Step 1: 評估買屋需求

要怎麼確保自己不會買貴:均價行情查詢

大部分人提到買房子,最關心的問題除了「我買得起嗎?」,另外就是「要怎麼確保自己不會買貴?」每一間房子雖然都有它的個別性 (畢竟,沒有任何一間房子的條件是完全一模一樣的),但是,和所有商品一樣,房子的價格也是由市場的供給和需求所決定,而除了特殊個案之外 (例如:帝寶等指標性豪宅),我們可藉由參考「均價」行情,來評估自己預計購屋的價格是否在合理範圍。

為了促進房屋買賣交易資訊透明化,政府提供實價登錄查詢系統,讓民眾查詢實際成交的價格資訊。而所謂「均價」,指的是「實際成交的每坪平均價格」。

均價的計算方式為:
查詢某一特定區域範圍內,最近期間(通常計算半年到一年)實際成交的物件的每坪單位售價(每坪單位售價=「實際成交總價/權狀登記建坪」)之平均值。

例如:如小編要查詢台北市內湖區陽光街一帶的成交行情,我可以輸入此搜尋條件,成交行情搜尋引擎將會提供符合此一條件的實際成交物件列表,將明顯為特例的物件資訊 (例如:店面、一樓、頂樓加蓋等) 排除後,計算每一物件的每坪單位售價,並算出每一物件的每坪單位售價平均值,即可得出均價,再針對想議價的房子的個別性 (例如:裝潢、位置、屋齡、格局、景觀、交通、建材),從均價略做加減,就可以得出合理行情。

自住的房子最重要的是自己和家人喜歡,住的開心,只要購入的價格落在均價行情範圍內,並符合自己購屋的預算,就可以安心的購買囉!

值得注意的是,目前實價登錄有兩個容易誤導的地方:

預售屋價格登錄:
早期法規規定,預售屋買賣,則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止 30 日內,一次申報。然而,由於代銷業者與起造人或建築業委託代銷契約常常一訂就是 2-3 年,通常都是成屋蓋好、交屋後才一次申報,導致申報的行情往往是 2-3 年預售的行情。這也造成實價登錄查詢時,許多「1 年以下屋齡的大樓」比其他屋齡大樓的成交行情低的現象。不過,這個現象在2018年修法後有了改善,預售屋改為簽約內30天申報。

車位坪數與價格拆分:
實價登錄時,許多代書、仲介或買方沒有將車位的坪數和價格沒有從總坪數和總價中拆分出來,導致建物每坪單價算出來太低。舉例:權狀登記 30 坪,成交 1200 萬,乍看之下每坪 40 萬,可是 30 坪裡包含車位 10 坪,車位價格 200 萬,建物每坪開價變成 (1200 - 200) / (30 - 10) = 50 萬/坪。如果沒有將車位的坪數和價格從總坪數和總價中拆分出來,就會導致這一類的誤導。查詢時必須點開每筆資料的「交易明細」檢查一下。

由於有以上的缺失,每次查行情都在 debug 到底資料有無將車位坪數和價格分算,還要再分類整理不同屋齡和不同類型的均價行情,資料多時,每次查完就要花上 3 個小時,實在很花時間!為了簡化查詢工作,我們開發了一個程式,針對實價登錄的資料,自動驗算車位坪數和價格,還將房子的屋齡、類型分別統計,把過高或過低的剃除掉(用統計學裡的「標準差」計算方式)真的省了很多時間!分享給大家:House123實價登錄查詢

 

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