自住購屋攻略
首購族必看！買房交易流程完整攻略，從看屋到交屋一次看懂
對許多首購族來說，第一次買房最陌生的，往往不是房子，而是整個交易流程。
從看屋、出價（要約或斡旋）、議價、簽約，一直到用印、完稅、過戶、貸款、交屋，每一個環節都充滿陌生的名詞，讓人感覺像掉進一個黑洞，深怕一不小心就踩到陷阱。
其實，只要了解每個階段的重點，把握幾個關鍵原則，就能安心完成交易，買到適合自己的房子，也確保交易安全。
| 文章目錄 |
|---|
| 一、看屋前先做好功課 |
| 二、出價與議價 |
| 三、簽約 |
| 四、用印、完稅與貸款 |
| 五、過戶與交屋 |
| 總結 |
一、看屋前先做好功課
正式開始看屋之前，先設定自己的找屋條件非常重要。
例如：
● 想買哪個區域？
● 房屋類型是什麼？
● 預算多少？
● 希望幾房幾廳？
● 坪數需求是多少？
這些看似基本，但卻是找房最重要的第一步。
可以參考「填好這張表格，具體化你的找屋條件！」，也可以參考我的第一本書《買一間會增值的房子》，裡面提供了一份非常實用的找屋條件表，幫助你整理需求，再開始看屋。
二、出價與議價
看到喜歡的房子後，如果想出價，可以選擇：
● 要約
● 斡旋
如果你的出價直接符合屋主底價，仲介通常就會直接安排簽約。
如果價格還有落差，仲介可能會安排屋主出來「見面談」。
雖然叫做見面談，但實際上，買方與賣方通常會待在不同的會議室，由仲介來回溝通雙方的價格與條件。
只要雙方達成共識，就可以正式簽訂買賣契約。
三、簽約
談到房屋交易安全，最重要的關鍵就是履約保證（履保）。
即使透過仲介成交，大部分仲介公司也都會使用建經公司的履保買賣合約。
例如，信義房屋通常使用的是安信建經，其他品牌仲介也都有合作的建經公司，而且簽約時一定會由代書協助辦理。
簽約時要注意哪些事情？
對買方來說，簽約時有幾個重點一定要確認。
首先，要確認簽約的人是否就是屋主本人。
如果不是本人，也要確認代理人是否持有合法的授權書。
另外，也要確認屋主除了銀行房貸之外，是否還有其他私人借款或特殊設定。
如果有，仲介是否已經協調完成，並確認可以在交屋前全部塗銷。
其實，仲介在正式銷售前，就必須完成產權調查。
到了簽約當天，也會再次調閱最新的土地及建物謄本，確認目前的產權狀況。
合約內容要確認哪些項目？
除了產權之外，也要確認合約內容是否完整，包括：
● 房屋總價
● 房屋地址
● 建物及土地面積
● 各期付款金額
● 繳款時間
● 預計貸款金額
這些內容都應該清楚載明於合約中。
一定要有「現況說明書」
簽約時，也一定要確認合約是否附有：
● 現況說明書
● 或現況確認書
內容通常包括：
● 是否有違章建築？
● 是否有漏水？
● 是否做過氯離子檢測？
● 是否曾發生非自然身故？
這些都會由屋主親自勾選及填寫，作為出售時的屋況聲明。
如果未來發生爭議，通常就會回到現況說明書，確認屋主是否已經據實告知。
四、用印、完稅與貸款
簽約完成後，下一個代書流程就是用印。
通常用印會安排在簽約後約一週左右。
不過，對買方而言，很多代書會在簽約當天就一起完成用印程序。
完稅
完成用印後，接著就是完稅。
對買方來說，主要需要繳納：
● 契稅。
● 印花稅（目前仍依當時法令規定辦理）。
通常到了這個階段，也差不多要決定向哪些銀行申請房貸。
至於貸款規劃，我有分享過一個「521 原則」，有興趣的同學也可以參考我的直播內容。
如果沒有透過仲介呢？
如果是直接向屋主購買房屋，而不是透過仲介成交，其實整個流程差異不大。
最大的不同只是：
不用經過要約或斡旋，而是直接與屋主談價格。
只要雙方達成共識，再一起找代書，簽訂履保買賣合約即可。
後續的用印、完稅、貸款、過戶及交屋流程，都和一般交易相同。
五、過戶與交屋
等買賣雙方都完成完稅後，就可以開始辦理過戶。
過戶完成後，權狀上的所有權人就會變成新的屋主。
不過，過戶完成並不代表已經交屋。
因為還有一個重要步驟，就是銀行撥款。
銀行撥款與代償
銀行撥款時，會先設定新屋主的抵押權。
如果原屋主還有房貸未清償，買方申請的房貸會先協助代償原屋主的貸款。
等代償完成後，大約三個工作天左右，代書就會辦理原屋主抵押權塗銷。
如果代償後還有剩餘款項，銀行則會將剩餘款項撥入履保專戶。
驗屋與交屋
上述流程都完成後，就可以安排驗屋及正式交屋。
交屋時，仲介通常會協助：
● 水費過戶及分算。
● 電費過戶及分算。
代書則會協助：
● 稅費結算。
● 交付新的權狀。
最後，由賣方將房屋鑰匙交給新屋主，整個交易流程就正式完成。
頭期款什麼時候支付？
很多首購族最關心的問題就是：
頭期款到底什麼時候要付？
一般來說：
如果預計貸款 8 成
通常會在：
● 簽約時支付 10%。
● 完稅時再支付 10%。
總共支付 20% 的自備款。
如果預計貸款 7 成
通常會在：
● 簽約支付 10%。
● 用印支付 10%。
● 完稅支付 10%。
總共支付 30% 的自備款。
如果有特殊付款需求，也記得提前和仲介及賣方溝通，通常都可以協調最適合的付款方式。
總結
買房，是許多人一生中最大的一筆交易。
雖然流程看起來不少，但只要了解每個階段該注意的重點，做好功課、確認細節，交易其實沒有想像中那麼可怕。
在每一個環節都多一分謹慎，才能真正把買「好室」，變成一件「好事」。
