房貸x稅務x合約
簽約用了履保，賣方想先動支價金，該同意嗎？
好友小美最近買了一間房子。
簽約隔天，她依照合約約定，把房屋總價 1 成的頭期款匯入履約保證專戶。
沒想到，才剛匯完沒多久，就接到仲介的電話。
仲介表示，賣方因為有資金需求，希望能先動用履保專戶裡的 80 萬元，想請小美幫這個忙。
如果小美同意，只要簽署相關文件，履保公司就會將這筆款項匯到賣方指定的帳戶。
小美回想，簽約時屋主是一對看起來很老實的夫妻，她很想幫忙，但又擔心會不會因此增加交易風險。
到底，履保專戶裡的錢，可以讓賣方先動支嗎？
一、什麼是履約保證？
「履保」是**「不動產買賣價金信託履約保證」**的簡稱。
簡單來說，它的目的就是保障買賣雙方依照買賣契約，完成各自應履行的義務。
房屋買賣不像一般商品，可以一手交錢、一手交屋。
從簽約到交屋，通常還要經過：
- 用印
- 完稅
- 貸款
- 過戶
- 點交
整個流程短則幾週，長則一個多月。
因此，在正式交屋前，買方支付的價金會先存放在履保專戶，由履保公司保管。
等到完成過戶、交屋等約定條件後，再把款項撥給賣方。
這樣可以避免：
- 買方先付了錢，賣方卻無法完成過戶。
- 或是房子已經過戶了，賣方卻還沒收到完整價金。
真正做到「銀貨兩訖」，保障交易安全。
二、賣方先動支履保價金，有什麼風險？
不論是透過房仲成交，還是自行買賣，我都非常建議使用履約保證。
因為它最大的價值，就是讓買賣價金在交屋前，都受到保障。
如果賣方後來反悔、不賣了，履保專戶裡尚未撥出的款項，可以依約返還給買方。
此外，如果賣方違約，還必須依照買賣契約負擔相關違約責任。
但如果買方同意讓賣方提前動支履保專戶裡的部分價金，情況就不一樣了。
一旦這筆錢已經從履保專戶撥給賣方，就不再受到履保機制保障。
萬一後續交易無法完成，履保公司只能返還履保專戶裡剩餘的款項（扣除履保服務費後）。
至於已經提前撥給賣方的金額，以及賣方應負擔的違約賠償，就必須由賣方自行返還。
如果賣方拒絕返還，買方就只能透過協商、調解或訴訟等方式主張自己的權益。
到時候，不只是違約賠償的問題，甚至連自己原本支付的頭期款，都可能需要花費更多時間與成本才能追回。
三、遇到這種情況，該不該同意？
那麼，小美到底該不該答應呢？
我的建議是，先了解賣方為什麼需要提前動支。
可以請仲介協助詢問：
是不是只是短暫資金周轉？
還是真的有迫切需求？
另外，也要進一步了解房屋目前的產權狀況。
例如：
- 是否只有一般銀行房貸？
- 是否還有二胎、三胎貸款？
- 是否有民間借款或其他抵押設定？
如果房屋產權單純，交易風險相對較低；但如果已有多重抵押或債務問題，就要更加謹慎。
最後，是否同意提前動支，仍然是買方自己的決定。
畢竟，一旦同意，代表你願意承擔部分履保保障降低的風險。
如果真的想幫忙，也建議先充分了解交易狀況，並評估自己是否願意承擔可能發生的風險，而不是因為不好意思拒絕，就貿然答應。
畢竟，履約保證存在的目的，就是為了保障交易安全。
如果沒有充分理由，我通常還是會建議，盡量讓履保專戶的款項等到正式交屋時再撥付給賣方，對買方的保障會比較完整。
