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五年寬限、40年房貸，應該注意什麼？
「現在買房子，可以申請 40 年房貸，還有 5 年寬限期，這樣每個月的還款壓力就小很多了！」看屋時，仲介這麼告訴買方。
聽起來是不是很吸引人？
其實，「40 年房貸」和「5 年寬限期」早就有銀行推出，只是知道的人不多。
不過，貸款年限拉長、搭配寬限期，雖然可以降低初期的每月還款金額，但真的比較划算嗎？如果想申請這類型的房貸，又有哪些地方需要特別注意呢？
1. 綁約年限與違約金的計算方式
如果在綁約年限內提前清償房貸，例如出售房屋，就可能需要支付提前清償違約金。
計算基礎可能是提前清償本金或貸款餘額等，比例及適用條件則依各銀行契約而定。
假設契約約定的計算基礎為 1,000 萬元，違約金比例為 1%，就需要支付 10 萬元。
**貸款前，最好先了解綁約年限、哪些情況會產生違約金，以及違約金如何計算。
**如果可能在綁約期間出售房子，就要把這筆費用考慮進去。
2. 升息風險與每月現金流規劃
房貸年限從 20 年、30 年拉長到 40 年，的確可以降低每月還款壓力。
但是，40 年是一段很長的時間，仍然必須把升息風險考慮進去。
例如，疫情期間利率低，假設貸款 1,000 萬元、總年限 40 年，前 5 年為寬限期，以年利率 1.6% 試算：
- 寬限期內：每月只繳利息，約 13,333 元
- 寬限期結束後：剩餘 35 年本息攤還，每月約 31,111 元
當疫情結束後，央行持續升息，當年利率從 1.6% 提高到 2.6%，以剩餘本金 1,000 萬元、35 年攤還試算，每月本息就會增加到約 36,288 元。
因此，申請前除了看寬限期內的付款金額，也要試算寬限期結束，以及可能升息後的還款金額，審慎規劃每月的收入與支出。
3. 貸款人的年齡與房子的屋齡限制
即使銀行有 40 年房貸方案，也不代表每個人、每間房子都能申請通過。
除了個人的收入、財力與信用，還要考量貸款人的年齡，以及房子的屋齡。
房貸之所以能提供較低的利率和較高的金額，是因為有房地產作為抵押品，同時也會評估貸款人的償還能力。
如果貸款人年齡較高，或房子的屋齡較高，銀行核准的貸款年限就可能縮短，以控制放款風險。
以上三點，記得在買房前就先向銀行詢問清楚，避免簽約後才發現貸款條件不如預期，影響原本的購屋規劃！
