Step 1: 評估買屋需求

我有買屋需求嗎

許多人總是覺得房地產遙不可及,除了價格高,擔心自己買不起外,繁複的稅務與相關的法令問題更是令人望而生畏。其實,只要透過一步一步的學習、規畫、實際看屋、議價、多參考別人的經驗,要買到夢想中的房子沒有想像中困難。房子是很好的投資理財工具,而且有了自己的房子,才真正有家的感覺,也有了奮鬥的目標。以下,我們將針對「自住」與「投資」兩種買屋的動機,協助你檢視購屋需求。

自住:

古有云:「成家立業」,每個人都有自住購屋需求,以下四個問題,可以協助你釐清是否準備好要買房子了。

  • 你已經準備好頭期款了嗎?目前的收入穩定嗎?
    不可否認的,買房的第一個考量,還是經濟負擔能力。自住買房之前,要先評估自己的財務狀況,包含頭期款和每月收入狀況。頭期款的來源可能是個人儲蓄或部分由家人資助,而有了第一桶金之後,需要評估每月的收入,計算出可負擔的房貸與房價。不管是個人購屋或是家庭購屋,建議每月房貸不要超過每月所得的 1/3,因為利率可能會有變動,如果未來利率調高,則立刻會影響到家庭其他部分支出。

  • 是否已經可以確定中長期要住在哪裡?
    由於現代人的生活型態變動較快,而房地產又稱為不動產 (就是它不能跟著你移動囉!) 所以是否已經確定自己未來 3-5 年要居住的區域,是自住購屋時要回答的問題。如果你已有鎖定的區域,不妨假日多到那裏走走,觀察一下,你喜歡那邊的環境嗎?生活機能是否方便?(除了考慮購物是否方便外,還要考慮自己和家人需求,例如附近是否需要醫院、學校、公園綠地等) 上班通勤的交通是否方便?想要跟父母住近一點嗎?(可就近互相照顧幫忙) 另外居住地區未來的發展性也可以列入評估居住地區的考量。當然,房子是可以轉手的,且通常有一定的增值空間可以預期,3-5 年後如果你需要搬家,也是可以另外換屋的,所以自住購屋時可以針對現階段的區域需求做考量即可。

  • 家庭成員需求?
    許多人第一次購屋,都和人生大事有關,例如:結婚、生子、小孩上學、要與長輩同住、長輩年邁需換屋等,因此其他家庭成員的需求也是自住購屋時必須考量的。例如,有小孩的爸爸媽媽在購屋時會考慮學區,和上學交通是否方便;而如果與父母同住,則可能會考量居住樓層與離醫院近不近等。

  • 不買房子的替代成本?
    如果不買房子,是跟家人自住還是需要另外租屋?假如你每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時,其實你就可以考慮買房子了。

投資:

房地產在投資領域裡佔有一席之地,其稀有性、穩定增值與同時可創造租金和價差的特性也讓不少投資人趨之若鶩,「富爸爸,窮爸爸」的作者-羅伯特·T·清崎,就是透過經營房地產成功致富。投資的方式一般常見的有:收租、置產 (好的房屋增值性高,受房市起伏漲跌的影響不大,穩定性高,打敗通膨,適合高資產的投資人買來置產增值)、或短期轉賣賺價差。以下三個問題,可以協助你釐清是否適合投資房地產。

  • 你有閒置資金,想要投資房地產?
    如果你有閒置資金,擔心通貨膨脹讓錢越變越小,但又怕投資其他產品會貶值的投資人,可以以中長期持有的方式投資房地產。

  • 閒置資金雖然不高,但個人收入和信用良好,是銀行眼中的A級客戶?
    如果你閒置資金雖然不算太高,但個人收入和信用良好,是銀行眼中的A級客戶,那麼,你可以聰明善用房貸的財務槓桿,投資房地產。(想提高個人房貸信用額度,可參考【如何成為銀行眼中的A級客戶】)

  • 你有節稅需求?
    買房子和買保險一樣,都可以合法節稅,尤其是高資產族群。在張淳淳老師「張淳淳教你 30 萬買屋當富豪」裡提到:有一位大企業家,在生過一場大病之後,自覺時間不多了,於是決定以購買豪宅的方式,多留一點錢給所愛的人。這位大老闆在把所有公司企業、員工都安頓好之後,結算身上現金,大約還有四億元左右。如果他過世了,四億元現金扣除免稅額後,大概還要繳交一億九千萬的遺產稅金給國庫。但是,如果把四億元現金拿去購買一間價值四億元的透天別墅的話,因為政府的土地公告現值一般來說都比市價來的低,因此以公告現值計算之後,再以合法稅率計算下來,四億元的房子就變成不到一億元的資產。換算下來,真是省下一大筆遺產稅,而且將來也可以藉由房地產的增值,讓財產保值,保障下一代。

    除了高資產族群可以透過購屋來節稅外,一般人也可以透過購屋節稅:買房子,辦貸款,可以享有一年房貸利息三十萬的「免稅扣除額」。只要是自住的房子,在申報所得稅時,備妥相關文件可以申報。(更多內容可參考【買屋稅務試算與節稅小撇步】) 自住和不同的投資方式,都各有不同的注意事項,不過,房子的價值來自於「使用」,所以,即使是投資的房子,也要選擇生活機能好、好出租、好轉手的標的。而自住的房子,考量到未來換屋時的增值性,也要選擇地段保值、建商有口碑的物件。所以,自住和投資的評估條件其實是相通的喔!


Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們