自住購屋攻略
第一間房子應該投資還是自住？
讀者來函：
「愛莉老師妳好，我和女友目前存了一筆錢，打算趁著這一次房市修正進場買房。
因為資金有限，想請教老師，第一間房子應該買自住的，還是投資的比較好？」
許多首購族都有這樣的疑問，因為大部分的人認為，「自住」和「投資」是互斥的，只能二選一。
我同意，自住買房和投資買房，可能有不同的物件條件。
例如，自住時會優先考慮通勤交通、生活機能和學校距離，與純投資時的考量可能不同。
但是，我認為這兩者有可能同時兼顧。
只是策略不同，讓各項物件條件的優先順序有所差異。怎麼說呢？
先檢視自己居住的「機會成本」
要回答應該以自住還是投資為優先，得先檢視自己的「機會成本」。
例如，如果不買房自住，你每個月需要花多少錢，才有地方住？
有的人很幸運，家中長輩有房子可以先提供居住，或是暫時住在家裡。
這種情況下，若不需支付租金，單就居住支出來看，這筆成本就是 0。
想買房時，也許不用急著先買自住的房子，可以買一間房子先出租。
如果需要在外租屋，你目前每個月的租金是多少？
假設每月房租為 14,000 元，以年利率 2% 試算，與貸款 840 萬元，每月繳息金額一樣。從這個角度看，就可以進一步評估，是否先買自住的房子。
這就是從「機會成本」出發的思考。
當然，貸款時，除了評估每月利息，也要考慮本金攤還；貸款額度更是資產負債配置的重要一環。不過，從每月現金流的角度切入，可能會帶來不同的思維。
再檢視自己資金的「機會成本」
除了居住支出，也要想想：如果不把這筆資金拿來買房，你會如何運用？
延續剛剛的例子，假設買一間 1,050 萬元的房子，貸款 840 萬元，頭期款就是 210 萬元。
如果不買房，這 210 萬元可以留作備用資金，或投入其他投資。假設每年能有 3% 的報酬，一年就是 63,000 元，平均每月約 5,250 元。當然，這只是試算，實際報酬仍有不確定性。
但也有另一種可能：這筆錢留在手上，沒有拿去投資，而是在生活中陸續花掉了。
所以，評估資金的機會成本，不能只看「這筆錢可以賺多少」，
也要誠實想想：如果不買房，自己真的會把錢留下來，好好運用嗎？
對有儲蓄紀律、能持續投資的人來說，保留資金可能帶來更多彈性；但對容易把錢花掉的人來說，買房、定期償還本金，也可能成為累積資產的一種方式。
不過，仍要以負擔得起、保有足夠備用金為前提。
因此，除了比較租金、房貸利息與其他持有成本，也要把自己的用錢習慣考慮進去，才能找到適合自己的選擇。
自住與投資，可以一起考量
呼應前面提到的，自住和投資並不是互斥的。
自住之餘，也可以等待房子增值，並隨著增值的過程，規劃「以小換大」。
而投資，也要挑選一間自己願意住的房子。
因為連自己都願意住的房子，不僅持有期間較容易出租，未來出售時，也比較有機會獲得其他自住買方的青睞。
所以，即使是自住，也要評估區域建設與增值潛力；即使是投資，也要評估物件條件、生活機能和小環境。
把這些條件一起考慮，才不容易誤踩地雷喔！
