自住購屋攻略
找房子沒方向？先完成這張買屋需求表
每個人心中都有間理想的房子——捷運旁、採光好、有車位或好學區。
但夢想再美好，買房前還是要回到最務實的問題：「你買得起什麼樣的房子？」
如果你已決定從租屋邁向買房，這篇文章將帶你一步步整理需求，把模糊的想像化為具體的找屋條件。
一、先盤點自己的自備款
買房最務實的第一步，就是先盤點自己的自備款，並試算可以負擔多少貸款。
自備款不等於全部都能拿去付頭期款，還要先保留一部分作為：
- 裝潢費用
- 仲介費
- 契稅、規費及其他購屋稅費
- 搬家、家具及家電費用
- 緊急預備金
把這些費用扣除後，剩下的金額，才是可以拿來支付頭期款的預算。
簡單來說：
頭期款預算＋可貸款額度＝可負擔的房屋總價
大部分開始找房子的人，對自己的總價預算通常已經有一個初步數字。
但接下來的問題是：
我要找什麼樣的房子？又該從哪裡開始找？
房地產具有很強的地域性，因此大部分的人都會從自己熟悉的區域開始。不過，即使已經確定行政區，還是要再進一步縮小到自己喜歡的路段、生活圈和交通範圍。
二、先設定地區、地段與總價預算
以我剛結婚時曾經住了六年多的台北市內湖區為例。
假設我當時第一組找屋條件是：
- 總價預算：1,500 萬元
- 地點：內湖區康寧路三段
- 交通：步行至東湖捷運站 10 分鐘內
- 屋齡：25 年內
- 房屋類型：無電梯公寓
- 車位：不需要
這些條件一開始都可以先用「假設」的方式寫下來，之後查完行情，再慢慢修正。
假設依照當時的行情，我初步認為，這一帶的公寓成交行情約為每坪 38 萬元。
如果貸款可以貸到八成，需要準備的頭期款是：
1,500 萬元 × 20%＝300 萬元
而 1,500 萬元的預算，以每坪 38 萬元計算，可以買到的建物權狀坪數約為：
1,500 萬元 ÷ 38 萬元＝約 39 坪
無電梯公寓的優點是公設比較低，一般可以先抓約 0%～10%。
不過，真正影響生活空間是否足夠的，不只是權狀坪數，而是扣除公設後，實際可以使用的室內面積。
假設以 10% 公設比計算：
39 坪 × 90%＝約 35 坪使用面積
約 35 坪的使用空間，只要格局合理，通常足以規劃三房兩廳。
接著，再把自己重視的條件補上，例如：
- 學區
- 採光
- 通風
- 格局方正
- 樓層
- 周邊環境
這樣，第一組找屋條件就完成了。
三、相同的需求，可以設定不同替代方案
找房子時，同一筆預算，通常不只有一種選擇。
你可以多設定幾組條件，看看自己願意用什麼條件交換什麼條件。
例如，我願意把總價預算提高到 1,800 萬元，希望除了無電梯公寓之外，也可以考慮有車位的電梯大樓。
我的第二組條件可能是：
- 總價預算：1,800 萬元
- 房屋類型：中古電梯大樓
- 屋齡：18 年內
- 車位：坡道平面車位
- 格局：三房兩廳
- 地點：東湖捷運站周邊
不過，如果我仍然堅持一定要買在康寧路三段，可能會因為當地中古大樓單價較高，而只能買到比較小的坪數。
因此，我可以稍微放寬路段，改看康樂街、東湖路或五分街一帶。
假設這些路段屋齡 18 年內的中古大樓，每坪約 40 萬元，坡道平面車位約 200 萬元。
頭期款需要準備：
1,800 萬元 × 20%＝360 萬元
扣除 200 萬元車位後，房屋本身的預算為：
1,800 萬元－200 萬元＝1,600 萬元
以每坪 40 萬元計算，可以買到的權狀坪數約為：
1,600 萬元 ÷ 40 萬元＝40 坪
如果公設比約為 20%，實際使用坪數約為：
40 坪 × 80%＝32 坪
只要格局方正，32 坪的使用空間一樣有機會規劃成三房兩廳。
如果知道這一帶靠近傳統市場，就可以在「其他條件」中加上：
不要位在市場內或過於吵雜的位置。
如此一來，第二組找屋條件也完成了。
四、想升級地段，就要接受坪數變小
除了增加預算、放寬路段，把無電梯公寓換成有電梯大樓之外，也有人會想升級地段，選擇自己認為未來更有增值潛力的區域。
不過，地段升級後，通常會遇到幾個變化：
- 房屋單價提高
- 車位價格提高
- 屋齡越新，公設比通常越高
- 同樣預算下，可以買到的室內坪數變小
例如，在第三組條件中，同樣的總價預算，因為地段和產品都升級，最後可能只能買到約 23 坪的權狀坪數。
如果公設比較高，實際使用坪數可能只剩約 16 坪，通常只能規劃成兩房一廳。
如果兩房也能符合目前或未來幾年的居住需求，就可以將這組條件保留下來，作為其中一個看屋方向。
這就是設定多組找屋條件的目的：
讓你清楚知道，為了得到某個條件，自己需要放棄什麼。
五、表格填完，才是做功課的開始
一開始填寫表格時，裡面可能會有很多假設數字，例如：
- 屋齡
- 房價行情
- 公設比
- 車位價格
- 可貸成數
- 可買坪數
這些數字一開始不必完全正確，重點是先寫下來，再透過查詢實價登錄、詢問銀行、看房及請教仲介，慢慢修正。
如果修正後，某一組條件仍符合自己和家人的需求，就把它保留下來，開始尋找符合條件的物件。
如果做完功課後，發現這組條件根本不合理，例如：
- 區屋齡普遍比預期老
- 房價比原本估計高
- 相同預算能買到的室內坪數太小
- 車位價格過高
- 貸款條件不如預期
那就把這組條件刪除，再重新設定替代方案。
六、需求不明確，看再多房子也可能白忙一場
我曾經聽一位仲介分享，有些買方看房子的範圍非常廣。
一下看台北市中心，一下又看三峽、林口；一下看套房，一下又想找三房，連總價預算都差距非常大。
這樣的買方通常東看看、西看看，最後卻很難做決定。
不是因為房子都不好，而是因為他自己也不知道真正想要什麼。
雖然很多人會說，買房前至少要看過 30 間、50 間房子，但我還是建議大家，先把需求整理清楚，再有系統地看房。
當你的條件明確，仲介也比較容易找到適合的物件介紹給你。
而你每看一間房子，也能針對相同條件進行比較，慢慢累積判斷能力，更快釐清自己真正重視的是什麼。
七、善用「買屋需求設定表格」
你也準備開始找房子了嗎？
不妨先透過這張表格，整理以下內容：
- 自備款
- 可貸款額度
- 房屋總價
- 地區與路段
- 房屋類型
- 屋齡
- 單價
- 車位
- 公設比
- 權狀坪數
- 實際使用坪數
- 其他重要條件
一步一步把模糊的想法，變成可以實際執行的找屋條件。
掃描下方 QR Code，加入我們的 LINE 官方帳號： ID:@ house123
並留言 b1，就可以索取「買屋需求設定表格」。
