自住購屋攻略
簽約有條件？記得在合約加註「但書」
前陣子有一則新聞引起不少討論。
一位買方在簽約前，就曾向仲介表示，希望房貸能貸到一定成數。沒想到，後來銀行核貸成數不足，買方無法順利完成交易，只好解約。
原本已支付 280 多萬元的頭期款，最後法院判決仍須被沒收 50 萬元。
雖然屋主和仲介主張應全額沒收，法院最後已酌減違約金，但如果當初把貸款條件白紙黑字寫進買賣契約，結果可能就完全不同了。
一、什麼是合約「但書」？
買賣契約除了約定房屋、價金、付款方式、交屋日期等基本內容外，也可以依照雙方協議，加入一些附帶條件，也就是俗稱的「但書」。
簡單來說，就是：
「符合這個條件，買賣繼續；如果不符合，就可以解除契約。」
只要買賣雙方都同意，並且簽名確認，這些條件就具有契約效力。
二、哪些情況適合加註但書？
其實，只要是會影響你決定「買或不買」這間房子的條件，都可以提出來討論，並寫進合約。
常見的但書包括：
- 房貸需核貸到一定成數
- 簽約後進行氯離子檢測，結果需符合相關標準
- 房屋目前有租約，交屋前需完成解約並搬遷
- 確認土地使用分區不是工業用地
- 投資收租物件，需確認現有租約真實有效
- 其他任何會影響交易的重要條件
只要屋主同意，並在契約中載明，未來如果條件沒有達成，就可以依約解除契約。
契約解除後，依約應返還已支付的訂金或頭期款，也能避免後續產生違約爭議。
三、為什麼一定要寫進合約？
很多人會認為：
「我有跟仲介說過了。」
但真正發生爭議時，口頭約定往往很難證明。
以上面新聞的案例來說，買方確實曾向仲介表示，希望貸款能貸到一定成數。
但因為：
- 仲介沒有告知屋主。
- 合約也沒有寫入貸款條件。
最後，買方就很難證明這項約定原本就是成交的前提。
雖然法院最後酌減違約金，但仍然損失了 50 萬元。
如果當初把貸款成數寫成契約但書，只要銀行無法核貸到約定條件，就可以依約解除契約，不必因違約而承擔損失。
四、不只是正式買賣契約，斡旋、要約也一樣
很多人以為，只要正式簽約時再寫就好。
其實，不論是：
- 斡旋金
- 要約書
- 買賣契約
只要已經具有法律效力，都應該把重要條件寫清楚。
因為斡旋和要約，本身就是正式買賣契約之前的重要法律文件，一旦成立，也可能產生契約效力。
因此，凡是會影響你是否購買這間房子的條件，都不要只停留在口頭約定。
結論
買房是一筆金額很大的交易。
很多人花了很多時間談價格，卻忽略了契約內容。
其實，一句簡單的但書，往往就能避免日後數十萬、甚至上百萬元的損失。
記住一句話：
口頭約定沒有保障，白紙黑字才是保障。
只要有任何會影響成交的重要條件，都別怕麻煩，記得寫進合約，才能真正保障自己的權益。
