自住購屋攻略
以小屋換大屋的秘密
買房越換越大間？打破「自住換屋」的迷思
我在創業前曾經在職場工作八年，曾有一位主管在二十年前，當大直重劃區還是荒煙漫草時就和老婆一起買了一間小套房。
十幾年來，他們平均每兩、三年就換一次房子，把原來的房子賣掉，越換越大，在2012年他們正式搬離大直重劃區時的最後一間房子，是一間七十幾坪的豪宅，外加兩個平面車位，他以每坪 110 萬賣掉。
現在因為孩子的學區搬到一個有山有水的重劃區。
每次聊起他的換屋史，他總是鼓勵我們存錢買房子，從小坪數開始，慢慢換大，並跟我們分享他的經驗。
一開始我很納悶：如果我買了一個房子，坪數 20 坪，我買的單價是 30 萬，在不考慮車位的情況下，三年後，行情漲到了 36 萬。
就算我賣掉房子賺了 100 萬（扣掉稅費），除非我要考慮其他比較便宜的區域，不然，如果我想買同一個區域，行情也差不多是 35~36 萬，我到底賺到什麼？（買 30 萬，賣 36 萬，再接著買進 36 萬…如果這是同一支股票的操作，應該是下錯單吧？哈！）
拆解以小換大的資金槓桿與頭期款計算
我把這個問題問我的前主管，
他問我：「如果你用每坪 30 萬買了 20 坪的房子，貸款抓 8 成，你付了多少的頭期款？」
總價是 30 萬 x 20 坪 ＝ 600 萬，頭期款是總價的 20%，等於 600 萬 x 20%…我計算著。
「120 萬。」我回答。
「嗯，如果三年後妳以每坪 36 萬賣掉，扣掉賣房子要繳的稅，假設是 20 萬，這樣你會拿回現金多少？」他問。
我思索著，
「36 萬 x 20 坪 ＝ 720 萬，賣掉時，賣方會把我的貸款還掉，假設我這三年都只有還利息，沒有還本金，表示我的貸款還有 480 萬，所以，我會拿回的現金是 720 萬 － 480 萬 － 20 萬＝ 220 萬，相當於我原本的頭期款和我扣掉稅之後賺的價差的總和。」
「嗯，如果妳用這 220 萬當自備款，扣掉買房子假設需要 10 萬的稅費，一樣貸款貸 8 成，妳可以買得起多少總價的房子？」
我按著計算機，
「如果以 210 萬拿來當頭期款，頭期款是總價的 20%，所以總價就是 210 萬 / 20% ＝ 1050 萬…哇！比起我第一間的總價 600 萬，幾乎快 double 耶！所以就算我買在同一區，單價一樣是 36 萬，我就可以買到 29.2 坪，幾乎多了 1/3 的坪數！」
我像發現新大陸一樣地興奮，
「不過，不對啊！那就表示我要揹的貸款也變多了，本來我的貸款是 480 萬，現在變成了 840 萬，每個月的利息也變多了耶！」
他笑著說：「哈哈！對呀！所以要認真工作啊！」
原來這就是自住等增值、以小換大的方式。
怪不得換屋總比首購容易，有了第一間房子的增值，要換屋時頭期款的壓力就小了一點。
換屋理財術的適用條件與風險提醒
話說我的前主管工作很認真，出社會工作以來只換過兩次工作，一路從業務當到外商公司協理，現在在一間外商公司擔任總經理。
但他看起來總是對工作游刃有餘，不管業績壓力再大，總是吃的下，睡得著，對於屬下也總是和顏悅色，而他清楚的邏輯和與客戶之間收放自如的溝通，也總讓我們心悅誠服。
我想，能擁有一間心愛的、會增值的房子，和自己心愛的家人生活在一起，對自己的理財規劃有清晰明確的方法，就算工作再緊張，心都會安定一些吧！
不過，以小換大也不是適用每一個人和每一個時機。
如果你希望盡快還完貸款，無債一身輕，或是房貸利息在高水位、工作又不穩定時，就不適合透過「以小換大」。
而且，還需要對區域房價的潛力要很有把握，不然「以小換大」不僅沒有增加資產，反而因為提高槓桿而增加風險喔！
