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房貸保證人怎麼找？銀行最在意的 4 個條件
很多人在買房時，常會遇到兩種問題：
第一種是 自備款不夠。（歡迎參考我們之前分享的影片：租屋族必學！2 招存下頭期款。）
第二種則是：
「頭期款已經準備好了，但擔心房貸貸不下來。」
今天，我們就來聊聊第二種情況。
一、什麼情況下，房貸容易辦不下來？
最常見的原因包括：
- 信用紀錄有瑕疵。
- 收入不穩定。
- 收入不足，銀行認為還款能力不夠。
例如，銀行在審核房貸時，會評估你的「收入支出比」，如果認為你的收入不足以負擔想申請的貸款金額，就可能降低貸款成數，甚至不予核貸。
遇到這種情況，有時候就需要一位貸款的「神隊友」── 保證人。
保證人，就是替你的貸款做擔保
所謂的保證人，就是向銀行承諾：
如果貸款人沒有按時還款，保證人必須負起相關責任。
對銀行來說，多了一位保證人，就多了一層保障，因此在審核貸款時，也比較有機會爭取到較好的貸款條件。
那麼，銀行到底是怎麼評估保證人的呢？
二、銀行怎麼審核保證人？
1. 先把貸款人和保證人的收入一起計算
銀行首先會把貸款人和保證人的收入加總，再計算「收入支出比」。
例如：
- 我的月收入：4 萬元
- 保證人的月收入：6 萬元
兩人合計就是 10 萬元。
一般來說，銀行希望每月房貸支出（本金＋利息）不要超過收入的 2/3。
也就是說，在這個例子裡，每月房貸大約有 6 萬元左右的還款空間。
利用 House123 的「還款能力試算」工具來估算，假設貸款 30 年、利率 2.6%，每月可負擔 6 萬元，大約可以貸到 1,775 萬元。
2. 收入會加總，負債也會一起算
銀行不只會看收入，也會一起計算保證人的負債。
延續剛剛的例子。
如果保證人目前每月還有 2 萬元的貸款要繳，銀行就會把這筆支出一起納入計算。
原本每月可負擔 6 萬元房貸，扣掉保證人已有的 2 萬元貸款後，就只剩 4 萬元的還款能力。
同樣以 30 年、利率 2.6% 試算，可貸金額就會降到約 999 萬元。
如果保證人常有信用卡遲繳紀錄，即使收入很高，也可能影響銀行的評分。
又或者保證人已經 63 歲，銀行也可能考量退休後收入是否仍足以負擔保證責任。
因此，收入、信用、工作穩定度及年齡，都會影響銀行的審核結果。
因為保證人制度曾被少數人濫用，過去有投資客利用人頭購屋，再找信用條件良好的人擔任保證人。
因此，目前多數銀行都會要求，保證人須為貸款人的二等親內親屬或配偶。
三、什麼樣的人最適合當保證人？
四、當保人，會影響自己以後貸款嗎？
很多人也會擔心：
「如果幫別人當保證人，會不會影響自己以後買房？」
答案是：
銀行查詢聯徵時，確實會看到你有擔任保證人的紀錄。
不過，保證責任屬於從債務，並不是自己的主要貸款，因此一般不會直接列入個人的收入支出比，也不會直接影響自己的貸款額度。
保證人確實是房貸申請時很重要的「神隊友」。
如果貸款人的收入或信用條件稍微不足，提供一位信用良好、收入穩定的保證人，往往有機會提高銀行的授信意願。
不過，保證人終究代表著一份責任。
因此，不論是擔任保證人，還是請別人當自己的保證人，都應該充分了解相關責任，並評估自己的還款能力，才能安心完成購屋計畫。
