房貸x稅務x合約

有學員問我：

「愛莉老師，我們家有一間房子想賣。如果不透過仲介，想自己賣，要注意哪些事情？需要準備什麼？」

其實，屋主自售最大的優點，就是可以省下仲介服務費。

但相對地，仲介原本負責的工作，就必須自己完成。

在決定自售之前，不妨先了解仲介平常都在做哪些事，再評估自己是否有時間和能力處理。



1. 產權調查

接受委託後，仲介第一件事，就是先確認房子的產權狀況。

通常會請屋主提供：

• 建物權狀影本
• 身分證明文件

如果不是屋主本人出售，也會要求提供授權書，確認代理人的身分。

接著，仲介會調閱建物及土地謄本，確認：

• 房屋產權是否正常
• 是否有抵押貸款
• 是否有限制登記
• 是否有其他權利設定

除此之外，也會了解房屋本身的狀況，例如：

• 是否有漏水
• 是否曾做過海砂屋（氯離子）或輻射檢測
• 是否有違章建築
• 是否有出租
• 是否曾發生非自然身故
• 是否屬於拆遷或其他特殊案件

並請屋主填寫屋況說明書。

如果是屋主自售，我也很建議主動準備屋況說明書。

除了能提高買方信任感，也可以在成交後作為契約附件，降低未來產生爭議的機會。

2. 行銷曝光房子

完成產權調查後，接下來就是替房子找買方。

仲介通常會透過很多方式曝光物件，例如：

• 官網刊登
• 售屋網站
• 社群媒體
• 門口出售看板
• 街頭廣告
• 主動推薦給正在找房子的客戶

除了等待買方主動上門，也會主動聯繫潛在買家，提高成交機會。

如果是屋主自售，就要思考：

如何讓更多人看見你的房子？

曝光越高，成交的機會通常也越高。

3. 帶看、介紹與議價

當有人對房子有興趣，就會開始安排看屋。

如果委託仲介，通常由仲介負責：

• 安排看屋
• 現場介紹
• 回答問題
• 追蹤買方意願
• 出價協調
• 議價談判

如果是屋主自售，這些工作都要自己來。

由於買方方便看屋的時間不一定固定，尤其一家人一起看屋時，更需要互相配合。

因此，只要時間允許，建議盡量配合買方的看屋時間。

看屋時，也可以互留聯絡方式，方便後續追蹤。

另外，我也分享一個小技巧。

如果擔心自己談價格時太容易鬆口，不妨請家人擔任中間人。

例如：

• 房子登記在先生名下，由太太負責帶看
• 房子登記在哥哥名下，由妹妹協助聯繫

這樣在談價格時，就比較容易保留議價空間。

畢竟，議價本來就是一門藝術。

如何持續追蹤買方，又不讓對方覺得你急著賣，確實需要一些經驗。

因此，自售之前，一定要先做好功課。

除了熟悉區域行情，也要非常了解自己房子的優點與缺點。

只有對自己的產品夠了解，介紹時才更有說服力，議價時也比較有信心。

4. 交易安全

成交之後，最重要的就是交易安全。

無論是透過仲介，還是屋主自售，我都建議：

• 找值得信任的代書
• 一定要使用履約保證

履約保證可以保障買賣雙方的交易安全，也是我一直很推薦的做法。

另外，即使完成交屋，賣方仍然有瑕疵擔保責任。

也就是說，如果房屋本身有重大瑕疵，而事前沒有誠實告知，即使沒有透過仲介，賣方仍可能需要負擔相關民事責任。

因此，如果房屋本身有漏水、修繕紀錄或其他特殊情況，都建議事先寫在屋況說明書或買賣契約中，避免日後產生爭議。



屋主自售最大的優點，就是可以省下仲介服務費。

但相對地，也要投入更多時間與心力，包括：

• 準備資料
• 安排行銷
• 接聽電話
• 帶看介紹
• 回覆問題
• 議價談判
• 處理交易流程

因此，也有不少屋主會選擇雙軌並行。

一方面自己銷售，一方面委託仲介，最後再依照成交價格、市場狀況及整體條件，決定是否出售。

沒有哪一種方式一定最好，重點是選擇最適合自己的做法。



希望每一位屋主，都能順利找到適合的新屋主，完成一筆安心又圓滿的交易。

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