買屋教學SOP

許多有購屋需求的人，最常問的問題是：「房地產好像已經到了高點，還可以買嗎？」在猶豫不決之餘，房價卻愈等愈高，購屋越是遙不可及。

許多房市專家建議，如果有自住需求，早買晚買都要買，挑對時機不如挑對房子，因為不管在什麼時機，都有機會用合理的價格買到優質的房子。

以下是買屋時機的四個考量點，可供正在考慮買屋的你參考：

頭期款到位的時間：

購屋時需要評估自己的財務狀況，包含頭期款和每月收入狀況，尤其是頭期款。如果你的頭期款是來自於年終獎金，或是家人資助，不妨將資金的時效性列入考量。

例如，如果你一向「充分地」量入為出 (就是：有多少，花多少)，而不妨將年終獎金設定為買房的頭期款，把握機會密集看屋，以頭期款來存房子。

如果頭期款有很大的部分來自家人的資助，那家人是否可能將此資金移作他用而影響你之後買屋的計畫，這也是購屋時要考量的時機點之一喔！ 

房價的走勢：

由於房價居高不下，不少人擔心現在買屋，正好買在高點，對房價走勢持觀望態度。

影響房地產價格的因素非常複雜，可以因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動，不過，撇除市場炒作的因素之外，大致上房地產和其他商品一樣，都是由市場的供給與需求情形決定價格。

房地產的供需狀況可以從建案的銷售率和剩餘空屋率來做一個客觀的衡量標準：銷售率高或空屋率低表示目前市場上交易頻繁，供給仍小於需求，房價有上漲空間，反之，當銷售率低或空屋率高，表示供過於求，房價可能會下降。

另外，當貨幣寬鬆政策之下，大家擔心貨幣貶值、購買力下降，房價就有機會上升。利率的高低也會影響民眾購屋的意願，當利率下降，購屋的資金成本也會下降，購屋需求就會提高，房價也跟著提高，反之，當利率升高時，消費者購屋的成本也上升，會大大降低消費者在高利率時代購屋的意願，房價自然下跌。 

利息和房貸額度情況： 

前面提到，利率的高低會影響民眾購屋的意願，當然，也影響了「你」的購屋意願囉！我們建議每月房貸 (本 + 利每月攤還金額) 不要超過每月所得的1/3，當利息低時，購屋的資金成本較低，貸款的壓力較輕，較適合買房，如有機會使用政府提供的購屋優惠貸款，每月負擔的利息部分也會降低不少。

此外，如果你最近半年或去年的收入特別好，加上個人信用良好，也很適合把握機會買房子，因為貸款時會參考過去半年或去年的收入情況，影響利率和可貸額度，也可以壓低購屋成本喔！(參考【4-3)如何成為銀行眼中的A級客戶】)

不買房子的替代成本：

如果不買房子，是跟家人自住還是需要另外租屋？假如您每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時，其實您就可以考慮買房子了。

評估完買屋時機後，不要忘了幫自己保留一些時間好好看屋喔！建議想買房子的人，將尋屋時間表預留半年到 1 年，才有足夠的時間多比較。許多房產專家甚至建議，最好看過 20 到 50 間房子之後再開始出價。

平心而論，台灣地少人稠，在腹地較大的區域（如郊區），排除市場炒作的因素，房地產價格相對較於穩定，波動較小；而在寸土寸金的都會區，由於腹地小，需求多，所以即使短期有波動，只要購買的價格合理，以中長期來看，還是有增值的空間。如同本文開宗明義說的，不管在什麼時機，都有機會用合理的價格買到優質的房子。祝大家都能順利買到夢想中的家喔！

許多人總是覺得房地產遙不可及，除了價格高，擔心自己買不起外，繁複的稅務與相關的法令問題更是令人望而生畏。其實，只要透過一步一步的學習、規畫、實際看屋、議價、多參考別人的經驗，要買到夢想中的房子沒有想像中困難。

房子是很好的投資理財工具，而且有了自己的房子，才真正有家的感覺，也有了奮鬥的目標。

以下，我們將針對「自住」與「投資」兩種買屋的動機，協助你檢視購屋需求。

自住：

古有云：「成家立業」，每個人都有自住購屋需求，以下四個問題，可以協助你釐清是否準備好要買房子了。

你已經準備好頭期款了嗎？目前的收入穩定嗎？

不可否認的，買房的第一個考量，還是經濟負擔能力。自住買房之前，要先評估自己的財務狀況，包含頭期款和每月收入狀況。頭期款的來源可能是個人儲蓄或部分由家人資助，而有了第一桶金之後，需要評估每月的收入，計算出可負擔的房貸與房價。不管是個人購屋或是家庭購屋，建議每月房貸不要超過每月所得的 1/3，因為利率可能會有變動，如果未來利率調高，則立刻會影響到家庭其他部分支出。

是否已經可以確定中長期要住在哪裡？

由於現代人的生活型態變動較快，而房地產又稱為不動產 (就是它不能跟著你移動囉！) 所以是否已經確定自己未來 3-5 年要居住的區域，是自住購屋時要回答的問題。

如果你已有鎖定的區域，不妨假日多到那裏走走，觀察一下，你喜歡那邊的環境嗎？生活機能是否方便？(除了考慮購物是否方便外，還要考慮自己和家人需求，例如附近是否需要醫院、學校、公園綠地等) 上班通勤的交通是否方便？想要跟父母住近一點嗎？(可就近互相照顧幫忙) 另外居住地區未來的發展性也可以列入評估居住地區的考量。

當然，房子是可以轉手的，且通常有一定的增值空間可以預期，3-5 年後如果你需要搬家，也是可以另外換屋的，所以自住購屋時可以針對現階段的區域需求做考量即可。

家庭成員需求？

許多人第一次購屋，都和人生大事有關，例如：結婚、生子、小孩上學、要與長輩同住、長輩年邁需換屋等，因此其他家庭成員的需求也是自住購屋時必須考量的。例如，有小孩的爸爸媽媽在購屋時會考慮學區，和上學交通是否方便；而如果與父母同住，則可能會考量居住樓層與離醫院近不近等。

不買房子的替代成本？

如果不買房子，是跟家人自住還是需要另外租屋？假如你每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時，其實你就可以考慮買房子了。

投資：

房地產在投資領域裡佔有一席之地，其稀有性、穩定增值與同時可創造租金和價差的特性也讓不少投資人趨之若鶩，「富爸爸，窮爸爸」的作者－羅伯特·T·清崎，就是透過經營房地產成功致富。

投資的方式一般常見的有：收租、置產 (好的房屋增值性高，受房市起伏漲跌的影響不大，穩定性高，打敗通膨，適合高資產的投資人買來置產增值)、或短期轉賣賺價差。

以下三個問題，可以協助你釐清是否適合投資房地產。

你有閒置資金，想要投資房地產？

如果你有閒置資金，擔心通貨膨脹讓錢越變越小，但又怕投資其他產品會貶值的投資人，可以以中長期持有的方式投資房地產。

閒置資金雖然不高，但個人收入和信用良好，是銀行眼中的A級客戶？

如果你閒置資金雖然不算太高，但個人收入和信用良好，是銀行眼中的A級客戶，那麼，你可以聰明善用房貸的財務槓桿。(想提高個人房貸信用額度，可參考【4-3) 如何成為銀行眼中的A級客戶】)

你有節稅需求？

買房子和買保險一樣，都可以合法節稅，尤其是高資產族群。過去也很多長輩會透過贈與、繼承方式將房地產過戶給孩子，不過，在房地合一新制上路後，考慮到孩子未來轉賣時可能需要負擔高額稅金，規劃之前，最好事先請教專業代書試算喔！

除了高資產族群可以透過購屋來節稅外，一般人也可以透過購屋節稅：買房子，辦貸款，可以享有一年房貸利息三十萬的「免稅扣除額」。只要是自住的房子，在申報所得稅時，備妥相關文件可以申報。(更多內容可參考【4-4) 買屋稅務試算與節稅小撇步】)

自住和不同的投資方式，都各有不同的注意事項，不過，房子的價值來自於「使用」，所以，即使是投資的房子，也要選擇生活機能好、好出租、好轉手的標的。而自住的房子，考量到未來換屋時的增值性，也要選擇地段保值、建商有口碑的物件。所以，自住和投資的評估條件其實是相通的喔！

許多人覺得房地產遙不可及，大多是因為擔心自己買不起。其實只要收入穩定，並備妥自備款的第一桶金，買到夢想中的房子並不困難。

房地產和其他資產或理財投資工具最大的差異之一就是它的「增值性」和「高財務槓桿」。「增值性」在地窄人稠的都會區尤其顯著，這也是房地產和黃金通常被票選為最佳抗通膨理財工具的原因。而「高財務槓桿」指的則是房貸，只要銀行鑑價和個人信用沒有問題，通常可以貸到七成甚至八成、八五成以上的貸款。

「335 原則」

許多人覺得背房貸好像很可怕，其實，只要個人收入穩定，並掌握「335 原則」，房貸可是非常聰明的理財配置呢！所謂的「335 原則」就是：準備 3 成自備款，每月房貸支出不超過家庭總收入的 3 分之 1，房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍，不但輕鬆成家，也能讓資金運用更充裕。

以下我們就針對這三個重點來做說明，並提供個人房貸理財試算。

準備 3 成自備款：

所謂「自備款」就是買屋簽約當下，須準備好的款項。雖然許多房子只需要 2-3 成以內的頭期款，但由於自備款還包含裝潢費用、仲介費、其他稅費等，所以購屋時最好準備 3 成的自備款較為寬裕。自備款的款項包含：

頭期款：

• 預售屋：通常簽約加訂金約準備 1 成頭期款，並支付後續的開工與各期工程款 (共約 2-3 成)

• 新成屋：約準備 2 成左右頭期款。

• 中古屋：約準備 2-3 成左右頭期款。

此外，由於銀行會針對客戶的「收入支出比」進行貸款的評估，如果目前名下已有其他貸款，而收入在銀行的評估時，相較於貸款支出又較邊緣的話，不管是購買新成屋或中古屋，都可能因降低貸款成數，而需要準備更多頭期款喔！

裝潢費用：

由於每間房子的屋齡、屋況不同，所需要的裝潢和宅修費用也不同。如果購買 15 年屋齡以上的中古屋，首先要預留防水防漏、壁癌處理及水電管線更換等基礎工程費用。以室內 30 坪的中古屋而言，管線重整費大約 15-30 萬元，而裝潢費則視改造程度從 50-150 萬元不等。如果購買的是預售屋或新成屋，可以考慮建設公司推薦的專屬室內設計師幫忙施工，這種在交屋後的「整批」裝潢費用比較便宜，以室內實際坪數計算單價，每坪約 1.5 萬至 3.5 萬元。

仲介費：

如果你是透過仲介買賣，則需另外負擔房屋總價 1-2% 的仲介服務費。

其他稅費：

自備款除了包含大家所熟知的頭期款和裝潢費費用外，還有一些費用不可以疏忽喔！例如：契稅、印花稅、登記規費、過戶登記地政士代辦費、履約保證服務費，一般可先以 5-15 萬概估。詳細內容可參考【4-4) 買屋稅務試算與節稅小撇步】。

房貸支出不超過總收入的 3 分之 1：

不管是購買預售屋、新屋還是中古屋，買屋最重要的是，檢視未來每月的現金支出，是否在可負擔的範圍內，避免繳不出房貸、淪為法拍命運。專家建議，以家庭月收入的 1/3 繳房貸、1/3 儲蓄以備不時之需、1/3 當日常的生活支出。每月房貸支出不超過家庭總收入的 3 分之 1，避免高風險，讓貸款支出不至於壓垮生活品質。

舉例：假設小陳家庭月總收入為 12 萬元，為避免影響生活品質及臨時所需，建議小陳房貸本息支出可設定為每月 4 萬元，也就是不超過月所得的三分之一。以貸款 8 成、還款年限 30 年、貸款年利率 2.5 %、本息平均攤還來估算，輸入「可貸房貸總額試算工具」，相當於他的可購買的房屋總價約在 1265 萬元左右，因此，小陳可將看屋價格範圍設定在1265 萬元以內，準備 253 萬的頭期款。

房屋總價不超過家庭年收入的5倍：

知道了每月貸款支出的上限，也準備好了 3 成自備款，還有一個原則，就是房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍。如果購買的房子總價，超出自己的能力範圍，付房貸將十分吃力，也一定會影響到未來的生活品質，因此事前就要做好詳細的理財規劃，才能輕鬆購屋。

範例說明：

依照「335 原則」回推可購房屋總價，可以妥善分配資金，既考量生活所需，又兼顧購屋與儲蓄，是最健全的理財守則。值得留意的是，針對不同的家庭收入，「335 」的比例可以略為調整。例如：A 家庭月收入 3 萬，即使房貸僅佔 1/3，其它生活開銷仍然很吃緊；而 家庭月收入 15 萬，就算拿 1/2 來繳房貸，可能都還游刃有餘。所以，記得依照個人的收入和支出情況，仔細評估最適合自己的房貸預算。

大部分人在買房時，最關心的問題除了「我買得起嗎？」之外，另一個常見的疑問就是：

「我要怎麼知道自己有沒有買貴？」

雖然每一間房子都有它的獨特性，但和所有商品一樣，房價最終還是由市場供需所決定。除了少數特殊個案之外，我們其實可以透過參考區域的「均價行情」，來判斷房子的價格是否合理。

▋什麼是均價？

政府為了讓房屋交易資訊更透明，提供了「實價登錄」查詢系統，讓民眾可以查詢實際成交價格。

所謂的「均價」，就是：

某一區域內，同類型房屋最近一段時間的平均成交單價。

通常會以近半年到一年的成交資料作為參考。

計算方式如下：

每坪單價 = 實際成交總價 ÷ 權狀登記坪數

再把符合條件的成交案件單價加總平均，就能得到該區域的均價行情。

▋均價是怎麼算出來的？

例如，我想查詢台北市內湖區陽光街附近公寓的成交行情。

系統會先找出符合條件的成交案例，再排除一些特殊物件，例如：

• 店面

• 一樓戶

• 頂樓加蓋

• 特殊使用產品

接著計算每個物件的每坪成交單價，再求出平均值。

得到均價之後，再根據目標房屋的個別條件進行加減，例如：

• 裝潢狀況

• 屋齡

• 格局規劃

• 採光與景觀

• 所在位置

• 交通便利性

• 建材與社區品質

綜合評估後，就能大致推估出這間房子的合理行情區間。

▋自住客其實不用追求買到最低價

對自住買家來說，房子最重要的還是自己和家人住得開心。

只要：

• 房子符合需求

• 購屋預算負擔得起

• 成交價格落在合理行情範圍內

其實就可以安心購買，不必過度糾結是否剛好買在市場最低點。

▋查均價時要注意的兩個陷阱

雖然實價登錄很好用，但仍有兩個地方特別容易讓人誤判行情。

1. 預售屋成交價格可能有時間差

過去的法規規定，預售屋成交資料不需要即時申報，而是等代銷契約結束後再一次申報。

由於代銷契約往往長達 2～3 年，因此常常出現：

• 房子已經蓋好交屋

• 實價登錄才剛揭露

造成查詢時看到的成交價格，其實是兩、三年前的預售價格。

因此經常出現一種奇怪現象：

明明屋齡較新的社區，成交單價反而比周邊較老的社區還低。

這並不是房子比較便宜，而是因為揭露的是幾年前的成交價格。

幸好這個問題在 2021 年 7 月 1 日「實價登錄 2.0」上路後獲得改善。

現在無論建商自售或委託代銷，預售屋都必須在簽約後 30 天內完成申報，因此價格資訊比過去即時許多。

2. 車位價格沒有拆分，容易低估房價

另一個常見問題，是車位坪數與價格沒有正確拆分。

例如：

• 總坪數：30 坪

• 總價：1,200 萬

• 車位坪數：10 坪

• 車位價格：200 萬

如果直接計算：

1,200 萬 ÷ 30 坪 = 40 萬／坪

看起來每坪只要 40 萬。

但實際上應該把車位拆開計算：

（1,200 萬－200 萬）÷（30 坪－10 坪）

= 50 萬／坪

真正的住宅單價其實是每坪 50 萬，而不是 40 萬。

如果沒有將車位價格與坪數扣除，就會讓單價看起來明顯偏低。

因此查詢實價登錄時，建議點開每筆資料的「交易明細」，確認車位是否已經正確拆分。

▋善用工具，提高查價效率

由於實價登錄資料仍需要自行判讀，我以前每次查行情時，都要花很多時間確認：

• 車位是否有拆分

• 是否有特殊交易

• 是否屬於同類型產品

• 不同屋齡的價差

資料一多，往往一查就是好幾個小時。

因此，我們開發了 House123 實價登錄查詢工具，協助快速整理行情資料。

如果查詢的是：

• 無電梯公寓

• 中古透天

可以直接利用 House123 快速計算均價。

如果查詢的是：

• 電梯大樓

• 社區型住宅

則推薦使用 樂居實價登錄 功能。

它會自動將車位與建物坪數、價格拆開計算，大幅降低人工整理資料的時間，是非常方便的查價工具。

▋小結：均價不是答案，而是起點

很多人以為查到均價，就等於知道房子的合理價格。

但事實上，均價只是判斷行情的起點，而不是最後答案。

同樣位於同一個區域、同一個社區的房子，仍然會因為樓層、採光、景觀、格局、屋況、管理品質等因素而產生價格差異。

因此，買房時最重要的不是找到一個絕對精準的價格，而是先掌握區域均價，再進一步理解房子的個別條件，判斷價格是否合理。

當你知道市場行情在哪裡，也知道這間房子為什麼比較貴、或為什麼比較便宜時，就不容易被開價牽著走，也更有信心做出購屋決策。

買房不需要追求買到最便宜，而是買在合理價格、買到自己真正想要的房子。



 為了提升房屋買賣交易資訊的透明度，內政部將實際成交資料公開於官方網站，讓民眾可以查詢交易行情。此外，近年也有許多房地產平台將成交資訊整理分析，提供更方便的查詢介面，協助購屋族快速掌握市場行情。

不過，需要特別注意的是，如同前一篇〈1-4）要怎麼確保自己不會買貴：均價行情查詢〉所提到的，目前多數網站的「每坪單價」，都是以：

 成交總價 ÷ 權狀總坪數

來計算。

因此，如果成交總價包含車位，而車位價格沒有另外拆分，就可能導致計算出的每坪單價偏低，與市場真正的建物行情產生落差。

因此，若查詢的是含車位的物件，而且能取得車位的成交價格及權狀坪數，建議先將車位資料拆分，再重新計算建物單價：

（成交總價－車位成交價）÷（建物權狀坪數－車位權狀坪數）

這樣算出來的每坪單價，才更能真實反映建物本身的市場行情，也更適合拿來比較不同物件是否買貴。

小提醒： 查詢均價只是第一步，實際成交價格仍會受到樓層、屋況、座向、採光、格局、裝潢、社區管理及持有條件等因素影響。因此，建議將均價作為判斷的基準，再搭配個案條件綜合評估，才能更精準判斷一間房子的合理價格。

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