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預售屋增值術 4:購買預售屋的關鍵|邱愛莉 House123

 

預售屋缺少了成屋眼見為憑的優勢,使得建案評估更加困難。不管你買預售屋是為了投資還是自住,為了避免花了大錢卻買到不喜歡的房子,有幾個購買的關鍵你一定要牢牢記住:


▪ 用現在 (或低於)新成屋的行情,買 2 ~ 3年後的新屋

預售屋之所以迷人之處在於:預售屋工程大多需要 2 ~ 3 年,如果能以鄰近的新成屋行情或甚至更低的價格買到預售屋,2 ~ 3 年後蓋好交屋時,等於你是用 2 ~ 3 年前的行情買到一間新成屋。就算這 2 ~ 3 年的房價沒有漲,當時的新成屋也變成屋齡2 ~ 3 年的中古屋了,在價格一樣的情況下,如其他條件不變,你的房子(屋齡 0)會比其他房子(屋齡 2 ~ 3 年以上)好賣,因此具有保值或增值空間。


不過,值得注意的是,有些建商和代銷在銷售預售屋時,是用 2 ~ 3 年後的預估行情在賣,不僅開價高,連底價都比周圍的新成屋高。例如:附近的新成屋行情一坪 40 萬,預售屋成交價格設定要 48 萬(高出 20%)。銷售小姐說,等 2 年後蓋好,隨著交通建設、商場陸續到位,絕對有這樣的價值。這就可愛了!我相信隨著交通和機能到位,這裡可能有這樣的價值,但是,如果是這樣,那我就那時候再來買就好了嘛!幹嘛現在就用 2 年後的行情來買呢?不僅要提早付錢,還有風險(如果 2 年後的新成屋沒有 48 萬的行情怎麼辦?)對嗎?所以,在看預售屋時,雖然銷售人員會一股腦地把區域的所有建設利多都告訴你,回家之後一定還是要做功課,查查 google,看看這些建設預定完成的時間表(你可能會發現,有些建設甚至連預算都還沒通過呢,遑論完成時間),還要查查附近的實價登錄行情,這樣在議價時心裡才有一個底。


▪ 建案挑選非常重要

由於預售屋在購買時還沒有蓋好,甚至可能都還沒有開工,到底要怎麼挑選、評估才能買到有增值空間的物件?除了建案所在位置的環境評估外,建案的格局、公設規劃、外觀設計、建商評價等,都是挑選建案時必須注意的。



各期現金流準備

購買預售屋除了有機會用現在 (或低於)新成屋的行情,買到 2 ~ 3 年後的新屋外,還有一個大優點,就是可以分期付款。

以新成屋或中古屋來說,簽約當下就要拿出 2 ~ 3 成的頭期款,而且馬上就要辦貸款,就算使用寬限期,每個月都要繳利息。而預售屋前三期款項為訂金、簽約、開工(簡稱「訂、簽、開」),三期加總多為 10% ~ 15%,後續的工程款則分為多期(可能會分 5 ~ 20 期不等,依建商規定),在工程期間的 2 年 ~ 3 年內分期付款繳納,資金壓力相對較小。

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預售屋的分期付款雖然有以上的優點,但也使每一個階段的現金流顯得相當重要,因為只要一期沒有繳,建商就可以依照合約上的違約規定要求收取滯留金,甚至可以沒收你已經繳的自備款(上限為合約總價的 15%),所以一定要事先規劃好每一期的資金,避免違約的風險喔!

 
 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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