自住購屋攻略
工業住宅可以買嗎？一次看懂兩好三壞
工業住宅價格比一般住宅便宜，有些地段甚至非常好，因此不少人會想：「是不是買工業住宅比較划算？」
答案是：有它的優點，但也有不少需要注意的風險。
今天就帶大家一次了解，工業住宅的「兩好三壞」。
一、什麼是工業住宅？
所謂的工業住宅，就是土地使用分區屬於工業用地，但實際卻作為住宅使用。
也就是說，土地原本不是規劃給住家使用，而是工業用途，只是後來被當成住家居住，因此大家習慣稱它為「工業住宅」。
二、工業住宅的兩個優點
第一好：價格通常只有一般住宅的 6～7 折
因為工業用地的土地成本較低，所以房價通常也比較便宜。
在相同區域、相近條件下，工業住宅的價格往往只有一般住宅的 6～7 折，對預算有限的買方來說，確實具有吸引力。
第二好：可以作為公司營業登記
如果本身有成立公司、設立營業登記的需求，工業住宅通常也能符合使用需求。
這樣就不需要另外租一個辦公室或營登地址，可以節省不少成本。
三、工業住宅的三個缺點
雖然工業住宅價格便宜，但也有三個很重要的缺點。
第一壞：屬於違規使用，有被取締的風險
工業住宅最大的風險，就是土地用途與實際使用不符。
例如台北市內湖五期重劃區、南港工業區，就有不少工業用地被當作住宅使用。幾年前，台北市政府曾成立專案小組進行全面稽查，建商及住戶都因違規使用而收到罰單，並被要求限期改善。
因此，工業住宅最大的風險，不是一定會被處罰，而是是否遇到政府加強稽查。
第二壞：貸款條件通常比較差
許多銀行不願意承作工業住宅貸款。
即使願意貸款，通常也會面臨：
- 貸款成數較低（約 6～7 成）
- 利率較高
如果購買的是新成屋，情況可能會好一些。
因為建商通常會和銀行整批談貸款，所以有機會取得比較好的貸款條件。有些建商甚至會提供自辦貸款，協助補足銀行貸不到的部分。
不過，等到未來轉售時，新買方就沒有建商整批貸款的優勢，仍然可能因為貸款成數較低，需要準備更多自備款。
第三壞：未來轉手比較不容易
由於貸款條件較差，新買方需要準備更多頭期款，因此願意購買的人相對較少。
這也讓工業住宅的出售抗性比較高，未來增值性通常也不如一般住宅。
四、工業住宅常見 Q&A
Q1：如果因為違規使用被檢舉，可以要求建商負責嗎？
答案：通常不行。
很多建商在銷售時，可能會暗示可以住辦混合使用，但正式簽約時，通常都會要求買方簽署切結書，確認自己知道這是工業用地，只能作為一般事務所、零售業等用途。
如果之後自行當住宅使用而遭到檢舉，責任通常仍由買方自行承擔。
有些建商甚至會以毛胚屋交屋，讓買方自行裝潢，也是為了降低日後的責任。
Q2：怎麼判斷自己買的是不是工業住宅？
可以從兩個地方判斷：
第一，看土地使用分區。
常見會是「乙種工業區」等工業用地。
第二，看建物用途。
可以從建物謄本或使用執照查看，若用途登記為「一般事務所」、「辦公室」或「零售業」等，而實際卻作為住宅使用，就屬於大家常說的工業住宅。
Q3：工業住宅的房屋稅、水電費會比較貴嗎？
一般情況下，不一定。
如果沒有遭到政府認定違規使用，即使建物用途登記為辦公室或一般事務所，只要實際有人居住，通常仍可設立戶籍，也可以申請自住房屋稅率。
但是，如果政府認定違規並要求改按營業用途課稅，稅負就會增加不少，例如：
- 房屋稅
- 自住房屋：約 1.2%
- 營業用：約 3%
- 地價稅
- 自用住宅：約 2‰
- 一般用地：約 10‰
未來出售時，土地增值稅及房地合一稅，也可能因使用性質不同而受到影響。
至於水電費：
水費目前住宅與營業用的費率沒有差別。
電費雖然營業用較高，但台電主要是依照實際使用情形認定，而不是看建物登記用途。只要沒有實際營業，一般仍可以申請住家用電，因此大多數情況下，電費也不會有差異。
結論
工業住宅最大的優勢，就是價格便宜、地點通常不錯，也能兼顧營業登記需求。
但相對地，也要承擔違規使用的風險、貸款條件較差，以及未來轉手較不容易等問題。
因此，工業住宅並沒有絕對的好或不好，而是要看你的購屋目的。如果是自住或投資，在下決定前，一定要先充分了解相關法規、貸款條件，以及未來可能面臨的風險，再評估是否適合自己。
