租屋x房東視角
房客申請租金補貼，房東該怎麼報稅？
很多房東都會問我：
「愛莉，現在很多房客都會申請租金補貼。如果房客要申請，我是不是就一定要報稅？」
答案是：是的。
接著大家最常問的，就是：
- 房租要怎麼報稅？
- 如果要報稅，租金是不是要調整？
- 房東有沒有什麼節稅方式？
這篇文章就帶大家一次搞懂。
一、房東出租房屋，租金怎麼報稅？
如果房屋有出租，房東申報租賃所得時，主要有兩種方式可以選擇：
方法一：直接按 43% 必要費用計算（免附證明）
如果沒有特別列舉費用，可以直接採用政府提供的標準扣除方式。
目前規定是：
房屋租金收入的 43%，可直接列為必要費用，不需要提供任何證明文件。
也就是說，只有剩下的 57% 需要列入租賃所得，併入隔年 5 月的綜合所得稅申報。
提醒：**土地租金收入不適用 43% 必要費用扣除，只能扣除當年度實際繳納的地價稅**
範例試算：
- 每月租金：3 萬元
- 一年租金收入：36 萬元
可直接扣除必要費用：
36 萬 × 43%＝15.48 萬元
因此，租賃所得為：
36 萬－15.48 萬＝20.52 萬元
如果個人的綜合所得稅邊際稅率是 12%
則租賃所得應納稅額約為：
20.52 萬 × 12%＝24,624 元。
方法二：列舉實際費用
如果實際支出的費用超過租金收入的 43%，就可以改採列舉方式。
可以列舉的費用包括：
- 房屋折舊
- 修繕費
- 地價稅
- 房屋稅
- 火災保險
- 地震保險
- 該房屋的貸款利息
以上費用，都可以從租金收入中扣除。
範例試算：
假設一年租金收入為 36 萬元。
其中：
- 房貸利息：18 萬元
- 修繕、房屋稅、地價稅、保險等支出：2 萬元
合計可列舉費用：
18 萬＋2 萬＝20 萬元
由於 20 萬元已高於租金收入 43%（15.48 萬元），因此採用列舉方式比較划算。
租賃所得就是：
36 萬－20 萬＝16 萬元
如果個人綜合所得稅率為 20%
則應繳稅額為：
16 萬 × 20%＝3.2 萬元。
二、租金要不要調整？
以前不少房東擔心報稅後增加稅負，因此如果房客希望合法申報租金，或需要租賃資料，常會和房客協議調整租金。
實務上，也有不少房東會在出租前先把租金提高約 10% 左右，作為增加稅負的考量。
主要原因是，不論採用哪一種申報方式，租金收入最後都會有一部分併入綜合所得稅計算，因此房東通常會先把可能增加的稅負納入租金考量。
三、申請「公益出租人」，可以享有減稅優惠
現在政府為了鼓勵房東配合房客申請租金補貼，也提供了公益出租人的相關租稅優惠。
只要房客申請租金補貼並符合規定，房東就可以申請成為公益出租人。
成為公益出租人後，可享有包括：
- 房屋稅可適用較優惠的稅率。
- 綜合所得稅每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅。
- 地價稅可適用較優惠的自用住宅用地稅率（符合相關規定者）。
如果房客已經完成租金補貼申請，房東即可依規定申請公益出租人資格。
到了隔年報稅時：
- 採線上報稅，可於系統中勾選「住宅法－公益出租人」。
- 若到國稅局臨櫃申報，也可以主動告知承辦人員，由承辦協助計算適用優惠。
結論
以前很多房東一聽到房客要申請租金補貼，就擔心稅負增加，因此直接拒絕。
但現在因為有公益出租人的相關租稅優惠，實際增加的負擔未必像大家想像中那麼高。
如果你是房東，不妨先了解自己的申報方式與可適用的優惠，再評估最適合自己的出租規劃。
先算清楚，再決定，往往比直接拒絕房客申請租金補貼更有保障。
