買屋教學SOP

交易安全機制

買賣房子，通常是我們一生中金額最大、也最重要的一筆交易。

面對這麼高金額的交易，不論是買方還是賣方，都曾發生過受騙的案例，因此，建立完善的交易安全機制非常重要，才能保障雙方的權益。

在交易之前，不妨先想想，你是否曾擔心過以下問題？

• 交易金額這麼高，能不能順利拿到全部款項？
• 房子可以順利完成過戶嗎？
• 誰來協助保管價金及辦理信託？
• 如果買了房子才發現是海砂屋、輻射屋或事故屋，該怎麼辦？
• 入住後才發現漏水、壁癌、地面傾斜，甚至結構有問題，又該如何處理？

一般來說，只要掌握以下兩大重點，就能大幅降低交易風險，安心完成房屋買賣。

一、保障交易過程中價金的安全

代書（地政士）

代書最大的價值，不只是協助處理繁瑣的買賣流程，更重要的是替買賣雙方把關房屋產權。

建議無論是透過仲介成交，或是自行買賣，都應搭配「買賣價金履約保證」服務。

如果代書發現房屋產權有問題，已支付的購屋價金就會由信託專戶原封不動退還給買方，避免產權糾紛造成損失。

履約保證

履約保證是房屋交易中非常重要的一環。

所謂「價金履約保證」，就是透過建經公司設立的專用帳戶，保管買方支付給賣方的購屋價金。

等到房屋完成過戶及點交後，建經公司才會將帳戶內的款項撥付給賣方，避免買賣雙方因交易過程而產生金錢損失。

House123 推薦市場上頗具口碑的僑馥建經公司，透過信託專用帳戶管理所有買賣價金，以公正、客觀的第三方角色，與認證代書密切合作，並提供線上即時查詢及通知系統，讓履約保證流程更加安全、便利且有效率。

二、確保交易後的居住安全

房屋交易完成後，最擔心的就是入住後才發現房子有問題。因此，在購屋前做好相關檢查，同樣非常重要。

海砂屋／氯離子檢測

海砂屋最大的風險，就是氯離子含量過高，容易加速鋼筋腐蝕，造成混凝土大量剝落，嚴重影響建築結構及房屋壽命，甚至危及居住安全。

除了慎選有信譽的建商、仔細檢查房屋外觀，並於買賣契約中約定相關條款外，最明確的方式就是委請專業檢測單位進行檢測。

由於取樣位置及檢測方式都會影響結果，因此，選擇中立且專業的檢測單位十分重要。

如果對房屋是否為海砂屋有疑慮，建議在簽約前請屋主提供檢測證明；或於簽約時取得屋主同意，並於契約中載明，由指定的氯離子檢測單位進行檢測。

若檢測結果超過法定標準，則契約自動失效，並由賣方無條件返還已支付的價金，為交易多一層保障。

輻射屋檢測

輻射屋從外觀看不出異狀，因此更需要事前確認。

目前已知的輻射屋，多數位於台北市，其中又以民國 71 年至 73 年間興建的建物屬於較高風險。

購屋前，可以先至政府網站查詢是否為列管的輻射屋：

https://ramdar.nusc.gov.tw/

除了查詢政府資料外，也建議委請具有公信力的輻射檢測單位進行檢測，以取得更中立、專業的檢測結果。

事故屋查詢

所謂「事故屋」，是指曾發生凶殺、自殺等非自然死亡事件的房屋。

由於事故屋可能影響房屋價值，也會影響居住觀感，因此建議在購屋前，先查詢相關紀錄（可參考「凶宅網」），並仔細查看仲介提供的「現況確認書」。

必要時，也可以向左鄰右舍或里長詢問，進一步了解房屋狀況。

房屋其他問題

如果入住後才發現房屋有漏水、壁癌、地面傾斜，甚至建築結構等問題，該怎麼辦？

如果發生上述情形，買方可以向原屋主請求相關工程修繕費用，但前提是必須事先在買賣契約中列入「賣方保固事項」。

因此，除了看屋時仔細檢查屋況外，也建議買方在簽約時，請代書特別留意並加註「賣方保固事項」，為自己的居住安全多一層保障。

恭喜你！

經過努力找屋、看屋、議價後，終於和賣方達成共識，準備進入最重要的「簽約」階段。

簽約是房地產買賣中非常重要的一環，與交易安全息息相關。不論你是透過仲介購屋，還是直接向屋主購買，都建議耐心看完這篇文章。

目前不動產買賣實務上，主要有兩種契約：

• 公契：作為產權移轉使用。
• 私契：約定買賣雙方的權利與義務。

以下整理幾個簽約時一定要注意的重點。

一、代書與履約保證不能少

買賣房子動輒幾百萬、幾千萬元，因此，有兩筆費用千萬不能省，就是代書和買賣價金履約保證。

很多人以為，只要透過仲介買賣就一定安全，其實仲介也是透過代書及履約保證來保障交易安全。

因此，建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理，並搭配買賣價金履約保證服務。

（關於交易安全機制與流程，可參考【房屋買賣交易流程】及【交易安全機制】。）

二、確認產權是否清楚

簽約前，買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，確認以下幾項重點：

• 坪數是否正確（目前謄本面積以平方公尺為單位，平方公尺 × 0.3025＝坪）。
• 是否有尚未塗銷的限制登記（如假扣押、假處分等）。
• 土地使用分區是否為住宅區、工業區等。
• 賣方目前銀行抵押設定金額是多少。
• 
  

其中，抵押設定金額尤其重要，可作為各期價款支付方式的重要依據。

建議請代書協助調閱謄本，並確認以上事項，避免未來因產權問題影響過戶或交屋。

三、確認簽約人是否為本人或合法代理人

原則上，買賣契約應由本人親自簽署。

如果本人無法到場，則必須提出具有特別授權的書面授權文件。

簽約時，代書會核對雙方身分證件，確認當事人身分後，再由雙方簽名、蓋章。

如果是代理人簽約，應提供：

• 授權書。
• 本人印鑑證明（須與授權書所使用的印章相同）。

授權書內容應明確記載出售不動產的地址，以及授權代理議價、收受訂金等權限，才能視為合法有效的授權。

另外，如果當事人為未成年人（未滿二十歲且未婚者），則應由法定代理人出面簽約。

四、契約內容要仔細檢查

買賣契約記載的是買賣雙方的權利與義務，每一項內容都不可輕忽。

契約中涉及坪數、金額、持分等重要資料時，建議盡量以國字大寫書寫，以避免日後遭到塗改或產生爭議。

目前房地產買賣並沒有統一版本的契約。

為了保障交易公平，內政部制定了「成屋買賣契約書範本」，內容除了包含買賣標的、價款、付款方式、產權移轉、稅費負擔、點交及擔保事項外，也附有「建物現況確認書」。

其中包括：

• 輻射屋聲明
• 海砂屋聲明
• 漏水聲明
• 非事故屋（無凶殺或自殺致死情事）聲明

讓買方能避免買到有重大瑕疵的房屋。

如果是透過仲介購屋，也可以將仲介提供的契約內容，與內政部契約範本互相比對，如有差異，可與代書及仲介進一步討論。

五、付款方式要公平合理

目前房屋買賣的付款方式，大致分為四個階段：

• 簽約款
• 用印（備證）
• 完稅款
• 尾款
• 
  

各階段付款比例可依雙方協議調整。

例如預計貸款七成時，常見付款比例約為：

10％、10％、10％、70％。

為了確保尾款能如期支付，目前實務上，代書通常會請買方開立一張與尾款同額的商業本票，交由代書保管，待尾款支付完成後，再無息退還給買方。

另外，如果賣方房屋仍有銀行貸款尚未清償，也應將貸款餘額納入尾款支付安排。

在此，仍強烈建議買賣雙方使用買賣價金履約保證服務。

所有款項都先存入履保信託專戶，待履保公司及代書確認契約約定事項全部完成後，再進行價金撥付及產權移轉。

如果交易條件未完成，則退還價金並停止產權移轉，可有效避免交易風險。

六、交屋時間與方式要約定清楚

一般房屋買賣，通常會在支付尾款時辦理交屋。

交屋前，雙方也會進行驗屋及點交。

如果買賣雙方另有其他約定，例如提前交屋或延後交屋，都應以書面清楚記載，避免日後產生爭議。

七、簽約完成後，再仔細檢查一次

簽約完成後，別急著離開。

建議再次確認以下事項：

• 立約日期是否填寫完整。
• 修改文字處是否都有雙方簽名或蓋章確認。
• 若契約超過一頁，是否都有加蓋騎縫章。

逐一檢查，才能避免日後發生不必要的糾紛。

簽約，是房屋買賣中最重要的一個環節。



只要選擇誠信、有口碑的代書，搭配買賣價金履約保證服務，並仔細確認以上各項重點，就能安心等待過戶與交屋，順利完成這筆重要的房地產交易。

房屋買賣交易流程

想了解房屋交易安全，除了要認識交易安全的兩大環節（詳見【交易安全機制】），以及學會看懂相關文件（詳見【如何看懂不動產文件】）之外，也要對整個房屋買賣流程有基本的了解。

一般房屋買賣，從簽約到交屋，買賣雙方可以選擇自行辦理相關流程，也可以委由代書（地政士）協助辦理；另外，也可以搭配履約保證服務，透過代書與履約保證公司的雙重保障，讓交易更加安全、安心。

以下這張流程圖，說明了一般房屋買賣流程，以及搭配交易安全保障的交易流程，讓你一次了解從簽約到交屋的完整步驟。

在房屋買賣過程中，代書（地政士）扮演著非常重要的角色。

很多人以為，代書只是負責辦理過戶文件，但其實，代書的工作遠不只如此。除了協助處理各項不動產登記程序，更是交易安全的重要把關者。

一般代書的主要服務項目包括：

• 不動產產權登記。
• 房屋及土地的產權移轉、繼承（含拋棄繼承、限定繼承）、贈與、交換、抵押權及地上權設定、塗銷、信託等登記。
• 辦理不動產交易的履約保證。
• 不動產稅務申報、諮詢、節稅規劃及相關服務。
• 法院非訴訟案件申請。

一位好的代書，可以提供哪些價值？

代書在安全交易中，是不可或缺的重要角色。

一位好的代書，所提供的價值不只是協助完成文書及行政作業，更能為買賣雙方提供以下服務：

• 以中立、公正的立場審核產權文件，維護買賣雙方權益。
• 協助處理履約保證相關流程，確保交易安全。
• 提供專業的節稅建議。
• 協助與銀行聯繫貸款事宜，並協助尋找適合的貸款方案。

什麼是地政士？

土地代書又稱為「土地登記專業代理人」，是台灣特有的專業職業。

自民國 90 年 10 月《地政士法》施行後，正式改稱為「地政士」。

合法執業的地政士，必須通過國家地政士考試，取得考試院或內政部核發的地政士證書，以及直轄市或縣（市）政府核發的開業執照，並完成所在地地政士公會的登記，才能依法執行業務，成為具有國家考試認證的專業代書。

地政士的工作內容有哪些？

地政士主要提供土地及不動產交易相關的專業服務，包括：

• 代理申請土地登記。
• 辦理土地測量相關事宜。
• 辦理與土地登記相關的稅務、公證及認證事項。
• 辦理土地法規規定的提存案件。
• 撰擬及簽證不動產契約或協議。
• 其他與地政業務有關的事項。

其中，稅務服務還包括贈與稅、遺產稅，以及不動產買賣所涉及的所得稅、土地增值稅等相關諮詢。

選擇一位值得信任的代書非常重要

除了具備專業知識及合法執照之外，一位好的代書，更重要的是誠信與服務品質。

畢竟，不動產交易金額龐大，不論是買賣交易或產權移轉，都涉及複雜的法令規定、節稅規劃，以及整個交易過程的安全。

一般而言，代書多由賣方協助尋找，而代書費通常由其中一方支付（多數情況為買方）。

不過，在辦理交易時，代書的角色是站在公正第三人的立場，同時維護買賣雙方的權益，而不是只代表其中一方。

除了協助辦理產權登記外，代書也會協助買方辦理貸款及抵押權設定，並協助賣方辦理原有貸款清償及抵押權塗銷等相關作業。



因此，在房屋買賣過程中，選擇一位讓買賣雙方都信任、具有良好口碑的代書，是確保交易安全非常重要的一步。

上一篇【房屋買賣交易流程】中，我們已經了解從【簽約】到【交屋】的大致流程，也知道買賣雙方可以選擇自行辦理，或委由代書（地政士）協助辦理。

這一篇將帶你了解以下幾個重點：

• 代書服務流程
• 不動產交易付款流程
• 買賣雙方應準備的證件
• 買賣雙方應負擔的相關費用

為了讓大家更容易理解，House123 將代書服務流程結合貸款流程，整理如下：

代書服務收費參考

代書收費會因地區及案件內容不同而有所差異，以下費用僅供參考，實際仍以代書報價為準。

買方

• 簽約金：1,000～2,000 元
• 抵押權他項權利設定登記：4,000～5,000 元（每增加一筆建號、土地或登記名義人，加收 500～1,000 元）
• 建物及土地移轉登記：12,000 元（每增加一筆建號、土地或登記名義人，加收 1,500 元）

賣方

• 簽約金：1,000～2,000 元
• 抵押權塗銷登記：2,000～3,000 元

註 1

簽約時，應確認並約定以下事項：

• 付款條件及付款方式（通常分四期付款，常見比例為 10％、10％、10％、70％）。
• 交屋時間及交屋方式。
• 房屋附贈設備及物品。
• 買賣雙方的權利與義務。
• 違約責任及保證事項。
• 稅費負擔方式。
• 如買方需辦理貸款，應約定貸款作為部分價款的相關事項。
• 若賣方房屋原有貸款，應約定於買方設定抵押權並完成銀行撥款前，儘速完成抵押權塗銷或其他相關清償事項。

註 2

建議買方開立一張與第一期款相同金額，並註明「禁止背書轉讓」的本票。

本票中應載明供賣方提示使用及可提示的條件。

另外，也建議搭配使用買賣價金履約保證服務，由代書將本票存放於履約保證信託專戶。

建議不要直接將現金交付給賣方或代書。

註 3

建議使用買賣價金履約保證服務，將第二期款、第三期款及第四期款（如未使用銀行貸款）匯入履約保證信託專戶。

如果有申請銀行貸款，則第三期款及第四期款可由貸款銀行（依核貸金額而定）直接撥入履約保證信託專戶。

註 4

印鑑證明主要是在辦理房屋過戶時，向地政事務所申請登記所使用。

印鑑章及印鑑證明，都是用來代表本人意思表示的重要文件。

辦理印鑑證明時，賣方只需攜帶戶口名簿、身分證及印鑑章，親自至戶政事務所申請即可。

註 5

建議使用買賣價金履約保證服務。

如果買方有申請房屋貸款，可提供代書及貸款銀行彼此的聯絡資訊，並授權貸款銀行於接獲代書通知後，將核貸金額直接撥入履約保證信託專戶。

若核貸金額高於剩餘尾款，超出的金額則由銀行匯入買方指定的貸款帳戶。

註 6

房屋買賣所涉及的地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費及公共基金等相關費用，原則上以**交屋日（點交日）**為分界。

• 點交日前，由賣方負擔。
• 點交日後，由買方負擔。

相關費用通常會依當年度實際天數按比例分攤，並由買賣雙方於分算表中確認及簽收。



履約保證的目的，在於由與買賣雙方沒有利害關係的公正第三人，暫時保管買方支付的價金及賣方應提供的文件，待雙方完成契約約定的條件後，再交付給買賣雙方。

透過履約保證服務，可以保障買賣雙方在不動產交易過程中的價金安全，並有效防止惡意詐騙或交易糾紛，降低交易風險。

為了讓大家更了解履約保證公司的服務流程與功能，以下以 House123 推薦的履約保證服務公司──僑馥建經為例，透過服務流程圖，進一步介紹履約保證的功能及保障範圍。



「買賣價金履約保證」對買方的主要功能

簽訂買賣契約後，如果因可歸責於賣方的因素，導致無法完成產權移轉登記及完整點交房屋，進而解除買賣契約時，提供履約保證服務的公司會將買方已支付的價金全數返還給買方。

也就是說，只要買方依約支付買賣價金，卻因賣方因素無法取得房屋，就能透過履約保證服務，完整取回已支付的全部價金。

「買賣價金履約保證」對賣方的主要功能

當賣方依約完成產權移轉後，如果因可歸責於買方的因素，導致買方未能支付尾款（或銀行貸款雖已核撥，但買方惡意違約拒絕付款），即使因此解除買賣契約，且產權已無法回復至賣方名下時，提供履約保證服務的公司將代替買方負擔其未支付的價金，確保賣方能完整取得出售房地產應得的全部價金。

另外，如果賣方尚未完成產權移轉前，就因可歸責於買方的因素而解除契約，履約保證公司也會依照買賣契約的約定，結算信託專戶中的價金後，交付賣方依約可沒收的款項。

履約保證保障的範圍

履約保證服務的保障範圍，以買賣雙方簽訂的成交總價為準。

凡是依契約約定，並經履約保證公司認證後所動支的款項，都受到完整的給付或返還保障。

不過，保障範圍不包含契約特別約定不受保障的款項，以及不屬於買賣價金的費用，例如：

• 違約金
• 損害賠償
• 契稅
• 房屋稅
• 地價稅

上述費用依契約及交易慣例，均不屬於履約保證保障範圍。

House123 為什麼推薦僑馥建經？

履約保證是房屋交易安全中最重要的環節之一。

House123 推薦僑馥建經，不只是因為它是目前全國規模最大、滿意度高的履約保證服務公司，更因為具有以下幾項特色，能有效保障交易安全，協助買賣雙方順利完成交易。

立場公正

僑馥建經沒有與任何不動產經紀業者相互投資，立場公正、角色客觀，依法依約替買賣雙方及交易輔助人辦理買賣價金安全管理的相關事項。

安心透明的即時查詢系統

僑馥建經率先推出線上申辦、作業及查詢系統，並結合第一商業銀行及中國信託商業銀行的金流服務，提供即時簡訊通知及快速匯款功能，讓交易資訊更加透明，也讓客戶更安心。

特約代書制度

僑馥建經定期篩選合作的特約代書，一旦發生爭議案件，即取消其特約資格，藉此維持服務品質，確保買賣雙方的交易安全。

服務迅速、確實

不受金融機構房貸業務限制，承辦案件範圍廣，作業流程簡便迅速，整體機制更具彈性。

專款專帳

所有買賣價金皆採信託專戶專款專用管理，有效降低資金管理及市場系統性風險。

專業團隊、持續創新

由專人、專責、專業的服務團隊提供協助，累積二十餘年的實務經驗，是目前市場上規模最大的房地產交易安全服務提供者，並持續依市場需求不斷創新服務。

專業顧問、圓滿交易

僑馥建經擁有專業法務顧問團隊，提供買賣雙方不動產交易相關法律諮詢，並依據個案狀況適時介入、協助及輔導交易雙方，以「圓滿完成交易」為原則，協助客戶順利完成每一筆不動產交易。 



了解履約保證能提供哪些交易安全保障之後，接下來一起看看履約保證的實際辦理流程。

履保流程

House123 推薦的履約保證公司──僑馥建經，在服務過程中設計了許多交易安全機制，以下整理幾個重要重點。

辦理規則說明

• 買賣雙方必須共同委任僑馥建經指定的認證代書辦理產權移轉作業，非認證指定代書，僑馥建經將不予受理。
• 簽約時，不需要僑馥建經人員到場配合，因此簽約沒有時間及地點限制。
• 簽約時，應同時簽署**「履約保證申請書」，並收執及確認「履約保證證書」**內容。
• 如果買方需要辦理房屋貸款，應於代書依約辦理繳稅前，完成與金融機構的貸款對保手續，並簽署指定撥款同意書，以及開立與尾款同額的擔保本票。
• 買賣雙方於房屋點交時，應共同簽署**「履約保證專戶收支明細表暨點交證明書」**，作為價金撥付的依據。

收費標準

履約保證服務費，依買賣成交總價的萬分之六計算，由買賣雙方平均分擔。

價金管理方式

• 買方支付的買賣價金，應存入指定的履約保證信託專戶保管。
• 除非買方同意，否則賣方不得提前動用信託專戶內的任何款項。
• 如果買方不需要辦理貸款，應於代書依約辦理繳稅前，將尾款一次存入信託專戶。
• 如果買方需要辦理貸款，除銀行核貸金額外，其餘應自行支付的差額，也應於相同時間存入信託專戶。
• 信託專戶內的價金，均由中國信託商業銀行或第一商業銀行（依信託銀行而定）依約辦理轉帳，直接匯入當事人指定帳戶，不採現金或票據交付。

買方如何支付價金？

• 除簽約金（第一期款）外，買方應依契約約定，自行將後續各期款項匯入指定的履約保證信託專戶。
• 僑馥建經備有**「履約保證存匯提示卡」**，供買方作為付款參考，簽約時可向代書索取。
• 如果買方不需要辦理貸款，應於支付完稅款（第三期款）時，一併將尾款付清，不得於完稅後再支付其他款項。
• 如果買方需要辦理貸款，則應於完稅前完成銀行貸款對保、開立與尾款同額的擔保本票，並簽署貸款撥款同意書。如貸款金額不足支付尾款，應先補足差額，才能辦理完稅及產權移轉。

賣方如何收取價金？

履約保證專戶內的款項，一律透過金融機構匯款系統撥付。

待房屋完成點交並確認無誤後，專戶款項即由銀行直接電匯至賣方指定的金融機構帳戶。

一般於銀行營業時間內，跨行匯款約需半個工作天即可完成。

發生違約或爭議時，價金如何處理？

如果買賣過程中發生爭議或進入訴訟程序，在雙方協商期間，或等待法院確定判決前，買賣程序將暫停，履約保證專戶中的款項也不得進行任何撥付。

待買賣雙方協商完成，或法院判決確定後，再由僑馥建經依契約約定辦理專戶款項的撥付或返還。

履約保證相關契約文件

履約保證服務通常包含以下文件：

• 履約保證專用不動產買賣契約書（乙式四聯，買賣雙方簽名）。
• 保證書二份，買賣雙方於完成簽約後，各執正本一份留存。
• 履約保證申請書（乙式四聯，買賣雙方簽名）。
• 履約保證專戶收支明細表暨點交證明書，於結案前確認所有款項明細，並由買賣雙方簽名確認。



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