自住購屋攻略

很多人在看房時，都會注意社區有多少戶。

有人喜歡戶數少，覺得住戶單純、出入比較簡單；也有人偏好大型社區，因為管理完善、公設豐富。

那麼，到底戶數多比較好，還是戶數少比較好？其實沒有絕對答案，每種都有優缺點，重點是了解差異，再依自己的需求做選擇。

很多人以為戶數少的社區管理費會比較便宜，其實往往剛好相反。

社區如果只有二、三十戶，想請管理員，每戶分攤的費用就會很高，因此很多社區只能負擔白天班管理員，甚至只有平日才有人值班，無法做到 24 小時全年管理。

有些社區乾脆沒有管理員，只靠門禁系統管理。雖然住的是電梯大樓，卻少了很多便利性，例如：

• 沒人代收包裹、掛號信
• 沒有垃圾代收服務
• 社區管理相對較弱

甚至就算沒有管理員，管理費也不一定便宜。因為電梯保養、公共設備維護、清潔、公共電費等，固定支出還是存在。

我有位朋友住在不到 30 戶的大樓，每戶每月除了管理費之外，光公共電費就接近一千元。

相較之下，戶數多的社區因為有更多住戶一起分攤，每戶負擔通常會低一些，也比較有機會提供 24 小時管理服務。



很多人以為戶數少，公設比就會比較低，其實未必。

不少小型社區的公設比和大型社區差不多，甚至因為基地較小，公設比反而更高。

但問題是，花了同樣比例的錢，可使用的公設卻少很多。

通常只有：

• 電梯
• 樓梯間
• 走廊

而大型社區則可能規劃：

• 健身房
• 閱覽室
• 交誼廳
• 中庭花園
• 兒童遊戲區
• 接待大廳

我常說，如果公設比是 30%，代表買一間 1,000 萬的房子，就有約 300 萬是在買公設。

既然都要花這筆錢，你希望買到的只有樓梯和電梯，還是能真正享受到完善的公共設施？

因此，看房時除了看公設比，更重要的是看看「公設到底值不值得」。

大型社區最大的缺點，就是人多。

有些社區有 500 戶、甚至上千戶，每天進進出出的人很多，生活環境相對熱鬧。

另外，有些大型社區為了減輕建築重量，戶與戶之間採用輕隔間設計，隔音效果可能比較差，鄰居的生活聲音、走廊或電梯間的聲音，都比較容易互相干擾。

如果社區又以小坪數產品為主，出租比例通常也會比較高。

有些社區甚至超過七成都是出租，住戶流動率高，出入的人員也相對複雜。

相較之下，戶數少的社區，住戶通常比較固定，出入環境也會單純一些。

如果買的是預售屋，交屋後通常都會有一波屋主出售。

根據我的觀察，大約會有社區總戶數 5%～10% 的房子同時出現在市場上。

如果投資客比例較高，甚至可能超過 10%，有些社區還會接近 20%。

當市場上同時有大量同類型產品出售時，彼此競爭就會比較激烈，房價容易進入盤整期，通常需要 2～3 年，價格才會慢慢回穩。

因此，戶數越多的社區，交屋初期通常也比較容易遇到價格競爭的情況。



那到底什麼樣的社區最好？

以我的經驗來看，我最喜歡的是約 100 戶左右 的社區。

如果基地能有 400 坪以上 會更理想，再搭配以下規劃：

• 約 100 戶左右
• 每層 2～3 戶（大坪數甚至一層一戶）
• 分棟規劃，各棟獨立出入口
• 門禁分棟、分層管理
• 共用警衛、大廳、公設等公共設施
• 

這樣既能兼顧住戶單純、出入品質，也能享有完善的管理與公設。

因為戶數足夠，每戶分攤的管理費也不會太高，社區通常能提供 24 小時管理、包裹代收、垃圾處理等完整服務。

戶數少，不代表一定比較好；戶數多，也不一定就是缺點。

小型社區的優點是住戶單純、出入簡單，但管理費通常較高，公設和管理服務也比較有限。

大型社區則能享有完善的管理、公設與較低的分攤成本，但住戶較多、出租比例可能較高，交屋初期房價也較容易出現盤整。



因此，看房時不要只看「戶數」，而是把管理品質、公設規劃、住戶組成、出租比例、管理費，以及未來房價穩定性一起納入評估，才能找到真正適合自己的社區。

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