自住購屋攻略
地上權建案值不值得買？用一個數字就能快速判斷
近年來，「地上權」建案越來越多。
前輩紅色子房在商業周刊寫過一篇文章，很完整地介紹了地上權的種類與差異。有位長期住在香港的高中同學最近也問我，地上權建案到底值不值得買？
前陣子我剛好研究了一組數據，或許可以提供大家另一個判斷角度。
判斷指標：用「房地價值比」評估房屋身價
每年 5 月，政府會課徵房屋稅；賣房子時，則會課徵土地增值稅。
這兩種稅的計算基礎不同：
- 房屋稅是依據「房屋評定現值」，每三年重新評定一次。
- 土地增值稅則是依據「公告土地現值」，每年調整一次。
雖然這兩個數字和市場成交價通常有不小的落差，但仍然有一個很值得參考的指標。
就是：
房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋公告土地現值）
這個比例，大致可以看出房屋本身的價值，占整體房地價值的比重。
地段與折舊：土地會增值，建物會折舊
以一般新成屋來說，這個比例會因地段而有很大的不同。
如果位在市中心精華區，土地價值高，房屋占整體價值的比例通常比較低，大約落在 10%～20%。
如果位在郊區，土地相對便宜，房屋占比就會提高，可能落在 30%～50%，甚至更高。
另外，房子會隨著屋齡增加而折舊，因此房屋價值占比通常也會一年一年下降，土地的價值比重則會愈來愈高。
如果想知道自己家的比例，其實很簡單，只要提供房屋地址及屋主身分證明，委請代書查詢房屋評定現值及公告土地現值，就可以計算出房屋占房地價值的比例。
價格評估：賣到 6～7 折，為何不如長期租屋？
那這跟地上權建案有什麼關係？
目前大多數地上權建案，都位在土地取得困難的市中心。
因此，如果一個地上權建案的售價，只有附近所有權建案的 3 折以下，我認為還有討論空間。
因為某種程度上，可以把它想成是在土地幾乎不會增值的地方買房子。
像我彰化老家的房子，土地價值本來就不高，房子每年折舊，經過 40、50 年後，建物殘值已經很低，土地也沒有太大的增值空間。換個角度看，就像是一次支付了未來幾十年的居住成本。
如果價格夠低，還算合理。
但現在台北許多地上權建案，售價卻已經來到附近所有權建案的 6～7 折。
更重要的是，不同地上權產品之間，權利內容也不一樣。
有些擁有建物所有權，有些甚至只有建物使用權；部分產品也無法向一般銀行辦理房貸，需要由建商或建物所有權人協助融資。
如果花到附近房價的 6、7 折，卻只有使用權，沒有土地所有權，也沒有土地增值的機會，我個人就會覺得，與其買，不如租。
因為房子會持續折舊，未來價值只會愈來愈低；沒有土地，也少了資產增值的可能。與其如此，不如租一間喜歡的房子，簽長期租約，談一個合理的租金，整體來看反而更划算。
客群分析：地上權住宅對退休族的吸引力
前幾天和一位仲介朋友聊天，他也提到，目前許多只有建物使用權的地上權社區，主要買方其實都是退休族群。
對他們來說，與其長期租屋，不如一次買下一個可以安心居住幾十年的地上權住宅，不必擔心房東收回房子，也能享有自己的生活空間，因此仍然具有一定的吸引力。
購屋決策：買房前先算清土地價值占比
如果你正在考慮購買地上權建案，我建議除了比較價格之外，也可以查詢附近所有權建案的房屋評定現值與公告土地現值，計算看看房屋占房地價值的比例。
這個數據雖然不能直接代表市場價格，卻能幫助你理解，一間房子的價值，到底來自土地，還是來自建物。
而地上權建案最大的差異，正是少了土地所有權。
因此，在評估價格是否合理時，不妨把這個比例一起納入考量，也別忘了，隨著屋齡增加，房屋價值占比還會持續下降，這些都是購買前值得仔細思考的地方。
