買屋教學SOP

恭喜你買到了心愛的房子！接下來，就要開始申請房屋貸款了。

由於房地產交易金額通常較高，大部分購屋族都會申請房貸。

為了確認自己能貸到多少成數，許多人甚至會在議價前，先請銀行進行初步估價。

以下整理房貸申請的完整流程，讓你一次了解每個步驟。

Step 1｜選擇銀行

目前大部分銀行都有承辦房屋貸款。

由於貸款金額與銀行對房屋的鑑價結果息息相關，因此，在準備購屋時，可以先評估自己的資金需求，再提供房屋地址請銀行進行初步估價。

提醒一下，初步估價時只需提供房屋地址，不需要先提供身分證影本。 等各家銀行完成初步估價後，再比較各家銀行的貸款條件，最後選擇適合的銀行正式提出申請即可。

建議可以同時找 3 家銀行進行初步估價。

如果房屋位於都會區，可優先找全國性的銀行估價，例如：台灣銀行、華南銀行、中國信託、富邦銀行、渣打銀行、匯豐銀行、永豐銀行、玉山銀行等。

如果房屋位於郊區或鄉鎮，則可以考慮地方型金融機構，例如各地中小企業銀行、信用合作社或農漁會信用部。由於較熟悉當地市場，有時估價結果反而更理想。

取得各家銀行的初步估價後，就可以依照自己的資金需求，比較不同銀行的房貸方案及條件，選擇最適合自己的銀行。

Step 2｜填寫申請書並準備申請資料

選定銀行後，就可以正式提出房貸申請。

除了填寫房屋貸款申請書外，也需要準備相關資料，例如：

• 買賣契約影本
• 貸款人的財力證明
• 半年薪資轉帳明細
• 前一年度扣繳憑單等相關資料

如果貸款條件較不足，也可以提供保證人。

銀行透過這些資料，主要是確認你的信用狀況及還款能力，評估是否願意提供貸款，以及能提供哪些貸款條件。

Step 3｜辦理聯徵與房屋鑑價

收到申請資料後，銀行會先辦理聯合徵信（俗稱「聯徵」），確認借款人是否有不良信用紀錄。

一般來說，聯徵內容包含：

• 各家銀行貸款狀況
• 過去 6 個月的還款紀錄
• 信用卡繳款紀錄等

因此，如果有購屋計畫，建議平時就養成良好的繳款習慣，帳單按時繳納，信用卡也盡量全額繳清，有助於提升貸款條件。

另外，由於房貸是以房屋作為抵押，因此，不動產鑑價也是影響貸款成數、利率及貸款條件的重要因素。

銀行會依照房屋所在地、坪數、周邊環境等條件進行鑑價，如果鑑價結果與成交價差距不大，通常也會參考成交價格作為貸款依據。

Step 4｜銀行審核貸款

完成聯徵及房屋鑑價後，銀行會開始進行貸款審核。

審核內容包括借款人及保證人的基本條件、還款能力、工作年資、職業、抵押房屋資訊等。

最後，銀行會決定是否核准貸款，以及貸款條件，包括：

• 貸款成數
• 貸款利率
• 寬限期
• 貸款年限等

Step 5｜簽約對保

銀行核准貸款後，如果你接受銀行提供的貸款條件，就可以與銀行約定時間辦理對保。

當天借款人及保證人需到銀行完成對保程序，並簽署房屋借款契約。

完成對保後，房貸專員也會協助借款人開立銀行帳戶，作為日後貸款撥款及每月扣款使用。

Step 6｜設定抵押權與投保火險、地震險

完成對保後，銀行會辦理抵押權設定。

一般而言，抵押權設定金額約為貸款金額的 1.2 倍。

另外，銀行也會要求借款人投保火災保險及地震保險，保費由借款人負擔，通常一年繳納一次，直到貸款清償完成為止。

Step 7｜銀行撥款

完成以上所有程序後，銀行會與借款人、代書及履約保證公司確認交屋日期，並依約辦理撥款。

如果賣方房屋仍有銀行貸款尚未清償，銀行也會同時確認剩餘貸款金額及帳號，在撥款時一併代償，並完成抵押權塗銷登記。

完成撥款後，房屋貸款即正式成立。

之後，借款人只需每個月按時將應繳金額存入指定帳戶，銀行便會依約自動扣款，完成每月房貸繳納。



房貸條件包含貸款成數（貸款金額）、利率、寬限期及貸款年限。

如何挑選最適合自己的房貸方案，甚至搭配儲蓄、保險等理財工具，降低利息支出、增加保障，是每位購屋族都應該了解的重要課題。

以下整理 5 個步驟，幫助你找到最適合自己的房貸方案。

Step 1｜先選擇適合自己的利率

利率會直接影響購屋成本，因此，申請房貸前，多比較幾家銀行的利率絕對有必要。

即使利率只差 0.25%（一碼），長期下來累積的利息差距也相當可觀。



依照利率是否會變動，房貸主要可分為以下三種類型：

除了依照利率是否浮動分類外，依照利率結構，房貸還可分為以下幾種類型：

Step 2｜選擇適合自己的房貸方案

現在的房貸產品越來越多元，不再只是單純提供購屋貸款。

有些銀行將房貸結合理財、儲蓄、保險等工具，增加資金運用彈性，同時幫助縮短還款時間、降低利息支出。

以下整理幾種常見房貸方案，可依自己的需求向銀行進一步詢問。

Step 3｜規劃貸款年限與還款方式

一般房屋貸款年限以 20 年或 30 年最為常見。

至於房貸還款方式，主要分為以下兩種：

本息平均攤還

在利率不變的情況下，每月還款金額固定，本金與利息一起平均攤還。

優點是每月支出固定，容易掌握家庭預算，也是目前最常見的還款方式。

**適合：**固定薪資、希望每月支出穩定的上班族。

本金平均攤還

每月償還的本金固定，但利息會隨本金逐漸降低，因此每月房貸支出會越來越少。

由於前期還款金額較高，但整體利息支出較低。

**適合：**手邊資金較充裕，或每月收入遠高於支出的人。

另外，首次購屋者若希望降低初期負擔，也可以向銀行申請 1～2 年寬限期。

寬限期內只需繳納利息，不需償還本金，可降低剛購屋時的資金壓力。

不過，也要先評估寬限期結束後，本金加利息一起攤還時，每月是否仍有足夠的還款能力。

Step 4｜選擇銀行

了解各種利率及房貸產品後，接下來就是挑選銀行。

除了比較房貸方案外，也建議優先選擇服務態度佳、專業度高、願意替客戶著想的銀行。

另外，也提醒大家，各家銀行雖然都有不同的房貸方案，但最終核貸內容，仍會依個人條件及房屋鑑價結果而有所不同。

建議至少詢問 2～3 家銀行，比較各家銀行提供的貸款條件，再做決定。

Step 5｜善用政府優惠方案，降低利息負擔

除了銀行房貸外，政府也會不定期推出各項優惠房貸方案，協助民眾購屋。

如果符合青年首購、中低收入戶或弱勢家庭等資格，不妨多利用政府優惠方案，減輕房貸利息負擔，例如青年安心成家購屋優惠貸款。

申請房貸前，也建議先了解目前有哪些政府優惠房貸方案可運用。

透過以上五個步驟，就能逐步比較並選擇最適合自己的房貸方案。

另外，由於未來利率仍可能持續波動，提醒大家申請房貸時，一定要先評估自己的還款能力。

尤其是首次購屋者，更建議遵守**「335 原則」**：

• 準備 3 成自備款
• 每月房貸支出不超過家庭總收入的 三分之一
• 房屋總價不超過家庭年收入的 5 倍

如此一來，不僅能降低購屋壓力，也能保留更充裕的資金彈性。

如果貸款後真的遇到資金周轉困難，也不要輕易違約，建議盡快主動與銀行協商，例如申請延長還款期限等方式，降低每月繳款壓力，避免因無法繳納房貸而面臨房屋遭法拍的風險。



提高房貸核貸率的 5 個方法

近年來，隨著央行陸續祭出打房政策，各大銀行對房貸審核也更加謹慎。

不少人擔心自己的貸款會受到影響，其實，只要了解銀行評估房貸的重點，並提早做好準備，就有機會成為銀行眼中的 A 級客戶，提高房貸核准率，也爭取更好的貸款條件。

以下整理幾個提升貸款條件的方法，建議從準備買房前就開始規劃。

一、保留收入與財力證明

申請房貸時，除了需要提供買賣契約等交易資料外，也需要提出收入證明及財力證明。

收入證明通常包括：

• 半年以上薪資轉帳明細
• 前一年度扣繳憑單等資料

建議平時所有收入，都盡量保留銀行入帳紀錄。

如果收入是以現金支付，也建議先存入銀行，再視需要提領使用，如此一來，未來申請房貸時，就能提供完整的收入證明。

如果收入來源除了固定薪資外，還包括年終獎金、季獎金，或來自多家公司（例如業務人員或 SOHO 接案），也可以提供前一年度扣繳憑單，讓收入資料更完整。

至於財力證明，只要是銀行存款、股票、基金等資產，都可以提供相關資料供銀行參考。

這些資料的目的，就是讓銀行了解你的財務狀況與還款能力，進而願意提供較優惠的貸款條件。

二、留意名下貸款狀況

過去受到央行打房政策影響，如果名下已有一間以上房屋，且仍有房貸，在部分央行管制區域，最高貸款成數曾限制為六成，且取消寬限期。

不過，這項限制已於 2016 年解除。

目前銀行主要還是依據貸款人的負債比及收入支出比來評估貸款條件。

如果名下已有其他貸款，銀行會依照每月還款金額與收入狀況，評估是否還有足夠的還款能力，以及可核貸的額度。

三、維持良好的信用紀錄

銀行收到房貸申請後，都會查詢聯合徵信（俗稱「聯徵」），確認借款人是否有不良信用紀錄。

聯徵內容通常包括：

• 各家銀行貸款狀況
• 過去 6 個月至 1 年的還款紀錄
• 信用卡繳款紀錄等

因此，如果有購屋計畫，建議平時就養成按時繳款的習慣，信用卡最好全額繳清，避免留下遲繳紀錄。

另外，一般人在聯徵資料中，最容易建立信用紀錄的就是信用卡使用情形。

如果目前沒有使用信用卡，也建議可以開始正常使用。

否則，聯徵資料可能缺乏足夠的信用紀錄，銀行反而較難判斷你的還款能力，進而影響房貸條件。

四、增加與貸款銀行的往來

想提升自己在銀行眼中的信用評價，也可以多與未來可能申請房貸的銀行建立往來。

例如：

• 薪資轉帳銀行
• 信用卡往來銀行

當你與銀行的往來越頻繁，銀行對你的財務狀況越了解，也可能有助於提高貸款條件及議價空間。

此外，除了銀行之外，許多壽險公司也有提供房屋貸款服務。

如果你本身是某家壽險公司的優質保戶，也可以詢問是否提供優惠房貸方案，有些條件甚至可能比一般銀行更有競爭力。

五、提供保證人的收入與財力證明

如果貸款人的條件較不足，也可以提供條件較佳的保證人，協助提高貸款條件。

當保證人具有穩定收入及良好的財力條件時，也能增加銀行對整體還款能力的信心，進而提高核貸機會，甚至爭取較優惠的貸款條件。

以上就是提高貸款條件、增加貸款信用額度的幾個方法。

只要提早做好準備，建立良好的信用紀錄、保留完整的收入及財力證明，並維持穩定的財務狀況，就更有機會成為銀行眼中的 A 級客戶，順利申請到理想的房貸方案。



買屋稅務試算與節稅小撇步

買房時會遇到的稅費，大致可以分為兩類：

第一類是過戶、交屋前必須繳清的稅費，也就是俗稱的「完稅」，例如契稅、印花稅。

第二類則是持有房屋期間，每年都要繳納的稅費，例如房屋稅、地價稅。

乍聽之下，買房好像會產生不少稅費，但其實買房也有可以節省所得稅的好處。以下整理相關稅務規定，幫助大家了解稅費如何計算，也爭取更有利的節稅空間。

首先，我們先來了解買房相關稅費如何試算。

一、持有房屋期間，每年要繳的稅費

房屋稅

每年的 5 月 1 日至 5 月 31 日，是繳納房屋稅的期間。

房屋稅率會依房屋用途而有所不同，一般住家的稅率為 1.2%。

房屋稅的計算方式為：

稅單上的房屋公告現值 × 房屋稅率

地價稅

每年 8 月 31 日是地價稅的「納稅義務基準日」。

也就是說，8 月 31 日當天，土地登記簿上所記載的土地所有權人，就是當年度的納稅義務人。

和房屋稅一樣，地價稅率也會依土地使用用途而有所不同。

一般用地稅率為 10／1000，自用住宅用地則享有優惠稅率，為 2／1000。

地價稅的計算方式為：

土地公告現值（請參考稅單）× 地價稅率

二、過戶、交屋前必須繳清的稅費

契稅

契稅是在房屋所有權移轉時所徵收的稅。

如果房屋所有權因買賣、贈與或交換等原因發生移轉，取得房屋所有權的人，必須在契約成立日起 30 日內，向房屋所在地的鄉鎮市公所申報並繳納契稅。

買房時應繳納的契稅計算方式為：

當年度房屋評定現值 × 6%

提醒大家，契稅是以「房屋評定現值」計算，而不是用房屋市價計算。

由於屋齡會影響房屋折舊，因此屋齡越高，房屋評定現值通常越低，契稅也會相對較少。

印花稅

和契稅一樣，印花稅也是在房屋所有權移轉時所徵收的稅。

印花稅的計算方式為：

建物契價與土地現值 × 1／1000

建物契價可查閱建物買賣所有權移轉契約書，也就是俗稱的「公契」。

了解買房相關稅費如何試算後，接下來要看看如何透過買房節省所得稅。

三、善用「自用住宅購屋借款利息扣除額」

每年 5 月是申報綜合所得稅的期間。

如果目前持有的房屋是自用住宅，並且有向金融機構申請房屋貸款，就可以採用列舉扣除的方式，申報購屋借款利息。

每一申報戶以一間房屋為限，每年可申報的扣除額上限為 30 萬元。

計算時，必須以當年度實際支付的購屋借款利息，扣除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，再申報扣除。

申報條件

• 必須符合「自用住宅」的條件
• 房屋所有權人、配偶或受扶養的直系親屬，必須在該房屋辦理戶籍登記
• 房屋在出售前一年內，不得出租或供營業使用
• 房屋必須登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下

需檢附文件

• 金融機構開立的借款利息單據正本
• 戶口名簿影本

範例

王先生在民國 98 年支付的購屋貸款利息共 60 萬元，但他當年度的銀行利息收入為 20 萬元。

申報購屋借款利息時，必須先以 60 萬元減去 20 萬元，剩餘 40 萬元。

由於購屋借款利息扣除額的申報上限為 30 萬元，因此王先生可以用 30 萬元作為列舉扣除額。

再將這 30 萬元乘以所得稅的邊際稅率，就是實際可以節省的所得稅金額。

四、善用「重購自用住宅扣抵稅額」

如果有換屋需求，只要在完成房屋移轉登記日起 2 年內，重新購買自用住宅，而且新房屋的買價高於原房屋的出售價格，例如以小換大或以舊換新，就可以在重購自用住宅完成移轉登記的年度，依法申請退還原本繳納的財產交易所得稅及土地增值稅。

先買後賣的情況，也可以適用。

申報條件

• 買進及賣出的兩間房屋，都必須符合「自用住宅」的條件。
• 房屋所有權人、配偶或受扶養的直系親屬，必須在房屋辦理戶籍登記。
• 出售前一年內，房屋不得出租或供營業使用。
• 納稅義務人已將出售自用住宅的財產交易所得，於出售年度申報並繳納綜合所得稅。但原財產交易所得已由財產交易損失中扣抵者，不在此限。
• 如果適用房地合一舊制，購屋價格必須高於出售價格。
• 兩間房屋的產權登記時間，必須相距在 2 年以內。
• 都市土地的最大適用面積為 300 平方公尺，約 90.75 坪；非都市土地的最大適用面積為 700 平方公尺，約 211.75 坪。
• 新購房屋的土地移轉現值總額，必須超過出售舊屋的土地移轉現值總額，扣除已繳納土地增值稅後的餘額，才能申請土地增值稅退稅。
• 重購後 5 年內，房屋都必須作為自用住宅，並設有戶籍登記。
• 5 年內不得改變用途、出租、遷出戶籍或移轉給他人，否則原本退還的土地增值稅將被追繳。

需檢附文件

• 出售及重購年度的戶口名簿影本，用來證明出售及重購的房屋皆為自用住宅。
• 重購及出售自用住宅房屋的買賣契約，或向地政機關辦理過戶的契約文件影本。
• 房屋所有權狀影本，用來證明重購價格高於出售價格，而且兩間房屋的產權登記時間相距在 2 年以內。

範例

陳先生在民國 100 年 3 月 9 日出售一間自用住宅。

這間房屋的買進成本為 400 萬元，出售價格為 500 萬元，繳納的土地增值稅及財產交易所得稅合計為 20 萬元。

之後，陳先生在民國 101 年 12 月 23 日購買另一間自用住宅，購屋價格為 550 萬元。

如果其他條件都符合自用住宅重購退稅的規定，陳先生就可以申請退還 20 萬元。

以上就是買屋稅務試算與節稅的小撇步。



只要先了解買房時需要負擔的稅費，以及可以運用的節稅方式，就能在購屋及換屋的過程中，提前做好更完整的資金規劃。

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