房貸x稅務x合約
房子可以過戶，但房貸不用一起移轉嗎？一次搞懂過戶、贈與、買賣怎麼規劃
一、房子過戶了，房貸可以還留在爸爸名下嗎？
很多學員都問過我：
「愛莉老師，我爸爸名下有一間房子，現在還有房貸。如果他把房子過戶給我，房貸可以不用一起移轉嗎？」
答案是：可以，但要先了解其中的風險。
很多人以為，房子過戶，房貸一定也要跟著換人。
其實不是。
因為在法律上，房屋所有權和房貸債務是兩件不同的事情。
所以有可能出現這種情況：
- 房子登記在小孩名下
- 房貸還是爸爸繼續繳
這在實務上並不是沒有發生。
那銀行會同意嗎？
很多人接著會問：
「銀行知道嗎？」
如果貸款一直正常繳、沒有遲繳，銀行未必會主動注意到房屋所有權已經變更。
不過，大部分房貸契約都會約定，沒有經過銀行同意，不可以任意移轉擔保品。
如果之後發生逾期、違約，或銀行查核發現房屋已經過戶，就有可能要求更換債務人、增加保證人，甚至依照貸款契約主張相關權利。
另外要特別注意的是，只要房貸還沒還清，銀行的抵押權就一直存在。
也就是說，即使房子已經過戶給孩子，只要爸爸沒有繼續繳房貸，銀行還是可以依法拍賣房子。
如果最後真的被法拍，也是先清償銀行的債權和相關費用，剩下的錢，才會交給當時的房屋所有權人。
二、如果是用「贈與」的方式過戶
很多父母第一個想到的，就是直接把房子贈與給孩子。
可以，但建議先確認兩件事。
第一，要不要繳贈與稅？
要先看房屋評定現值、土地公告現值，以及當年度的贈與稅免稅額。
如果房子過戶了，但房貸還是爸爸繼續繳，通常會以贈與財產的價值來計算贈與金額。
如果房貸也一起由孩子承擔，計算方式又會不同。
實際要不要繳贈與稅，建議請代書或會計師先試算。
第二，可以善用父母的免稅額
因為爸爸、媽媽的贈與免稅額是分開計算的，所以很多家庭都會利用：
- 分年贈與
- 爸爸先贈與部分持分給媽媽（夫妻間贈與免贈與稅）
- 再由爸爸、媽媽分別贈與給子女
不同的家庭，最適合的做法也不同。
贈與，不一定最省稅
很多人以為贈與最簡單、最省錢。
但如果未來還打算賣房，就一定要把房地合一稅一起考慮進去。
因為受贈取得的房屋，未來出售時的成本認定方式和一般買賣不同。
如果沒有先規劃，之後賣房時，房地合一稅反而可能比較高。
所以現在不少代書在做資產傳承規劃時，也會建議一起評估，是不是用買賣反而更划算。
三、如果改用「買賣」過戶呢？
如果是用正常買賣，例如用市價向爸爸買房。
未來出售時，通常可以用實際購買價格作為成本，在房地合一稅的規劃上，有時會比贈與更有優勢。
當然，每個家庭情況不同。
爸爸適用的是房地合一新制還是舊制，也都會影響結果，因此還是要個別評估。
最重要的是：金流一定要是真的
如果採用買賣方式，就不能只有簽一張合約。
而是要讓整個交易流程都是真的，包括：
- 簽訂正式買賣契約
- 保留頭期款付款紀錄
- 辦理銀行貸款
- 用貸款代償爸爸原本的房貸
- 保存完整金流證明
例如：
爸爸房貸還剩 600 萬，你以 1,000 萬向爸爸買房，銀行貸款 750 萬，其中一部分先代償爸爸原本的房貸，其餘依約支付。
如果爸爸之後再把部分現金贈與給你，也要搭配當年度的贈與免稅額一起規劃。
另外要提醒大家，國稅局對二親等內的不動產交易查核非常嚴格。
如果沒有完整契約、沒有金流，或交易內容不合理，就算寫的是「買賣」，也可能被認定其實是贈與。
所以相關資料一定要完整保留。
四、別忘了土地增值稅
不管是贈與還是買賣，只要土地有移轉，就有可能產生土地增值稅。
實際要繳多少，可以先請代書試算。
如果爸爸符合土地增值稅自用住宅優惠稅率，而且以前沒有用過，通常可以省下不少稅金。
另外，如果是買賣，而且符合自用住宅重購退稅的規定，也可以再評估是否適用土地增值稅重購退稅，讓整體稅負更有效率。
五、最後提醒
很多人以為，房屋過戶只是去地政事務所辦個手續。
其實真正要考慮的，遠比想像中多，包括：
- 房貸怎麼安排
- 贈與稅
- 房地合一稅
- 土地增值稅
- 銀行貸款
- 家族資產傳承
每一個決定，都可能影響未來幾十萬，甚至上百萬元的成本。
因此，在辦理過戶之前，建議先和代書、會計師或相關專業人士討論，依照自己的家庭狀況做好規劃，再選擇最適合的方式，才能避免多繳稅，也降低未來的風險。
