自住購屋攻略
朋友找我當房子的登記人，我該注意什麼？
讀者來函：
「愛莉，有朋友想把房子登記在我名下，請問我要注意什麼？如果答應了，以後自己買房，是不是就不能用青年首購優惠了？」
有些人因為資金或貸款問題，會找親友合資，或把自己出錢買的房子，登記在別人名下。
後面這種方式，就叫「借名登記」。
但要先知道，這不只是借個名字，貸款、稅費，以及未來買房的資格，都可能受到影響。
對方值得信任，當然很重要。他相信你不會偷偷賣掉房子，你也相信他會按時繳房貸和稅費。
不過，就算感情再好，下面七件事，還是要先說清楚。
1. 再熟，也要簽合約
房子是誰出錢買的？要登記在你名下多久？房貸和稅費由誰繳？如果對方沒繳，怎麼辦？你以後想買自己的房子，又要怎麼結束這個安排？
這些都要寫進合約，不能只靠一句「放心啦，我一定會處理」。
尤其要記得，如果房貸是你簽的，朋友沒付錢，銀行還是會找你還。
你們私下約定由朋友負責，不代表銀行就不能向你追討。
2. 有本票，也不代表一定拿得到錢
有些人會請朋友開本票，當作多一份保障。
但本票要寫多少錢、什麼情況下可以請求付款，都要配合實際約定，最好請律師確認。
而且，本票裁定和支付命令是不同的程序，不能混在一起看。
最重要的是，就算你依法向對方追討，如果他已經沒錢、名下也沒財產，還是可能拿不回來。
所以，合約和本票有幫助，但不是萬無一失。
3. 可能影響你以後買房
「房子其實是朋友的，應該不影響我吧？」
銀行看的是登記資料。
房子在你名下，房貸也在你名下，就可能影響你以後的貸款資格、額度和還款能力評估。
青安貸款也不是只看「現在有沒有房子」，還有其他申請條件與使用次數限制，不能直接認為，把朋友的房子賣掉後，就一定能申請。
答應之前，最好先問銀行：
「如果我名下多了這間房子和這筆貸款，以後自己買房，會受到什麼影響？」
如果未來幾年可能結婚、換工作或買房，更要想清楚。申請貸款時，也必須如實提供資料。
4. 戶籍遷進去，不代表就能節稅
有些人會想：「房子登記在我名下，再把戶籍遷進去，是不是就能用房貸利息抵稅？」
不一定。
自住房貸利息的扣除，除了戶籍，還要看房子是否真的供自住、借款用途是否符合規定，以及有沒有出租或營業。
如果房子實際由朋友使用，或拿來出租，房貸利息也是朋友付的，就要先向國稅局確認，不能只因戶籍遷入，就當成自己的自住房屋申報。
5. 說好由他繳，你仍要確認有沒有繳
你們可以約定，房貸和稅費都由朋友負責。
但如果房子、貸款在你名下，欠繳通知和相關問題，仍可能找上你。
所以，不能簽完合約就不管。要定期確認房貸、稅費有沒有繳清，也要保留付款紀錄。
如果房子出租，租金怎麼報稅、資料由誰提供、增加的稅款由誰負擔，也要先確認，不能等報稅時才發現沒說清楚。
6. 預告登記和信託，各有能保障的範圍
你怕朋友不繳貸款，朋友也可能怕你把房子賣掉。
因此，有些人會考慮辦理預告登記或信託。
簡單來說，預告登記可以保障對方特定的房產權利，限制你做出妨礙這項權利的處分。
但它擋不住法院的強制執行，並不是辦了就不會被法拍。
信託則是另外一套財產管理安排，要把誰管理、誰受益、誰能處分，以及費用怎麼付，都訂清楚。
兩者都不是辦了就沒風險，也不會讓原本的房貸責任自動消失。
如果想用這些方式保障雙方，最好請律師和地政士一起評估。
7. 別把自己的售屋節稅優惠用掉
出售房子時，符合條件的自用住宅用地，可以適用土地增值稅優惠。
其中的「一生一次」，如果用在朋友借名登記的房子上，就可能影響你以後賣自己房子的安排。
雖然用過一生一次後，仍可能符合「一生一屋」優惠，但條件比較嚴格，不是每個人都能直接適用。
所以，最好先在合約裡寫清楚，不能擅自使用你的自用住宅優惠。
出售時的土地增值稅、房地合一稅等，也要約定由誰負擔。
借名登記，看起來只是幫朋友一個忙，實際上，卻可能把責任一起放到自己身上。
答應之前，先問問自己：
「如果他沒繳錢，我付得起嗎？如果我想買房，這個安排能順利結束嗎？」
把這些問題先確認清楚，再決定要不要幫忙，才不會傷了交情，也打亂自己的生活規劃。
