自住購屋攻略
下斡旋前一定要知道的 5 件事
看到喜歡的房子，而且價格也有機會談到預算內，很多人都會迫不及待想下斡旋或簽要約。
但先等一下！
在下斡旋或簽要約之前，有幾個重要觀念一定要先了解，才能避免一時衝動，讓自己承擔不必要的風險。
一、斡旋和要約，其實都是買方對仲介的委託
不管是「斡旋」還是「要約」，本質上都是買方委託仲介，在一定期間內，用特定價格去跟屋主協議購買這間房子。
也就是說，只要屋主在委託期間內同意你的價格，並在斡旋書或要約書上簽名，買賣就算成立。
接下來，仲介就會安排買賣雙方正式碰面，簽訂買賣契約。
所以，千萬不要以為斡旋或要約只是「問問看」而已。
一旦屋主同意，你卻反悔不買，就可能構成違約。
二、斡旋金被沒收，是怎麼回事？
如果屋主同意出售，但你反悔不買，這筆斡旋金就可能會被全數沒收，作為違約金賠償給屋主。
所以，在下斡旋前，一定要先想清楚：
如果屋主真的同意這個價格，我是不是確定要買？
三、要約沒有付錢，就比較安全嗎？
不一定。
很多人以為要約沒有先付錢，所以比較沒有風險。
但其實，只要屋主同意要約內容，而你反悔不買，一樣可能構成違約。
屋主或仲介可以依照要約書內容，要求你履行契約，或要求你支付要約書上約定的違約金。
所以，不管是下斡旋還是簽要約，都一定要謹慎。
四、下斡旋或簽要約前，先注意這 5 件事
1. 先口頭出價，觀察仲介和屋主反應
即使你很喜歡這間房子，也不要一開始就急著填斡旋書或要約書。
建議先口頭出價，觀察仲介和屋主的反應。
在口頭出價的過程中，你通常可以問到很多資訊，例如屋主是否急售、價格有沒有空間、目前有沒有人出價等。
等你掌握更多資訊，也完成行情查詢、謄本判讀、屋主貸款推估和成本推敲後，再正式下斡旋或簽要約，會比較安全。
當然，如果你真的很怕房子被別人買走，就要加快查行情和評估速度，不要拖太久。
2. 斡旋書和要約書上，一定要有仲介店章
斡旋和要約，距離買賣成立只差一步，所以文件一定要謹慎確認。
簽名前，一定要檢查斡旋書或要約書上是否有仲介公司的店章，也要確認店章和仲介名片上的資訊是否一致。
如果可以，最好直接到仲介店裡簽，比較安全，也避免發生仲介收了斡旋金後找不到人的情況。
3. 委託議價期間，最好不要超過一週
斡旋書和要約書上，都會寫明你委託仲介向屋主議價的期間。
委託期間越長，對仲介越有利，所以仲介通常會希望時間越長越好。
但對買方來說，建議委託期間抓在 5～7 天內就好，盡量不要超過一週。
4. 斡旋書和要約書一定要保管好
斡旋書和要約書都是重要文件，簽完之後一定要妥善保管。
如果是斡旋書，等委託期間結束後，若和屋主仍然沒有談成價格，就要盡快和仲介約時間，把斡旋金拿回來。
5. 臨時反悔時，要立刻留下書面紀錄
如果你在委託期間內突然改變心意，不想買了，只要屋主還沒有簽名同意，就要立刻通知仲介。
除了打電話之外，也一定要發簡訊或訊息，清楚寫下你決定取消委託議價，留下紀錄。
如果有支付斡旋金，也要盡快和仲介約時間拿回。
結論
看到喜歡的房子，想趕快出價是很正常的。
但在下斡旋或簽要約前，一定要先搞清楚：這不是單純問價，而是有法律效果的委託行為。
只要屋主同意，你就不能隨便反悔。
所以，出價前先查行情、看謄本、推估屋主成本，再確認文件內容和委託期間，才能讓自己在議價時更有底氣，也更安全。
