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詢問估價有技巧!標準話術教你如何請銀行估價!

 

我在上個月一篇文章「低於銀行估價的房子,一定有買到便宜?」提到:雖然低於銀行估價的房子,也不一定安全,但是在出價之前先詢問銀行的估價的確可以降低一定的風險,後續辦理貸款時也會比較順利。只是,如何在買之前就先請銀行估價呢?


房地產的鑑價雖需要實地勘查才能做,但由於實地鑑價需要的人力成本較高,加上實地鑑價也是會參考銀行的行情資料庫,所以在確定你的申貸意願之前,銀行都會先以地址查詢行情,並參考謄本上的坪數、屋齡、樓層等先初步估價。 以下是請銀行房貸業務初步估價須提供的資訊:


1. 物件資料:

包含地址、建物坪數、土地持分坪數、屋齡、類型(如:無電梯公寓、電梯大樓、透天、店面等)等。


2. 物件謄本 (有的話就順便給,沒有的話也沒關係):

謄本除了可以幫大家獲得許多寶貴的資訊外,對於銀行估價也很重要。由於銀行專員業務繁忙,為了加快他們幫忙估價的速度,最好直接調好謄本,把謄本和詳細的坪數資訊提供給你想要詢貸款的銀行房貸人員。


3. 貸款人收入、信用等條件:

由於房貸條件除了物件鑑價外,最重要的不外乎是貸款人的收入、信用條件。包含:年收入、在哪一家公司上班、有無其它貸款、名下有沒有房子、如果有,是否還有房貸?由於現在央行為了抑制某些區域的房價,嚴格限制銀行針對名下有房子且還有房貸的人,如要買第二間以上的房子,在某些區域,最多只能核貸六成,利息需在 2% 以上,且不能有寬限期。不過,如果名下的房子沒有貸款,則不受此限制,且可以將沒有貸款的房子列為資產,做為提高貸款成數和爭取利息的「財力證明」


4. 實際成交資訊:

由於銀行的貸款成數是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者,所以銀行還是會參考該筆物件的實際成交資訊。如果你已經簽約,可以提供合約價格給銀行參考,如果還沒有簽約,可以告知有可能成交的價格供其參考。


通常我詢估價大多會先打電話跟銀行的窗口聊聊後,再發email或簡訊提供詳細資料。下面就是我常用的內容格式,只要填入你的情況就可以詢估價了,是不是很簡單呢!

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這時候大家會問:「如果我沒有各家銀行的房貸窗口,我要請誰幫我估價呢?」如果你真的沒有窗口,可以打電話到各分行請總機轉接房貸部,請房貸專員幫你估價。不過,最好的方式是,如果你的家人、朋友曾經辦過房貸,不妨請他提供業務窗口,直接找推薦的業務詢問會比較快喔!
 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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