自住購屋攻略
商業用地蓋住宅？你買的是辦公室還是住家？
讀者來信：
「愛莉老師妳好，妳的書中有提到，買房要注意土地使用分區。近日看了一間房子，交通與生活機能都不錯，但土地分區是商業區，謄本用途是辦公室。購買這樣的房子，有什麼需要考慮的地方嗎？」
除了工業用地有工業住宅的問題，大家容易忽略的是，商業用地也可能有違規使用的疑慮。
商業用地上的房子，可能全部規劃為辦公室，也可能部分規劃為辦公室、部分規劃為住宅。
如果基地大、建物分為多棟，可能將辦公室和住家安排在不同棟，方便銷售與日後管理。
如果沒有分棟，也可能將中低樓層規劃為辦公室，中高樓層規劃為住家。
一般來說，住家與辦公室的單價、稅負可能不同，購買時一定要看清楚。
怎麼確認是住家，還是辦公室？
如果想買的房子位於商業用地，要如何確認它規劃的是住家，還是辦公室呢？
如果已經是成屋，可以調閱建物謄本，並核對使用執照。
如果用途寫的是**「辦公室」或「事務所」**，未依法完成適用的變更使用程序，就不能直接改成住家使用，否則可能被取締。
如果是預售屋，可以請建商或代銷提供建照上各戶的核准用途與圖說，確認自己購買的戶別，究竟是辦公室還是住宅。
也要了解同棟的使用情況
台灣有些住商混合的大樓或華廈，實際上存在違規使用的情形。
有些精華地段、商業用地上的小坪數建案，甚至因為挑高 3 米 6、4 米 2 或 4 米 5，而創下每坪單價新高。
購買這樣的房子，除了要留意用途不符、可能被取締的風險，也最好詢問仲介與管理員：同一棟裡，當住家和辦公室使用的比例各有多少？
畢竟，辦公室的進出人員通常比住家多元一些，在社區管理上，需要特別留意。
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