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預售屋「換約」的付款條件怎麼算?|邱愛莉 House123

 
什麼是預售屋「換約」?
預售屋「換約」 = 預售屋合約權利義務的「讓渡」
在房市熱絡時,總有許多朋友對預售屋有興趣。由於預售屋還沒有興建完成,購買時房子無法過戶,所以購買人會拿到一份合約,上面載明價格、坪數、戶別、付款方式、建材等細節。除了直接跟代銷(廣告公司)、建商購買第一手的預售屋外,由於購買人在交屋前可以出售此份合約,稱為「換約」,所以如果你對該建案有興趣,也可以選擇跟想轉讓的人購買。換約後,原來合約的權利義務由新的購買者承受,有的建商會將合約上的簽約人換成新的購買者,有的建商則填寫「讓渡書」,由原買方、新買方、建商三方簽名。

(補充:「平均地權條例」在2023年7月1日新增「預售屋換約限制規定」,2023年7/1之後才購入的預售屋,除非符合特定的條件,否則就不能換約轉讓喔!)

不過,預售屋「換約」的付款條件要怎麼算呢?

雖然預售屋的優點之一就是「分期付款」,不過由於賣方可能已經付了好幾期的款項了,加上賣方通常會考慮獲利,所以,如果要買這類型的物件,一開始拿出來的現金款項會比較高,享受不到預售屋分期付款的好處。以下列舉 2 個案例說明:
 
預售屋「賺錢換約」範例
A買了一間預售屋,總價 1,000 萬,建商提供的分期付款條件如下:
預售屋分期付款表
例1:屋主要賺錢-總價 1,000 萬,以 1,100 萬出售
若 A 在付完第二期工程款後決定換約,以 1,100 萬出售給 B,則 B 必須支付給 A 的金額為:
A已經繳給建商的 30 萬 + 60 萬 + 60 萬 + 30 萬 + 30 萬 = 210 萬,加上 A 要的獲利 100 萬(1,100 萬 - 1,000 萬 = 100 萬),總共 310 萬。

換約後, B 必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項:30 萬 + 30 萬 + 30 萬 = 90 萬,並於交屋前辦理銀行貸款 (700 萬)。
 
預售屋「賠錢換約」範例
例2:屋主賠錢賣-總價 1,000 萬,以 950 萬換約出售
有些人由於資金需求較緊,買了預售屋之後,後面的款項繳不出來,為了避免違約被建商沒收前面已經繳的款項,所以願意平行換約 (亦即:不賺價差,買多少直接賣多少),甚至賠錢賣。
以剛剛的例子來看,如果 A 急著出售,想賣 950 萬換約給 B, B 必須支付給 A 的金額為:
目前 A 已經繳給建商的 30 萬 + 60 萬 + 60 萬 + 30 萬 + 30 萬 = 210 萬,減掉 A 賠的 50 萬(1,000萬-950萬 = 50 萬),總共 160 萬。

換約後,B 必須依照建商通知的時間支付第二期工程款後的款項,和上例一樣為 90 萬,並於交屋前辦理銀行貸款 (700 萬),等於 B 以 950 萬就買到了這間當初 A 用 1,000 萬買到的預售屋,惟一開始要支付的金額較高 (200 萬),無法享受買預售屋分期付款的好處。
 
預售屋「換約」優缺點
雖然預售屋換約通常會被賣方賺一手,而且一次要拿出來的現金比較多,不過,如果你喜歡的建案已經完銷,或是之前賣方買的成本比較低,又有急售的話,透過換約所購買的成本,可能還比這個時間點直接跟建商、代銷買還便宜,也使得「換約」的市場總是存在。
 
「預售屋換約」注意事項
換約=針對合約上所有的權利義務完全讓渡,合約審閱非常重要!
如果你真的有屬意想買的預售屋「換約」物件,除了上述的金流要確認清楚外,由於預售屋房子還沒有蓋好,所以合約、格局圖、廣告文宣品特別重要。不管是跟建商、代銷買,還是跟仲介、賣方換約買來的,一定都要記得審閱合約,並取得完整的格局圖、廣告文宣品,方便交屋時一一核對驗收喔! 

 

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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