Step 1: 評估買屋需求

我買得起房子嗎-房貸理財試算

許多人覺得房地產遙不可及,大多是因為擔心自己買不起。其實只要收入穩定,並備妥自備款的第一桶金,買到夢想中的房子並不困難。房地產和其他資產或理財投資工具最大的差異之一就是它的「增值性」和「高財務槓桿」。「增值性」在地窄人稠的都會區尤其顯著,這也是房地產和黃金通常被票選為最佳抗通膨理財工具的原因。而「高財務槓桿」指的則是房貸,只要銀行鑑價和個人信用沒有問題,通常可以貸到七成甚至八成、八五成以上的貸款。

許多人覺得背房貸好像很可怕,其實,只要個人收入穩定,並掌握「335 原則」,房貸可是非常聰明的理財配置呢!所謂的「335 原則」就是:準備 3 成自備款,每月房貸支出不超過家庭總收入的 3 分之 1,房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍,不但輕鬆成家,也能讓資金運用更充裕。以下我們就針對這三個重點來做說明,並提供個人房貸理財試算。

準備 3 成自備款:
所謂「自備款」就是買屋簽約當下,須準備好的款項。雖然許多房子只需要 2-3 成以內的頭期款,但由於自備款還包含裝潢費用、仲介費、其他稅費等,所以購屋時最好準備 3 成的自備款較為寬裕。自備款的款項包含:

頭期款:

預售屋:通常簽約加訂金約準備 1 成頭期款,並支付後續的開工與各期工程款 (共約 2-3 成)

新成屋:約準備 2 成左右頭期款。

中古屋:約準備 2-3 成左右頭期款。

此外,由於銀行會針對客戶的「收入支出比」進行貸款的評估,如果目前名下已有其他貸款,而收入在銀行的評估時,相較於貸款支出又較邊緣的話,不管是購買新成屋或中古屋,都可能因降低貸款成數,而需要準備更多頭期款喔!

 

裝潢費用:
由於每間房子的屋齡、屋況不同,所需要的裝潢和宅修費用也不同。如果購買 15 年屋齡以上的中古屋,首先要預留防水防漏、壁癌處理及水電管線更換等基礎工程費用。以室內 30 坪的中古屋而言,管線重整費大約 15-30 萬元,而裝潢費則視改造程度從 50-150 萬元不等。如果購買的是預售屋或新成屋,可以考慮建設公司推薦的專屬室內設計師幫忙施工,這種在交屋後的「整批」裝潢費用比較便宜,以室內實際坪數計算單價,每坪約 1.5 萬至 3.5 萬元。

仲介費:
如果你是透過仲介買賣,則需另外負擔房屋總價 1-2% 的仲介服務費。

其他稅費:
自備款除了包含大家所熟知的頭期款和裝潢費費用外,還有一些費用不可以疏忽喔!例如:契稅、印花稅、登記規費、過戶登記地政士代辦費、履約保證服務費,一般可先以 5-8 萬概估。詳細內容可參考【買屋稅務試算與節稅小撇步】。

房貸支出不超過總收入的 3 分之 1
不管是購買預售屋、新屋還是中古屋,買屋最重要的是,檢視未來每月的現金支出,是否在可負擔的範圍內,避免繳不出房貸、淪為法拍命運。專家建議,以家庭月收入的 1/3 繳房貸、1/3 儲蓄以備不時之需、1/3 當日常的生活支出。每月房貸支出不超過家庭總收入的 3 分之 1,避免高風險,讓貸款支出不至於壓垮生活品質。

舉例:假設小陳家庭月總收入為 12 萬元,為避免影響生活品質及臨時所需,建議小陳房貸本息支出可設定為每月 4 萬元,也就是不超過月所得的三分之一。以貸款 8 成、還款年限 20 年、貸款年利率 2.5 %、本息平均攤還來估算,相當於他的可購買的房屋總價約在 950 萬元左右,因此,小陳可將看屋價格範圍設定在 950 萬元以內。

房屋總價不超過家庭年收入的5倍:
知道了每月貸款支出的上限,也準備好了 3 成自備款,還有一個原則,就是房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍。如果購買的房子總價,超出自己的能力範圍,付房貸將十分吃力,也一定會影響到未來的生活品質,因此事前就要做好詳細的理財規劃,才能輕鬆購屋。

依照「335 原則」回推可購房屋總價,可以妥善分配資金,既考量生活所需,又兼顧購屋與儲蓄,是最健全的理財守則。值得留意的是,針對不同的家庭收入,「335 」的比例可以略為調整。例如:A 家庭月收入 3 萬,即使房貸僅佔 1/3,其它生活開銷仍然很吃緊;而 B 家庭月收入 15 萬,就算拿 1/2 來繳房貸,可能都還游刃有餘。所以,記得依照個人的收入和支出情況,仔細評估最適合自己的房貸預算。

Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們