議價x談判

讀者來信：

「愛莉老師，最近我和家人看了一間房子，還滿喜歡的。它是一間權狀坪數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈，室內坪數大約 23 坪。屋主說，他 3 年前花了超過 150 萬裝潢，所以價格要往上加。我該加價嗎？」

許多人看屋時，常常面臨兩難：屋況差的房子看不上，覺得還要自己整理很麻煩，尤其是原始屋況，甚至有漏水的房子。

然而，看得上的房子，往往又有裝潢。屋主說當初光裝潢就花了上百萬，所以價格很難談。這兩種極端，常常讓買方不知道該怎麼選擇。

面對有裝潢的房子，通常有幾個評估重點：

懂裝潢和不懂裝潢，最大的差別，就是前者看現況，就能初步估算當初花了多少裝潢費。

以一般房子的裝修來說，主要費用不外乎木作、泥作、水電、系統櫃和防水工程。

有些房子看似美輪美奐，空間規劃也很舒服，可是仔細列下來，卻發現木作只做了天花板，櫃體幾乎都是活動家具，衣櫃、鞋櫃是買現成的，浴櫃、廚櫃則是原來建商提供的標準配備。

水電、泥作做得不多，也沒有特殊的防水工程需要處理。這種時候，裝潢金額可能經過誇大；或者，就算屋主真的花了這麼多錢，也多半花在家具、家電和家飾品上。

而這些物品，都不在「現況固定物交屋」的點交範圍內，屋主可能在交屋前全部搬走。

評估價格時，必須先釐清楚。

有些房子屋況很好，前屋主也用心裝潢、維護。

可是，如果格局、動線或裝潢風格不符合你和家人的需求，過戶交屋後，還是得大興土木，再花一筆裝潢費。

最常見的情況是：原本是 3 房 2 廳、1 間衛浴，希望再增加 1 間衛浴；或是想把 3 房改成 2 房、2 房改成 3 房。這些調整，都可能破壞原來的裝潢，多花一筆費用。

這種情況下，就算原屋主真的花了 150 萬裝潢，對你的價值，也未必有 150 萬這麼高。

不同於「簡單裝潢，卻把費用灌水」的情況，有些屋主做的裝潢項目非常多，甚至「過度裝潢」了！

例如，天花板和牆面有華麗的造型線板，增加了木作與油漆費用；訂做的櫃體和家具也很多，從電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃，到書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃和書桌，幾乎所有想得到的項目，都花了不少錢在木作或系統櫃上。

電視牆用了昂貴的石材，浴室牆面和地板鋪的是高級進口瓷磚，廚具一套就要幾十萬元……

如果你的需求用不到這些規格，這樣的裝潢，對你來說就太過了。

若能用行情價買到，當然算是賺到；但如果價格要因此往上加，值不值得，就見仁見智了。

看屋時，不妨思考一個問題：

如果是同一間房子，但維持原始屋況，依照你和家人的需求裝潢，預計會花多少錢？

在滿足基本工程和收納機能的前提下，搭配活動家具、家電，也許只需要花屋主裝潢費用的一半，就能住得很舒服。

這時，屋主提供的裝潢配備，對你們來說，就是「過度裝潢」了。

不過，附有高級裝潢的房子，也不是全然沒有優點。

如果銀行估價也能因此提高，對買方來說，除了省下裝潢的時間與心力，還可能減少原本需要另外準備的裝潢自備款。

怎麼說呢？

假設買的是原始屋況，總價 850 萬元，預計花 100 萬元裝潢。先不計仲介費和相關交屋、過戶稅費，以貸款 8 成來說，在沒有額外信貸或增貸的情況下，需要準備的自備款為：

850 萬 × 20% ＋ 100 萬＝270 萬元

如果買的是已裝潢的房子，議價後總價為 950 萬元，同樣以貸款 8 成計算，需要準備的自備款為：

950 萬 × 20%＝190 萬元

兩者相比，自備款少了 80 萬元，相當於把包含裝潢價值的購屋總價，一併納入房貸計算。

不過，前提是：銀行估價也必須支持 950 萬元的價值，並核准貸款 8 成。

因此，評估有裝潢的房子時，不妨請仲介或代書協助，先向銀行詢問估價，作為是否加價、加價多少的參考。

裝潢是一門學問。熟悉裝潢工程的人，可能寧願用較優惠的價格，買一間地點喜歡、採光通風良好，雖然是原始屋況，但沒有嚴重漏水、年久失修、海砂或傾斜等問題的房子，再依自己和家人的需求裝潢。

不過，「一卡皮箱」就能入住的精裝屋，也是許多買方喜歡的類型。



下次遇到裝潢過的房子，該不該加價、該加多少，記得從上述幾個重點評估，才不會多付了錢，卻買到不實用，或裝潢價值被高估的房子！

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