自住購屋攻略
2026年怎麼賣房？市場回歸理性，賣屋策略也要改變
過去幾年的房市，很多人都有同樣的感覺——只要房子一推出，幾乎不愁買家。
甚至有些物件，只要價格開出來，就有人直接成交，甚至出現加價搶房的情況。
但到了2025年後，市場氛圍開始出現明顯變化。
銀行審核貸款變得更加嚴格，買方態度也逐漸轉為保守。
原本的「追價市場」，慢慢回到比較理性的交易環境。
那麼，在這樣的市場背景下，如果現在想賣房子，還適合嗎？
在《愛莉說好室》節目中，房仲業者 Marco 分享了第一線市場觀察，也提出幾個實際的賣屋策略。
房市從情緒交易，回到理性購屋
Marco觀察到，過去幾年房市之所以熱絡，很大一部分是資金與情緒推動。
當時市場氛圍普遍是：
- 利率相對低
- 市場資金充足
- 買方擔心房價持續上漲
因此許多人會產生「現在不買，以後更貴」的心理。
在這樣的情況下，常常出現買家直接照開價成交，甚至願意加價購買的現象。
但現在市場已經完全不同。
買方普遍開始重新評估價格，對交易條件也更加謹慎。
甚至有些買方會仔細查看屋主當初的成交價格
如果覺得屋主「賺太多」，反而會降低購買意願。
這代表房市已經逐漸回歸理性。
現在還適合賣房嗎？關鍵在「賣房動機」
在市場降溫時，許多屋主會開始猶豫：
現在是不是不適合賣房？
Marco認為，關鍵其實不在市場，而是在賣房的原因。
如果是因為家庭需求改變，例如：
- 家庭人口增加
- 想換更大的空間
- 人生規劃調整
那麼只要需求存在，其實任何時間點都可以換屋。
特別是現在的市場環境，對「小換大」的換屋族反而有利。
因為小坪數住宅通常總價較低，市場需求仍然穩定；而高總價、大坪數物件，議價空間通常會更大。
在這種情況下，換屋族反而有機會取得更好的條件。
現在買方最在意的三件事
在市場回歸理性的情況下，買方關注的重點也出現改變。
Marco指出，目前買家通常會特別注意以下幾件事：
1 貸款條件
過去許多人認為貸款八成幾乎是理所當然，但現在銀行審核變得更加嚴格。
因此不少買方在簽約時會加入「貸款條件條款」
例如貸款不足一定比例可以解約，以降低風險。
2 房屋總價
即使房價單價受到關注，但實際上大多數買家仍然更在意整體總價是否在負擔範圍內。
3 生活機能與地段
買房不只是買一間房子，更是選擇一個生活圈。
因此交通、學區、生活機能仍然是重要考量。
開價策略，決定房子能不能順利成交
在賣房過程中，「開價」往往是最關鍵的策略之一。
Marco表示，許多屋主會陷入兩種極端：
一種是價格開得太高，導致買方根本不願意看屋。
另一種則是價格開得太接近底價，結果買方仍然大幅議價。
理想的做法，是在市場行情基礎上，保留合理議價空間。
例如：
如果屋主預期成交價為1000萬元，開價可能會設定在約1100萬元左右。
這樣既能保留議價空間，也不會讓買方覺得價格過於離譜。
專任委託 vs 一般委託：哪一種更適合？
賣房時，屋主通常會面臨一個問題：
到底要找一家仲介專任銷售，還是同時委託多家仲介？
Marco認為，專任委託其實更有利。
原因在於：
如果一個物件同時給十家仲介銷售，每家仲介成功機率都只有十分之一。
在這種情況下，仲介往往不會投入太多資源。
但如果是專任委託，仲介更可能投入：
- 專業攝影
- 空拍影像
- 廣告投放
- 社群行銷
這些行銷方式都需要成本，因此通常只有專任案件才會投入。
現在賣房，影音行銷變得非常重要
在數位時代，賣房方式也出現很大改變。
過去常見的方式包括：
- 派傳單
- 社區張貼廣告
- 房仲平台刊登
但現在越來越多物件透過影音內容銷售。
例如：
- YouTube看房影片
- 社群平台短影音
- 房屋開箱介紹
透過影片，可以完整呈現房屋空間與生活氛圍。
有些買方甚至在看屋前，已經反覆觀看影片多次，實際到現場只是確認細節。
賣房前整理空間，成交機率更高
Marco也分享一個常見但容易被忽略的策略：
在賣房前先簡單整理空間。
這並不一定需要昂貴裝潢，而是透過輕裝修或軟裝佈置，例如：
- 重新粉刷牆面
- 更換燈光
- 拆除老舊家具
- 加入簡單家具佈置
有些屋主花費不到十萬元進行整理，結果原本一年賣不掉的房子，在一個月內就成交。
因為整體視覺與氛圍，會大幅影響買方的第一印象。
2026年賣房的三個重要建議
最後，Marco也整理出三個屋主應該記住的重點：
第一，價格必須合理。
市場回歸理性後，過高的價格很容易讓買方卻步。
第二，保持彈性。
願意適度議價，成交機率會明顯提高。
第三，讓房子呈現最好的狀態。
透過整理與行銷，讓物件更具吸引力。
結語
房市的熱度或許會隨市場循環改變，但真正決定成交的，往往不是市場，而是策略。
當市場從情緒交易回歸理性時，屋主與仲介也需要調整賣房方式。
合理定價、善用行銷工具、以及讓房子呈現最佳狀態，都是提高成交機會的重要關鍵。
只要策略正確，即使在市場降溫時，房子依然有機會順利找到買家。
