這一集，我們邀請到長期協助房東做代租代管服務的全居資產共同創辦人 Shawn，來教大家如何規劃收租物件，讓投資報酬極大化。

• 目前市場上房東偏好的收租物件包括：買來就隔好的隔套房，若結合老公寓頂加雖然總價低，但需注意法規和管理風險；其次是總價不高且管理成本低的獨立門牌小套房。

• 對於資金雄厚的投資人來說，Shawn個人更推薦精華區的商用不動產（如純辦），因為租賃單純、效益不錯，且未來有改建題材，加上政府相對管住不管商，貸款較有彈性。

• 現今店面因產業轉移與高總價，租金效益已不如從前，且屋主為了維持房價價值（透過租金投報率回推），寧願空置也不願大幅降租。

• 相較於傳統套房，市場上出現大量的小兩房預售屋，而兩房物件在租賃上租得快且穩定，因其受眾多為家庭客，生活變動性低，Shawn認為若預算足夠，買兩房出租甚至比套房好。

• 在裝修方面，錢一定要花在「刀口上」：廁所翻新是第一要務（約15萬以上），它能避免漏水問題並能大大提升房客的租屋舒適度與質感（如乾濕分離）。

• 其次是安全性，建議老屋升級總電安培數至75A以上並抽換線路。此外，可花小錢鋪設塑膠房地板並重新油漆，以提升賣相。

• 提供家具家電需視產品而定：套房最好全套，而兩房或小兩房則可提供部分家具，但冷氣和熱水器是必要的基本電器。

• 房東切記「不要愛上自己的投資」，過度高價裝潢（例如將老公寓裝成皇宮）並不能突破該區域的租金天花板。此外，兩房物件若缺少廚房，將嚴重影響出租速度與租金。

• 雖然隔套房能帶來高投報率（例如新北巷弄透天隔套可達6.7%投報率），但強烈建議新手房東不要碰日租或短租，因為違法風險極高，不僅會面臨觀傳局重罰，還可能因檢舉制度招致勒索，並引發工務局及消防檢查，導致需將違法隔間復原。

• 「共居」模式（雅房）在雙北等房價高、租賃「無奈指數」高的地區，能比整層出租創造更高的租金（最高可多出兩萬多元），但若區域租金低廉（如高雄），此模式則不具優勢。

• 篩選房客有兩大「徵兆」應避開：一是遲到且態度理所當然者；二是缺乏同理心與彈性，不願配合修繕時程的房客。

• 新手房東必須熟悉相關法規，並掌握「租金開價要漂亮」的原則。租金開價高於行情並不能有效篩選房客，反而會拉長空窗期，最終可能因心急而租給不理想的房客。

總而言之，成功的收租規劃需要對市場物件類型有精準的判斷，並懂得利用專業知識將風險降到最低。希望今天的分享能幫助大家更精準地布局，讓你的房產成為穩定且高效率的現金流資產！