自住購屋攻略
預售屋有信託專戶，為什麼建商倒閉，買方還是拿不回錢？
近年來，預售屋爛尾樓事件時有所聞，很多人都會問：
「不是都有信託專戶嗎？為什麼建商倒閉了，買方還是拿不回已經繳的錢？」
其實，很多人對「信託」都有一個很大的誤解。
信託並不等於退款保證。
在回答這個問題之前，我們先來了解，目前政府規定的預售屋履約保證制度有哪些。
一、預售屋共有五種履約保證方式
依照內政部規定，建商銷售預售屋時，必須採用以下五種履約保證方式之一。
不過，這五種制度保障的內容並不相同。
1. 價金信託
買方繳交的價金會存入信託專戶，再依照工程進度，由信託銀行分階段撥款給建商。
很多人以為錢放在信託專戶就很安全，其實不是。
因為建商只要完成一定工程進度，就可以向銀行申請撥款，所以信託帳戶裡的金額會越來越少。
如果建商蓋到一半倒閉，而且已經把信託資金依法領走投入工程，買方未必能拿回已經繳出去的錢。
所以，價金信託保障的是資金依約使用，不是保證退款。
2. 不動產開發信託
除了買方的價金之外，建商也會將土地及開發資產交由信託機構管理。
同樣也是依照工程進度撥款。
雖然比單純的價金信託，多了一層對開發資產的管理，但如果建商中途倒閉，也不代表買方一定可以全額退款。
3. 同業連帶擔保
由另一家信用及規模相當的建商擔任保證人。
如果原建商無法繼續興建，理論上由擔保建商接手完成工程。
不過，這種制度通常沒有信託專戶，因此買方繳交的價金直接由建商使用。
如果擔保建商本身也發生問題，保障就可能受到影響。
4. 公會連帶保證
由建築相關公會提供連帶保證。
如果建商無法繼續興建，由公會協助處理後續事宜。
不過，和同業連帶擔保一樣，通常沒有信託專戶，也不是退款保證。
5. 價金返還
五種制度中，對買方價金保障最高的，就是價金返還。
買方支付的所有款項，都由第三方金融機構保管。
在交屋之前，建商不能動用這筆錢。
如果建商在交屋前倒閉，買方已支付的價金，可以依約返還。
不過，由於建商無法提前動用資金，因此目前採用這種方式的建案相對較少。
二、為什麼有信託，建商倒閉還是可能拿不回錢？
很多人以為：
有信託 = 錢一定拿得回來。
其實並不是。
因為在「價金信託」及「不動產開發信託」制度下，銀行會依工程進度撥款給建商。
也就是說，建商蓋到哪，就能領到哪。
如果工程做到一半，信託帳戶裡的錢已經陸續撥給建商，而建商又因財務問題倒閉，買方未必能拿回已繳的價金。
因此，信託保障的是資金依照約定用途使用，而不是保證建商倒閉時一定退款。
三、買預售屋，要先看履約保證是哪一種
簽約前，一定要確認契約中的「履約保證方式」。
如果是採用價金返還，對買方的價金保障相對最高。
如果是其他四種方式，也不是不能買，而是要更了解保障內容，並評估建商的品牌、財務狀況及過去推案紀錄。
不要因為看到「信託專戶」四個字，就誤以為一定萬無一失。
四、新成屋反而更要注意「履保」
很多人以為，房子蓋好了就沒有風險。
其實，新成屋最大的風險，反而是建商原本向銀行設定的抵押權。
如果建商尚未清償貸款，房屋可能仍有抵押設定。
因此，購買新成屋時，一定要透過履約保證機制辦理交易。
買方支付的價金，先由履保專戶保管，等到建商完成清償貸款、塗銷抵押權，並順利完成過戶交屋後，履保專戶才會把款項撥給建商。
這樣才能避免房子還有抵押權，就把錢直接付給建商，增加交易風險。
結論
很多人以為，只要看到「信託專戶」，買預售屋就一定安全。
但真正重要的是：先了解建案採用的是哪一種履約保證制度，以及它保障的是什麼。
履約保證不是每一種都能保證退款，信託也不代表建商不會倒閉。
因此，買預售屋時，不只要看地段、價格和品牌，更要仔細閱讀契約中的履約保證條款，了解自己的權益，才能真正降低購屋風險。
