租屋x房東視角
租屋家具、家電壞了誰負責？一次搞懂房東與房客的修繕責任
有學員曾經問我：
「愛莉老師，我租的房子有附冰箱，結果才住三個月冰箱就壞了，到底應該房東修，還是我要自己修？」
這個問題真的很常見。
很多房東為了讓房子比較好出租，都會附上冷氣、冰箱、洗衣機、熱水器等家具、家電。
但等到設備真的壞了，雙方常常第一個反應都是：
「這不是應該你負責嗎？」
其實，大部分的答案，都可以從租約裡找到。
一、先看租約怎麼約定
現在租賃契約通常都會載明「修繕責任」。
所以，設備壞掉時，第一件事情不是急著爭論，而是先把租約拿出來看看。
如果合約有特別約定，就依照約定辦理。
如果沒有特別約定，通常會依照法律的一般原則來判斷。
二、正常使用下壞掉，原則上由房東負責
如果冰箱、冷氣、洗衣機等設備，是房東提供的，而且房客只是正常使用，不是人為破壞，那麼原則上，修繕責任會由房東負責。
例如：
- 冰箱突然不冷
- 冷氣故障
- 洗衣機馬達損壞
- 熱水器自然故障
如果還在保固期內，就可以請原廠維修。
如果保固已經過了，通常也是由房東負擔維修費用。
三、有些消耗品，通常由房客自行更換
不過，也不是所有東西都由房東負責。
像是一些日常使用就會耗損的消耗品，通常會由房客自行更換。
例如：
- 燈泡
- 熱水器電池
- 遙控器電池
如果是房客自己專用的設備，這些小額耗材，多半就是自行處理。
但如果是公共空間，例如套房走道、公共樓梯的照明，就屬於房東管理的範圍。
四、最容易有爭議的，就是「這到底算不算耗材？」
實務上，真正容易吵架的，其實不是冰箱壞掉，而是一些介於中間的項目。
例如：
- 冷氣清洗誰負責？
- 冷媒補充算保養還是維修？
- 濾網需要定期清洗，是房東還是房客？
這些都沒有一個放諸四海皆準的答案。
很多時候，還是要看故障原因、使用情況，以及雙方當初的約定。
五、最好的方法，就是簽約前先講清楚
我一直都認為，好的租賃關係，不是出了問題才討論，而是在簽約時就先把規則講清楚。
像是：
- 哪些設備由房東負責維修？
- 哪些耗材由房客自行更換？
- 定期保養誰負責？
- 發生故障時，要通知誰？
如果能在租約裡寫清楚，未來真的遇到問題，雙方就比較不容易因為認知不同而產生爭議。
畢竟，比起事後爭執，事前把話說清楚，對房東和房客都是最省事的做法。
