房產常見問題
愛莉老師告訴你——房東與房客必修的權益實戰與避雷指南
常見問答
實價登錄查詢與成交行情FAQ
Q1：租屋市場有多大？
根據行政院主計總處(99年人口及住宅普查)、內政部統計處(內政統計月報)與教育部(104年度大專校院學生宿舍概況)，全臺租屋需求佔全臺人口1/8。
以105年為例，租賃市場規模約93.5萬戶×2.75人/戶=257.1萬(人)，加上學生住宿28.7萬人，合計285.8萬人。與99年租賃市場比較，99年租賃市場約80.8萬戶至105年底家戶數成長15.68%
Q2：在「租賃專法」實施前，租賃住宅市場有哪些問題？
在「租賃專法」實施前，租賃住宅市場的問題可歸納為「2不4沒有」租賃住宅資訊不對稱租賃權利義務關係不對等國人購屋負擔沈重，沒有積極發展租賃住宅市場空閒住宅沒有充分導入租賃市場沒有企業專業服務制度沒有便捷糾紛處理機制
Q3：「租賃專法」如何解決租賃市場現有問題？
八大策略健全租賃住宅市場：
1. 非具消費關係租約全面納入契約規範
2. 發展租賃住宅服務業引導善用專業服務
3. 個人房東委託專業經營租稅減免措施
4. 建立管理人員專業證照制度
5. 輔導成立房東/房客非營利團體提供專業諮詢服務
6. 租金協商回歸契約自由原則
7. 刊登租賃住宅廣告真實透明化
8. 提供多元免費租賃糾紛調處管道
Q4：「租賃專法」全名與實施時間為何？
「租賃專法」全名為「租賃住宅市場發展及管理條例」，於106年12月27日公布，107年6月27日施行。
Q5：立法後租賃契約之規範有何改變？
立法後：
1. 如房東為「企業經營者」，則適用「消費者保護法」，包含「轉租契約」、「委管契約」
2. 如房東為「非企業經營者之房東」、或房客為「非最終消費之房客」，則適用新法租賃契約、包含「包租契約」、「一般租賃契約」
Q6：新法如何改善租賃關係6大措施？
1. 承租人得提前終止租約情形：
疾病意外有長期療養需要
住宅未合於居住使用
住宅存餘部分難以繼續居住
第三人主張權利致不能居住
承租人死亡
2. 出租人得提前終止租約情形：
承租人毀損不修繕或賠償
遲付租金或費用達2個月租額
未經同意轉租他人
出租人收回重新建築
3. 遺留物處理：
租賃雙方共同完成點交，遺留物限期催告不取回視為拋棄且得由押金扣除處理費用
4. 轉租：轉租應經出租人書面同意，並向次承租人出示文件
5. 修繕：保持合於居住使用；說明出租人修繕項目範圍
6. 押金：押金不得逾2個月租金；契約消滅返還押金/剩餘押金
Q7：立法後房東/房客遇到問題可找誰？
除了輔導房東房客成立「非營利團體」，提供專業租賃諮詢、協助糾紛處理、視需要提供通譯服務、並提供專業能力培訓規劃外，亦透過直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會提供調處服務 (免繳調處費用)
Q8：立法後個人房東有那些出租方式？
立法後，個人房東可透過以下方式出租：
1. 租賃住宅服務業(包租業、代管業)：分為「一般住宅」、「社會住宅」
2. 自行經營：可分為「一般住宅」、「公益出租人(愛心房東)」
Q9：立法後有那些租稅優惠措施？
提供租稅優惠措施(所得稅、房屋稅及地價稅)
以月租金2萬元，所得稅率20%為例，現行稅制月稅額為2280元(20000×(1-43%)×20%=2280)
Q10：如何確保租賃廣告真實可信？
Q11：什麼是「租賃住宅服務業」？
「租賃住宅服務業」包含「代管業」、「包租業」。
1. 代管業：代為管理。房東委託業者管理，房客要修繕房屋找業者。
2. 包租業 (二房東)：房東出租給業者，房客要修繕房屋找業者。
管理業務內容包含：屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理。
Q12：如何加入租賃住宅服務業？
「租賃住宅服務業」加入方式：
1. 申請許可
2. 辦理公司登記
3. 繳存營業保證金
4. 置專任租賃住宅管理人員
5. 加入同業公會
6. 領登記證
Q13：透過專業服務發生問題該找誰？
「租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」。扮演業者與政府中間角色、專業人員訓練角色。由業者繳交「營業保證金」，由「租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」提供收支管理、損害代償服務，讓房東/房客租屋安心有保障。
Q14：租賃住宅管理人員需要哪些專業訓練？
1. 租賃住宅管理人員〈資格取得〉
2. 公會舉辦資格訓練及測驗合格
3. 領證
4. 受僱執業
5. 證書有效期限4年期滿前應再參加換證訓練及測驗
專業職能包含：
1. 租賃契約與法規
2. 屋況與設備點交
3. 收租及押金管理
4. 日常修繕維護
5. 糾紛協調處理
Q15：代管業與包租業服務模式為何？
代管業專業服務模式：
1 營業處所揭示合法經營文件
2 簽訂委託管理契約始得執業
3 重要文件簽章(委管契約、點交、收據、退租證明)
4 損害賠償責任營業保證金代償
5 報送受託管理租賃住宅資訊
包租業專業服務模式：
1. 營業處所揭示合法經營文件
2. 簽訂住宅租賃契約始得刊登廣告及執業
3. 廣告內容真實並註明業者名稱
4. 提供標的現況確認書及出租人同意轉租文件
5. 重要文件簽章(租賃契約、現況確認書、點交、收據、退租證明)
6. 出租人提前終止租約，協調終止返還住宅並協助次承租人租屋事宜
7. 損害賠償責任營業保證金代償
8. 報送承租與轉租租賃住宅資訊
Q16：立法通過後對房東/房客有何影響？
房客：
1. 住宅租賃適用應約定及不得約定事項(轉租契約、一般租賃契約)
2. 租賃廣告真實與透明
3. 不動產糾紛調處，免繳費
4. 輔導成立協助房客之非營利團體
委託專業經營之房東：
1. 適用包租契約及代管契約
2. 減徵所得稅
3. 減徵地價稅及房屋稅
4. 專業服務租賃免煩惱
5. 不動產糾紛調處，免繳費
6. 營業保證金代償功能
自行經營之房東：
1. 輔導成立協助房東之非營利團體
2. 不動產糾紛調處，免繳費
Q17：現行業者及從業人員可否繼續執業？
現有業者及從業人員享有「緩衝期」6個月（條例公布6個月後才開始實施），實施後有2年之「過渡期」。「過渡期」後需領證始得繼續營業。
Q18：新法實施有哪些預期效益？
1. 租賃關係有保障
2. 住宅租賃有幫手
3. 爭議處理有管道
4. 委託經營有利多
5. 專業服務有制度
Q1. 實價登錄有哪些容易誤導、待修正的地方？
目前實價登錄有兩個容易誤導的地方：
1.預售屋
目前法規規定，預售屋買賣，則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內，一次申報。然而，由於代銷業者與起造人或建築業委託代銷契約常常一訂就是 2-3 年，通常都是成屋蓋好、交屋後才一次申報，導致申報的行情往往是 2-3 年預售的行情。這也造成實價登錄查詢時，許多「1 年以下屋齡的大樓」比其他屋齡大樓的成交行情低的現象。
2.車位拆分
實價登錄時，許多代書、仲介或買方沒有將車位的坪數和價格沒有從總坪數和總價中拆分出來，導致建物每坪單價算出來太低。舉例：權狀登記 30 坪，成交 1200 萬，乍看之下每坪 40 萬，可是 30 坪裡包含車位 10 坪，車位價格 200 萬，建物每坪開價變成 (1200 - 200) / (30 - 10) = 50 萬/坪。如果沒有將車位的坪數和價格從總坪數和總價中拆分出來，就會導致這一類的誤導。查詢時必須點開每筆資料的「交易明細」檢查一下。
Q2. 是不是所有受理申報登錄的價格資訊，皆會對外公開？
地政機關受理申報登錄的資訊，會經篩選整理後，再以區段化、去識別化方式提供查詢。畢竟實價登錄是為一般社會大眾提供充分且適合的資訊，如果有超高成交價，甚至可能為有心人士刻意炒作行情，因為對於外界反而可能會有誤導效果，內政部將不提供這些極端個案公開查詢。
Q3. 實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何？會不會洩漏個人隱私？
地政機關受理申報登錄資訊，基於公示原則，經篩選整理後，於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下，將以區段化、去識別化方式提供查詢，不會洩漏個人隱私。
所謂的「區段化」、「去識別化」分成兩種做法：
買賣的案件有建物門牌者，則以「建物門牌號碼區間值」填寫為原則。例如：如成交案件係位於「新北市新店區北新路 1 段 25 號」，則以「新北市新店區北新路 1 段 1-50 號」公開查詢。
若都市化程度較低地區，不適合採建物門牌號碼區間值填寫或無門牌者，則以顯著地標、地物之區段化方式呈現，例如：如屏東縣滿州鄉中山路滿州國小附近。
Q4. 如何確認申報資訊之真實性？如果查詢到的價格覺得有疑問應如何反應？
如果未來發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格，將會請申報人說明，並請申報人提出必要文件佐證，交給不動產估價師協助認定。如民眾就所查詢的價格認有疑義（尤其是賣方），可檢具具體證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。
Q5. 完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢？要去哪裡查？需要收費嗎？
主管機關受理實價登錄申報後，民眾即可查詢上一季的資訊。至於當季的資訊，因需就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。民眾如以網路查詢者，不收查詢費用。
Q6. 如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？
向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可。
Q7. 如果申報不實、逾期申報，會遭到什麼懲罰？
如果發現申報不實，將通知買方限期改正；沒有改正者，按次處 3 萬至 15 萬元罰鍰，直到改正為止。若由代書、仲介負責申報，卻被發現不實、逾期申報，原本法規規定直接處 3 萬至 15 萬元罰鍰，直到改正為止。但 2014 年 1 月地政士法修正通過，給予代書申報不實 7 至 15 天寬限期，雖條件變寬，但對申報不實成累犯的代書，將予以停業或除名處罰。
Q8. 就同一買賣案件，買方、代書及仲介是否皆有申報責任？
地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣案件委託代書申請登記者，應由代書申報登錄。買賣案件委由仲介居間或代理成交，除依前述規定委託代書申請登記者外，應由仲介申報登錄。 有以上兩種情形時，買方則可免申報義務，以減輕一般民眾負擔。
Q9. 實價登錄後是否會實價課稅？
內政部推動實價登錄地政三法，是為求資訊公開透明。本來，實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據，所以短期內不會實價課稅
不過，隨著政府打房政策與增加稅收等目的，「實價課稅」已成了既定的政策方向。對於「實價課稅」的計算方式可參考此篇文章介紹－「實價課稅如何計算?」
Q10. 誰要負責進行實價登錄？
買賣房地如是自行買賣，則由買方申報登錄。如請代書辦理登記，應由代書登錄；若委託仲介代理成交，則由仲介申報登錄。
預售屋買賣，則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內，一次申報。
租賃案件如透過仲介出租，則由仲介業負責申報。
注意：目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申報登錄不動產成交資訊事宜，賣方或承租方無須進行申報登錄資訊，以避免申報資訊不一。
Q11. 哪些案件需要實價登錄？
以下情況需要實價登錄：
所有買賣不管是自行買賣，或是經過仲介、代銷公司買賣的案件，都需要實價登錄。
預售屋買賣，則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內，一次申報。
租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責。如自行出租（沒有透過仲介）則不需要申報。
注意：所有買賣是有價金支付的對價關係才需申報「實價」，如果不是買賣案件，像是贈與雖有移轉，就不需要申報
愛莉老師｜買房教學與房地產分析
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