自住購屋攻略

很多人買房時，都希望貸款成數越高越好。

畢竟貸款成數越高，需要準備的自備款越少，資金運用也會更有彈性。

不過，並不是所有房子都能順利貸到 8 成以上。

有些房子因為屋況、產品類型或地段等因素，銀行可能降低貸款成數，甚至不願意承作。

如果簽約前沒有先確認貸款條件，很可能到了交屋才發現，自備款突然多出好幾百萬元。



以下這 7 種房子，就是最常遇到貸款成數不足的類型。

屋齡越高，銀行越重視「地段」。

因為房地產的價值來自兩部分：

房子＋土地。

房子會隨著時間折舊，屋齡越高，建物本身的價值越低；這時候，土地價值就變得更加重要。



因此，同樣都是 40 年老屋：

• 位於台北市精華區，銀行通常仍願意承作
• 位於人口外流、交易量少的區域，貸款成數就可能降低，甚至不承作。
• 
  

尤其是加強磚造等較老的建築，更容易遇到貸款限制。

所以，如果打算購買 30、40 年以上的老屋，建議先向銀行詢問貸款條件，再決定是否出價。

小套房一直是銀行比較保守的產品。

而且，每家銀行對「套房」的定義都不太一樣。

有些銀行以建物權狀坪數認定，有些則以主建物加附屬建物面積判斷，因此貸款條件也不同。

有些銀行不承作套房，有些最高只能貸 6～7 成，也有少數銀行，如果地點很好，仍有機會提供較高成數。

很多人買套房，是因為總價較低。

但如果只能貸 6 成，就代表必須準備更多自備款。

例如：

原本預計貸 8 成，最後只能貸 6 成，中間少掉的 2 成，都必須自己準備現金。



因此，買套房之前，一定要先確認貸款條件，不要等交屋時才發現資金不足。

工業住宅是指土地使用分區屬於工業區，但實際作為住宅使用的產品。

因為涉及土地使用限制，銀行通常會比較保守。

有些銀行不承作，有些只能貸 6～7 成。

雖然工業住宅價格通常比附近住宅便宜，但未來貸款、轉售，都可能遇到相同問題。

因此，如果真的要購買，建議預留較高的自備款，也要評估未來轉手的難易度。

一般房屋買的是「土地＋房屋」。

而地上權住宅，土地並不是買方所有，而是向地主承租土地使用權。

因此，銀行的貸款條件通常也會比較保守。

目前常見的地上權產品，又可分為不同類型，貸款方式也不完全相同。

不過，大多數都有幾個共同特色：

• 貸款成數通常較低。
• 每年需支付地租。
• 使用年限有限。
• 到期後仍須依契約處理後續權利。
• 
  

因此，購買前一定要充分了解契約內容及貸款條件。

嫌惡設施不只影響房價，也可能影響銀行估價。

例如：

• 電塔
• 高壓電箱
• 宮廟

通常還有銀行願意承作，只是估價可能略低。

但如果是：

• 殯儀館
• 公墓
• 火葬場

部分銀行可能直接降低估價，甚至降低最高貸款成數。



同一間房子，不同位置，就可能出現不同的貸款結果。

除了住宅之外，像是：

• 店面 
• 辦公室 
• 已隔成多間套房的收租產品 

銀行通常都會視為投資型產品。



這類產品的貸款成數，通常會比一般住宅低，因此購買前，也要準備較高比例的自備款。

很多人不知道：

銀行貸款不是依照成交價，而是以 「成交價」與「銀行估價」兩者取低 作為貸款基礎。

例如：

成交價 1,200 萬元，

但銀行估價只有 1,000 萬元。

即使銀行願意貸 8 成，也只能貸：

1,000 萬 × 80% = 800 萬元。

相當於成交價只有約 67%。

這種情況，在預售屋交屋時也可能發生。



如果市場行情下跌，交屋時銀行估價低於當初購買價格，就可能導致貸款不足，中間差額都要自行補足。

很多人以為，只要自己是首購族，就一定能貸到 8 成以上。

其實，銀行看的不只是買房的人，也會評估房子的條件。

屋齡、地段、產品類型、嫌惡設施、成交價格，都可能影響貸款成數。

因此，在出價之前，除了做好房價功課，也建議先向銀行確認貸款條件，多比較幾家銀行的方案。



先確認能貸多少，再決定買多少，才能避免交屋時才發現自備款不足，影響整個購屋計畫。

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