自住購屋攻略
頂樓加蓋怎麼出價？先學會這 2 種估價方式
有些人喜歡頂樓加蓋，因為使用空間大、價格通常比同坪數住宅便宜。
不過，很多人看房時都會有同一個疑問：
頂樓加蓋到底應該值多少錢？
雖然許多頂加都是早期就存在的「舊違建」，短期內被拆除的機率不高，但畢竟還是違章建築，價格自然不能和合法建物一樣計算。
如果真的想買頂加，以下提供兩種常見的估價方式。
方法一：將頂加坪數以 1/3 價計算
這是房仲業比較常使用的估價方式。
例如，你看的是一間 公寓四樓＋五樓頂樓加蓋：
- 四樓權狀：30 坪
- 市場行情：27 萬／坪
- 五樓頂加：20 坪
合理價格可以這樣估算：
30 坪 × 27 萬
＋（20 坪 × 27 萬）÷ 3
＝ 約 990 萬元
也就是說，頂加坪數只用正常房價的三分之一計算。
方法二：直接用同棟二樓的價格估算（我比較推薦）
這是我自己長期使用、也比較保守的估價方式。
雖然頂加可以增加不少使用空間，但它終究屬於違建。即使目前屬於「舊違建緩拆」，也不代表未來永遠不會拆除，因此估價時保守一點會比較安全。
做法很簡單：
先查詢同棟或附近條件相近的 二樓成交行情，再乘上房屋的權狀坪數即可。
以上面的例子來說：
如果同棟二樓行情是 30 萬／坪，四樓權狀仍是 30 坪，那合理價格就是：
30 坪 × 30 萬
＝ 900 萬元
為什麼我比較推薦第二種算法？
原因很簡單。
你是用二樓的價格買頂樓，雖然每天要多爬幾層樓梯，但也多換到了頂樓加蓋帶來的使用空間。
因此，把「樓層較高的不便」和「額外使用坪數」互相抵消，我認為是相對合理的估價方式。
通常用這個方法算出來的價格，會比第一種算法便宜不少，甚至可能相差近百萬元，對買方來說也更安全。
更重要的是，我自己每次都是用這種方式當作目標價，最後還是有很高的機會成功買到。
為什麼？
別被「頂加很搶手」這句話影響判斷
很多仲介會說：
「頂加使用空間大，所以很搶手。」
但實際上並不一定。
真正需要大坪數的家庭，很多都是三代同堂，而家中的長輩通常不太願意每天爬四、五層樓。
另一方面，現在不少年輕人也比較重視生活便利，寧願住小一點，也希望有電梯，不想天天爬樓梯。
因此，沒有電梯的頂樓加蓋，真正會和你競爭的買方，其實沒有想像中那麼多。
除非是電梯大樓的頂樓加蓋，否則我認為，用同棟二樓的價格來估算頂加，已經是相當合理的出價方式。
如果你正在考慮購買頂樓加蓋，不妨把這兩種算法都算一次，再比較看看哪一個價格比較合理，也能更有底氣和屋主議價。
