自住購屋攻略
預售屋換約怎麼算？一次搞懂付款方式、價差與注意事項
什麼是預售屋「換約」？
所謂的預售屋換約，就是把原本的預售屋買賣契約，轉讓給另一個人。
因為預售屋還沒有蓋好，也還不能辦理過戶，所以買房時，買到的其實是一份買賣契約。合約裡會記載房屋總價、坪數、戶別、付款方式、建材配備等內容。
除了直接向建商或代銷購買之外，有些人也會向原本的買方承接這份合約，這就是大家常說的「換約」。
完成換約後，原買方的權利和義務，都會由新的買方承接。
有些建商會直接更換合約上的買方姓名；有些則會另外簽署一份「讓渡書」，由原買方、新買方和建商三方共同簽名。
提醒大家：
自 2023 年 7 月 1 日起，《平均地權條例》新增預售屋換約限制。現在大部分預售屋，除非符合法律規定的特殊情況，否則不能任意換約轉讓。
所以下面的內容，主要適用於當時可以合法換約的案件，或符合例外規定、仍可換約的情況。
換約時，錢到底要怎麼付？
很多人會以為，買預售屋最大的優點就是可以慢慢分期付款。
但如果你是買別人的換約物件，就不一定能享受到這個優勢。
原因很簡單。
因為原屋主通常已經付了一部分工程款，如果他還希望賺價差，你就必須先把這些錢付給他。
也就是說，換約最大的特色，就是前面要準備的現金通常比較多。
以下用一個例子來說明。
範例一：屋主賺錢換約
假設 A 當初向建商買了一間預售屋，總價 1,000 萬元。
在付完第二期工程款後，A 決定把合約以 1,100 萬元轉讓給 B。
這時，B 一開始要支付給 A 的金額包括：
- A 已經付給建商的款項：210 萬元
- A 想賺的價差：100 萬元
因此，B 必須先支付 310 萬元給 A。
完成換約後，B 再依照建商原本的付款進度，繼續支付後續工程款共
90 萬元，最後交屋時再辦理
700 萬元的銀行貸款。
範例二：屋主賠錢換約
也有另一種情況。
有些屋主因為資金周轉困難，後續工程款繳不出來，只好趕快出售。
與其違約被建商沒收已繳款項，不如降價出售，至少可以拿回部分資金。
假設同樣這間房子，A 願意用 950 萬元出售。
因為 A 已經付給建商 210 萬元，但願意自己吸收 50 萬元的損失，所以 B 只需要支付：
210 萬元－50 萬元＝160 萬元
完成換約後，B 同樣繼續支付剩下的工程款 90 萬元，最後交屋時再辦理 700 萬元的房貸。
也就是說，B 最後用 950 萬元買到原本售價 1,000 萬元的房子。
不過，相較於直接向建商購買，一開始還是需要準備較多的現金，因此無法完全享受到預售屋分期付款的優勢。
預售屋換約有哪些優點？
雖然換約通常需要先拿出比較多現金，有時還要支付原屋主的價差。
但它還是有幾個優點。
例如：
- 喜歡的建案已經完銷。
- 原屋主買得早，價格比現在便宜很多。
- 原屋主急著出售，願意降價讓利。
遇到這些情況，有時候透過換約取得的價格，反而比直接向建商購買還便宜。
這也是為什麼，即使限制越來越多，換約市場仍然一直存在。
換約最重要的，不只是價格
很多人談換約，都只注意成交價格。
但其實，更重要的是確認整份合約內容。
因為換約不是只買一間房子，而是承接原本買方的所有權利與義務。
因此，除了付款方式要確認清楚之外，也一定要仔細審閱：
- 預售屋買賣契約
- 格局圖
- 客變資料（如果有）
- 廣告文宣
- 建材設備表
把這些資料都保留下來，未來交屋驗屋時，才能一項一項比對，確認建商是否依照合約施工，避免日後發生爭議。
