，也不要主管辦公室。

原因很單純—— 他們不希望空間製造階級。

「對他們來說，每個人都是來這裡一起工作的，而不是來『報到』的。」

於是空間變成：

共用工作區
自由選擇座位
沒有固定主管位置

這不是設計師的主觀喜好，而是企業文化的直接反映。

商業空間的第一順位，不是好看，而是「合法、能營運」

跟住宅不同，商業空間有一條絕對不能踩線的底線—— 法規。

Roger 很直白地說：

「如果法規沒過，空間再漂亮都沒用，生意也做不成。」

包含：

室內裝修許可
消防與逃生動線
走道寬度
防火與安全規範

接著才是功能，最後才是美感。

因為商業空間終究要「運轉」，動線不順、出餐慢、物流卡關，都會直接影響營收。

一間 600 坪辦公室，最大的挑戰不是小，而是「太大」

Roger 分享過一個讓他印象深刻的案子——
一間總面積超過 750 坪的企業空間。

企業文化很自由：

員工不固定座位
拿著筆電，找喜歡的角落工作
有陽光、有咖啡、有彈性

但設計師不能只想「最後的畫面」，

還得處理所有基礎工程：

空調如何分區
管線如何配置
隔間怎麼藏
消防與逃生怎麼過審

甚至因為法規要求，必須在原本規劃的物流區，額外再開一個逃生出口。

Roger 說：
「我們的工作，是幫業主先把該煩惱的事情煩惱完。」

一根 3.5 公尺高的木頭，為什麼能讓人走進一家店？

在一間威士忌收藏與交易的街邊店裡， Roger 做了一個大膽的設計決定——

在櫥窗，立起一整根粗壯的實木樹幹。

不是橡木桶，而是一段完整、帶著鑿痕的木頭，中間挖洞、打光，保留手工痕跡。這根木頭在整條街上，極度突兀。

也正因如此，吸引了所有路過的人。

它象徵的不是酒本身，而是時間、工藝與價值感。

而這，正是威士忌想說的故事。

空間，其實正在影響你「怎麼買」

這個門市還有一個巧妙的設計邏輯：

進門先看到最昂貴、最珍稀的酒款
中段是高單價收藏
最深處，反而是相對親民的品項

當顧客一路被「價值感」洗禮後，最後看到價格相對可親的商品時，

會自然產生：
「這好像很值得。」

Roger 說，商業空間某種程度上，真的很像一場立體的廣告提案。

中小品牌沒預算，也能做出記憶點嗎？答案是：可以

Roger 給資源有限的品牌一個很實際的方向：

簡單，反而最有力量。

全空間只用一個顏色
把視覺做到極度純粹
用油漆、燈光取代昂貴櫃體
IKEA 家具直接現場補強、焊接、再整體噴漆

只要概念清楚，記憶點不一定來自昂貴。

而法規、設備、基礎安全—— 才是「絕對不能省」的地方。

當所有資訊都能在線上取得，實體空間還剩下什麼價值

Roger 提出一個非常關鍵的觀察：

當價格、規格、評論都能用手機查到，

實體店真正剩下的，只有三件事：

體驗
服務
情緒價值

未來的實體空間，不再是展示所有商品，而是讓人「願意來、願意停、願意相信」。

設計真正能給品牌的力量，是「安定感」

在節目的最後，Roger 談到一個很溫柔的詞：安定。

他說，設計不一定要改變命運，
但至少能幫業主：

把不確定降到最低
把焦慮一一拆解
讓開店、展店這件事，不再那麼孤單

「當空間準備好了，業主才能專心做他最重要的事——經營。」

結語｜好的商業空間，會替品牌先說完一句話

在顧客開口之前，空間早已替品牌完成了第一輪溝通。

它可能說的是：

我很講究
我很溫柔
我很專業
或是，我值得你信任

而那句話，往往決定了，人會不會走進來。

回到專欄文章

超高齡時代來了：讓長輩「住得好、走得穩、跌得少」的居家安全革命

Thu, 18 Dec 2025 11:31:17 GMT

專欄文章

超高齡時代來了：讓長輩「住得好、走得穩、跌得少」的居家安全革命

台灣正式邁入超高齡社會，「家裡的安全」不再只是家庭議題，而是全民都必須面對的挑戰。

無論是正在照顧父母的你，或是中高齡準備未雨綢繆的自己，

居家安全的完善程度，很可能決定了往後十年的生活品質。

本集《愛莉說好室》，邀請到長期投入無障礙改造的專家—— 居安照護 Paul羅豪偉

帶我們了解：為什麼居家防跌這件事會「救一個家」？

為什麼長輩跌倒後的後果，比我們想的嚴重百倍？

而政府補助、企業福利，又如何幫助更多家庭避免悲劇？

01. 一場跌倒，可能讓一個家倒下

Paul 在節目一開始便指出，

多數家庭都是「跌倒之後」才開始改善居家環境，但往往太遲了。

台灣超過 8,000 戶由他們團隊服務過的家庭裡，不少都是因為長輩意外跌倒，

之後健康像「斷崖」般快速下降。

主持人愛莉也分享了自身經驗：

公公也是在一次跌倒後，體力急遽退化，短時間內走向臥床與衰弱。

Paul 解釋：

長輩跌倒不是單一事件，而是連鎖反應——

●跌倒 → 害怕走路

●不敢走路 → 肌肉快速流失

●肌耐力下降 → 行動困難、失能加速

●最後 → 可能長期臥床、生活品質大幅下滑

而這些後續照護成本，往往遠超家庭能負擔的範圍。

02. 為什麼長輩不願意提前改善？原來不是不想，而是不願承認「我退化了」

多數子女都有共同困境：

明明看見父母行動不便，卻說什麼都不願意裝扶手。

Paul 笑說這是最常見的狀況：「長輩覺得裝扶手代表自己老了、弱了，不願接受。」

但他也強調：

安全設備不只是工具，更是愛的表達 。

若能讓長輩理解這是「孩子放鬆、他們安心」的方式，通常會更願意配合。

主持人也補充，溝通的語氣、方式、誰來說，很可能完全決定結果。

有時媳婦的一句溫柔提醒，反而比兒子講十次都有效。

03. 你以為浴室最危險？其實跌倒最多的是「臥房」

許多人以為浴室最容易跌倒，

但 Paul 指出： 統計顯示，實際跌倒次數最高的地方是臥室 。

原因包括：

●半夜起床上廁所，昏暗、頭暈

●長輩行走速度慢，一次往返可能要 2 分鐘

●地上擺設、衣物、家具角落，都是高風險點

浴室雖然跌倒次數較低，但「受傷程度」往往更嚴重，

因為空間狹小，一摔就可能撞到馬桶、洗手台、地板。

04. 水電能裝扶手？Paul：可以，但很可能「越裝越危險」

Paul 分享了許多驚人的錯誤改造案例，例如：

●扶手裝太高，長輩手抬不上去

●裝在動線死角，反而容易絆倒

●長輩用力按洗手台想支撐，但洗手台年久鬆脫直接碎裂

最危險的是這種狀況：

長輩跌倒時「本能抓到錯的東西」——毛巾架、臉盆、水龍頭，全部都無法承重。

這就是為什麼需要專業評估，包括：

●觀察長輩實際走路方式

●是否習慣摸牆、借力

●腳步穩定度

●動線、距離、家具配置

●身體比例、手部力量

扶手不是裝好看，而是要能在「0.1 秒的本能抓取」中救命。

05. 浴室、臥室、客廳：最有效、最必要的改造項目一次看懂

以下是 Paul 依照多年經驗整理的「三大空間改善建議」：

臥室（跌倒比例最高）

床邊 → 感應燈
缺乏牆面 → 移動式便盆椅，減少半夜長距離行走
地面 → 清除雜物、鋪防滑墊

浴室（跌倒後受傷最嚴重）

門檻 → 降低或用扶手輔助跨越
馬桶旁 → L 型扶手協助起身
洗手台 → 安裝專用扶手避免長輩誤壓造成破裂
淋浴區 → 依動線設置可抓握扶手

地面 → 半小時即可完成的「止滑處理」（當天可使用）

客廳 & 行走動線 （長輩最常活動的地方）

觀察是否靠牆、摸桌子行走
動線轉角加扶手

清除易絆倒家具

06. 無障礙設計不用看起來像醫院！也可以很美、很有質感

現代的安全扶手已從「冰冷不鏽鋼」進化成：

●霧黑

●白色

●木紋

●與牆面同色的隱藏式款

Paul 分享，一位講究美學的阿公就指定要「全木頭」款式。

團隊特地為他客製化整條木質扶手，從一樓延伸到三樓。

阿公裝完後超喜歡，甚至還帶朋友來家裡看。

07. 政府其實「每三年補助 4 萬」卻多數家庭完全不知道

台灣在長照 1.0、2.0、即將到來的 3.0 裡，都包含「居家無障礙補助」，

但驚人的是： 絕大多數人完全不知道能申請 。

可以補助的項目包括：

●扶手

●防滑地板

●拆除障礙物

●更換臉盆、馬桶

●多項居家安全改善

金額： 三年最高補助 4 萬元

Paul 說，這筆補助對許多家庭來說，是非常實際的負擔減輕。

誰可以申請？

符合任一條件即可啟動評估：

65 歲以上長者
有身心障礙手冊者

但最終是否核准，要由「各管師」到家中評估「失能等級」。

如何申請？只要一通電話：1966

Paul 說，有次評估時，長輩看到漂亮年輕的各管師，突然變得生龍活虎（結果沒過）。

所以他幽默提醒：「想申請補助時，不要當天太逞強啦！」

08. 跌倒一次＝後續花費至少 100 萬？不做防護真的太貴了

Paul 提醒，很多家庭沒有意識到跌倒的「真實代價」：

一次跌倒可能帶來：

●手術

●住院

●復健

●看護費

●輔具費

●長期臥床照護

●甚至家庭成員需辭職照顧

這些加起來， 一年花費經常破百萬 。

相比之下，裝扶手、防滑，加起來常不到 2 萬元，甚至有補助只需負擔一半。

真正昂貴的不是改善環境，而是不改善。

09. 不只家庭需要，企業也開始主動為員工申請「居家安全補助」

Paul 分享一個非常前瞻的案例：

七年前，鴻海旗下公司主動找上他們，希望為員工的家做安全改造。

原因很單純：

長輩跌倒 → 員工必須長期分心照護 → 公司流失中高階人才 。

因此公司推出「家庭友善計畫」：

補助年資較高員工的家庭改裝費用，

讓他們能放心工作，也讓長輩能在家安全生活。

這個方案推行後，企業與員工都獲得巨大正面效果：

●員工對企業更有向心力

●工作專注度提升

●家庭壓力下降

●公司 ESG 評分也因此大幅提升

如今也有建設公司、大企業陸續採用，讓更多家庭受惠。

10. Paul 對台灣的願景：讓無障礙設計像安全帶一樣自然

他希望未來五到十年，台灣能變成：

●長輩可以在自己家安心到老

●扶手像安全帶一樣普及又不突兀

●家不需要長得像醫院，也能安全又美

「家，是長輩最熟悉的地方。

若能在裡面安心生活，就不必被迫離開熟悉的一切。」

11. 如果想開始改善家裡安全，建議從哪裡著手？

先從浴室開始（最關鍵）

扶手＋止滑，大幅降低意外風險。

是否申請補助？

建議先打一通電話給 1966 做評估。

補助核准後再找合格的公司進行規劃。

改善其實不貴

多數浴室改造落在 1～2 萬之間。

申請補助後甚至只需負擔一半。

結語：

每一次防滑、每一支扶手，都是為了延續一個家庭的平安與尊嚴。

跌倒不是命運，而是可以預防的生活風險。

只要及早改善，長輩能多走十年路、陪伴家人更久，

你也能在上班時心安、不再擔憂家裡的電話突然響起。

若你想了解更多，也能搜尋「居安照護」至官網或門市參觀與諮詢。

回到專欄文章

車宿不是流浪，而是自由的形狀：專訪躲貓車宿 Aken，揭開把車變成家的生活哲學

Thu, 11 Dec 2025 11:05:06 GMT

專欄文章

車宿不是流浪，而是自由的形狀：專訪躲貓車宿 Aken，揭開把車變成家的生活哲學

一個「睡在車上」的夜晚，改變了他的旅行方式

對多數人來說，車子就是移動工具；

但對躲貓無痕車宿的 Aken 來說

車子是「第二個家」，也是一個比飯店更自由的生活空間。

這一切的起點，竟然來自某次「睡得極差」的車宿初體驗。

Aken 回憶，當年疫情期間無法出國，

他和太太已經一年沒接觸大自然，悶壞的兩人決定到山上拍銀河。

拍完後，他們直接在車上鋪一張厚床墊倒頭便睡。

結果──

●車子前後落差大，睡覺整個人滑來滑去

●地板不平、旁邊塞滿雜物

●睡姿像流浪漢、醒來覺得人生坍塌

隔天早上，Aken 看著滿車凌亂的物品，問太太：

「 我們為什麼要把自己搞成這樣？ 」

那時，他突然意識到：

既然家族做了 40 年的鋁合金系統櫃，

何不自己把車變成真正能住的空間？

這就是「躲貓無痕車宿」最原始的種子。

40 年鋁合金技術變成「車上旅館」：模組化的魔法

Aken 來自系統櫃大廠的家族企業，

他們的鋁製方塊結構像「樂高積木」一樣穩固且可組合。

而車宿的模組，就是從這個理念延伸：

●一格一格的抽屜像積木自由排列

●可以變成料理台、瓦斯爐檯、洗手台

●輕量又耐重，女生也能輕鬆搬動

●防水、好清潔、可客製化

不只方便，甚至「美感」也顧到。

Aken 笑說：

「我出去車宿會帶氣氛燈欸。

我不住五星級飯店，但車上至少要有儀式感。」

在他眼裡，車子不是露宿，而是打造另一種度假模式。

從「只為自己打造」到「300 多台車的養成師」

一開始，這套模組是為了讓自己睡得舒服；

沒想到做著做著，各種需求的車友都上門了──

●去夜市擺攤，需要能收納整套工具的人

●太太堅持「沒有完整水槽就不出門」的家庭

●想要能煮飯、煮咖啡的重度旅人

●想在車上工作、拍片、生活的創作者

Aken 說，真正的車宿設計，永遠從一句話開始：

「你的痛點是什麼？」

所有模組都不是炫技，而是要解決車友的使用困擾。

他們甚至還會為每位客人繪製 3D 圖，

確認每一寸空間都符合需求。

誰最喜歡車宿？答案意外一致：

Aken 分享，從三百多台車的經驗裡，他觀察到最常見的族群：

1. 接近退休或已退休的人

他們終於有自己的時間，

又希望旅遊更彈性、自由、不受拘束。

2.年輕夫妻＋幼兒

孩子還小、花費高，

車宿節省旅費，又比露營更省力。

3. 男生最熱血，但女生說了算

六成以上的最後拍板者都是女生。

只要女生願意點頭，這台車就會誕生第二個家。

甚至有人太太原本強烈反對，

直到發現那些模組能「搬回家當收納櫃」後瞬間改口：

「玩膩了至少不會浪費。」

車宿的真正魅力：自由，不是金錢可以衡量的

Aken 說過一句很美的話：

「最好的景點永遠是計畫之外的景點。」

他曾把整台車運去澎湖五天四夜，

行程排得滿滿的，卻發現：

最喜歡的風景都不是原本安排的。

開著車、看到喜歡的小巷子就鑽進去，

在無名海邊坐一下午、

把本來要去的熱門景點全部取消──

這就是車宿帶來的旅行方式：

旅行不是照著地圖走，而是邊走邊畫地圖 。

而且：

●不買機票、不一定需要訂住宿

●想煮飯就煮、想發呆就發呆

●想換景點，一踩油門就到

這種彈性，是旅館永遠給不了的。

但車宿也不是浪漫：它需要「試睡」

Aken 說得很直接：

「有些客人，我是直接勸他不要做。」

因為車宿有些現實考驗：

●半夜想上廁所要走一段路

●通風、蚊蟲、溫度都要自己處理

●車內空間有限，太高太大隻的人真的不適合

●SUV 雖常見，但不一定人人睡得舒服

所以他的建議永遠是──

「 先不要買任何東西，開著車出去睡一晚。 」

試過後能接受，再來談改裝；

不能接受，就別浪費錢。

他補充，有一次客人一看就不適合，他直接拒單：

「我不希望你花錢後後悔。」

這也是為什麼許多車友越來越信任他。

車宿的門檻：比你想像中的低，也比你想像中的高

■ 低的是設備需求

台灣補給非常方便：

全台便利商店就是冰箱
洗澡靠營區、溫泉、公共浴室
車用馬桶不一定必要（占空間）

■ 高的是生活方式的轉換

車宿不是便宜旅行，而是一種「生活觀」。

你要能接受：

隨機遇到的風景
沒有固定行程的自由
用最少的東西過最豐富的生活

也要能接受：

車，就是你的移動小宇宙 。

一台適合車宿的車，需要什麼條件？

Aken 給三條黃金準則：

1.空間與平整度要足夠

睡不好，體驗就會失敗。

2.車型必須與你的旅遊方式合拍

不越野的人不必買越野車；

只跑景點的人不必追求大改裝。

3.最重要：你真的喜歡那台車

不是為了車宿而買車，

而是找到能陪你去更多地方的那台車。

車宿的美：在人生可預期的軌道裡，留一塊不可預期

Aken 用一句話完美詮釋車宿：

「 住宿是照著計畫走，車宿是走著走著就找到心裡的風景 。」

你永遠不知道下一個轉彎會遇到什麼，

而這份未知，就是車宿的魔力。

結語：

車宿不是降低旅行品質，而是提升旅行自由度。

它讓你：

●把時間還給自己

●把風景變成日常

●把生活搬進旅行裡

Aken 走過無數車宿人生後，

越來越確信：

「 車宿，是把自由裝進車裡的方式 。」

回到專欄文章

用紫微斗數看出你的理財天性：財帛宮如何揭開你的金錢劇本

Thu, 04 Dec 2025 10:20:26 GMT

裝潢x風水x空間

用紫微斗數看出你的理財天性：財帛宮如何揭開你的金錢劇本

每個人都有一套與生俱來的理財節奏

有人收入普通卻能默默存到第一桶金；

有人看似年薪亮眼，帳戶卻永遠在乾枯邊緣。

為什麼差這麼多？

在《愛莉說好室》中，紫微斗數老師韋韋揭開關鍵：

財帛宮就是你的天生「金錢設定檔」 。

它寫著你如何賺錢、怎麼花錢、存錢習慣、能不能靠投資翻身，

甚至還透露你內在對金錢的信念與安全感來源。

從出生就寫好的金錢劇本：財帛宮到底看什麼？

韋韋老師將財帛宮形容成「你的金錢行為學」。它涵蓋：

● 你最適合用什麼方式賺錢（ 本業？專業？投資？副業？）

● 錢進來的管道 （靠名氣、靠努力、靠專業、靠緣分）

● 錢花到哪裡去 （花給誰、花在哪些領域一清二楚）

● 消費習慣與投資偏好 （敢衝？保守？容易失手？只做穩健型？）

● 是否能從投資賺錢、適合什麼商品

● 對金錢的情緒與信念 （焦慮？匱乏？開放？有罪惡感？）

甚至更深層地，還看得出一個人：

●打拼方式

●使用金錢的邏輯

●靈魂狀態與幸福程度

聽起來玄，但韋韋說這些在命盤裡「完全藏不住」。

同樣會賺，但有人注定賺「辛苦錢」，有人賺「名聲錢」

在財帛宮裡，最重要的就是四把核心密碼：

祿、權、科、忌——每一顆都代表一種金錢人格。

以下是「換句話說」後、全新講法的版本：

① 祿：機會多、財源廣、越動越有錢的型

這類人非常適合——

●多元投資（台股、美股、債券同時佈局）

●多管道收入

●接觸新興市場、熱點趨勢

祿的人只要敢嘗試、願意跨界，就會一直有資源找上門。

對他們來說，單一收入反而會「悶住財運」。

② 權：靠專業站穩江湖的位置

這群人靠「專業度」變現最快：

●醫師、律師、會計師

●領域裡最頂尖的高手

●需要高度證照或技術門檻的職業

如果已經不是年輕階段，也不用擔心，

只要往該領域的「最高標」靠攏，例如：

●變講師

●拿國際認證

●成為團隊裡負責審核、品質把關的角色

越專精、越能聚財。

③ 科：穩定第一名，時間會幫他滾錢

這組人存錢最穩、最踏實，

適合：

●長期存股

●指數ETF

●定期定額型商品

不適合短線、不適合追熱門、不適合衝動買賣。

「穩、耐心、長期」是他們的黃金三原則。

④ 忌：花錢快、存不住，但有方法逆轉

如果財帛宮帶「忌」，並不是壞運，而是「要換作法」。

忌的人特別需要：

●強制式存錢（房貸、保險、扣款型商品）

●錢不要放在自己手上太久

●避開朋友投資、避開聽消息、避開快速賺錢的誘惑

韋韋老師說得很直白：

「他們最容易把自己變成第三方支付平台。」

錢來得快、去得也快。

但只要用對工具，反而能存最扎實的資產。

錢存不住？不是你不努力，是你的命在「漏財」

逐字稿中有一段爆炸多人會中：

命盤中如果財帛宮落在不適合的流年，

你會遇到：

●本來穩的股票忽然跌

●投資朋友全部踩雷

●賺到錢卻突然冒出一堆開銷

●剛存到錢就遇到車子壞掉、毛孩生病、家電全掛

韋韋說：

「有時不是你投錯，是那個年份不行。」

但——也總有一個「替代劇本」。

例如：

某些人投資永遠賠，但 買房會賺 。

有人投資市場很弱，但 跟父母一起做事最順 。

有人靠投資不行，但 另一半能帶財 。

命盤真正的目的不是限制，而是告訴你：

走哪條路最不會痛 。

命盤看得出夫妻之間「為什麼為錢吵不完」

這段內容非常值得寫進文章（也真的很多讀者會共鳴）：

韋韋老師說：

夫妻財務觀不合，不是誰對誰錯，

而是——

●一個天生需要高報酬

●一個天生需要低風險

●一個靠直覺

●一個靠安全感

解方不是互相壓制，而是

看懂彼此的財帛宮後，重新設定財務分工 。

例如：

●高風險那方負責「一定額度內的冒險」

●另一方負責「固定儲蓄、保底資產」

當兩人知道對方不是故意的，而是命盤設定如此，

吵架自然會減少。

30歲剛起步？40歲才開始？韋韋老師說：都不算晚

她坦白說，台灣很多人是 35～45 歲才開始認真理財。

但她也強調：

「命盤最大的優點，是能讓你繞過最辛苦的路。」

如果：

●30歲 → 可提前知道自己的金錢天性

●40歲 → 用最適合你的方式開始累積

●50歲 → 找對工具，依然有翻盤的可能

她更說過：

「我看過有人靠一塊土地在對的年份翻身。」

但，翻盤的前提是：

你要先「準備好第一桶金」。

退休金規劃：不同命格，需要完全不同策略

依四大密碼，退休金的版本是——

祿：多來源被動收入

ETF＋美股＋債券＋小額新興商品

→ 多元分散越有利

權：專業型被動收入

投自己擅長的領域

領域越專，錢來得越快

科：長期存股是王道

慢，但穩、但準

退休金成長率最漂亮的一群

忌：強制儲蓄、不要自己操盤

房貸、保單、扣款型商品

或讓理專代操

→ 遠離誘惑、不要自己按買賣鍵

最後的關鍵：配得感，決定你能承接多少財富

節目最後韋韋提到一句最重要的金錢信念：

「 沒有配得感的人，再大的財運也接不住 。」

命盤可以給你方向、給你機會、給你節奏，

但如果心裡深處覺得自己「不夠資格、不夠好、不夠專業」，

即使上天送來大客戶，你也會把它推掉。

很多人的財務卡關，並不是能力問題，

而是：「覺得自己不值得」。

這也是紫微斗數能幫助的：

看懂你的天性，

理解你為什麼會這樣，

拿回你的人生主導權。

結語：財帛宮不是命，是你的「使用說明書」

紫微斗數不是預測未來，而是讓你更快找到：

●最適合的賺錢方式

●不踩雷的投資節奏

●能安心累積的財富工具

●最不痛苦的金錢道路

你不是不會理財，只是你還沒找到 你的那把鑰匙 。

回到專欄文章

紫微斗數 × 買房運勢：從命盤看出最適合你的房子

Thu, 27 Nov 2025 09:59:40 GMT

裝潢x風水x空間

紫微斗數 × 買房運勢：從命盤看出最適合你的房子

你的房子，可能藏著命中註定的劇本

對多數人來說，買房是一場關於金錢與時機的戰役；

但在紫微斗數老師韋韋眼中，它更像是一場「命定」的劇情。

在節目《愛莉說好室》中，主持人邱愛莉邀請到同時擁有金融、保險背景與八年命理經驗的韋韋老師，一起聊聊—— 當命盤遇上房地產，能否看出一個人適合怎樣的房子？

從命盤長大的女孩，找到自己的天命

韋韋笑說，自己算是「紫微斗數二代」。

「我從小就在看媽媽解盤，

客戶一個個回來報喜，

那種被信任的感覺，讓我對命理充滿好奇。」

雖然起初她選擇進入金融保險業，「想證明沒有家族資源也能闖出一條路」，

但命運最終仍將她帶回命理這條路。

「我發現紫微斗數能讓我在金融工作中服務得更細膩，

它成了我理解人、幫助人的另一個視角。」

從理財到命理：買房原來也有「運」

在韋韋的觀點裡，買房不只是財務行為，也是能量流轉。

她常見到這樣的現象——有人資金充足卻總買不到理想房；

也有人收入普通，卻莫名其妙地順利成交。

「那不是巧合，是『買房運』。」

在紫微斗數中，「田宅宮」代表一個人的不動產緣分。

韋韋老師說，只要透過命盤，就能知道：

●是否有「買房運」

●哪個時期是出手的最佳時機

●自己適合哪一種房型與地段

命盤揭密：四種「買房天命」

韋韋老師歸納出四大類型，根據田宅宮上的符號可以看出方向：

1. 有「祿」的人 → 適合新興地段、預售屋、科技型建案。

「像綠能宅、AI 智慧宅、重劃區的第一批買家，通常就是他們。」

2. 有「權」的人 → 建議選擇蛋黃區的大坪數住宅。

「不論新舊，重點是氣勢與主導權。」

3. 有「科」的人 → 適合景觀好、環境宜人的房。

「靠近公園、水岸、山景的建案特別能提升運勢。」

4. 有「忌」的人 → 反而適合買中古屋、小坪數、法拍屋。

「看似不華麗，卻常能撿到物超所值的好物。」

若田宅宮為空，也不代表沒有機會，只是機遇較稀。

這時更要靠努力與提前準備，在有「運」的那年果斷出手。

買房的時機，也是一種「開關」

談到自己的經驗時，韋韋語氣特別堅定：

「我人生第一間房，是在命盤顯示『買房運』的那一年。」

當時她只是陪同團隊活動去看預售屋，

卻一見傾心，從白天看到傍晚，

甚至笑說：「我那天吃了三個米漢堡才決定簽約。」

那一次的出手，不只改變了她的居住狀態，也打開了新的能量流：

「好像某個按鈕被啟動。之後陸續遇到的客戶、朋友、甚至房產機會，都順了起來。」

對她而言，買房不只是擁有資產，而是讓人生「進入下一個階段」。

「運勢打開」是什麼感覺？

她形容那是一種「被命運對準頻率」的感覺。

「當你在對的時間做對的事，宇宙會開始幫你。

你會遇到對的人、對的房、對的機會。」

在她買下第一間房後，客戶群開始轉變，

許多人對她產生新的信任與尊敬。

「買房成了我能量轉折的起點，也讓我更有說服力。」

當房市遇上命理：冷熱市無關，重點是「個人流年」

有聽眾問：「現在房市冷，我該買嗎？」

韋韋的答案很明確—— 看流年，不看市場 。

「如果命盤顯示你今年有『買房運』，

就算市場冷，也要行動。

因為那是你命中的機會窗口。」

她補充，房市的整體起伏，會受到「國家主事者」的命盤影響，

但個人買房仍以自身流年為優先。

「市場再熱，你沒那個運也買不到；

市場再冷，你有那個運也會剛好遇到對的房。」

命理不迷信，是幫你看清劇本的工具

在節目裡，韋韋多次提到「劇本」這個詞。

她說，每個人的命盤就像一部人生電影：

有天生的設定，也有可以改寫的橋段。

「我不會替客戶決定命運，只會讓他們看見劇本。

當你知道走到哪一幕，就能選擇怎麼演。」

她的 Podcast 節目《看懂人生劇本，紫微好好玩》

也延伸這樣的理念，教大家用命理看清人生節奏。

給正在猶豫要不要買房的人

年底總是讓人想「要不要出手」。

對這些正在考慮的朋友，韋韋給了一句話：

「看懂自己的命盤，順著流年而行。

有時候上天已經準備好，只等你按下那個『啟動鍵』。」

但她也補充最實際的提醒：

「有運也要有錢。

命盤再漂亮，沒有存錢，還是錯過機會。」

結語：命理讓你更有方向，行動讓命運轉動

紫微斗數不是預測未來的魔法，而是一種導航。

它讓我們在面對房產、投資或人生轉折時，

更清楚自己的節奏、長處與時機。

就像韋韋老師說的：

「命盤給方向，行動創造結果。

當你看懂自己的劇本，房子也會自己來找你。」

回到專欄文章

提早規劃退休金：「自由」比「財富」更重要

Thu, 20 Nov 2025 08:21:27 GMT

資產傳承x退休規劃

提早規劃退休金：「自由」比「財富」更重要

退休，從來不只是年齡的問題

有人把退休想成一條時間線──到了某個歲數，自然就該停下來。

但對理財顧問 R姐廖嘉紅 而言，退休其實代表一件更重要的事： 生活的選擇權 。

「退休不是停止工作，而是你能決定自己想怎麼過日子的那一刻。」

在《愛莉說好室》節目中，主持人邱愛莉與 R姐深入探討：「如果退休是人生的第二階段，我們該如何讓它更自由、更安心？」

財富自由的關鍵字：不是財富，是自由

R姐笑著說，她最喜歡一句話：「每個人都該準備一筆 F-you money。」

意思是：當你真的不想再被工作綁住時，至少有能力說「我先休息一下」。

「財富自由這四個字，最重要的其實是『自由』。

錢本身不是目的，而是讓你有選擇的底氣。」

這樣的自由，也許是選擇提早退休、換一個更喜歡的行業，

或是單純地放慢腳步──只要你有準備，就能決定自己的人生節奏。

多數人的盲點：以為勞保勞退就夠

台灣的退休金制度雖然完善，但平均每月勞保與勞退加起來僅約 兩萬多元 。

看似有保障，其實僅能維持基本開銷。

R姐提醒：「別忘了通膨、醫療與長照費用，才是讓退休生活失衡的真正黑洞。」

她舉例，自己前婆婆因多次中風而需長期聘請外籍看護：

「20 年下來光是看護費就花了將近 800 萬。」

這還不包含營養品、復健、生活用品等開銷。

她說：「大家常為了退休金煩惱，卻忽略最花錢的，是 不健康的老年 。」

退休金三大迷思

1. 「以房養老＝房子會被銀行拿走」

這是許多長輩的誤解。

R姐解釋：「以房養老只是先把房子變成你的年金。房子最後仍會留給孩子，只是孩子要償還貸款。」

她認為，與其堅持留一間「不能動的房子」，不如換來一份能讓自己安穩生活的現金流。

2. 「房子收租就能養老」

看似穩定，其實風險不少。

●空租期、商圈轉移可能讓收入中斷

●收租管理麻煩、租客問題難預料

●長期維修成本高，報酬率容易被稀釋

她建議：「房產可以是資產的一部分，但不該是唯一依靠。」

3. 「晚點準備也來得及」

R姐語重心長地說：「最怕的是到 70 歲才開始規劃。」

如果真的起步太晚，她會建議延後退休或嘗試「再就業」。

「工作不只是收入來源，也是社交與自我價值的延續。」

退休規劃不是存錢，而是配置

許多人以為退休準備就是「拼命存錢」。

但R姐認為，更重要的是資產配置：

「沒有哪一種工具能解決所有問題，但組合起來就能讓生活更穩。」

她提出三層結構：

●穩定層： ETF 、定期定額基金→提供長期成長與股息現金流

●資產層：不動產→房租或以房養老，維持現金收入

●防護層：保險（醫療險、長照險、房貸壽險）→應對突發事件與長期照護需求

她強調：「投資報酬率不一定要高，但現金流一定要穩。」

以房養老，搭配理財工具更有效

如果已經有房產，房子其實能成為退休金的來源之一。

R姐分析，以房養老雖可帶來穩定年金，但由於利息關係，

越到後期每月可領金額會逐漸下降 ，與通膨方向相反。

因此她建議搭配其他資產，如ETF、保單或債券基金，

「當房子給的年金變少時，其他資產正好在增值，兩者可以互補。」

太晚開始怎麼辦？「二度就業」反而是轉機

對於已經臨近退休、但尚未存到退休金的人，R姐給出務實建議：

「不要害怕再就業，這不只是補收入，更能維持心理健康。」

她指出，越來越多中高齡族群以顧問、兼職、講師等形式繼續工作，

不僅收入彈性，也保有社交圈與生活節奏。

「退休不是退出舞台，而是換一種方式繼續參與。」

年輕族群：第一桶退休金該怎麼存？

R姐建議：「先提升主動收入，再開始投資。」

她解釋，若每月收入僅 3 萬，就算投報率再高也有限；

若能靠技能提升收入至 6 萬，即使報酬率較低，累積速度也快兩倍。

她也鼓勵從小金額 ETF 入門：

「我的雙胞胎女兒高中就開始投資 ETF，用壓歲錢練習定期定額。

她們現在比很多大人更懂市場波動。」

她認為，財商教育應該越早開始越好：

「因為錢在哪裡，心就在哪裡。」

健康，比退休金更重要

談到最後，R姐語氣轉柔：

「退休最好的準備，不是錢多，而是身體健康、沒有債務。」

她提到許多長輩過度節省，捨不得花在健康上，

結果一場病就花光積蓄，甚至拖垮全家。

她建議：「錢要留給會讓你更好的事物，比如健康、學習、運動。」

她笑說，現在健身房裡的長輩越來越多，

「那是一種讓自己活得有尊嚴的投資。」

結語：從今天開始，讓自由變成目標

退休不等於離開職場，而是能自由選擇生活的狀態。

R姐總結：

「越早規劃，你越能掌握選擇權。

房子、ETF、保險都只是工具，

真正的退休準備，是你對人生的主動權。」

回到專欄文章

傳承的藝術：用保險與信託，守護家產、守住感情

Thu, 13 Nov 2025 08:45:27 GMT

資產傳承x退休規劃

傳承的藝術：用保險與信託，守護家產、守住感情

留房子給孩子，不如留一份不吵架的智慧

許多人以為「留房子給孩子」就算完成傳承，但《愛莉說好室》
主持人邱愛莉開場就提醒：

「傳承其實比買房還難，它牽涉的不只是金額，還有法律、稅務與人性。」

這一集邀請到的不動產與保險傳承顧問 R姐廖嘉紅 ，

她專長於資產配置、房產繼承與信託設計，

用最生活化的方式，帶大家重新理解「傳承」這件事。

從保險業務員到資產傳承顧問：一場從興趣開始的轉變

R姐笑說，自己最初只是個保險業務員。

因為熱愛不動產投資，也常遇到客戶詢問房產與稅務問題，

她便開始考證照、學法規、處理實務案例。

「105 年房地合一稅上路後，很多人繳了冤枉稅，

與其事後補救，不如事先規劃。」

她發現多數人對「不動產傳承」充滿誤解，

要不是太早轉移、導致老年生活沒保障，

就是太晚準備，錯失節稅與防糾紛的機會。

三個最常見的傳承誤區

1.認為寫遺囑就夠了

很多人以為立遺囑就能避免爭議。

R姐提醒：「遺囑只能表達意願，無法處理後續管理與稅務。」

若資產較多、家庭關係複雜， 信託與保險 往往能提供更安全的結構。

2.誤信「分年贈與」能節稅

她曾遇過民眾聽信網路建議，

用「公告現值」贈與房產以避稅。

結果賣房時因房地合一新制，

稅金暴增四倍以上，直接虧掉三百多萬。

「網路資訊很多，但AI不會幫你分辨法條是哪一年。」

3.忽略資產價值與稅務風險

有人到父母過世那天才發現，

家產看似不多，卻得繳出上 千萬遺產稅 。

原因是長輩買了大量土地、價值增幅驚人，

若沒有提前檢視，就容易陷入「有房沒現金」的窘境。

信託：讓愛延續、不被誤解

R姐舉例，過去曾有知名藝人因幫朋友代管遺產被誤會，

若當時採用「信託」機制，就能避免法律糾紛。

「信託最大的好處是 有名有實 。

你可以設定誰來管理、何時結束、何時撥款，

甚至加上監察人確保資金用途正確。」

信託不只適用富豪，也非常適合以下情況：

●單親或家中有未成年子女

●子女有特殊需求、需要長期照護

●長輩擔心老年財務遭濫用

她補充，現在銀行也提供「安養信託」：

讓年長者將部分資產交由銀行代為管理與支付，

「不必把全部財產交出去，只要信託一筆生活費或一間房，就能確保老年安穩。」

保險：傳承的另一把鑰匙

除了信託，保險也是傳承中最靈活的工具。

它不僅能補足資產差距，還能解決稅金壓力。

R姐舉例，一位客戶因繼承需繳 1600 萬稅金，

即使政府提供分期，仍難負擔每兩個月 70 萬的付款。

「這時若事先用保險預留一筆稅源，

就能輕鬆度過，不會讓下一代為錢焦慮。」

保險也能用來調整公平性：

若長輩有兩間房，市值不同，

可讓一人繼承房產，另一人透過保單獲得補償金。

甚至有人用保險指定給特定子女，

「讓財富去到該去的地方，也避免家庭矛盾。」

最常見的三大糾紛：不平分、共有爭議、負債連帶

R姐統整實務案例，家庭爭產的三大雷區如下：

1. 分配不均 ：房子地點不同，價值差距大。

2. 共有問題 ：多人共持一屋，只有一人住，其餘人心生不滿。

3. 負債牽連 ：繼承房產同時繼承貸款，或繼承人本身有債務，造成法律糾結。

她強調：「傳承不是分東西，而是提前安排好，不讓愛變成負擔。」

房貸與保險：守住家的底線

很多家庭的主要經濟支柱，同時也是房貸持有人。

萬一意外發生，家人不但失去依靠，還可能失去房子。

R姐建議：

「房貸壽險或定期壽險能在危急時刻，

幫家人一口氣還清房貸，保住房子，也保住尊嚴。」

她提醒：若主要收入者沒有保險規劃，

家庭一旦出事，房子很可能被迫低價出售、甚至虧損。

安養信託：讓晚年生活更有保障

面對高齡社會，越來越多長輩擔心老後被侵占或資金被挪用。

R姐說：「 安養信託 就是最好的解方。」

只要把部分資產（如存款或房租收入）信託給銀行，

銀行會依約定定期支付生活費、醫療費或養老院費用。

「這樣錢不會被亂用，沒花完的部分也能留給子女，

讓自己過得安心，孩子也放心。」

什麼樣的人需要專業傳承規劃？

R姐提供簡單的檢核表，只要符合以下任一項，就建議諮詢專家：

-家族資產種類多、總額高（含土地、不動產、股票）

- 家庭結構複雜（重組家庭、再婚、單親、丁克族）

- 無子女或未立遺囑者

- 想避免後代爭產，或希望指定繼承對象

她舉例，一名丁克族太太因丈夫過世，才驚覺要與大伯、小叔「共同繼承」。

若她事前未規劃，連想留給外甥的房產也可能被收歸國庫。

「現在台灣被充公的土地，面積已超過金門。

所以別以為沒子女就不用規劃。」

傳承的核心，不是錢，而是關係

節目最後，R姐說了一句讓人印象深刻的話：

「我們多想一點，下一代就能少吵一點。」

她認為傳承規劃的真正價值，不在分財產，

而是讓愛與心意能順利傳到對的人手上。

「父母辛苦一輩子，不該讓財富成為子女決裂的理由。

最好的傳承，是讓家庭在愛裡繼續延續。」

回到專欄文章

小資族的投資起手式：Dr. Selena × 雅棠教你用台股＋美股打造月月領息現金流

Thu, 06 Nov 2025 11:17:47 GMT

買房資金不是夢

小資族的投資起手式：Dr. Selena × 雅棠教你用台股＋美股打造月月領息現金流

讓錢開始為你工作，而不是你永遠為錢煩惱。

在這個通膨高、薪資漲幅卻跟不上的年代，「努力」已經不再是累積財富的唯一解答。

《愛莉說好室》主持人邱愛莉在節目中這樣開場：

「我們都知道，投資不是有錢才開始，是開始才有錢。

但對多數小資族來說，起步永遠最難。」j

這一集邀請到兩位理財導師——Dr. Selena與美股夢想家—雅棠老師，

一起拆解「從零開始理財」的行動方案，

教你用 ETF、債券與配息股，打造月月領息的現金流人生。

小資族的焦慮：薪水不高、通膨太快、錢永遠不夠用

Selena 說，許多學員的第一句話都是：「老師，我薪水太少，根本沒錢投資。」

而雅棠補充：「其實不是沒錢，而是 沒有開始的勇氣 。」

他舉例說，如果你每月能投資 5000 元，

在年化報酬率 10% 的情況下，30 年後就可能累積超過 1000 萬。

「30 年聽起來很久，但其實一轉眼就過去了。

如果你不開始，30 年後你仍然會為錢焦慮。」

投資最難的不是找到報酬率，而是 打破“等我有錢再投資”的思維陷阱 。

用生活感去投資：從你熟悉的品牌開始

雅棠認為，投資美股不一定遙不可及。

「很多人覺得美股門檻高、英文難、手續費貴，但那都是過去的事。」

現在定期定額或定期定股只要手續費約 0.1%

甚至連「碎股」都能買，一股蘋果約台幣 6000 元，

你想試水溫， 600 元也能入手 0.1 股 。

他建議投資新手可以從生活中熟悉的品牌開始：

Google、Apple、Microsoft、Uber、Costco、可口可樂……

「你每天都在使用它們的產品，

投資你熟悉的公司，才會更有信心、能長期持有。」

這也是最穩定的投資策略： 投資你離不開的生活習慣 。

為什麼是「台股＋美股」的黃金組合？

Selena 分享，她自己採用「台股配息＋美股成長」的雙軌策略。

●台股 是熟悉的市場、門檻低、配息穩定。

●美股 是全球舞台，擁有最強的企業與成長潛力。

「台股讓你月月領息，美股幫你資產翻倍，

一穩一動，一收一攻，才能兼顧安全與報酬。」

雅棠也提醒，除了收益，這樣的配置還能 分散風險 ：

地緣政治、貨幣波動、產業變化，都能被分散到不同市場。

匯率波動怎麼辦？

對許多剛開始接觸海外投資的小資族來說，

「匯率」往往是最不安的部分。

Selena 建議，可以掌握台幣兌美元的區間觀察：

「過去匯率多在 28～33 之間波動，

台幣強時慢慢換美元，美金便宜時分批加碼。」

雅棠補充：「匯率只會影響短期帳面數字，

但真正長期決定報酬率的，是你買進的公司。

輝達十年漲一百倍，匯率的 10％根本不是問題。」

換句話說， 長期持有優質資產，匯率反而可能成為額外的紅利 。

台股配息組合：三檔 ETF 打造月月現金流

Selena 舉例，目前市場上有多檔配息 ETF 可組出「月月領息」策略：

●債券型：投資等級債券 ETF→年化報酬率：約 5%～6%

●高股息型：0056、00878、00919、00918→年化報酬率：約 7%～10%

●主題型：科技 / AI ETF（如 00881、00909）→年化報酬率：潛在報酬高，但波動大

她建議，小資族可以採「三檔錯開配息」方式，

打造穩定現金流：

「每個月都有息入帳，看得到錢流進來的感覺，

是最能維持投資動力的方法。」

而領到的股息，最好再 投入成長型ETF或美股個股 ，

這樣就能同時兼顧「穩定配息＋長期成長」。

投資不只是數字，更是心態

雅棠笑說，投資最難的敵人不是市場，而是自己。

「投資人最大的焦慮，是看見別人賺得比自己多。」

Selena 補充：「要記得你為什麼開始——

你要的是穩定現金流，不是永遠的比較。」

投資沒有絕對的好壞，只有是否符合自己的財務目標。

穩定現金流、心態平衡，才是真正的長久策略。

讓錢帶你去旅行：財富的意義，是自由

除了投資，Dr. Selena 也熱愛旅行。

她笑說：「現在每次出國，我都說是 00918 贊助的。」

她在泰國投資房產、配置海外資產，

讓自己每月擁有 20 萬以上的現金流 。

「我的目標很簡單——讓全世界的公司都幫我賺錢，

讓我想去哪裡，就去哪裡。」

她堅信， 投資理財的本質不是賺錢，而是選擇權 。

有了現金流，就有能力選擇生活方式；

當你不再被金錢追著跑，才是真正的自由。

「學投資」比「等行情」更重要

Selena 說：「你不會賺到超出你認知的錢。」

學投資，就是在擴大你的認知邊界。

這也是她與雅棠開設《台股配息 × 美股爆發》線上課程的原因：

「我們想讓更多人學會：

台股創造現金流，美股累積成長力，

兩邊結合，才是最穩健的致富策略。」

課程除了理論與案例，還有實際操作教學、

券商開戶優惠、表單工具與學員社群，

讓小資族也能輕鬆入門，從 3000 元開始打造被動收入。

結語：從今天開始，讓錢替你工作

真正的投資，不是等行情好才進場，

而是 讓時間變成你的夥伴 。

●你可以從 3000 元開始。

●你可以從一檔 ETF 開始。

●你可以從理解「錢替你工作」這件事開始。

就像 Selena 說的：

「錢沒有不見，只是變成你喜歡的樣子。」

現在開始，讓它變成你夢想的樣子吧。

回到專欄文章

不敗教主的理財哲學：從老師到投資人，陳重銘教你讓「資產自己賺錢」

Thu, 30 Oct 2025 08:06:04 GMT

買房資金不是夢

不敗教主的理財哲學：從老師到投資人，陳重銘教你讓「資產自己賺錢」

一場母親的提醒，改變了他的人生軌跡

有一段時間，陳重銘一天兼兩份教職。

白天在學校教書，晚上跑夜間部；假日還得趕教材、編教科書。

那時他只是想撐起家中開銷，照顧三個孩子。

直到有一天，母親對他說了一句話：「 錢，要靠錢滾出來，不要只靠雙手賺 。」

這句話成了他人生的分水嶺。

他開始接觸投資，從最基本的股票與ETF開始學起。

從1994年開始工作，他花了整整14年，才累積第一桶金——1000萬元。

那是一段漫長但踏實的過程，也奠定了他後來能提早退休的根基。

金融海嘯時，他反而進場

2008年金融海嘯，股市慘跌。

當大家都在恐慌時，他卻選擇逆向操作。

「那時候我去跟媽媽商量，說想把老公寓拿去抵押。

銀行願意貸我600萬，但我只借了500萬。

事後回想，其實那時候應該借滿！」

這500萬投入股市後，三年內為他多賺了1000萬。

從那一刻起，他真正體悟到：

「資產的價值，不只在於擁有，而在於能被活化。」

他開始將房地產視為財務槓桿的一部分，而不只是居住工具。

房子，不只是房子

許多人把「自住房」看作負債，陳重銘卻認為，

房子可以是「被動收入的開關」。

「你不一定要租出去，因為那只是其中一種活化方式。

如果你能在市場下跌時，用房子去借資金投資，報酬可能更高。」

他舉例說，自己最近買的一間近四千萬房子，目前就空著。

不是因為沒租客，而是他更看重「靈活運用的價值」。

對他而言， 租金只是收益的一部分，資金的流動性才是關鍵 。

「不敗教主」的真意，是提醒自己「不要敗家」

他笑說：「不是東方不敗，也不是投資不敗，而是『不敗家』。」

年輕時期的他白天帶班、晚上授課，為了投資只能省吃儉用。

「投資要有錢，省錢是第一步。

把錢花在能帶回更多錢的東西上，這才是理財的起點。」

這樣的觀念也延伸成他書中常講的「先買資產，再讓資產幫你付負債」。

先讓錢替你工作，再談享受生活。

先存資產，再換房子

他回憶，94年時考上公立學校後，太太曾勸他買房。

但他算了算，如果那時買房，就得賣掉手上所有股票，

再背20年房貸，人生會完全被債務綁住。

於是他選擇先繼續租房、存股。

結果多年後靠股息買房，不僅沒背房貸壓力，還能自在退休。

「我53歲才搬進新房子。

不是不想早點買，而是我希望先有資產，再讓資產幫我付房貸。」

他笑說：「很多人年輕時太急著擁有，反而失去了財務彈性。」

為什麼大家敢買保單、不敢買股票？

陳重銘觀察到一個有趣現象：

「很多人敢買國泰的保單，卻不敢買國泰金的股票。

其實保險公司拿你的錢去投資，你不如直接當股東。」

他直言，最大風險不是股價波動，而是「你從不持有任何資產」。

在通膨年代，現金只會越來越薄。

「不認識的東西才會覺得可怕，學會理解它，就能降低風險。」

ETF 怎麼選？看人生階段

對小資族來說， ETF 是入門投資最穩定的選擇之一。

但市面上種類眾多，該怎麼挑？

陳重銘提供簡單思路：

●年輕人／資金少 → 市值型ETF（如0050）

專注長期報酬、追蹤大盤成長，報酬率較高。

●穩定期／資金多 → 高股息ETF

專注現金流與被動收入，適合退休族或中壯年。

「投資沒有最好，只有最適合。

你的生活型態、風險承受度，就是你該選的方向。」

槓桿：會用就是利器，不會用才是風險

談到許多人害怕的「槓桿投資」，陳重銘的態度很明確：

「房貸本身就是槓桿。

你貸八成買房，其實就在用五倍槓桿，只是你沒意識到。」

他會在股災時，用少部分資金買入大盤兩倍槓桿ETF，

「因為我知道加權指數不會歸零。」

槓桿不是鼓勵冒險，而是要建立在風險評估與現金流規劃之上。

「真正危險的不是槓桿，而是不懂還敢亂用的人。」

用5000萬存股帳戶，讓公益變成長期投資

退休後的陳重銘，仍每天早上關注盤勢、回覆粉絲訊息。

2021年，他建立一個5000萬的存股帳戶，

每年以股息捐出約250萬元，作為公益基金。

「我希望這筆資產能一直運轉下去，

就像開了一間為社會服務的公司。」

他笑說，這樣的投資最划算：

既能享受財務自由，也能用錢創造更大的價值。

投資的終點，是回到生活本身

「錢，只是一種能量。它讓你選擇想過的生活，而不是被生活選擇。」

陳重銘說，投資不是追逐報酬，而是追求自由感。

「當你的資產能自動幫你支付生活開銷，

你就能真正選擇自己想過的每一天。」

投資不只是財務行動，更是一種思維練習。

從學會省錢、活化資產，到懂得利用ETF打造現金流，

那一步步，都是從「靠勞力」走向「靠資產」的過程。

給還在起跑線上的你

如果你剛起步，不知道從哪開始，

記得這個不敗教主的建議：

●先學會理解資產，而不是逃避風險

●先建立現金流，再追求報酬率

●讓錢替你工作，而不是你永遠替錢忙

因為真正的財富自由，

不是口袋裡的數字，而是 你終於能決定自己的人生節奏 。

回到專欄文章

從房地產記者到 YouTuber：安怡的轉型故事，斜槓世代的勇氣與挑戰

Thu, 23 Oct 2025 02:42:35 GMT

買房資金不是夢

從房地產記者到 YouTuber：安怡的轉型故事，斜槓世代的勇氣與挑戰

在新聞產業待了多年，每天與時間賽跑、追逐房市訊息的安怡，卻在某一天問自己：「難道我的人生就只能這樣下去了嗎？」這個念頭成為她職涯轉折的起點。她選擇離開熟悉的媒體環境，開始經營 YouTube 頻道《安怡聊房子》，用自己的方式講述房地產故事。

這不是一條輕鬆的道路。對她來說，從記者轉型為自媒體創作者，意味著必須重新學習如何吸引觀眾注意、如何包裝內容，甚至要一手包辦企劃、拍攝、剪輯與後製。這份自由，背後其實是一場與不確定性長期共存的挑戰。

從新聞到自媒體：一場「自我實驗」

安怡曾擔任房地產線的記者，也進入過公關公司，處理新聞稿與媒體關係。她坦言，新聞工作雖然刺激，每天都有新的議題與現場，但隨著時間推移，長時間的高壓與不規律工時，讓她逐漸感到疲憊。

她形容自己開啟頻道的初衷，是「想試試看自己能走多遠」。原本只熟悉文字與新聞敘事的她，開始挑戰影音創作，把房地產議題用更貼近生活、輕鬆有趣的方式呈現。

「其實我不愛上鏡頭，一旦曝光就回不去了。不紅會不甘心，紅了又要承擔更多。」她笑說。但既然決定嘗試，就要把自己過去的技能整合起來，用最直接的方式與觀眾對話。

最大的挑戰：從「硬新聞」到「有趣內容」

在媒體端工作時，寫稿的重點是正確性與條理，條列數據、分析政策變化。但當她自己成為 YouTuber，發現必須思考的是：「怎麼讓知識變得有趣？」

例如解釋央行限貸政策，過去她會用表格整理脈絡；但在影片裡，冗長的數據反而會讓觀眾失去耐性。她必須學會把複雜的制度「轉譯」成觀眾一聽就懂的白話。

這種敘事方式的轉換，成為她至今仍在學習的課題。她說：「有趣，真的超難。」

創作的甘苦：配樂是樂趣，收集素材最煎熬

一支影片從構想到上架，幾乎每一步都是她一人完成：寫腳本、拍攝、架攝影機、錄影、剪輯、上字幕，再加上音樂。她最享受的部分是配樂，因為那意味著作品即將完成，也能帶來「像音樂製作人一樣」的滿足感。

相對辛苦的，是前期的資料收集與素材準備。自媒體沒有新聞台的畫面資料庫，她常得自己搜尋、購買或製作 B-roll 畫面。為了避免觸碰版權問題，她甚至向攝影記者請教過用圖規範。她笑說：「要嘛花錢買，要嘛就自己想辦法，真的超花時間。」

流量高峰：一支影片帶來轉折

在經營初期，她嚴格要求自己週更，但觀看數卻始終只有幾百。就在快要放棄的時候，她製作了一支關於「房仲月入百萬」的影片，結果意外爆紅，短短幾天突破三四十萬觀看。

「當時我人在日本玩，手機 Gmail 不停跳出 YouTube 訂閱通知，那種震撼感很難忘。」她說。這支影片不僅讓她感受到觀眾對「錢」的高度好奇，也讓她體會到「選題的重要性」。

不過，她也坦承：「我真的抓不準什麼會中，稅務這種硬知識，觀眾就不愛。」

留言與數據：從焦慮到平常心

剛開始經營時，她很在意每則留言，遇到酸言酸語會覺得受傷。但現在她已能平常心面對：「很多人連影片都沒看完，只是看標題就留言了，我不需要為這種事受影響。」

她更關注的是內容是否正確。有一次，她在影片的字卡上打錯數字，雖然語音與字幕正確，但仍有觀眾留言指正。她寧願公開更正，也不願誤導觀眾。

自媒體帶來的意外收穫：珍惜每一次交流

與過去在大媒體「靠平台資源就能約到受訪者」相比，現在的每一次合作、每一場對談，對她來說都更加珍貴。因為這些人不是看在媒體招牌，而是願意花時間在「她這個人」身上。

她感性地說：「自媒體讓我認識了很多不同領域的人，這是以前當記者時感受不到的收穫。」

給想轉型的人：先釐清「需要」與「想要」

對於也想投入自媒體或轉職的人，她的建議很務實：「先問自己，你是需要這份工作帶來的收入，還是想要追求夢想？需要與想要必須並存，不能因為一方而忽略另一方。」

她提醒，轉型一定要有規劃，不管是存款準備、被動收入比例，或是時間表，都要先想清楚。她自己甚至會用 ChatGPT 模擬計劃，幫助梳理思路。

結語：斜槓世代的勇氣

安怡的故事，正是斜槓世代的縮影。她從體制內走到自媒體，把過去的專業轉化為新的形式，也接受了「自由背後的不穩定」。

對正在思考職涯轉換的人來說，她的經歷提醒我們： 轉型不是一場冒險，而是一場精心設計的實驗 。只要有計劃、有熱情，並願意持續嘗試，下一步也許就能走出屬於自己的道路。

回到專欄文章

預售屋買氣急凍？房市轉冷下，買方的機會與風險一次解析

Thu, 16 Oct 2025 02:36:56 GMT

自住購屋攻略

預售屋買氣急凍？房市轉冷下，買方的機會與風險一次解析 Ft.安怡

近年來，台灣房市風向出現了明顯的轉變。過去一度「高高在上」的預售市場，如今卻傳出建商主動讓利、送家電甚至送車位來吸引買方。有人說這是「買房人的好時機」，也有人提醒，低價背後其實潛藏更多風險。

在本集《愛莉說好室》，，主持人邱愛莉邀請到前房地產記者安怡，從她長期走訪建案的前線經驗出發，分享目前市場的真實狀況，以及購屋族在這波轉冷行情下應該注意的細節

預售屋市況急凍：建商從強勢轉為求售

安怡指出，市場的冷卻並非短暫現象，而是從去年下半年央行升息、政策限貸之後一路延續。她觀察到許多建案在去年底仍能維持一定成交，但自今年初開始，許多案場已經「沒有實價登錄紀錄」，顯示成交量幾乎停滯。

她更形容現在的銷售現場：「過去熱門區域一週來客可達數十組，如今有些案場一週僅剩三到五組客人。」相比疫情前期需要「抽號碼牌看屋」的熱況，現在的對比顯得格外強烈。

建商行銷手法轉向：從價格到送禮策略

在價格上，部分建案開始出現「回到行情價」的調整。安怡舉例，某些三重的建案，原本喊到九字頭，但現在實際成交落在七字頭左右。雖然不見得是全面性降價，但至少已經不再持續創新高。

另一方面，建商更積極透過「送」來維持價格表象：

● 輕裝修或精裝房 ：櫥櫃、衣櫃直接搭配。

● 家電提貨券 ：冷氣、大型家電成為標準贈品。

● 驗屋方案 ：甚至有建商提供「指定驗屋公司」，讓消費者感到更安心。

不過，她也提醒購屋族：這些贈品多數是以「提貨券」形式給出，能否真正符合需求、是否折抵靈活，都需要在簽約前確認。

預售屋的潛在風險：合約、貸款與廣告不實

即使市場轉冷，購屋族仍要謹慎看待潛在風險。安怡特別點出三個重點：

1. 合約條款的陷阱

●交屋保留款：法定應有 5%，但部分建案會用「磋商條款」縮減到僅 3~5 萬元，導致買方失去最後的籌碼。

●貸款風險：部分建商承諾「公司貸」，讓買方誤以為可以貸到八九成，但隨政策趨嚴，未來是否能實現充滿不確定性。

2. 廣告與樣品屋不符

樣品屋的設計與實際交屋可能存在差異，例如落地窗被改成一般窗戶。她建議購屋者一定要拍照留存，必要時才有證據能提出申訴。

3. 建商品牌與資金安全

近期已有多家建商爆出資金問題，買房前除了看價格，更要確認建商品牌背景，以及是否採取「履約保證信託」而非單純的「同業擔保」。

預售屋的優勢：對首購族仍有吸引力

雖然風險不少，但安怡也指出，預售屋仍有幾個對首購族特別友善的特點：

1. 付款彈性 ：低首付、工程期分期，等於「邊繳邊存」，減輕壓力。

2. 格局選擇自由 ：能挑選喜歡的樓層、朝向與房型，中古屋則受限較多。

3. 學習市場的管道 ：對初次購屋者而言，進入接待中心、聽代銷介紹，是最快建立房市基礎知識的方式。

海外置產的另一個警訊

除了國內預售屋，安怡也分享過去採訪到的案例：許多人因國內市場過熱，將資金轉向海外房地產，卻因資訊不透明或業者只「帶進不帶出」而陷入困境。她提醒：如果考慮海外投資，一定要確認當地轉售市場是否成熟，以及業者是否真的有協助出場的能力。

給首購族的建議：從看屋開始，別怕出錯

對於還在觀望的年輕族群，安怡建議：「了解市場永遠是第一步。」與其擔心現在是不是最佳進場時機，不如先走進案場、看更多房子，累積對行情與格局的理解，逐漸建立起自己的需求排序。

她甚至分享，有買房族為了確認自己能否接受林口生活，特別租了一週 Airbnb 模擬通勤，最後才更確定購買意願。這樣的行動力，反而能降低日後買錯的風險。

結語：市場轉冷，正是做功課的好時機

當前的房市確實不比以往火熱，但對購屋族來說，這正是一個「能好好做功課」的黃金時機。案場更願意接待、談判空間也相對提高。

只要掌握合約細節、資金規劃，以及慎選建商品牌，購屋者仍能在這波市況中找到屬於自己的安心選擇。

回到專欄文章

包租代管產業全解析：房東、房客與新創業者都該知道的關鍵真相

Thu, 09 Oct 2025 08:53:29 GMT

租屋x房東視角

包租代管產業全解析：房東、房客與新創業者都該知道的關鍵真相

在台灣，買房出租一直被許多人視為「被動收入」的來源。房東期待每個月能準時收租，房客則希望能找到管理完善、安心舒適的住處。然而，現實卻往往不如想像單純：房客欠繳房租、屋況維修爭議、鄰里糾紛處理不完，這些問題讓「收租」變成了一份勞心又勞力的工作。

正因如此，包租代管逐漸成為房市裡的重要一環。它不僅是政府近年積極推動的產業，更是一個連結房東與房客、協助雙方降低風險的專業服務。在本集《愛莉說好室》主持人邱愛莉邀請到全居共同創辦人 Shawn，分享他從日租套房轉型到合法代管的過程，以及這個產業的實際運作、痛點與未來趨勢。

包租代管的起源：從「二房東」到正規化的專業服務

Shawn 回憶，自己與合夥人最早其實是從「日租套房」做起，當時雖然市場需求大，但始終游走在灰色地帶。長期下來，違法經營帶來的壓力讓他決定轉型，轉向月租與長租市場，並成立公司走向正規化。

他坦言，包租代管的本質就是「二房東」，即先承租房子再轉租給房客。但與傳統觀念不同的是，現今的代管業已經是政府認可、受到規範的新興產業。其價值不只在於「幫房東收租」，更重要的是處理背後龐大的瑣事，從租客篩選、租金對帳、糾紛調解，到修繕安排與法律風險控管，幾乎涵蓋租屋過程的每一個環節。

市場現況與趨勢：房東該如何挑選代管業者？

近幾年，隨著政策推動，包租代管業者如雨後春筍般出現。房東只要將物件刊登在 591 等平台，就可能接到十幾二十通業者的開發電話。這樣的熱潮雖然顯示市場需求強勁，但也讓房東難以判斷：到底該把房子交給誰？

Shawn 建議，房東在選擇業者時，一定要確認以下幾點：

1.是否持有合法牌照 ：這是最基本的門檻，合法公司至少會受到政府與工會的監督。

2.服務內容是否透明 ：有的業者可能將物件轉作社會住宅、share house，甚至動隔間，房東必須先確認自己是否能接受。

3.規模與經驗 ：規模較大、成立時間較久的公司，通常更重視品牌與口碑，處理糾紛的能力也更成熟。

新政策衝擊：租期三年、漲租限制

節目中也討論到近期最受關注的租屋新制。草案中提出「租期保障三年」以及「漲租幅度需跟隨指數」等規定，引發房東與房客雙方熱議。

● 房客觀點 ：擔心漲租仍無上限，缺乏實質保障。

● 房東觀點 ：擔心被迫延長租期，失去彈性，未來可能傾向每年小幅漲租以降低風險。

Shawn 認為，雖然制度出發點是為了增加穩定性，但若沒有完善的配套，可能反而加深房東與房客之間的對立。

包租代管對房東的價值：三大痛點一次解決

1. 租客篩選 ：專業業者能過濾高風險房客，降低欠租或糾紛發生率。

2. 租金追繳與對帳 ：房東常因疏忽而延誤追租，代管業者能即時追蹤並處理。

3. 修繕管理 ：冷氣壞了、漏水、電器故障，這些都是房東最頭痛的部分，交給代管團隊能大幅減輕壓力。

Shawn 分享，公司曾統計過數據：由房東自行出租的房客，發生欠租兩個月以上的比例約 2.5%；而交由他們篩選的房客，比例僅約 0.4%。這個差距顯示出專業管理的重要性。

包租代管對房客的意義：第三方的保障

對房客而言，代管業者的存在其實是一種保障。因為業者通常會依照法律規範來要求雙方權利義務，避免房東片面推託。例如冷氣壞掉，房東若不願意修繕，代管公司就會居中協調，甚至協助房客解約以維護權益。

此外，許多房客在搬家時，還會主動詢問「你們公司還有沒有其他房子？」顯示出對代管團隊的信任。

想投入包租代管產業？必須具備的條件

包租代管看似是一個能創造「被動收入」的事業，但 Shawn 強調，其實這是一門「經營管理財」。它更像是一種創業，產品是「空間」，而經營重點則是人與租賃的細節。

想投入的人，必須注意：

● 基本資格 ：取得租賃管理員或營業員證照，成立合法公司。

● 個人特質 ：要能接受大量人事糾紛與繁瑣細節，具備耐心與溝通力。

● 專業能力 ：熟悉市場租金行情，避免因過度樂觀而承租價格過高，最後無法回本。

結語：代管是趨勢，更是專業

Shawn 認為，未來五到十年，台灣的包租代管市場一定會蓬勃發展。就像在日本，高達 80% 的房東都將房子交給專業業者管理，台灣終將走向相同的趨勢。

對房東來說，把房子交給專業團隊，能確保資產「被好好照顧」並「高效率運用」。對房客而言，則能享有更透明、更公平的租賃環境。

在高房價、少子化與租屋需求並存的時代，包租代管不只是服務，更是讓整體租屋市場邁向更安全、更穩定的一塊拼圖。

回到專欄文章

房東收租全攻略：從買房選品到裝潢配置，專家教你如何創造穩定租金

Thu, 02 Oct 2025 09:50:27 GMT

租屋x房東視角

房東收租全攻略：從買房選品到裝潢配置，專家教你如何創造穩定租金

買房不只是一個人生大事，對許多人而言更是一場長期投資。除了「住得安心」之外，能不能「養房、甚至靠房子賺錢」成了另一個重要命題。尤其房價不斷攀升，不少人開始思考：除了自住，把房子拿來出租，是否能創造穩定的現金流？

但問題來了：該挑什麼樣的產品？裝潢到底該怎麼投資？日租、短租是不是比較快回本？又有哪些看似小細節，卻可能讓投報率大打折扣？

這集《愛莉說好室》，主持人邱愛莉特別邀請到全居資產執行長 Shawn ，他多年來專注於代管服務，陪伴過無數房東走過出租與收租的每一個細節。Shawn 不只分享了房東最常見的疑問，也以實際案例說明，什麼樣的規劃才能讓房東少踩坑、多收穫。

哪些房子最適合收租？

Shawn 分析，目前市場上最受房東青睞的物件，通常是小坪數或隔套產品。原因很單純：

●投資門檻相對低，進場資金不用太大。

●分散出租後，現金流相對穩定，不會因單一租客搬走而空置。

不過，像頂樓加蓋或違規隔套這類產品，雖然短期報酬率驚人，但也伴隨法規風險，一旦遭檢舉，收益很可能瞬間蒸發。相較之下，購買小套房或兩房產品，反而能夠兼顧安全與穩定。尤其是「兩房型」，租客需求大、租期長，長遠來看是更耐用的標的。

店面退燒，商辦崛起

傳統上，許多人會選擇店面當作收租產品，但隨著消費模式改變，實體店面的投報率明顯下降。空置率高、轉手難度增加，讓店面投資風險加劇。

Shawn 指出，反倒是精華地段的商辦產品越來越有價值。除了租賃需求穩定、客群單純，商辦的土地持分大，也具備未來都更與改建的潛力，轉手更容易。對於想要兼顧保值與收益的投資人來說，商辦是近年值得留意的標的。

投報率實戰案例

Shawn 分享過去協助房東的兩個案例：

●案例一：新北市公寓加頂加隔套

總價約 1600 萬，隔成六間套房，每月收租約 7.5 萬，投報率超過 5%。缺點是合法性問題，一旦被檢舉，風險極高。

●案例二：新北市透天隔套

總價約 1000 萬，隔成五間套房，每月租金收入超過 7 萬，投報率接近 7%。由於透天格局與法規相對合理，風險比頂加低許多。

他強調，數字再漂亮，投資人都要先問自己：「這個收益模型是否能長期存在？」畢竟投資的不只是租金，更是時間與風險控管。

裝潢錢怎麼花才划算？

許多新手房東會陷入一個陷阱：把出租物件當成自家來設計，結果大手筆裝潢，但租金卻無法相應提高。Shawn 提醒：「裝潢要實用，不要談浪漫。」

最該投資的地方包括：

● 浴室翻新 ：乾淨明亮的廁所是租客首要關注點。

● 電力升級 ：老屋電力不足會影響租客生活，甚至造成安全疑慮。

● 地板與油漆 ：小錢卻能讓房子煥然一新，出租速度更快。

相反地，過度的木作、昂貴的傢俱，對投報率的幫助有限，甚至還可能降低租客接受度。

日租、短租的高風險

不少房東會問：「做日租是不是更快回本？」Shawn 的答案很直接：「現在幾乎不建議碰。」

原因在於：

●政府檢舉獎金制度，讓日租成為高風險區塊。

●消防、觀光、建管單位一旦進場檢查，問題層層浮現。

●鄰居壓力大，進出頻繁容易造成社區矛盾。

短租雖然在租金上看似較高，但長期而言風險與爭議遠大於收益，對大部分房東來說，長租才是最穩健的選擇。

新手房東必記的三大原則

Shawn 最後總結，新手房東若要避免踩坑，有三個原則必須謹記：

1. 合法性優先 ：別讓「便宜好賺」的違規產品，成為未來的隱憂。

2. 錢花在刀口 ：裝潢專注在安全、耐用、好維護，而不是奢華外觀。

3. 租金定價合理 ：不要高估行情，先求快租出，再慢慢優化。

結語：收租是一門「風險管理」的藝術

買房收租，不只是算數學題，而是一場需要眼光、耐心與風險控管的長期經營。從挑選物件、規劃裝潢，到判斷租賃模式，每一步都直接決定了投資報酬率。

Shawn 強調，房地產投資最大的關鍵在於：「不只是追求高收益，而是避免掉入不可逆的風險。」對想要靠收租累積財富的房東來說，這份心態，才是長久穩健的最大保護傘。

回到專欄文章

設計不只是單純美學，從寵物宅到設計哲學：談責任、溝通與生活平衡

Thu, 25 Sep 2025 15:21:01 GMT

裝潢x風水x空間

設計不只是單純美學，從寵物宅到設計哲學：談責任、溝通與生活平衡

前言：設計的背後，是一種長期的承諾

當我們談室內設計，許多人腦中浮現的畫面可能是美麗的樣品屋、精緻的裝潢，或是質感滿分的軟裝搭配。但對闰年設計的創辦人 Lea 而言，設計遠遠不只是「打造一個漂亮的空間」。它更像是一份長期的承諾：對客戶的承諾、對設計團隊的承諾，甚至也對生活在空間裡的寵物有所承諾。

在這集《愛莉說好室》，，Lea 從她的專業經驗出發，分享了室內設計師如何像戀人般理解客戶的需求、像醫生般診斷問題，也談到她為什麼決定把「寵物友善」放在設計的核心位置。

設計師與客戶的關係：更像一場長跑戀愛

Lea 常形容，設計案和客戶之間的互動，與戀愛有異曲同工之妙。因為一個設計案往往少則半年、多則一兩年才能完成，這段時間裡難免會遇到溝通落差與情緒張力。

她強調，設計團隊必須幫客戶「翻譯潛台詞」。當客戶說想要「簡約」，其實往往隱含著「要簡約但不能太單調」。這需要設計師細膩地傾聽、觀察與判斷，否則很容易出現認知落差，導致雙方不滿。

同時，Lea 的公司訂下明確的服務規範：每日早上八點到晚上八點是客戶服務時段，超過時間設計師就不再接聽電話。這並非拒絕服務，而是確保設計師能維持正常生活與專業狀態。她認為，設計師若自己都過著失衡的生活，是不可能創造出真正舒適宜居的作品的。

設計師像醫生，空間問題需要耐心診斷

除了「戀愛」的比喻，Lea 也把設計師比作醫生。很多屋主購買中古屋後會遇到漏水問題，但造成漏水的原因往往錯綜複雜，必須從基礎檢查開始，一步步排查。

她說，設計師與工班每天都要面對現場的不確定性：材料是否到位？工法是否適合？鄰居是否有意見？每個環節都會影響工程進度。這時候，客戶若能理解設計師的角色不是「魔術師」，而是「協助找解方的醫生」，彼此才能攜手把問題解決。

為什麼專注在寵物友善宅？

Lea 的公司幾乎每個業主都有養寵物，這並不是偶然，而是她刻意經營的方向。她甚至在合約裡設定了一個獨特條款：如果業主還沒有養寵物，必須承諾三年內領養或飼養一隻，才會接案。

這樣的堅持來自她對「棄養問題」的擔憂。台灣的寵物棄養率不低，許多人一時衝動帶回毛孩，但當家具被破壞或生活被干擾時，便選擇放棄。Lea 相信，好的設計可以幫助減少衝突，讓毛孩的需求被滿足，也讓飼主的生活更自在，最終降低棄養率。

從惡魔犬到設計哲學：親身體驗的轉折

Lea 自己的邊境牧羊犬，曾經是一隻「破壞力滿點」的狗。拖鞋、眼鏡、傢俱都成了犧牲品。她甚至一度因為狗狗的行為問題而萌生放棄的念頭，但最後還是透過正確訓練與耐心陪伴，讓牠逐漸改變。

這段過程讓她深刻體會到，寵物友善宅並不是「奢華寵物設施」的堆疊，而是設計、訓練與生活習慣的三位一體。設計可以降低毛孩破壞的可能，但最終仍要靠飼主的態度與責任感來支持。

為什麼預售屋是最佳的寵物宅藍圖

在眾多案型中，Lea 特別偏好預售屋。原因是預售屋能在客變階段就介入，提早規劃格局、材質與動線。這樣一來，就能從根本上讓空間更符合人寵共居的需求。

相較之下，中古屋設計往往需要大規模拆改，不但成本高，還可能破壞結構。她認為，預售屋就像「預防醫學」，在最初就把問題解決掉，住起來才能真正長久安心。

結語：設計是一種共生哲學

在這一集的分享中，Lea 不斷提到「責任」這個詞。無論是對客戶、對設計團隊，還是對毛孩，她都相信設計的本質是「共生」。設計師不是單純提供一個漂亮的圖，而是幫助家庭與寵物找到更舒適、更平衡的生活方式。

在這個越來越多人把寵物視為家人的時代，寵物友善宅不僅是一種趨勢，更是一種必須被看見的需求。正如 Lea 所說，設計從來不只是美學，而是一種與生活緊密相連的責任。

回到專欄文章

寵物友善宅怎麼設計？室內設計師 Lea 分享人寵共居的空間秘訣

Thu, 18 Sep 2025 15:13:29 GMT

裝潢x風水x空間

寵物友善宅怎麼設計？室內設計師 Lea 分享人寵共居的空間秘訣

前言：家不只是人的避風港，也是毛孩的安全屋

對許多飼主而言，家不僅是居住的地方，更是人與毛孩共享生活的核心。當一隻狗或貓進入家庭，它不再只是寵物，而是成員之一。問題是，多數傳統的裝潢設計並未考慮到寵物的需求，導致生活中出現各種不便與隱藏風險。

在這集《愛莉說好室》，，閏年設計創辦人 Lea 以自身養狗的經驗與多年室內設計案例，分享如何讓住宅同時兼顧人與毛孩的安全與舒適。

從養狗困擾到發展專業

Lea 並非一開始就以寵物宅為主題，她原本經營一般的室內設計公司。但養了邊境牧羊犬後，才真正理解人寵共居的挑戰。狗愛啃牆角、木作家具被破壞、設計上的尖角讓寵物容易受傷，這些都成了生活痛點。她逐漸意識到，設計不能只談美感，而是要回應家中所有成員的需求。

人寵共居的設計原則

Lea 的理念是「設計不是為了寵物，而是為了人與寵物能安心共處」。她提出幾個關鍵原則：

第一，為毛孩打造安心角落。狗天生是穴居動物，需要三面遮蔽又能看見外界的小空間。這不一定要額外加建，可以利用櫃體下方或家中角落規劃專屬區域。

第二，動線設計要因動物而異。狗主要在地面活動，需要留出降溫用的石材或磁磚區；貓則需要垂直動線，可以設置跳台、貓洞或觀察點。

第三，材質與細節不可忽視。圓弧收邊比尖角安全，水碗區建議使用瓷磚或石材而非木地板，避免滲水與日後維護麻煩。

特殊寵物的專屬設計

除了貓狗，Lea 也曾設計鳥類、爬蟲類專屬空間。例如，有屋主為鸚鵡打造玻璃屋，裡面擺放喜歡的木頭與樹枝，甚至準備小尿布。這些設計展現飼主對毛孩的用心，也顯示寵物宅設計的多樣性。

設計之前的準備

在正式規劃前，Lea 會請飼主填寫生活路徑表，記錄毛孩的日常習慣，包括睡覺位置、焦躁行為、常用物品與活動區域。這份資料能幫助設計師更精準地提出解決方案，避免只是追隨流行而忽略真正的需求。

跨國案例的感動故事

有一對香港夫妻專程飛來台灣與 Lea 見面，只為了替新領養的土狗規劃更合適的居所。每次會議結束後，他們立刻搭機返回，因為不想讓狗獨自在家太久。他們甚至搬到靠海的高價地段，只為了給狗更好的生活。這段故事讓 Lea 深刻感受到設計的價值。

Lea 給飼主的三點提醒

第一，先理解毛孩的生活習性，再決定設計方向。

第二，尺寸必須量身打造，狗門高度、櫃體大小都應符合實際需求。

第三，材質選擇要精準，並非所有貓都需要貓抓布，重點是依照真實行為來規劃。

結語：家是人與毛孩的共同樂園

現代人越來越重視寵物在家庭中的角色，對寵物宅的需求也愈加明顯。

Lea 提醒，好的設計不是華麗或昂貴，而是能讓人與毛孩在同一個空間中安心共處。當生活需求被看見並被落實，家才能真正成為全家人，包括毛孩，在內的避風港。

回到專欄文章

退休金要怎麼準備？詹璇依教你打造「火箭帳戶」，讓未來更自由 Ft.詹璇依

Thu, 11 Sep 2025 03:44:30 GMT

買房資金不是夢

退休金要怎麼準備？詹璇依教你打造「火箭帳戶」，讓未來更自由

前言：退休，不是遙遠的終點，而是隨時都該準備的選擇權

當我們聊起「退休」，大多數人的第一反應是：那是幾十年後才需要煩惱的事。但現實真的是這樣嗎？其實，退休不只是一個年齡的標籤，而是你是否擁有「自由選擇生活方式」的能力。

《翻轉月光焦慮的理財必修課》作者、也是投資理財專家—— 詹璇依，在這一集中分享了她對退休金的看法。她強調：退休不是等65歲才開始準備，而是從今天就要思考如何讓自己有更多自由，能隨時決定要工作、休息或轉換生活方式。

退休的定義：不是停止工作，而是能自由選擇

傳統觀念裡，退休意味著離開職場、不再工作，過著單純的養老生活。但詹璇依認為，現代的退休應該有更多樣的樣貌。

對某些人來說，理想的退休可能是完全放下工作，過簡單自在的日子；對另一些人來說，退休則是擺脫朝九晚五的束縛，仍然能以自己喜歡的方式、在任何地方工作。

這背後的關鍵就是「自由」——時間自由、地點自由，以及心境的自由。退休金，便是實現這份自由的重要基礎。

光靠勞保、勞退不夠？你需要一個「火箭帳戶」

許多人以為退休金就是國保、勞保和勞退，但這些制度能提供的金額，其實遠低於大部分人想像。即便工作到65歲、以最高薪資級距計算，平均月領大約 2.3 萬元。若想在退休後維持 5 萬元以上的生活品質，至少還需要額外補上 2.5 萬元的缺口。

為了填補這個落差，詹璇依提出「火箭帳戶」的概念：

● 第一階段：累積資產

年輕時以股票或ETF為核心，建立本金，重視成長性。

● 第二階段：轉向平衡型基金

當資產累積到一定規模，逐步轉進股債平衡型商品，降低波動，開始兼顧穩定性。

● 第三階段：現金流提款

當正式進入退休狀態，就把累積型資產轉換成配息型，確保每月能有穩定的現金流。

這樣的三階段設計，讓退休金的準備不再只是「存錢」，而是有計劃地「打造現金流」。

不同年齡層的退休規劃建議

退休規劃，永遠不嫌晚。只是不同年齡起步，策略會有所不同：

● 30歲左右的上班族 ：先養成存錢和投資的習慣，即使金額不大，也能靠時間累積複利效果。

● 40～50歲的三明治族 ：這階段壓力最大，既要養家又要存退休金。建議檢視支出，並配置平衡型基金，讓資產穩健成長。

● 50歲以上、臨近退休者 ：即便過去沒有特別存退休金，也仍然來得及。可以先盤點現有資產，活化房產、配置平衡型商品，並謹慎規劃現金流。

詹璇依舉例，若擁有 300 萬資產，放在合適的平衡型商品中，每月大約能創造 1.8 萬元現金流；再加上勞保、勞退，退休生活就能相對安心。

別讓通膨偷走你的購買力

很多人以為「把錢放定存就好」，但實際上，隨著通膨長期平均約 3%，定存的利率根本追不上物價上漲。

因此，退休規劃的核心並不是「避險」而已，而是確保你的投資報酬率能跑贏通膨。即便只是年化報酬率 5% 的商品，也能在扣除通膨後，保有正向成長。

她提醒，投資工具可以從 ETF、平衡型基金到債券，依照自身的風險承受度來調整，但千萬不能只依賴定存或保單。

三個開始退休規劃的問題

詹璇依建議，想要開始設計退休金計畫，可以先問自己三個問題：

1.我希望退休後每個月有多少現金流？

2.我現在能投入市場的金額是多少？

3.我想要在幾歲開始正式退休？

當這三個問題有了答案，你就能依此回推，設計適合自己的退休藍圖。

結語：退休不是年齡，而是選擇權

退休，不是等到65歲才面對的課題，而是你現在就能開始的生活選擇。無論你是剛出社會、家庭責任繁重的中年族，還是接近退休的長輩，只要願意正視並規劃，隨時都能起步。

正如詹璇依所說：「真正能決定你退休生活品質的，不是國家的制度，而是你有沒有開始準備。」

如果你喜歡這一集的分享，別忘了訂閱《愛莉說好室》。我們會持續邀請不同來賓，聊聊房子、生活、金錢，陪你一起打造安心又有選擇的未來。

回到專欄文章

從月光到翻轉：詹璇依的理財故事，教你如何找回財務安全感

Thu, 04 Sep 2025 03:38:30 GMT

買房資金不是夢

從月光到翻轉：詹璇依的理財故事，教你如何找回財務安全感

前言：月光不是因為懶惰，而是因為焦慮

很多人一聽到「月光族」，腦中浮現的就是「不會理財」「花錢大手大腳」。但實際上，月光的背後，往往不是懶惰，而是長期累積的焦慮與不安全感。

詹璇依就曾是這樣的例子。從領第一份薪水開始，她幾乎沒有存過錢。薪水入帳，房租、卡費、日常花用一扣，帳戶很快就歸零。那段時間，她覺得自己像是在金錢的洪流裡不斷掙扎，每到月底，心裡浮現的只有一個念頭：「錢又不夠用了。」

這集《愛莉說好室》，我們就跟著詹璇依的故事，看看她如何從月光族的焦慮中翻轉，走出一條能讓自己安心的理財之路。

月光焦慮的本質：不是錢不夠，而是「不確定感」太多

詹璇依回憶，最痛苦的一次經驗，是生病需要看牙醫，卻因為沒有現金，只能刷信用卡分期。那種「身體需要被照顧，但金錢卻成為阻礙」的挫敗感，讓她意識到問題的嚴重。

她後來發現，月光焦慮的根源其實不在於金額的多少，而是「沒有選擇權」。

●今天能吃飽，但不確定下個月還能不能繳房租。

●現在過得去，但一旦有突發狀況，就完全沒有緩衝空間。

金錢，象徵的不只是支付能力，更是面對生活變數的心理安全感。沒有安全感的人，即便收入增加，還是可能月月光

翻轉的起點：從「不敢看帳戶」到「勇敢面對數字」

很多月光族都有一個共通點：不敢看帳戶、不敢記帳，彷彿只要不去面對，焦慮就能少一點。

詹璇依也曾如此。但她後來選擇正面迎擊，開始記錄每一筆開銷，哪怕只是買一杯咖啡，也要寫下來。起初這讓她很沮喪，因為每天看著支出一長串，感覺更焦躁。但隨著時間拉長，她漸漸看見了規律：

●原來自己最容易亂花錢的時刻是加班後的深夜。

●原來「小確幸」的零食、飲料，長期加起來金額驚人。

●原來自己在某些情緒低落的時候，會透過消費來填補。

透過這些觀察，她慢慢學會用「預算」來建立界線。比方說先設定餐飲支出上限、先把一部分錢轉到「火箭帳戶」專門儲蓄。這些小步驟，逐漸讓她從「被錢追著跑」轉變成「自己能安排錢」。

收入少，也能慢慢累積資產

很多人會說：「等我賺多一點再理財。」但詹璇依用自身經驗證明，收入少的人，更需要開始規劃。

她曾經月薪只有三萬出頭，繳完房租只剩下不到一半可以支配。但她依舊堅持用「433 理財比例」來配置：

●40% 作為生活必需開銷

●30% 用於儲蓄與投資

●30% 留作彈性支出與調整

一開始當然不容易，甚至得從「先存 1000 元」這麼小的金額起步。但她強調，重點不是數字，而是「習慣」。就像運動要先從暖身開始，理財也是要先訓練自己的理財肌肉。

更重要的是，如果你有債務，例如學貸或信用卡循環，理財不是等清空債務才開始，而是邊清債、邊建立儲蓄。因為「同時看到減少與增加」，會給自己更大的信心。

詹璇依給月光族的提醒：「開始的勇氣，比金額更重要」

很多人害怕開始理財，因為覺得自己數字太小，不會有差。但她想送大家一句話：

「一千元的存款，和零元的存款，差距不是一千，而是態度。」

當你願意開始正視金錢，記錄下自己的收支，並為未來設定目標時，你就已經踏上改變的第一步。至於金額，會隨著時間與收入慢慢增長。

「不要再等到收入更多才開始理財。因為真正能帶來安全感的，不是你賺多少，而是你怎麼用錢。」

結語：理財不是限制自己，而是找回自由的權利

在節目的最後，詹璇依再次強調：理財並不是要你過得很克難，或把每一塊錢都計算得精準無比，而是透過金錢的規劃，讓你擁有更多自由選擇的空間。當你不再為了明天的房租焦慮、不再為了一張帳單失眠，你才真正擁有「生活的底氣」。

如果你喜歡這一集的內容，歡迎訂閱《愛莉說好室》。我們每週都會帶來不同專業的來賓，聊聊房子、生活與財務，陪你一步步打造屬於自己的安心居所與人生。

回到專欄文章

別讓遺愛變遺憾：律師談資產傳承的三大陷阱與實用做法 Ft.吳志南

Thu, 28 Aug 2025 14:01:33 GMT

房貸x稅務x合約

別讓遺愛變遺憾：律師談資產傳承的三大陷阱與實用做法 Ft.吳志南

很多人談到「資產傳承」，腦中浮現的畫面可能是幾千萬的房產分配、或富豪家庭的內鬥新聞。但你知道嗎？在律師的眼中，真正充滿風險的，往往是那些「只有一間房、一筆小存款」的家庭，因為他們更容易忽略傳承的重要安排。

在這集《愛莉說好室》中，我們邀請到專精不動產與家事法律的吳志南律師，揭開資產傳承中最常見卻最容易被忽略的法律盲區。不論你是單身、已婚、有子女或是正面臨家庭變動，這一集都值得你停下腳步，好好想一想： 我真的準備好把愛傳下去了嗎？

家人之間不會吵架？錯，最常吵的就是「本來感情很好」的家人

吳律師開場就提醒大家一個讓人心驚的觀察： 資產分配爭議，最常發生在「彼此關係曾經很親近」的家庭中 。

許多人抱持著「家人不會計較」「我們感情很好不需要寫清楚」的心態，結果一旦資產真的需要被分配時，卻因為沒有法律明確的安排，導致誤解、猜疑與裂痕：

●「媽媽生前不是說這間房子要給我？」

●「我照顧爸爸那麼多年，為什麼要和沒出現的兄弟平分？」

●「我只是代管帳戶，怎麼現在變成我要分財產了？」

當情感遇上金錢，若少了明確的界線與共識，最終往往不是「誰贏了」，而是「大家都輸了」。吳律師直言：「你以為的愛，可能最後都變成彼此怨懟的來源。」

三大資產傳承地雷：聽起來很合理，其實風險超高

「我不寫遺囑，讓孩子自己談」——最後只會讓孩子變對手

有些人認為寫遺囑太早、太不吉利，或者覺得家人會彼此體諒，不用白紙黑字。但實務上， 遺囑越晚寫、越不清楚，未來產生爭議的可能性越大。

遺囑不只是資產的分配工具，更是一種情感的交代與責任的承接。如果沒有明確的指示，法律會以「法定繼承」的方式分配，但那並不一定符合你的本意。

★建議：越是想避免紛爭的人，就越該早早準備好清楚的遺囑。

「先給其中一個孩子一筆錢，其他人應該會諒解」——其實他們永遠不會忘記

在家庭中，有時父母會基於照顧需要、緊急情況，提早把部分財產轉給某個子女。當下看似合理，但若沒有 立下正式的契約或說明 ，未來其他手足得知，常會覺得不公平：

●「為什麼他有我沒有？」

●「那筆錢是不是算在遺產裡？」

●「爸媽是不是偏心？」

這些疑問如果沒有事先處理清楚，就會變成未爆彈。

★ 建議：每一筆提早轉移的資產，都應有書面記錄與家族共識。

「我再婚後也不想麻煩，就把房子登記給配偶」——孩子可能因此什麼都沒了

再婚家庭在資產傳承上風險更高，尤其是如果 父母沒有重新規劃繼承結構 ，往往會發生：

●原配與現任之間產生法律對立

●子女失去原本應得的繼承權

●配偶與子女彼此產生疏離甚至對簿公堂

吳律師提醒：再婚者一定要進行完整的資產分配規劃，包括遺囑撰寫與信託安排。

★ 建議： 再婚後的每一步，都應該比第一次婚姻更謹慎 。

法律是預防衝突的工具，不是衝突發生後才用的盾牌

「很多人以為找律師是要準備打官司，但事實上， 更重要的功能，是幫你預防官司 。」

吳律師在節目中強調，與其花幾十萬、幾年打法律戰，不如在一開始就花幾小時、幾千元搞清楚所有的法律架構與風險：

●立遺囑前先諮詢：確保內容符合法律格式且不會被推翻。

●規劃資產前先盤點：清楚知道哪些屬於自己、哪些已經是共有。

●面對家人溝通障礙：善用律師或第三方協助建立協議文件。

法律不是冰冷的，而是一種幫助你 把愛交代得更清楚的工具 。

面對資產傳承，你可以這樣開始

1. 先盤點資產 ：你擁有什麼？有哪些共有人？

2. 列出想傳承的對象與方式 ：是均分？是根據照顧程度？還是其他考量？

3. 找信任的專業諮詢 ：諮詢律師、信託顧問或會計師，協助擬定具體方案。

4. 寫下你想說的話 ：包括對家人的期待、對未來的祝福，也可以錄音或寫信。

結語：真正的愛，是留下一個不會吵架的未來

不是每個人都需要一份鉅額遺產，但每個人都希望家人能和和氣氣、記得彼此的好。如果你願意提早安排資產傳承，其實是在替未來的家庭，埋下一顆 平安與理解的種子 。

回到專欄文章

買房其實沒你想得那麼簡單？律師用三個真實案例提醒你：簽下合約前，先保護好自己 Ft.吳志南

Thu, 21 Aug 2025 13:52:35 GMT

房貸x稅務x合約

買房其實沒你想得那麼簡單？律師用三個真實案例提醒你：簽下合約前，先保護好自己 Ft.吳志南

買房，對許多人來說是人生中最重大的投資決定。你可能存了好幾年、甚至貸款數十年，終於盼來一個屬於自己的家。然而你知道嗎？在房地產交易的背後，藏著許多你以為「應該沒問題」的地方，卻往往正是日後爭議與痛苦的開端。

在這一集的《愛莉說好室》中，我們邀請到不動產與民事糾紛專業律師──吳志南，帶我們抽絲剝繭，一起看看那些「看起來沒事、實際風險超高」的買房陷阱。這不是為了嚇你，而是讓你能買得更安心。

買預售屋，不只是挑建案和比價格，真正要看的是「契約的眉角」

許多人購買預售屋時，其實很依賴建商所提供的「定型化契約」，但這份看似標準的合約，其實裡頭藏了不少潛規則與不對等的權利義務安排。

吳律師指出，預售屋交易中最容易被忽略的三大重點包括：

1.違約責任失衡

常見情況是：買方如果中途解約，違約金可能高達成交價的15～20%；但建商若有問題，往往只退還訂金或少量補償。這種不對等的條款，看似合理，其實買方吃虧。

2.交屋品質定義模糊

契約上常寫「以買方驗收為準」或「依建商完成狀態交付」，但實務上若沒清楚列明標準，例如壁癌、磁磚空心、管線配置問題，就容易產生後續爭議。

3.保固條款模糊或缺漏

建商是否負責修繕漏水、電梯問題？保固年限是多久？如果契約中沒有具體載明，往往只能靠「好運」與「建商態度」。

他建議所有預售屋買家在簽約前，一定要「拿政府版本的契約來逐條比對」，即便自己看不懂，也可以請信任的法律專業協助確認。

中古屋買賣，一張「現況說明書」關係到你日後住得安不安心

買中古屋的時候，許多人以為看得見實體就比較有保障，但事實上，中古屋的風險往往更難掌握。

吳律師分享，現場看屋時你看到的是表面，但很多瑕疵是事後才會浮現的，例如：

●壁癌曾經處理過，但只做表面修補，未徹底防水處理。

●房子曾有漏水、電線走火等紀錄，賣方未如實揭露。

●仲介僅口頭提及「屋況不錯」，但實際沒有要求賣方填寫或說明細節。

這時候，「房屋現況說明書」就成為非常重要的依據。這份文件具有法律效力，簽下名字就代表同意其內容。買方一定要逐字看清楚，若發現未列明或內容含糊，一定要要求補充，並保留相關拍照或錄影證據。

法律不是等你出事才用，而是提前讓你不會出事

許多人害怕碰法律，覺得「找律師是不是表示我太敏感？」但吳志南律師提醒：「法律是為了讓你少走冤枉路，而不是逼你打官司。」

他建議：

●別只相信口頭承諾 ：交易過程中一定要留下書面紀錄，包含LINE對話截圖、信件備份。

●看不懂契約就找人問 ：有問題可先諮詢律師，甚至只問幾個條文的解釋，也能大大降低風險。

●記得紀錄仲介說的話 ：許多糾紛是「仲介說可以、但建商沒做」，若有紀錄，才能據以主張權益。

最怕的不是你不小心，而是你以為「沒關係、應該不會發生在我身上」。

買房之前，先問自己這三件事

1.我對簽下去的條款，真的理解嗎？

2.所有的承諾與協議，我都有保留證明嗎？

3.若真的發生爭議，我手上有談判籌碼嗎？

在房價高漲、購屋壓力沉重的今天，懂得「保護自己」，才是真正的聰明購屋。買房不該只是買夢想，而是一步步建構安心未來的開始。

回到專欄文章

鄰里問題誰來解？從漏水到噪音，里長的真實日常 Ft.紀詠心

Thu, 14 Aug 2025 09:51:56 GMT

專欄文章

鄰里問題誰來解？從漏水到噪音，里長的真實日常 Ft.紀詠心

提到「里長」，你會想到什麼？走在巷弄間發紅包、發物資、幫忙協調糾紛？在永和新廍里，有一位與眾不同的「美女里長」——記詠心。從模特兒走進地方治理，她不僅扭轉了人們對里長的刻板印象，更在實務中體現了「溝通」與「理解」的力量。

在《愛莉說好室》節目中，我們與詠心聊聊她近三年來面對鄰里爭議的經驗，從最常見的漏水與噪音糾紛，到無解的停車位問題，再到讓整個社區雞飛狗跳的「蟑螂危機」，這些看似瑣碎的小事，其實都是社區生活裡最貼近人心的大事。

漏水與噪音，里長的「溝通實戰」

「你有看過鄰居樓上漏水，結果雙方吵到要搬家的嗎？」

詠心直言，最常收到的陳情就是「家裡漏水了」，而最棘手的是「我不知道是誰漏的水」。當樓上住戶不認帳、或根本不願配合修繕時，雙方各執一詞、關係決裂，甚至對簿公堂。

噪音問題更是日常——尤其疫情期間大家長時間待在家，彼此的忍耐指數直線下降。「小孩跑一跑、椅子拖一下，對樓下來說就是炸彈。」但有時候，真正的關鍵不是聲音本身，而是「對方有沒有誠意」：一句「不好意思」，往往就能消氣，但若是冷處理、不回應，就容易引爆戰火。

社區停車，永遠的難題

住在永和這樣的高密度住宅區，停車問題幾乎是常態。詠心提到，有些社區明明有空位，但卻要先排公投、再跑會議流程，最終還要開標、簽合約。「你想租個車位，可能要等半年。」

這些制度設計，初衷是保障公平，但卻可能造成住戶的困擾與無力感。詠心強調，「人性面」的理解，才是她作為里長最常扮演的角色——當制度走不通的時候，能不能多一點彈性？多一點理解彼此的需求？

蟑螂滿屋，整個社區都受不了

最誇張的案例，莫過於社區內某住戶家中爆發「蟑螂危機」。起初鄰居只覺得走廊有些小蟑螂，沒想到後來演變成整棟樓都在抓蟑螂。

調查後發現，是一戶獨居長者因囤積雜物，環境惡化導致蟑螂孳生。這時候，里長不只是糾察隊，更像是一位「心理師」與「斡旋者」：她要協調住戶的情緒、同時也設法聯繫家屬與社會資源，讓事情在不撕破臉的情況下順利解決。

每一次對話，都是一次地方治理的修煉

詠心坦言，擔任里長最大的挑戰，就是如何在「每個人都覺得自己有理」的情況下，找到讓雙方都能接受的平衡。她說：

「很多時候，問題不是不能解，而是沒人願意多講一句話。」

比起強硬施壓或冷漠處理，她更相信的是「陪伴」與「傾聽」的力量。即便無法馬上解決問題，也能讓對方知道「你不是一個人面對」。

被罵、被質疑，也曾懷疑自己，但從未想過放棄

在節目尾聲，詠心也分享了自己面對攻擊與誤解時的心情轉折。有一次，她花了一個月時間幫住戶處理停車位問題，結果對方卻說：「妳這個里長根本沒幫我！」那一瞬間，她真的懷疑自己「是不是太雞婆」。

但隔天清晨，一位阿嬤遞上一杯豆漿、感謝她的協助，那句「有妳真好」，讓她瞬間找回初衷。「只要我還能做什麼，就值得再多做一點。」

結語：真正的改變，不在制度，而在人心

透過詠心的分享，我們看見了一個「在制度與人性之間」努力找平衡的實踐者。她不是高高在上的決策者，而是蹲在地上、傾聽鄰里聲音的人。

下一次你遇到生活裡的小困擾，不妨試著換位思考、多一點同理。或許你也會發現，里長不是遙不可及的角色，而是住在你家對面的那個人——默默守護著，這座城市裡的每一份安穩與溫暖。

回到專欄文章

從伸展台走入街坊巷弄：里長的房產現場觀察 Ft.紀詠心

Thu, 07 Aug 2025 09:34:52 GMT

專欄文章

從伸展台走入街坊巷弄：里長的房產現場觀察 Ft.紀詠心

在許多人眼中，「里長」這個角色總帶點距離感，但當你看到永和新廍里里長紀詠心，可能會瞬間打破這樣的印象。她曾是凱渥模特兒、電視節目的參賽者，走過鎂光燈閃爍的時尚圈，卻選擇在某個人生節點，放下高跟鞋、走進社區，成為里民最熟悉的那個人。

這一集《愛莉說好室》，讓我們從紀詠心的視角出發，重新理解何謂「家」、怎麼看待現在的房地產市場，還有為什麼公共住宅政策並不如表面那麼美好。

從名模光環到地方母雞：改寫人生腳本的瞬間

成為里長之前，紀詠心的人生幾乎與「社區事務」毫無交集。她的工作範疇包含模特兒、演員、品牌活動參與者，有人認為她是城市女性的代表——自由、有想法、外表出眾。但這些「加分標籤」，在她參選里長的那一刻，反而成了許多人懷疑她動機的理由。

「大家以為我是來搏版面的，沒有人覺得我能坐得住這個位置。」紀詠心坦言，選擇這條路，並不容易。她花了很多時間一戶一戶拜訪、與社區媽媽聊天、觀察孩子在公園的需求，慢慢地從「外人」變成「裡的人」。

房價真的回不去了？基層眼中的購屋現場

作為社區第一線的「觀察者」，紀詠心每天接觸的，不只是公共建設和清潔事務，更重要的是民眾生活的細節，而房子，是裡面最頻繁被提起的話題。

她分享，現在的年輕人對買房有很大的「不安全感」：不敢買、不知道要買哪裡、或是根本不確定人生會在哪裡落腳。這種不確定性，其實不是來自金錢本身，而是一種對未來的迷惘。

「你問我房價會跌嗎？我只能說，現在的市場已經不是我們父母那個年代的房市了，沒有什麼一定會跌，也沒有什麼一定撿得到便宜。」

公宅美化了數字，卻解決不了問題

節目中也談到一個容易被誤解的議題：「公共住宅」是否真的能讓有需求的人住得起好房子？

紀詠心說，她過去也以為公宅就是給收入偏低、租不到好房的人住的。但實際深入瞭解，卻發現租金與市場行情差異不大，有些住戶甚至是白領族、收入穩定，只是想搶先卡位新的好房。

「這不是壞事，但我們需要問：公宅的目的，是讓弱勢安身，還是讓一般人換到更舒適的生活？」她認為，政策的落點需要重新檢討，才不會偏離初衷。

租屋也好、買房也罷，女生擁有選擇權更重要

作為一位女性里長，紀詠心也在節目中大方分享自己的買房觀。「很多女生都在等一個人，一起買房、一起決定家的樣貌。但其實，自己就可以決定這些。」

她鼓勵女性思考：你對「安定感」的定義是什麼？是否願意把「房子」當成人生重要的投資？她強調，不見得要立刻買，但要知道自己有沒有這個選擇權、是不是已經開始累積資源去實現。

用社區改變城市，從小事開始累積幸福感

成為里長後，紀詠心投入最多心力的，其實不是讓大家認識她，而是讓大家重新認識自己的社區。她與居民一起討論公園改造、舉辦親子市集、規劃社區活動，甚至親自清理夜市周邊的雜亂。

她說：「不是每個人都會站出來當里長，但每個人都可以在社區裡做一些小事。當我們開始在意『住得好不好』之外的事，才是真正的生活。」

結語：房子不只是資產，更是生活的容器

《愛莉說好室》這一集，不只是在談一位里長的故事，更是打開我們對「家的意義」的想像。從模特兒轉身基層的紀詠心，用她的真實經歷提醒我們：

「你買下的不是一棟房，而是選擇如何過你的人生。」

而這份選擇，是每個人都該爭取的自由。

回到專欄文章

從平面設計到空間轉職：軟裝師Nina三年完成600案的心法與故事 Ft.軟裝師Nina

Thu, 31 Jul 2025 12:57:58 GMT

裝潢x風水x空間

從平面設計到空間轉職：軟裝師Nina三年完成600案的心法與故事 Ft.軟裝師Nina

你是否也曾幻想過自己能把興趣變成職業，並在其中發光發熱？這集《愛莉說好室》邀請到的來賓——軟裝設計師 Nina，就是活生生的例子。她原本是從事電商視覺的設計師，卻在一次次探索中找到真正熱愛的方向：軟裝設計。

三年時間，她完成了超過 600 件案場，從每一個小小的擺設，到完整空間的風格打造，這段職涯轉折歷程不只充滿挑戰，也蘊含著對生活的熱愛與洞察力。

從平面到空間，她是怎麼發現「軟裝才是我的熱情」？

Nina 原先在電商領域耕耘多年，主要負責產品視覺與網站排版。她坦言，雖然設計工作讓她熟悉色彩與構圖，但總覺得少了點什麼。

「有一次，我幫朋友佈置新家，發現原來我真的很享受從空間裡『創造氛圍』的過程，」Nina 回憶，「而不是只待在螢幕前調整格線與字距。」

這份對空間質感的熱情，促使她開始自學室內軟裝、接案練習，從最初的佈置空屋、攝影陳列，到後來深入真正的屋主需求，她一步步靠行動走出自己的職涯新路。

三年600件案子，她怎麼撐下來的？

聽到「三年完成600案」，很多人第一反應是：這根本不可能吧？但 Nina 說，這其實是靠著「一個案子接著一個案子做」、日以繼夜地累積來的。

「剛開始什麼都做，不挑風格也不挑場地，甚至連早上九點佈置、下午三點拆場這種短案也接，」她分享。

而這些快速的實戰累積，讓她訓練出極強的現場反應能力與選品眼光。也正因為密集操作，她開始能更快速判斷空間特性與客戶偏好，建立出屬於自己的「軟裝節奏」。

軟裝不是美化，而是生活習慣的翻譯

Nina 強調：「軟裝師的角色不是把房子變漂亮，而是要翻譯出屋主內心想要但說不出的生活樣貌。」

她最擅長的不是風格套用，而是觀察屋主的生活節奏——什麼時間在家？回家第一件事是什麼？會在哪個角落停留最久？這些細節比風格更重要，因為空間要服務的是人，不是設計概念。

「軟裝師不是來賣商品的，是幫你打造一個真正適合你的生活環境，」她語氣堅定地說。

讓她落淚的案場，是一間育幼院

在訪談中，Nina 提到讓她印象最深、甚至忍不住落淚的一次佈置，是一間育幼院的公益軟裝案。

那是一個資源極度匱乏的空間，孩子們的生活空間簡陋到幾乎沒有個人領域。她與團隊用有限的預算、最大化設計創意，替每個孩子設計一個「只屬於自己」的小天地。

「其中一位孩子看到新空間後跟我說：『原來房間也可以有這麼溫暖的感覺。』」那句話讓 Nina 深刻體會，原來設計不只是工作，也可以是一種改變命運的力量。

給想轉行軟裝的新手：別怕從零開始，每一次佈置都是練功

最後，Nina 也分享給想投入軟裝領域的朋友幾個實用建議：

多做實驗、多犯錯 ：從朋友家、租屋處開始練手感，不用一開始就追求完美。
學會觀察與傾聽 ：屋主講不出口的需求，往往藏在他們的生活習慣裡。
建立風格資料庫 ：持續累積案例與素材，久了自然會培養出自己的美感邏輯。
別急著成名，先讓作品會說話 ：每個案子都可能是下一個機會的種子。

結語：軟裝，是從生活裡提煉出來的溫度

Nina 的經歷告訴我們，空間不是用來炫技的，而是要讓人願意每天回來的地方。她用三年的時間，用實戰驗證了「軟裝不是裝飾，而是理解生活的方式」。

如果你正迷惘於自己是否適合這條路，或不知道要如何開始，或許 Nina 的故事能為你帶來一點啟發：人生的每一次轉彎，都可能通往你更熱愛的未來。

回到專欄文章

從租屋到理想生活：讓家變得有溫度的關鍵，其實是「軟裝」 Ft.軟裝師Nina

Thu, 24 Jul 2025 12:45:50 GMT

裝潢x風水x空間

從租屋到理想生活：讓家變得有溫度的關鍵，其實是「軟裝」 Ft.軟裝師Nina

你心中的理想居所，是什麼模樣？也許是回到家時，一盞柔光的立燈靜靜亮著；也許是踩在木質感的地毯上，感受到柔軟與溫暖。這些看似細微的改變，其實不靠大規模裝潢，而是來自「軟裝」的魔法。

本集《愛莉說好室》，我們邀請到擅長空間風格營造的軟裝設計師 Nina，和主持人邱愛莉一起聊聊——什麼是軟裝？租屋族、小資家庭、忙碌上班族，又要怎麼用軟裝打造真正舒服的生活空間？

軟裝不是裝潢，是賦予空間性格的美感設計

很多人一聽到「設計」，第一個想到的就是敲牆打地板、重拉水電，但軟裝完全不同。

Nina 說得很生動：「硬裝像是人的骨架，軟裝則是穿著打扮與妝容。」透過布料、燈光、傢俱、配件的搭配，就能讓空間瞬間有個性、有情緒——這才是生活真正開始的地方。

尤其對租屋族來說，不能動格局沒關係，反而更能發揮軟裝的威力。

讓空間瞬間升級的三感一搭法則

Nina 提出的「三感一搭」原則，是她選品與布置時的重要準則：

●氛圍感：整體色調與風格要一致，不要讓空間風格打架。

●空間感：選對尺寸的家具很關鍵，比例錯了會讓家變擁擠或空洞。

●質感：摸得到、看得到的細節會影響整體舒適度，例如選擇木質、棉麻或編織材料比金屬更溫潤。

●搭不搭：家具選擇要符合自己的生活習慣，不然再美也可能變成灰塵堆積的擺飾

她強調，「布置不是為了好看，而是為了讓你的生活更順手、更自在。」

色彩搭配怎麼配？用 60 / 30 / 10 黃金比例就對了

許多人對「配色」感到苦手。Nina 建議參考設計常用的比例：

●60% 主色：用在牆面、地板等大面積區域。

●30% 輔色：窗簾、抱枕、地毯等軟裝飾品。

●10% 點綴色：植物、金屬飾品、裝飾畫，負責為空間畫龍點睛。

這樣的配色方式，不僅讓空間層次清晰，也比較不容易出錯。

若還是沒信心，從「同色系漸層」搭配起步，是最安全又有質感的做法。

小空間更該精準軟裝，重點不是多，而是剛剛好

許多人覺得租屋空間太小，不適合軟裝。但 Nina 卻說：「空間越小，越要精準布置！」

她提供 3 個實用原則：

少而精，不是越多越好 。
家具選機能美感兼具的款式 ，像是可收納的茶几、摺疊桌椅或屏風，都是提升坪效的好選擇。
從生活用品下手 ，連牙刷杯、收納盒、調味罐都能挑得有風格又實用。

就算是簡單的編織收納籃、同色系的收納罐，也能讓雜物變成空間中的裝飾。

軟裝不只是裝飾，它也是情緒與生活節奏的引導者

軟裝之所以迷人，是因為它不只改變空間樣貌，也潛移默化地調整我們的生活節奏與情緒。

Nina 分享她在家放上一張單椅與落地燈，變成下班後的「儀式感角落」；點一顆香氛蠟燭，也能提醒自己——該放下手機，好好休息了。

這些生活中的小小改變，正是軟裝最打動人的地方。

預算不多也沒關係，從燈光、布織品、牆面三大元素入手

想要用小預算創造大改變？Nina 建議先從這三個部分著手：

燈光：3000元就能買到有氣氛的立燈、燈條、插電燈具，替空間注入溫暖。
布藝：選擇合適的床包、抱枕、窗簾，就能讓空間感覺更柔和、更放鬆。
牆面佈置 ：貼一面牆海報、加個層板、展示旅行回憶或喜歡的偶像周邊，都是低成本又高個性的布置方式。

尤其窗簾是軟裝中「投資報酬率最高」的一環，不只影響採光與隱私，也決定空間的氣質與氛圍。

最後提醒：軟裝是生活風格的延伸，不是裝飾品堆疊

「不要讓軟裝變成只是裝飾的藉口。」Nina 強調，我們挑選的每一件東西，應該要與生活真正有關聯。真正的美，不是裝飾出來的，而是生活方式的呈現。

從日常用品出發、從你真正會使用的東西著手，讓「家」慢慢長出屬於你的樣子——這才是軟裝最重要的意義。

回到專欄文章

自住買房也能創造財務彈性？從「聰明主婦」的經驗談開始 Ft.聰明主婦

Thu, 17 Jul 2025 13:22:30 GMT

買房資金不是夢

自住買房也能創造財務彈性？從「聰明主婦」的經驗談開始 Ft.聰明主婦

面對居高不下的房價，自住型買房到底是資產還是負債？這是許多人遲遲無法下決定的關鍵點。

在本集 Podcast《愛莉說好室》中，特別邀請到自媒體理財創作者「聰明主婦」，從實際生活出發，談論買房與理財之間的關聯。她以溫柔卻精準的角度，提供給未來準屋主們一份具體的財務參考地圖。

自住到底算資產還是負債？

不少人引用《富爸爸，窮爸爸》觀點，認為沒有現金流的自住房就是負債。但聰明主婦認為，若從資產負債表的觀點來看，自住房其實同時是資產與負債。即便無法產生現金流，房貸的還款過程也能不斷提升「淨值」，對財務體質仍具正面效益。

現金流才是買房前的核心盤點

與其盲目追逐房市漲幅，不如先盤點個人現金流。她建議評估自身是否有足夠穩定的月收入，足以長期應付房貸壓力，才是決定能否買房的第一道門檻。

特別提醒：如果買房只是勉強湊出頭期款，但月付房貸沒有餘裕，反而會讓整體財務失衡。

認清人生定位，才能決定房產策略

買房不該只是情緒衝動或身邊人都買的跟風決定，而是要先回到「為什麼要買房」的初衷。自住型買房雖無法產生現金流，但卻能提供生活穩定性與預期支出。

更重要的是，許多人的工作收入與生活彈性，也會因為「有家可歸」而提高自由度。這是一種不同於租屋時的不確定感。

不要忽略預備金與財務彈性

「萬一失業怎麼辦？」這是許多準屋主心中未解的疑慮。聰明主婦建議，預留一整年的緊急預備金，才能在不確定的經濟環境下維持穩定。

另外，透過理財型房貸、彈性償還方式，也可以提高資金周轉率，降低房貸壓力。

如果存不到頭期款，該怎麼辦？

聰明主婦提供一個實用觀念：「從現在就假設你已經在還房貸，把那筆錢每月先強迫存下來」，這樣不只訓練自己適應貸款生活，也能間接累積未來的頭期款。

這種「練習買房」的方式，是她在輔導學員時常用的技巧。

換屋策略不是夢，只要規劃好就有可能

許多人以為買第一間就得一輩子住下去。其實若資產增值、淨值成長，第一間房就可以成為換屋的墊腳石。

不論是以小換大、或是以遠換近，房產配置其實也是人生規劃的一環。重點在於持續累積個人財務彈性，並保有應對風險的能力。

結語：買房不等於綁手綁腳，而是另一種自由的開始

買房不代表人生從此失去自由，只要理財觀念健全、資產結構穩定，它反而能成為人生重要的安全網。

聰明主婦的經驗讓我們看見，自住房也能有戰略，關鍵在於是否看清自己的財務定位與人生節奏。

回到專欄文章

打造月月領息、抗震穩健的投資組合：從大盤 ETF 到全天候資產配置，該怎麼開始？ Ft.美股夢想家施雅棠

Thu, 10 Jul 2025 12:04:08 GMT

買房資金不是夢

打造月月領息、抗震穩健的投資組合：從大盤 ETF 到全天候資產配置，該怎麼開始？ Ft.美股夢想家施雅棠

想要擁有每個月穩定入帳的被動收入，但又不確定該從哪一步開始投資嗎？在這集《愛莉說好室》中，主持人邱愛莉與財經 KOL「美股夢想家」施雅棠深入對談，從投資新手該怎麼開啟第一步，到如何打造能抗震的投資組合，並談到房地產如何在資產配置中發揮槓桿效益，提供實用又接地氣的投資思維。

投資第一步：開戶＋選擇大盤型 ETF，穩穩啟動

對於剛入門的投資者，施雅棠建議：「什麼都別想太多，先開戶、先行動，再從大盤 ETF 開始。」

他指出，不論是台灣的 0050、還是美國的標普 500 ETF，都是涵蓋市場主流大型企業的穩健選擇，對於沒時間深入研究個股，或對投資世界感到陌生的人來說，是最理想的起手式。

「如果你每個月能挪出一筆錢，那就讓這筆錢開始為你工作。」

而在全球市場動盪加劇的當下，他更建議台股與美股 ETF 可以同時配置，一來是降低單一市場風險，二來也能分散匯率風險，讓資產更有彈性。

高股息 vs 股息成長型：選對配息邏輯，別被殖利率迷惑

針對配息型 ETF 的選擇，施雅棠提醒，很多人容易誤以為「殖利率越高越好」，但實際上那只是反映過去配息的表現。

以台灣熱門的高股息 ETF 為例，有些可能是因為前一年股利特別高（如航運股榮景時期），但隔年業績下滑後就無法維持，這對長期投資來說風險很大。

相對之下，美國市場更重視「股息成長性」，像是 Visa、寶僑這類公司，股息連續多年穩定成長，才是值得長抱的標的。

簡單來說：

高股息：重現金流、但風險需評估

股息成長：重可持續性、穩中求進

月月配 ≠ 穩定收入：小心收益平準金稀釋本金

市面上許多主打「月月配息」的 ETF，乍看之下讓人覺得有如領月薪般安心，但施雅棠提醒，投資人需特別留意該 ETF 是否動用了「收益平準金」。

「有些配息，其實只是把你自己的錢還給你。」

因此，若你在意的是資產長期增值而非短期現金流，建議還是要關注 ETF 的選股邏輯、成分股體質，以及歷年配息的穩定性，才是理性的選擇。

配置比選股更重要：打造全天候投資組合

隨著人生階段的轉變，投資策略也應該與時俱進。

施雅棠分享，他自己從全股配置，逐步調整為「股票 6 成、債券 2 成、黃金 2 成」的全天候組合。不僅讓整體報酬更穩定，也能在市場大跌時有更多應對的彈性。

更重要的是，透過每季或每年的「比例再平衡」，還能自動實現高點賣出、低點買進的策略效果，不用預測市場，就能更穩健地成長。

小資族也能做配置嗎？從單一 ETF 開始也不遲

對預算有限的新手來說，是否也需要一開始就分散投資？施雅棠給出的答案是：「不用太焦慮。」

如果你目前還在累積本金的階段，其實專注在大盤 ETF、養成定期定額習慣就是好開始。但隨著資產增長，或是你希望投資更有保守性，那就可以逐步導入債券、黃金等多元資產，調整你的配置結構。

關鍵在於了解自己的風險承受度與人生階段，才能做出真正適合自己的投資決策。

不要小看房地產的槓桿角色

最後，施雅棠也強調：「很多人投資上卡關，是因為手上現金不多，但卻忽略了房子其實能創造資金。」

透過房貸額度評估、資產重組，即使不用大幅舉債，也能為自己的投資規劃增添更多靈活度。特別在市場出現便宜標的時，有現金、有信用的你，才有能力布局、抓住機會。

投資不是為了追高報酬，而是為了更穩的生活

在資訊爆炸、產品琳瑯滿目的時代，我們更需要回歸投資初衷——為了未來有更多選擇自由。

想打造穩定的現金流，靠不是一次壓對寶，而是每月多做一點，長期堅持做對的事。

而從今天開始，也許你只要開個戶、選好第一檔 ETF，就已經走在對的路上了。

若你也正在為財務自由找方向，歡迎收聽更多《愛莉說好室》的節目內容，從生活出發，陪你打造真正安心的理財步伐。

回到專欄文章

買房還是投資？解析現代人最常卡關的財務選擇題 Ft.美股夢想家施雅棠

Thu, 03 Jul 2025 12:14:01 GMT

買房資金不是夢

買房還是投資？解析現代人最常卡關的財務選擇題 Ft.美股夢想家施雅棠

現代人在面對財務規劃時，最常卡住的選項之一，就是該先投資還是先買房。每當存了一筆錢，就會開始思考：「這筆錢該拿去當頭期款？還是拿去布局資產？」在這集《愛莉說好室》中，財經KOL施雅棠用過來人的視角，分享他如何透過穩健配置，打造不靠房子的財務自由。

買房不是錯，但絕對不是唯一的答案

他不否認買房是人生中的一個重要里程碑，但前提是，那真的是符合你人生階段與生活模式的選擇。比如你是自由工作者？還是打算幾年後出國？這些都會大大影響「房子到底是不是此刻最值得投資的資產」。

你想過的生活，決定了你該不該買房

租房不是浪費，而是另一種更靈活的策略

租房經常被貼上「錢丟水裡」的標籤，但對施雅棠而言，那是一種用現金購買自由度與機動性的方式。不被房貸限制、工作與生活更能彈性調整，甚至還能把本該拿去繳頭期款的資金，用在投資報酬率更高的地方。

想買房？先確認你真的準備好了

如果你真的在考慮買房，他提醒至少先確認這兩件事：

你會在這個地點長期生活嗎？最好超過十年。
你的自備款有達到總價的三成嗎？且還有一筆預備金因應突發狀況。

房子不是買了就沒事，它是長期責任，也是對未來生活的一種承諾。

投資也要講節奏：穩現金流比暴利更關鍵

這套先以生活穩定為主、再求資產增長的投資策略，是他希望更多人能參考與實踐的路徑。施雅棠自己就以股息型ETF與債券ETF為核心，每月領現金流，不必賣資產也能生活穩定。他相信，只要選對工具，一般人也能打造屬於自己的「小型財務自由」。

房產與股票不衝突，關鍵是比例與時機

在他看來，房地產與股市其實各有優勢，重點不是選邊站，而是怎麼配置得當。人生不同階段要調整策略，年輕時追求成長性高的資產，中年後則要穩健收益。你可以兩邊都參與，只要懂得資金如何運作。

房子不是身份象徵，財務自由才是終極目標

一個人有沒有買房，不該成為評價人生是否成功的尺標。施雅棠提醒大家，不是擁有房子就代表穩定，不是沒有房子就代表落後。

最後：你的錢，是不是照著你想要的方向在走？

最重要的是，你是否清楚自己的財務狀況、風險偏好，以及對未來生活的藍圖有沒有一套合適的規劃方式。當你掌握現金流、清楚資金配置的策略，才是真正踏實地走在財務自由的路上。

回到專欄文章

預算有限也能成家？主婦真實經驗談買房歷程與理財選擇 Ft.聰明主婦

Thu, 26 Jun 2025 13:15:30 GMT

買房資金不是夢

預算有限也能成家？主婦真實經驗談買房歷程與理財選擇 Ft.聰明主婦

隨著房價居高不下，許多家庭面臨「租與買」的現實選擇。本篇內容整理自 Podcast《愛莉說好室》，受訪者為自媒體理財創作者「聰明主婦」，分享她如何從租屋生活中做出買房決策，並藉由理財方式分擔資金壓力，一步步完成心中理想的家。以下為她的買房實錄與思考歷程。

空間不足成壓力來源，開啟買房思考

孩子出生後，空間問題浮現。原先與長輩同住的生活方式雖節省支出，但也帶來隱形壓力。為了更自由的育兒與生活安排，這對夫妻開始認真考慮購屋的可能。

理想與現實落差大，看屋初期屢屢碰壁

看房初期，他們遭遇理想與現實的明顯落差。雖然有明確的需求與期待，但在預算範圍內，總難找到理想物件。採光、樓層與格局常常成為放棄的理由。

地段選擇翻轉印象，重劃區成為首選

本來對重劃區抱持保留態度的兩人，意外在板橋一處新建案中發現契機。實地走訪後，他們對生活機能與社區環境有了不同看法，也重新評估了「地段優劣」的定義。

樓層選擇影響居住品質，預算拉鋸下的轉變

原本選擇總價較低的中低樓層，卻因鄰近高架橋而猶豫。某次機緣下，一位認識的代銷人員推薦他們改看高樓層戶型，視野與光線皆有明顯改善，讓他們重新調整購屋方向。

預售付款彈性高，成為資金規劃關鍵

儘管高樓層戶總價高於預期，但預售屋的付款條件成為財務突破口。五年分期支付頭期款的安排，讓他們能以較小壓力完成購屋目標，並合理安排家庭現金流。

購屋為全家共同任務，溝通成必要步驟

買房牽涉的不僅是夫妻雙方，更涉及雙方家庭的支持與認同。他們在購屋前期充分與家人溝通，也就未來可能的還款風險預設備案，確保財務穩定與家庭和諧。

重新詮釋負債觀念：負擔背後藏生活選擇

對「聰明主婦」而言，房貸不再只是負債，而是替家庭生活創造可能的工具。只要在能力範圍內分期支付，這筆開銷反而是穩定生活品質的關鍵之一。

租與買非黑白題，適合才是關鍵

她指出，買房與否沒有標準答案。若有穩定收入、清晰規劃，買房可提供安全感；但若資金流動性為優先，也無需急於入場。最重要的是了解自己的生活型態與資產狀況。

動機明確，有助降低決策焦慮

購屋之前，她建議先明確回答「為什麼要買房？」當內在動機夠強烈，遇到各種不確定或外界壓力時，才不容易動搖或後悔。

結語：買房是生活策略的一環

從理財新手到踏實成家的過程中，「聰明主婦」以真實經驗證明，只要動機清晰、規劃得宜，即便預算有限，也能一步步朝理想生活邁進。買房，或許就是人生階段中最踏實的選擇之一。

回到專欄文章

7f10f97d

當車子變成可居住的空間，你會開始用全新的角度看世界 ft.躲貓無痕車宿 Aken

① 想要重新掌握人生節奏的退休族群

② 年輕家庭：想省旅費又想兼顧品質

③ 男生負責熱血，女生負責最後決策

先開著車出去睡一晚，才能談改裝。

✔ 台灣補給方便，設備反而不是問題

✔ 真正需要調整的是旅行心態

① 空間一定要能平整鋪床

② 車型要跟你的旅行方式匹配

③ 你真的要喜歡那台車

從20坪到100坪，不只是搬家！真正改變的，是你開始相信自己的事業能走得更遠

商業空間不只是裝潢得漂亮！真正重要的是，它能不能承接你的品牌與未來

裝潢預算總是越做越高？真正讓預算失控的，往往不是工班，而是屋主自己

新成屋不用大裝潢？真正花得值得的，不是裝修，而是預算分配

房貸帶來壓力還是動力？真正的安全感在於相信自己能夠創造未來，而非房子。

年輕就買房真的比較好嗎？真正改變人生的，不只是房子，而是獨立生活的開始

買房只看地段夠嗎？未來真正決定房子價值的，可能是你看不見的結構安全

老房子撐過921就安全了嗎？你可能只經歷了真正大地震的十分之一

Step 5: 交屋 & 入住前準備

Step 5: 交屋 & 入住前準備

5-1) 交屋注意事項一次看懂！中古屋、預售屋點交完整攻略

一、支付尾款時，同步點交房屋

二、買賣雙方到現場點交

三、確認相關稅費是否已結清

四、索取權狀及相關文件

五、取回本票及未使用的證件、文件

六、辦理遷戶籍、帳單更名與地址變更

5-2) 入住前準備事項懶人包！搬新家前一定要完成的 7 件事

入住前準備事宜

一、戶口遷移

辦理地點：

需攜帶證件：

相關網站：

二、辦理自用住宅地價稅

說明：

辦理地點：

需攜帶證件：

相關網站：

三、自來水過戶

辦理地點：

需提供資料：

相關網站：

四、電力公司過戶

辦理地點：

需提供資料：

相關網站：

五、天然氣過戶

辦理地點：

需提供資料：

相關網站

六、郵件改投新址

說明：

辦理地點：

需提供資料：

相關網站：

七、中華電信市內電話新裝或移機

說明：

辦理地點：

需提供資料：

相關網站：

5-3) 第一次裝潢必看！預算、工期與空間規劃重點

一、清楚了解房屋坪數及結構

二、與家人一起規劃空間需求

三、做好預算控制

四、預留足夠的裝潢時間

五、事先了解裝潢專業知識

六、慎選裝潢公司與施工工班

七、施工前先與管理委員會溝通

八、善用色彩與光線的魔法

九、善用家具、活動隔間與牆面共享

十、全程充分參與裝潢計畫

5-4) 搬家注意事項懶人包！搬家前、中、後完整流程一次看懂

一、搬家前注意事項

慎選搬家公司

事先諮詢與估價

做好物品包裝工作

收集包裝材料

特殊物品包裝

防皺衣物打包技巧