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買房前怎麼請銀行估價？4 個步驟教你快速詢問房貸估價
我之前曾分享過一篇文章〈低於銀行估價的房子，一定有買到便宜嗎？〉，
裡面提到：房子低於銀行估價，不代表一定買得便宜；但在出價前，先請銀行初步估價，確實可以降低買貴的風險，也能讓後續申請房貸更順利。
很多人會問：「房子都還沒買，可以請銀行先估價嗎？」
答案是：可以，而且很建議這麼做。
銀行是怎麼估價的？
正式的房屋鑑價，需要鑑價人員到現場勘查，因此會花費較多的人力與時間。
所以，在確認你的貸款意願之前，大部分銀行都會先依照房屋地址，搭配銀行的成交行情資料，再參考坪數、屋齡、樓層、產品類型等資料，先提供一個初步估價。
如果初步估價沒有問題，之後才會安排正式鑑價。
請銀行初步估價，需要準備哪些資料？
1. 房屋基本資料
提供越完整，銀行估價會越快、越準確。
建議準備：
- 房屋地址
- 建物坪數
- 土地持分坪數
- 屋齡
- 房屋類型（例如：公寓、電梯大樓、透天、店面等）
2. 建物與土地謄本（有的話最好一起提供）
如果手上已經有建物、土地謄本，建議一起提供給銀行。
因為謄本除了有完整的坪數資料，也能讓房貸專員省下查詢時間，加快估價速度。
3. 貸款人的財務條件
銀行核貸時，不只看房子，也會看貸款人的條件。
通常會詢問：
- 年收入
- 工作公司及職業
- 是否有其他貸款
- 名下是否已有房屋
- 是否還有房貸未清償
這些都會影響貸款成數、利率，以及是否能申請寬限期。
另外提醒，目前中央銀行針對第二戶（六都及新竹縣市）及第三戶以上房貸，都有較嚴格的信用管制，例如貸款成數較低、利率較高，也無法申請寬限期。
不過，如果名下已有房屋，但沒有購屋貸款，通常不會受到上述限制，還能作為資產證明，有助於提高銀行對你的財力評估。
4. 預計成交價格
銀行實際核貸時，會以成交價與銀行鑑價兩者取低者作為貸款基礎。
因此，如果已經簽約，可以提供成交價讓銀行參考。
如果還沒簽約，也可以告知目前預計談到的成交價格，讓銀行評估貸款成數是否足夠。
真實案例分享
例如 2016 年房市修正時，有位同學去看台中的一個預售案。
第一波推出的廣告戶，28 坪（含車位），總價 868 萬元。
幾週後，同樣建案推出第二波銷售，同樣是 28 坪，價格卻變成 698 萬元。
雖然樓層、戶別可能略有不同，但短時間內將近 170 萬元的價差，還是讓許多看屋的人印象深刻。
另一個案例是 2018 年初，新北市某個預售案。
潛銷期間開出的優惠價格約 每坪 52 萬元，結果正式開賣四個月後，價格調整為 每坪約 45 萬元。
這也是建商依照市場買氣調整售價的例子。
我都是怎麼請銀行估價的？
我通常會先打電話跟銀行房貸專員聊一下，確認基本資訊後，再透過 LINE 或簡訊，把房屋資料整理好傳給對方。
這樣銀行比較容易快速估價，也比較不容易漏掉重要資訊。
其實，把資料整理完整後，詢問估價並沒有想像中困難。
沒有銀行窗口怎麼辦？
很多人會問：「我沒有認識的銀行房貸專員，怎麼請銀行估價？」
其實很簡單。
可以直接打電話到有辦理房貸的銀行分行，請總機協助轉接房貸部門，再請房貸專員協助初步估價。
不過，更推薦的方法是，詢問身邊曾經辦過房貸的家人、朋友，請他們介紹合作過的房貸專員。
有熟悉的窗口，不但溝通效率更高，後續貸款流程通常也會更順利。
結語
買房前先請銀行初步估價，是我非常建議大家養成的習慣。
它雖然不能百分之百保證房子一定買得划算，但至少可以幫助你確認貸款是否順利、降低買貴的風險，也能避免簽約後才發現貸款不足，造成更大的壓力。
多花一通電話、多做一次估價，往往就能少走很多冤枉路。
