買屋教學SOP

經過「簽約」、「用印」、「完稅」，並繳清各期價金後，終於要交屋了！

點交房屋時，最重要的就是細心與耐心。

如果購買的是中古屋，可以依照買賣契約的約定，檢查屋內現況及各項設備是否正常。

如果購買的是新成屋或預售屋，交屋時別忘了攜帶建商提供的契約書，確認契約中清楚記載的建材、設備、品牌及規格，並逐項仔細核對。

為了協助大家更有效率地完成點交，減少不必要的爭議，以下整理幾項交屋時的重要注意事項。

一、支付尾款時，同步點交房屋

建議在支付尾款的同時，完成房屋點交。

這樣不僅可以節省買賣雙方的時間，也能在現場直接確認房屋狀況，避免日後產生不必要的糾紛。

如果有使用買賣價金履約保證服務，在確認房屋點交無誤後，就會同步進行撥款。

買賣價金會先用來代償賣方尚未清償的房貸，剩餘款項再撥入賣方指定的帳戶。

二、買賣雙方到現場點交

買賣雙方都應到房屋現場進行點交，並依照買賣契約內容逐項確認。

現場可以檢查以下事項：

• 房屋狀況是否和當初看屋時相同
• 契約中約定的瑕疵是否已完成修繕
• 房屋是否有漏水問題
• 屋內是否已清理乾淨
• 賣方交付的鑰匙是否正確
• 各項設備是否可以正常使用

如果發現房屋有異常狀況，可以要求賣方依民法規定負起瑕疵擔保責任。

如果購買的是預售屋，則要仔細確認房屋是否與契約內容相符，包括：

• 實際坪數
• 建材
• 裝潢
• 格局
• 共設施項目
• 室內牆面、地板及天花板是否正常
• 消防及緊急照明設備是否正常

另外，如果時間允許，而且建商同意，購屋者也可以在施工期間不定期到工地現場查看工程進度及施工品質，進一步確認工程是否按照預定進度進行。

三、確認相關稅費是否已結清

交屋時，也要確認與房屋相關的費用是否已經結清，包括：

• 地價稅
• 房屋稅
• 水費
• 電費
• 電話費
• 網路費
• 第四台費用
• 瓦斯費
• 管理費

這些費用都應一併計算清楚。如果仍有未繳款項，也要向原屋主確認應由誰負擔。

如果房屋符合自用住宅用地的條件，也要記得申請自用住宅地價稅。

如果交易過程中有委託代書辦理，也可以請代書再次確認各項稅費是否已經結清，避免日後產生爭議。

四、索取權狀及相關文件

交屋時，除了確認房屋現況，也要向代書或賣方索取相關文件，包括：

• 土地及建物所有權狀
• 公契
• 契稅單正本
• 土地增值稅單影本

取得文件後，要詳細檢查土地及建物所有權狀正本，確認登記坪數是否與買賣契約內容相同。

如果契約中約定由賣方提供房屋保固或檢測證明，也要確認是否已附上相關文件，例如：

• 房屋保固證明書
• 無輻射鋼筋污染保證書
• 無海砂屋保證書

此外，如果原屋主名下仍有房貸，務必請代書調閱最新的土地及建物登記簿謄本，確認原有的抵押權設定是否已經塗銷。

五、取回本票及未使用的證件、文件

簽訂買賣契約時，買方通常會開立一張本票作為擔保。

因此，在支付尾款並完成交屋時，應向代書取回商業本票，並當場作廢。

另外，也要取回交易過程中未使用的證件及相關文件，避免個人資料繼續留在他人手中。

六、辦理遷戶籍、帳單更名與地址變更

為了安全起見，交屋後建議盡快更換門鎖。

同時，也要陸續辦理以下事項：

• 戶籍遷移
• 水費過戶
• 電費過戶
• 瓦斯費過戶
• 電話過戶
• 地址變更
• 申請自用住宅地價稅

為了方便大家處理，這些事務性工作的辦理方式，也可以參考【入住前準備事宜】。

以上就是交屋時的注意事項。

謹慎完成房屋點交，可以降低交屋後發生爭議的機會。點交時要多問、多看、多檢查，不要怕麻煩。

如果交屋後真的發現房屋瑕疵，也不需要太過慌張。依照民法規定，買方在交屋後 5 年內，如果發現重大瑕疵，可以請求賣方進行修繕，並寄發存證信函通知賣方。

如果賣方不願處理，買方可在半年內提出訴訟。

祝大家都能順利完成交屋！



入住前準備事宜

恭喜你順利完成交屋，接下來就要開始準備入住新家了！

為了讓生活更加便利，也能享有相關稅務優惠，建議入住前先完成戶口遷移、水、電、瓦斯及電話過戶、郵件改投，以及申請自用住宅地價稅等事項。

以下整理各項行政手續的辦理方式，提供大家參考。

一、戶口遷移

辦理地點：

可直接到遷入地戶政事務所辦理，不需要回原戶籍地辦理遷出登記。

需攜帶證件：

• 遷出地戶口名簿
• 遷入地戶口名簿
• 建物所有權狀正本，或建物所有權狀影本並加蓋「與正本相符」（若為單獨立戶者，須提供房屋證明文件。）
• 遷徙者國民身分證
• 印章（或簽名）

相關網站：

內政部戶政司全球資訊網 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/ （可查詢全國戶政事務所地址及電話）。

二、辦理自用住宅地價稅

說明：

地價稅每年於 11 月 1 日開徵。

如果希望當年度就適用自用住宅優惠稅率，必須在開徵前 40 天（約 9 月 22 日前）完成申請。

如果逾期申請，則需等到次年度才能適用。

辦理地點：

向遷入地所在地的稅捐機關辦理。

需攜帶證件：

• 用住宅用地申請書
• 全戶戶口名簿影本
• 建築改良物所有權狀影本或使用執照影本
• 若無上述文件，可檢附地政機關核發的建築物勘測成果圖（表）或房屋基地座落申明書

相關網站：

財政部稅務入口網－地方稅務機關 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/ （可查詢各地稅捐機關地址及網站）。

三、自來水過戶

辦理地點：

可於網站線上申請，或至遷入地自來水公司營運所辦理。

需提供資料：

• 水號或用水地址
• 申請人姓名
• 身分證字號
• 電話
• 通訊地址等資料

相關網站：

台北市、新北市中和區、永和區、三重區、新店區：

• 台北自來水公司網路申辦服務https://www.water.gov.taipei/Content_List.aspx?n=733ACAAADC02E28C
• 台北自來水公司各營運所電話專線https://www.water.gov.taipei/cp.aspx?n=756191AC4DF53C95&s=8A1B6D550D02D52F
• 其他縣市：
• 台灣自來水公司網路申辦服務https://www.water.gov.tw/ch/ECounter?nodeId=752
• 台灣自來水公司各營運所電話專線https://www.water.gov.tw/ch/Location?nodeId=4890

四、電力公司過戶

辦理地點：

至遷入地台灣電力公司各區營業處辦理。

需提供資料：

• 電費收據
• 身分證正本
• 印章（代理人免）
• 申請人姓名
• 身分證字號
• 電話
• 通訊地址等資料

相關網站：

• 台灣電力公司網站（可查詢各區服務據點）https://branch.taipower.com.tw/
• 過戶（變更用電戶名）申請表https://www.taipower.com.tw/2289/2290/2318/38304/

五、天然氣過戶

辦理地點：

請向所在地天然氣公司辦理。

需提供資料：

有錶押金收據者：

• 錶押金收據
• 瓦斯費收據
• 身分證正本
• 印章
• 所有權狀影本

無錶押金收據者：

• 讓渡書
• 瓦斯費收據
• 身分證正本
• 印章
• 所有權狀影本

相關網站

中華民國公用瓦斯事業協會會員公司（可查詢全台天然氣公司電話及地址）。 https://www.rocga.org.tw/member

六、郵件改投新址

說明：

搬家後，可填寫**「郵件改投、改寄申請書」**，郵局將提供 2 個月的郵件改投、改寄服務。

申請書可向郵局窗口索取，也可至郵局網站下載。

辦理地點：

原投遞局（也就是舊住址收掛號信的郵局）。

需提供資料：

• 郵件改投、改寄申請書
• 收件人或代收人姓名
• 原地址
• 新地址
• 申請人簽名或蓋章

若為公司或機關申請，除加蓋公司章外，負責人也需簽名或蓋章。

相關網站：

• 中華郵政全球資訊網https://www.post.gov.tw/post/internet/Group/default.jsp
• 郵件改投及改寄申請書下載https://www.gov.tw/News_Content_2_406383

七、中華電信市內電話新裝或移機

說明：

提出申請後，通常約 3～5 個工作天即可安排移機時間。

辦理地點：

可透過以下方式申請：

• 撥打客服專線 123
• 網路申請
• 至中華電信門市櫃檯辦理

需提供資料：

• 身分證明文件正本
• 足資辨識身分的第二證件正本
• 印章或簽（電話及網路申請則不需要）
• 申請人姓名
• 身分證字號
• 新居住地址
• 若為移機，另需提供原居住地址

相關網站：

• 市內電話基本服務 https://chtweb-eshop.cdn.hinet.net/billguide/_localcalls.html
• 中華電信服務據點 https://123.cht.com.tw/Overview

除了上述事項之外，也別忘了同步更新其他資料，例如：

• 信用卡帳單寄送地址
• 書報、雜誌訂閱地址
• 其他重要文件的收件地址

入住前多花一點時間完成這些行政手續，未來生活會更加便利，也能避免漏收帳單或通知。

不只買房有許多細節需要學習，裝潢也是一門大學問。

如果處理不當，不僅會耗費大量金錢與精力，還可能引發糾紛，因此不可不慎。

以下整理裝潢前的準備工作與注意事項，提供大家參考。

一、清楚了解房屋坪數及結構

裝潢前，務必先仔細了解房屋的實際坪數及結構。

建議先丈量實際面積，並繪製簡單的平面圖。了解房屋的整體格局後，才能進一步規劃空間，並估算裝潢費用。

二、與家人一起規劃空間需求

家是全家人共同生活的地方，因此，裝潢前需要和家人充分溝通。

可以先整理每位家庭成員的生活習慣及空間需求，再與設計師討論，如何在格局變動最小的情況下，規劃出能滿足每個人需求的空間。

三、做好預算控制

一般來說，裝潢總費用約為房屋價格的 10%～20%。

在規劃設計與裝潢內容時，也別忘了控制整體預算。

建議將裝潢空間區分主次，把預算優先放在較重要的空間。部分空間可以採用較簡潔的裝潢，再透過家具及裝飾品增加風格，不僅能縮短裝修時間，也能節省費用。

如果有委託設計公司規劃，也別忘了將設計公司的費用納入預算。

一般來說，設計公司的收費每坪約為 3,000～5,000 元以上。除了設計費之外，承攬工程的費用通常會另外估價，有些公司還會另外收取監工費，因此都必須一併計入裝潢預算。

四、預留足夠的裝潢時間

裝潢所需時間，會依工程規模而有所不同。

以兩房一廳為例，通常裝潢工期約為 30~45 個工作天。如果施工期間需要更改設計方案，則會依修改的幅度增加工作天數。

因此，規劃入住時間時，也要預留足夠的裝潢及修改時間。

五、事先了解裝潢專業知識

為了能和室內設計師順利溝通，裝潢前可以先到書店找一些室內裝潢相關書籍，了解基本的裝潢知識

例如：

• 裝潢材質
• 設計風格
• 房屋坪數
• 裝潢總開銷
• 施工程序

具備基本概念後，與設計師討論時會更有效率，也比較能清楚表達自己的需求。

六、慎選裝潢公司與施工工班

隨著裝潢 DIY 越來越普及，部分室內裝潢也可以自己動手完成。

不過，如果是規模較大的裝修工程，建議還是委託專業設計師與施工工班，才能獲得較完整的服務。

設計師及施工工班會直接影響裝潢品質，因此最好透過有實際合作過的親友介紹，或多方參考其他客戶的評價及口碑，不要倉促做決定。

如果真的想自己動手更改格局，不想委託他人處理，就必須對建材的材質、特性及價格，以及裝潢工程的施工程序與內容，有一定程度的了解，才能有效控制預算，達到事半功倍的效果。

七、施工前先與管理委員會溝通

大部分社區管理委員對於裝潢施工都有規範，除了避免影響其他住戶的安寧，也希望防止施工對建築結構造成影響，維護整體居住安全。

因此，裝修前最好先詢問社區管委會的相關規定。

如果需要更改房屋格局，依規定須申請室內裝修許可，也應先與管委會協調後再開始施工。

如此可以避免引起鄰居抗議，被要求恢復原狀，甚至因施工造成鄰損而需要負起賠償責任。

八、善用色彩與光線的魔法

不同的色彩會帶來不同的視覺感受。如果運用得當，也能有效提高空間坪效。

一般來說：

• 藍色搭配白色，能營造清新的感覺
• 黃橙色、黃綠色，可以帶來溫暖的氛圍
• 霧鄉色、大地色，可以呈現平靜、溫和的感覺
• 玫瑰色牆面搭配桃色、黃色居家飾品，可以展現溫馨自然的風格

如果喜歡大膽用色，也可以嘗試運用對比色搭配。

例如，藍色牆面搭配白色或橙色的單品家具，能讓空間看起來更年輕、活潑。

善用色彩，並依照室內空間的生活機能搭配不同色系，可以增加空間的視覺效果。

不過，同一個空間內應避免使用過多不同材質及色彩，以免造成視覺上的壓迫感。

除了色彩搭配，也可以利用光線，讓空間看起來更加明亮、寬敞。

在既有格局中，應盡可能保留自然採光。非隱密空間的隔間，也可以改用玻璃拉門，增加整體通透感，帶來更好的視覺效果。

九、善用家具、活動隔間與牆面共享

家具的選擇不僅會影響使用機能，也會影響整體視覺效果。

挑選家具前，務必先依照房屋空間，記錄所需家具及家飾的尺寸，並清點物件數量、總預算及色系規劃，才能避免購買後發現尺寸或風格不合。

一般來說，小坪數空間適合使用造型簡單、視覺輕盈、移動方便的家具，讓空間看起來更加寬敞、俐落。

部分家具也可以整合共用，例如：

• 在餐桌旁設置一面書牆，讓餐廳在非用餐時間也能作為書房使用
• 在書房設置隱藏式折疊床，訪客到訪時，也能成為舒適的客房
• 將和室作為客房、麻將房或餐廳，提高空間的使用機能

隔間也可以利用玻璃、隔屏、簾幕、滑軌拉門，或不同樓地板高度等方式，取代原本密閉的隔間牆。

這些設計除了可以保有空間區隔，也能增加空間的使用彈性與通透感。

另外，也可以參考「牆面共享」的設計。

例如，利用立體牆面，讓客廳凹入的電視櫃，剛好成為臥房中的置物平台；或在同一面隔間牆上，一面的上方設置酒櫃，另一面的下方設置餐櫃，收納平時較少使用的碗盤，進一步提高空間坪效。

十、全程充分參與裝潢計畫

為了確保裝潢風格與施工品質，同時控制裝潢費用，即使已經委託室內設計公司，也還是要持續參與整個裝潢過程，並適時表達自己的意見。

從設計師提出設計草圖開始，一直到工程完工，只要有任何不清楚的地方，都要耐心詢問。

如果發現設計或施工內容與自己的需求有出入，也應立刻溝通並要求修改。



唯有充分溝通、全程參與，才能讓每一分預算都花在真正需要的地方，也讓房子呈現出理想中的清新風貌。

新家準備完成後，終於要搬進去了！

為了讓搬家過程更加順利，也保障自己的財物安全，以下整理搬家前、搬家當天及搬家後的注意事項，提供大家參考。

一、搬家前注意事項

慎選搬家公司

想讓搬家過程順利圓滿，選擇一家合法、優良的搬家公司非常重要。

搬家公司在營業前，必須取得貨運營業執照，包括公司執照及營利事業登記證，才能合法經營。

除了確認業者是否合法，也可以參考親友或其他消費者的實際經驗，了解業者的服務品質與評價，再從中挑選值得信賴的搬家公司。

事先諮詢與估價

建議在搬家前兩週，請搬家公司到府估價、開立估價單，並進一步詢問搬家相關事項。

在估價過程中，可以多詢問一些問題，以了解對方的服務方式及收費標準。

簽約前也要仔細閱讀契約內容，確認是否清楚記載以下事項：

• 搬運樓層
• 搬運路線
• 搬運物品明細
• 搬運總金額
• 物品損壞的賠償方式
• 其他相關約定

做好物品包裝工作

妥善打包不僅可以減少物品在搬運過程中損壞，也能讓搬家流程更加順利。

以下整理幾個實用的打包技巧。

收集包裝材料

確定要搬家後，可以事先準備包裝材料，例如：

• 紙箱
• 報紙
• 膠帶
• 氣泡布
• 舊衣服

也可以詢問搬家公司是否能提供部分包裝材料。

包裝時盡量使用紙箱，避免使用太多塑膠袋。紙箱不僅搬運效率較高、物品較不容易損壞，裝車時也能向上堆疊，善用車內空間。

不過，紙箱不宜過大，以免裝滿後過重，增加搬運上的困難。

特殊物品包裝

易碎物品可以使用舊報紙、舊衣服或氣泡布包裝，達到防震及避免碰撞的效果。

擺放時也要注意方向：

• 碗與玻璃杯應以開口朝上的方式放置
• 盤子則應將邊緣朝下直立擺放，較能避免破裂

畫框為了避免正面受損，可以將兩幅大小相近的畫，以正面相對的方式放在一起，再用氣泡布或毯子包裹，降低畫作正面受到撞擊的風險。

防皺衣物打包技巧

洋裝、西裝等容易因折疊而產生皺褶的衣物，可以參考送洗衣物的包裝方式。

先準備大型塑膠袋，在袋子底部剪一個小洞，再將衣物連同衣架一起套入，讓衣架掛勾從洞口伸出。

這樣不但可以避免衣物沾染灰塵，也不需要花太多時間重新整理。搬到新家後，只要拆掉塑膠袋，就可以直接將衣服掛進衣櫃。

冰箱注意事項

搬家前應先將冰箱清空並完成除霜，方便搬運。

冰箱移動後，壓縮機內的冷媒也會跟著移動，需要經過二至三個小時，冷媒才會回到壓縮機內。

因此，整個搬家過程中，冰箱至少要經過三個小時，甚至更長時間後才能插電。

在無法使用冰箱的期間，食物要特別注意保存，尤其是肉類及蔬菜。

可以購買箱型保麗龍，或向市場販售魚類的攤商索取或購買，將肉類、蔬菜放入保麗龍箱後，再使用膠帶密封，避免食物腐壞。

清楚標示外箱

為了方便搬到新家後快速找到物品，打包完成後，應在外箱清楚標示內容物。

也可以同時註明物品應放置的空間，例如客廳、廚房、主臥室等，節省後續整理時間。

其他注意事項

為了方便搬運，衣櫥、櫃子及抽屜內的物品都要事先清空。

有抽屜或可以開啟的家具，例如書桌、衣櫥及廚櫃，應先上鎖，或用膠帶固定，避免搬運過程中突然打開。

電視、電腦、錄放影機及音響等電器的接線，也應盡量在搬家前一天自行拆除並綑綁整理。

另外，建議將盥洗用品獨立包裝並清楚標示。

搬家當天通常十分忙碌，物品不一定能在當天全部整理完成。清點完物品並送走搬家人員後，就可以先拿出盥洗用品、整理好床鋪，讓自己好好休息。

事先規劃新家空間

搬家前，可以先規劃新家的家具及物品擺放位置，並製作簡單的擺放圖，提供搬家人員參考。

新家也應事先完成基本的清潔與整理，並確認水電線路是否暢通。

電話線路、冷氣及熱水器等設備，也可以事先完成安裝。

安排交通路線與停車位置

如果搬遷地點位於不容易停車的小巷，建議在搬家前一天，事先替搬家公司安排停車位置。

避免搬家當天因停車或交通問題影響作業，甚至產生額外加價的情況。

提前通知鄰居與管理員

搬家前一天，可以先告知鄰居或社區管理員搬家的時間。

這樣不僅是一種基本禮貌，也能避免搬家作業影響其他住戶，造成不必要的不便。

二、搬家時注意事項

小心保管重要物品

貴重物品應自行妥善保管，不要和一般物品一起交由搬家公司搬運。

搬家前也要先關閉水、電及瓦斯，並隨時留意隨身攜帶的證件、金錢及其他重要物品。

離開舊家前，也要再次確認每個空間，避免遺漏物品。

搬運安全最重要

搬運過程中要小心，避免物品碰撞或損壞。

物品放上卡車後，也不要堆疊得太高，原則上以駕駛座車頂的高度為上限，並確實固定所有物品。

運送過程中，最好能有人陪同，以便隨時留意搬運狀況。

保持良好的溝通與互動

搬家時，最好至少安排兩人互相配合，分別在舊家與新家提供協助。

留在舊家的人可以協助確認物品是否全部搬出；留在新家的人則可以指引家具及物品的擺放位置，同時留意搬運狀況。

搬家過程中，也要與搬家人員保持良好的溝通與互動，尊重他們的專業，不需要過度叮嚀。

將客戶的物品安全送達新家，並獲得客戶肯定，是搬家人員很大的成就感，因此也別吝嗇給予適當的讚美與鼓勵。

三、搬家後注意事項

詳細檢查物品

搬家完成後，要再次仔細檢查所有物品、家具及家電，確認是否有遺漏或損壞。

如果發現物品在搬運過程中受損，應盡快與搬家公司聯絡，協調後續賠償事宜。

安置家具與物品

可以依照外箱上的標示及事先規劃的新家擺設圖，逐一安置家具與物品。

請特別注意，為了延長冰箱的使用年限，冰箱搬到定位後，應靜置兩個小時以上再插電。

與新鄰居建立良好關係

將物品大致整理完成後，別忘了向新鄰居及管理員打聲招呼。

主動建立良好的鄰里關係，也能讓未來的居住生活更加順利。

辦理過戶及地址變更

搬家後，別忘了更新各項帳單及文件的寄送地址，也要通知親朋好友自己的新地址。

相關辦理方式，可以參考【入住前準備事宜】。

熟悉新家周邊環境

剛搬到新的生活環境，可以和家人一起到住家附近走走，熟悉周邊道路、交通路線、商店及其他生活機能。

提早了解附近環境，也能讓全家人更快適應新的生活。

分享喬遷之喜

新家整理、布置完成後，就可以邀請親朋好友到家中歡聚。

一起為新家增添熱鬧、歡喜的人氣，也和親友分享喬遷新居的喜悅。

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