房貸x稅務x合約

房貸核准後，真的就高枕無憂了嗎？

很多人以為，只要貸款核准了，就萬事OK。但其實，在撥款之前，還有許多變數可能影響你的房貸申請，甚至可能導致貸款無法順利完成！

本期 Podcast《愛莉說好室》邀請到貸款專家「喬王」，為大家解密撥款前後需要特別留意的事項，避免因小細節而影響購屋計畫。

撥款前的最後關卡：為何銀行還會重新審查？

申請房貸時，銀行會透過「5P 原則」來評估借款人的還款能力、財務狀況及風險等級，以下是每個要點的詳細解析：

許多人認為，一旦房貸審核通過，就代表貸款已經塵埃落定，實際上並非如此！銀行在撥款前，仍然可能進行「回查」，確保借款人的財務狀況沒有變動。

1.銀行回查聯徵

• 如果核貸後又去申請信用卡或其他貸款，銀行回查聯徵時可能會發現新負債，影響撥款。
• 信用紀錄若在核貸後出現遲繳紀錄，也可能影響貸款條件，甚至被取消核貸。

2.政策變動影響貸款成數

• 央行調整貸款成數，例如原本第二戶可貸 6 成，政策變更後降至 5 成，可能影響已核准的貸款額度。
• 若政策改變，銀行可能要求調整貸款條件。

3. 銀行放款額度影響撥款時間

• 部分銀行每日撥款額度有限，可能影響放款進度。
• 若銀行內部資金水位接近上限，VIP 客戶或購買理財商品者較易優先撥款。
  

撥款前、撥款後千萬別做的事！

1.撥款前：避免新增負債

• 核貸後申請信貸、信用卡，可能影響銀行對你的信任度。
  
• 建議等房貸款項確定撥款後，再考慮申請其他貸款。

2. 撥款後：確保房貸資金用途符合規範

• 央行近年加強控管資金流向，避免資金流入投機炒房市場。
  
• 若銀行發現房貸資金直接轉入建商、履保或賣方帳戶，可能會視為資金用途不符，被要求追回款項。

轉貸與增貸：如何選擇？

1.何時適合轉貸？

• 貸款已滿 1-2 年，且原銀行利率較高時，可考慮轉貸。
• 轉貸前需計算違約金與手續費，確保轉貸後，節省的利息比起衍生的費用仍能省錢。

2. 增貸的最佳時機

• 若房價上漲，貸款成數仍有空間，可考慮增貸取得額外資金。
  
• 建議房貸撥款 1 年後再進行增貸，銀行較容易接受。
  

貸款還清後，抵押權到底要不要塗銷？

1.不塗銷的好處

• 可節省未來再次貸款時的抵押設定費用。
  
• 轉貸前需計算違約金與手續費，確保轉貸後，節省的利息比起衍生的費用仍能省錢。



2. 塗銷的時機

• 若計劃將房產過戶或出售，過戶前再辦理抵押權塗銷即可。
  
• 塗銷流程簡單，可向銀行索取「清償證明」，到地政事務所辦理即可。

房貸撥款前後，謹慎為上

貸款核准後並不代表一切搞定，從撥款前的銀行回查，到資金用途的審核，再到貸款利率的比較與調整，每個環節都可能影響貸款結果。做好準備，避開銀行審查地雷，才能順利貸到好條件，讓購屋計畫圓滿順遂！

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