安居自住

「商業用地」可以買來做「住宅」嗎?

「土地使用分區」 vs「建物用途」
很多人看房子,常常看到土地的「使用分區」寫的是「商業用」。很多仲介說,商業用地做住宅沒有關係,坊間有很多住辦混合大樓,不會有違規使用的問題。但是看新聞時,又曾經看過「商業用地違規住宅 ,市政府要求限期改善」。到底「商業用地」可以買來做「住宅」嗎?
除了看「土地使用分區」,更要看「建物用途」!
許多人買房時,常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。雖然「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一部分,不過,更重要的是:「上面的房子,限定做哪些用途使用」。
土地分區:「住宅用地」➞常見的建物用途:「住家用」、「集合住宅」
舉例來說,一般最常見的是「住宅用地」,上面的房子,不管是在建照、使照、或建物謄本上,都會寫「住家用」或「集合住宅」。這個當然最單純。

不過,難道不是住宅用地,就一定不能做住家使用嗎? 答案是「不一定」。
土地分區:「商業用地」➞常見的建物用途:「住家用」、「一般事務所」
「商業用地」社區,可能部分為「住家用」,部分為「一般事務所」
以「商業用地」為例,有一些建案,他的土地使用分區是「商業用地」,有部分房子,它規劃成「住家用」,也有部分房子,它規劃成「一般事務所」(辦公室)(一般會以A、B、C、D不同棟別、不同用途。或是中低樓層做「辦公室」,高樓層規劃作「住宅」)以這些建案為例,「一般事務所」(辦公室)那幾戶,定價通常會比較低,而且建商交屋的時候,會故意毛胚交屋,讓買方自己裝潢。

例如:2014年,在新北市新莊和樹林交界有個預售屋 Super1,它的土地就是新莊的商業用地。它總共有 6 棟:1F、2F 全部做店面,有兩棟 3-15 樓全部都是登記為「一般事務所」,其他四棟,有一些低樓層做「一般事務所」,高樓層做「住家」。大部分建商都會在合約裡面告知「建物用途」,讓自己免責。如果買「一般事務所」的人,拿來做「住家」,就有可能有「違規使用」的風險。除了收到6-30萬的罰單外,如果限期不改善,還有可能「連續處罰」。
如何避免「違規使用」的風險?
所以,身為買方的我們,要怎麼知道是哪一種呢?
「預售屋」:記得跟建商或代銷要求看「建照」
看「建照」上,你想買的這一戶的「建物使用用途」。
「新成屋」或「中古屋」:記得看「使照」或「建物謄本」
從「使照」或「建物謄本」上,也可以看到「建物使用用途」。如果寫的是「住家用」或「集合住宅」就沒問題喔!

花了大錢, 開開心心買新房, 如果有違規使用的疑慮,不是很嘔嗎?一定要注意喔!
 
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 
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