自住購屋攻略
預售屋潛銷期最便宜嗎？買房前一定要知道的真相
很多人會問我：
「老師，預售屋剛開案，在潛銷期買是不是最便宜？如果這時候進場，要怎麼議價？」
答案其實是：不一定。
很多人都以為「越早買越便宜」，但預售屋是不是會一路漲價，其實還是要看當時的房市景氣。
什麼是預售屋的「潛銷期」？
許多建案在正式公開銷售前，都會先經過一段「潛銷期」。
之所以會有潛銷期，通常有幾種原因：
- 建照尚未核發（依規定，建照未取得前不能正式銷售）
- 建案仍在籌備中，例如接待中心、樣品屋、廣告文宣等還沒完成
- 先蒐集有興趣的客戶名單，等正式開賣時再通知賞屋，順便營造市場熱度
很多人都認為，潛銷期一定是最便宜的價格。
但事實上，不一定。
房市景氣，才是影響價格的關鍵
預售屋在潛銷期的價格，和當時的房市景氣有很大的關係。
房市熱絡時：
通常潛銷期價格會比較低，等正式開賣後，再依照銷售狀況逐步調高價格。
房市冷清時：
如果潛銷價格賣不動，建商反而可能在正式開賣後調降價格，吸引買方進場。
也就是說，如果是在房市修正期間，越早買的人，不一定買得比較便宜。
真實案例分享
例如 2016 年房市修正時，有位同學去看台中的一個預售案。
第一波推出的廣告戶，28 坪（含車位），總價 868 萬元。
幾週後，同樣建案推出第二波銷售，同樣是 28 坪，價格卻變成 698 萬元。
雖然樓層、戶別可能略有不同，但短時間內將近 170 萬元的價差，還是讓許多看屋的人印象深刻。
另一個案例是 2018 年初，新北市某個預售案。
潛銷期間開出的優惠價格約 每坪 52 萬元，結果正式開賣四個月後，價格調整為 每坪約 45 萬元。
這也是建商依照市場買氣調整售價的例子。
潛銷期和餘屋出清，哪個比較划算？
很多人看到這裡會想問：
「是不是先觀察，等建案快賣完再買比較划算？」
其實，如果你沒有特別指定某一戶、某一棟或某個樓層，確實可以等到建案接近完銷時，再去談一次價格。
一般來說，當建案只剩下最後幾戶時，建商的讓價空間通常比較大。
不過，也有兩個風險要考慮：
- 建案可能一路賣得很好，最後全部售完。
- 剩下的可能都是格局、樓層、棟距或坪數比較不理想的戶別。
因此，要不要等，還是要看自己的需求，以及能不能接受最後剩下的選擇。
潛銷期買房，要注意哪些事情？
1. 一定要問清楚四個問題
如果打算在潛銷期進場，建議先確認：
- 是建商自行銷售，還是由代銷公司負責？
- 建照是否已經取得？
- 預計什麼時候正式開賣？
- 預計什麼時候開工？
這些資訊，都會影響建案的銷售節奏與後續規劃。
2. 確認自己真的有「優先選戶」的優勢
很多人以為潛銷期就是第一批客戶，可以優先挑房。
但有些建商會保留不少「保留戶」，例如某些棟別、樓層或戶型暫時不開放。
如果你是第一批進場，卻發現真正想買的戶別都不能選，那不妨再觀察一陣子，等更多戶別釋出後再決定也不遲。
3. 多上網做功課，別只相信現場說法
建商和代銷通常都很擅長營造「熱銷」的氛圍，因此別只聽現場介紹。
建議多上網搜尋建案資訊，看看網友的討論與分享，不但可以了解建案的優缺點，也常能找到不同戶別的成交價格、優惠條件，甚至不同業務開出的價格。
這些資訊，都是未來議價時很重要的參考依據。
看到建案開始「潛銷」時，別急著因為「第一批最便宜」就立刻下訂。
先了解市場景氣、做好功課，再比較不同時間點的價格和可選戶別，才能買得更安心，也更有機會談到合理的價格。
