自住購屋攻略
小宅當道！買小宅的注意事項
台北市土地供需嚴重失衡，市中心連 200 坪的小面積土地都一地難求。
目前台北市待售的預售與新成屋建案約有 200 個，其中基地面積不到 200 坪的就有 81 個，等於每 100 個建案，就有超過 40 個屬於小型基地。
加上房價高漲，首購族和置產族考量總價，購買的坪數越來越小，也使得都會區的小宅當道！
買小宅有許多注意事項，從貸款、空間利用到社區素質，都有它的眉角。以下列舉幾點，供大家參考。
貸款成數
許多銀行不承作套房貸款，或提供的貸款成數較低、利率較高。不過，「套房」的定義，各家銀行不盡相同。
有些銀行規定，建物權狀坪數不含車位，小於 15 坪就算套房。有些銀行則看**「主建物」與「附屬建物」的坪數總和**，如果小於 12 坪，就符合套房的條件。
例如，一間房子權狀 16.2 坪、公設比 35%，主建物與附屬建物合計為 10.53 坪，也就是 16.2 坪 × 65%。
在 A 銀行，可能被認定為套房，無法貸款。在 B 銀行，則可能比照一般住宅，首購有機會貸款到八成。
因此，如果想買的房子坪數不大，簽約前最好先多問幾家銀行，避免發生不能貸款的窘境。
公設比、室內面積與室內裝修法規
電梯大樓的公設比通常較高，有些小基地建案甚至高達 40%。如果權狀坪數已經很小，扣掉公設後，室內可使用的面積就更小。
購買前，記得考量收納與實際使用空間，確定合用再買。
有些建案為了強調「高坪效」，規劃挑高空間，讓住戶自行施作夾層。
除了法規疑慮，施工品質與材料也很重要。
我曾聽一位設計師說，有些不良施工師傅，用角鐵取代 C 型鋼，作為夾層中間的主要支架，實在讓人擔心。
裝潢時不可不慎。
總戶數、每層戶數，以及自住與出租比例
有些小坪數建案，不僅社區總戶數多，一層甚至有 10～20 戶共用兩部電梯，使得進出較為複雜。
此外，小宅一向是包租公、包租婆喜歡的產品，有的社區甚至超過 70% 都出租給房客，社區管理就更重要了。
建議看屋前後，主動和管理員聊聊，了解目前的住戶組成。一般而言，自住比例較高，住戶流動較少，對社區居住品質的維持也較穩定。
土地使用分區
不管買的坪數大小，都應該留意土地使用分區。
不過，市場上常見的「工業住宅」，最常規劃的就是小坪數套房。
這是因為工業住宅總價較低，租金卻與一般住宅差異不大，所以投報率較高，是許多房東喜歡的標的。
買小宅時，一定要特別留意。
工業用地建案的核准用途，可能是一般事務所或其他非住宅用途。
如果未經合法程序，就拿來自住或作為住宅出租，可能涉及違規使用，有被取締的風險，必須謹慎評估。
總價與單價
小宅因為總價低，每坪單價通常比鄰近建案高。
買進前，一定要先做功課，確認單價仍在合理範圍內。
此外，如果所在區域交通方便，例如鄰近捷運等大眾運輸，不管自住或收租，都不一定要買車位。
住的人未必需要車位，反而可能因為車位墊高總價，讓未來轉售時，買方的購買門檻變高。
在供給與需求的趨勢下，小宅仍會是市場的主力產品之一。
如果你也有購買小宅的計畫，記得多留意以上幾個重點，讓自己趨吉避凶，買到真正適合的好房子。
