實價登錄 Q&A 問答集

ANSWER

目前實價登錄有兩個容易誤導的地方:

  1. 預售屋
    目前法規規定,預售屋買賣,則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內,一次申報。然而,由於代銷業者與起造人或建築業委託代銷契約常常一訂就是 2-3 年,通常都是成屋蓋好、交屋後才一次申報,導致申報的行情往往是 2-3 年預售的行情。這也造成實價登錄查詢時,許多「1 年以下屋齡的大樓」比其他屋齡大樓的成交行情低的現象。
  2. 車位拆分
    實價登錄時,許多代書、仲介或買方沒有將車位的坪數和價格沒有從總坪數和總價中拆分出來,導致建物每坪單價算出來太低。舉例:權狀登記 30 坪,成交 1200 萬,乍看之下每坪 40 萬,可是 30 坪裡包含車位 10 坪,車位價格 200 萬,建物每坪開價變成 (1200 - 200) / (30 - 10) = 50 萬/坪。如果沒有將車位的坪數和價格從總坪數和總價中拆分出來,就會導致這一類的誤導。查詢時必須點開每筆資料的「交易明細」檢查一下。
ANSWER

地政機關受理申報登錄的資訊,會經篩選整理後,再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄是為一般社會大眾提供充分且適合的資訊,如果有超高成交價,甚至可能為有心人士刻意炒作行情,因為對於外界反而可能會有誤導效果,內政部將不提供這些極端個案公開查詢。

ANSWER

地政機關受理申報登錄資訊,基於公示原則,經篩選整理後,於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下,將以區段化、去識別化方式提供查詢,不會洩漏個人隱私。

所謂的「區段化」、「去識別化」分成兩種做法:

  1. 買賣的案件有建物門牌者,則以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則。例如:如成交案件係位於「新北市新店區北新路 1 段 25 號」,則以「新北市新店區北新路 1 段 1-50 號」公開查詢。
  2. 若都市化程度較低地區,不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者,則以顯著地標、地物之區段化方式呈現,例如:如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。
ANSWER

如果未來發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格,將會請申報人說明,並請申報人提出必要文件佐證,交給不動產估價師協助認定。如民眾就所查詢的價格認有疑義(尤其是賣方),可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

ANSWER

主管機關受理實價登錄申報後,民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊,因需就申報資料內容進行篩選,確認申報資料之真實性及合理性,剔除過高或過低之交易行情,故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者,不收查詢費用。

ANSWER

向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時,如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價,則須分開申報;如係房地合併交易(即未就土地及建物分別議定成交價),則合併申報一個成交價即可。

ANSWER

如果發現申報不實,將通知買方限期改正;沒有改正者,按次處 3 萬至 15 萬元罰鍰,直到改正為止。若由代書、仲介負責申報,卻被發現不實、逾期申報,原本法規規定直接處 3 萬至 15 萬元罰鍰,直到改正為止。但 2014 年 1 月地政士法修正通過,給予代書申報不實 7 至 15 天寬限期,雖條件變寬,但對申報不實成累犯的代書,將予以停業或除名處罰。

ANSWER

地政三法均有實價申報登錄之規定,為避免重覆申報登錄,買賣案件委託代書申請登記者,應由代書申報登錄。買賣案件委由仲介居間或代理成交,除依前述規定委託代書申請登記者外,應由仲介申報登錄。 有以上兩種情形時,買方則可免申報義務,以減輕一般民眾負擔。

ANSWER

內政部推動實價登錄地政三法,是為求資訊公開透明。本來,實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據,所以短期內不會實價課稅

不過,隨著政府打房政策與增加稅收等目的,「實價課稅」已成了既定的政策方向。對於「實價課稅」的計算方式可參考此篇文章介紹-實價課稅如何計算?

ANSWER
  1. 買賣房地如是自行買賣,則由買方申報登錄。如請代書辦理登記,應由代書登錄;若委託仲介代理成交,則由仲介申報登錄。
  2. 預售屋買賣,則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內,一次申報。
  3. 租賃案件如透過仲介出租,則由仲介業負責申報。

注意:目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜,賣方或承租方無須進行申報登錄資訊,以避免申報資訊不一。

ANSWER

以下情況需要實價登錄:

  1. 所有買賣不管是自行買賣,或是經過仲介、代銷公司買賣的案件,都需要實價登錄。
  2. 預售屋買賣,則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內,一次申報。
  3. 租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報,且是由仲介業負責。如自行出租(沒有透過仲介)則不需要申報。

注意:所有買賣是有價金支付的對價關係才需申報「實價」,如果不是買賣案件,像是贈與雖有移轉,就不需要申報。