租屋x房東視角

學員問我：

「愛莉老師，如果房客希望用公司名義承租房子，而且租金需要報稅，請問稅的部分應該怎麼算？」

如果租賃合約上的承租方是「公司行號」，也就是法人，和一般自然人承租會有不同規定。

房東最需要留意的，主要有兩個費用：

1. 租賃所得稅
2. 二代健保補充保費



租賃所得的計算方式，通常有兩種。

方法一：列舉實際費用

可以用全年租金收入，扣掉和出租房屋相關的必要費用，例如：

房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、產險保費、房貸利息等。

扣掉費用後的金額，再依照個人綜合所得稅率計算稅金。

方法二：直接扣除 43% 必要費用

如果不想列舉費用，也可以直接用政府規定的 43% 作為必要費用。

計算方式是：

租金收入 ×（1－43%）＝租賃所得

再用這個租賃所得，依照個人所得稅率計算實際稅額。

個人所得稅率可能是 5%、12%、20%、30%、40% 或 45%，要看房東當年度的總所得落在哪一個級距。



如果房客是公司行號，而且每次給付租金超過 2 萬元，除了租賃所得稅之外，還需要繳納 2.11% 的二代健保補充保費。

這筆費用通常也是由公司房客協助申報、列印繳款書並繳納。

因此，在實務上，房東和房客常常會先談好「實收租金」，再反推合約上的租金金額。



假設房東原本希望每個月實收租金是 35,200 元。

但因為房客是公司行號，需要扣繳 10% 租賃所得稅，以及 2.11% 二代健保補充保費，所以合約上的租金可以調整為 40,050 元。

計算方式如下：

租賃所得稅：
40,050 × 10% ＝ 4,005 元

二代健保補充保費：
40,050 × 2.11% ＝ 845 元

所以房客每個月實際匯給房東的金額會是：

40,050－4,005－845＝35,200 元

也就是說，雖然合約租金寫 40,050 元，但扣掉稅和二代健保後，房東實際收到的租金仍是 35,200 元。



以上面的案例來看，房客每個月幫房東預扣 4,005 元的租賃所得稅。

一年下來，預扣稅額是：

4,005 × 12＝48,060 元

隔年 5 月，房東申報個人綜合所得稅時，如果選擇用 43% 作為必要費用，租賃所得會是：

40,050 × 12 個月 ×（1－43%）＝273,942 元

接下來，就要看房東當年度的個人所得稅率。

如果房東的所得稅率是 5%

應繳稅額為：

273,942 × 5%＝13,697 元

因為房客已經預扣 48,060 元，比實際應繳稅額多，所以房東可以申請退稅：

48,060－13,697＝34,363 元

如果房東的所得稅率是 20%

應繳稅額為：

273,942 × 20%＝54,788 元

因為房客已經預扣 48,060 元，但實際應繳稅額比較高，所以房東需要補稅：

54,788－48,060＝6,728 元



不是喔。

要特別注意的是，雖然每次給付租金超過 2 萬元，才需要由公司預扣 10% 租賃所得稅。

但是，就算每月租金低於 2 萬元，公司仍然會在每年 1 月開立扣繳憑單給房東。

房東在 5 月申報個人綜合所得稅時，還是要把租金收入列入申報。

差別只是：如果租金低於 2 萬元，通常沒有先被預扣 10% 的稅，所以申報時就沒有預扣稅額可以抵扣。



如果房客是公司行號，房東在談租約時，一定要先確認：

租金是否含稅、是否含二代健保，以及房東希望「合約租金」是多少，還是希望「實收租金」是多少。

只要一開始談清楚，後續扣繳、報稅和實際收款就比較不容易產生誤會。

當然，出租給公司行號，除了稅務之外，還有其他合約和使用上的注意事項，也可以參考另一篇文章：「房子租給公司好嗎？房東一定要知道的 6 個重點」

稅費的部分，你學會怎麼算了嗎？

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