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預售屋潛銷期,價格一定最便宜嗎?|邱愛莉 House123

「邱愛莉 老師,請問預售屋剛開案,在潛銷期間,價格是不是比較便宜?如果這時候想要議價,要注意什麼?」

什麼是預售屋「潛銷期」?
許多建案在正式開賣前,會有一段「潛銷期」。有時「潛銷」是為了等「建照」下來(政府規定「建照」還沒下來之前不能銷售),有時是還在籌備(文宣、廣告、接待中心、樣品屋等),當然,有時是為了造勢(先收集有興趣名單,開賣時再一一通知來談)

不管是什麼原因,許多人常常會有一個印象,覺得「潛銷期」價格通常比較便宜。真的是這樣嗎?其實,這跟房市景氣有關。怎麼說呢?
房市景氣,影響預售屋「潛銷期」定價
房市熱絡時 ➞ 通常「潛銷期」價格比較便宜
房市冷清時 ➞ 「潛銷期」價格如賣不動,後面還有可能調降

當房市熱絡,通常「潛銷期」價格比較便宜,後面會逐步調高價格。如果遇到房市回檔,除了少數區域買氣熱絡外,大部分區域相對冷清。如果潛銷或開盤價格走不動,反而可能會調降價格。如果在開賣初期就進場的人,反而有可能買的比較高。

舉例來說,2016年時房價面臨修正,有同學去看台中預售屋,它的廣告戶是28坪(含車位)開價 868 萬。過了幾週,同樣坪數又開第二團,同樣坪數,價格變成 698 萬。雖然樓層戶別可能不同,但明顯的價格調幅也讓看屋的人很有感。

無獨有偶,2018年初,有朋友去看某一個新北市的預售案。潛銷時給的折扣價格是一坪 52 萬,開賣後四個月,目前給的價格約一坪 45 萬,也是經過市場反應調整後的價格。
「潛銷期」vs「餘屋出清期」,哪一個划算?
看到這裡,你可能想問:「如果對這個建案很有興趣,是否應該在代銷期間再去問一次價格,然後等最後他蓋好的時候(約 2 年後),再去確認它成屋的價格,來決定是否下手呢?

其實,如果沒有特別挑戶別的話,可以等賣到最後餘屋的時候再去談一次。通常剩下最後個位數的時候,讓價空間最大。不過,也有可能在一路調整的過程中,全數賣完了,或是剩下格局、棟距、坪數比較不討喜的戶別。所以,也是得碰碰運氣囉!
「潛銷期」進場注意事項
1. 看屋時必問的四個問題
如果在潛銷期想要買,有哪些地方要特別注意呢?首先,可以詢問對方是建商還是代銷?是不是已經取得建照?預計開賣時間?以及預估開工的時間
2. 有無「選戶」優勢
另外,既然是第一批挑的客戶,戶別可要好好選擇了。如果開案初期就買,卻還被建商的「保留戶」給層層限制,哪棟不能挑、哪些樓層沒有賣,那不妨再觀察一下,晚點再談。
3. 上網搜尋資料,觀察買氣
有時建商或代銷很會營造「熱銷」印象,別忘了還是要上網做功課!當建案討論熱度高時,除了可以從網友的討論中收集建案的優缺點,甚至還可以打聽到不同戶別、業務提供的價格,作為議價的參考。

下次看到建案「潛銷」,可別忘了上面的重點喔!
 
 
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)  
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